- 재정비촉진사업의 구역지정 요건이 현행 기준에 비해 20%까지 완화된다. 도시재정비촉진법 시행에 따른
후속 조치로 도시재정비촉진을 위한 조례 개정안을 2006년 9월 28일 통과시켰다. 호수 밀도 등 주택재개발사업과 주거환경개선사업 때 갖춰야 할
정비구역지정 요건이 기존에 비해 20%까지 완화된다.
도로?공원?학교 등 기반시설용지를 무상으로
제공할 경우, 인센티브로 주어지는 용적률?층고?건폐율도 조례에서 구체적으로 규정했다. 완화되는 용적률의 50%는 임대주택 건립에 활용해야 하며,
이에 따라 세입자들이 임대주택에 입주할 기회는 주어지나, 부동산을 소유한 조합원들은 추가부담금으로 인해 70% 이상 다른 곳으로 쫓겨나게 될
판국이다.
수도권정비계획법에 의해 개발사업자에 부과하는 과밀부담금의 50%를 재정비 특별회계로 조성,
재정비촉진지구내 기반시설설치?토지매입?재정비계획수립?연구지원금 등에 지원할 방침이나, 현실적인 추진은 쉽지 않을
전망이다.
기반시설부지를 조성해 조성원가 이하로 제공하는 경우, 무상 제공 시 완화 기준의 3분의 1 범위
내에서 용적률과 건축물 높이를 완화해 주기로 했다. 전용면적 18평 이하인 소형 주택은 주거환경개선사업의 경우 40% 이상, 주택재개발사업의
경우 20% 이상 짓도록 했다.
공취법 시행규칙 개정에 따른 이주비 부담의
증가
주택재개발사업이 분양가상한제와 세입자의 이주비
보상이라는 초대형 암초에 발목 잡혀 사실상 사업 추진이 불가능하다고 하나, 실제는 이미 추진되어온 재개발이나 건설사들이 더 많은 수익을 내기
위한 엄살에 불과하다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한
법률(이하 공취법) 시행규칙을 개정, 늘어나는 세입자의 이주비를 조합측에서 전액 보상토록 함으로써 사실상 이주비 부담이 크게 증가하게
됐다.
각종 공익사업 시 사업 시행자의 세입자에 대한 이주비의 지원을 강화한 것을 골자로 하고 있으나,
현재도 재개발 사업은 공익사업이 아닌 민간사업으로 간주되고 있어, 별도 이주비 보상 규정이 없는 관계로 공취법을 준용해 적용하고
있다.
이주비 부담이 크게 늘어날 수 밖에 없다고 하나, 재개발 시 주택재개발구역 내에 거주하는 세입자 중
구역지정 고시일 3개월 전부터 거주한 자로서, 주민등록이 등재된 자에 한해 주거대책비 또는 임대아파트를 제공한다. 임대아파트 건설 및 입주대상자
등 구체적인 기준은 각 시?도의 조례에서 정하고 있다.
개정된 공취법 시행규칙 제54조2항에서는
사업시행지구내 3개월 이상 거주한 세입자에 대해서는 이주비를 기존 도시근로자가구 월평균 가계지출비의 4개월 분을 지급하도록 하고 있다. 기존에는
3개월 분이 지급됐었다.
또 재개발사업 이후 건립되는 임대아파트에 입주할
세입자에 대해서는 입주권과 이주비를 동시에 지급하도록 명시했다. 이어 사업인정고시일 등 관계법령에 의한 고시 등이 있는 당시 사업지구 안에 1년
이상 거주한 무허가 건물의 세입자에 대해서도 동등하게 이주비를 지급하도록
했다.
세입자에 대한 주거이전보상을 강화한 개정안이 시행되며, 재개발사업은 사실상 불가능해졌다는 지적이
나오고 있으나, 이미 분양가상한제가 예고된 상황에서 당장 재개발 조합이 지급해야 할 이주비 부담이 급증하는 것은 물론, 일반분양 물량의
급감까지도 야기될 수 있다.
임대아파트 입주요건을 갖춘 세입자의 경우,
기존엔 이주비와 입주권 가운데 택일하던 상황에서 통상 이주비를 선택해 왔지만, 시행규칙개정으로 입주권과 이주비를 동시에 보상받을 수 있는 만큼
대거 임대 아파트 입주를 선택할 가능성이 높고, 결국 임대 증가분만큼 일반분양 물량이 줄어들어 사업성이 극도로 악화될 수
있다.
공익사업 시행에 따른 세입자의 피해를 보전하기 위한 취지나 개별적인 특수성을 일일이 반영할 수 없어,
재개발 사업의 예외 적용 등은 도시 및 주거환경 정비법에 관련 규정을 신설하는 게
바람직하다.
초고층 주택의 안전성?효율성 등도 함께
검토돼야
강남구 3종 주거지역인 이 일대를 30~60층
30여 개 동으로 재건축하는 방안을 마련했으나, 초고층 재건축을 허용하지 않기로 한 것은 집값 상승을 자극할 우려가 있다는 판단 때문이다.
재건축 층수 규제를 완화하는 쪽(2종 주거지역 최고 15층→평균 18층)으로 방향을 틀며, 2종 주거지역은 물론, 강남구 일대 3종 주거지역의
초고층 재건축이 다시 추진될지 관심을 끌고 있다.
초고층의 허용 상한선은 제시되지 않았지만 사실상
35층으로 굳어졌다. 서울시 건축심의를 통과한 최고 층수도 35층이었지만, 정부의 이번 2종 주거지역 층수 완화로 초고층 규제의 의미가 사실상
없어져 2종 주거지역에서도 30층 넘게 재건축을 추진할 수 있게 됐다.
기부채납?인센티브 등을 감안하면, 층수가 평균
20층 정도까지 올라가 최고 35층도 지을 수 있다. 2종 주거지역에서 35층 정도까지 재건축할 수 있다면, 3종 주거지역의 초고층 재건축을
막을 명분이 없어졌다. 층수 규제를 풀어도 재건축 부담금 등 다른 규제장치가 마련돼 있어, 집값 급등 가능성이 크지 않아, 지지부진하던 재건축
사업이 다소 활기를 띨 것으로 보인다.
소형?임대주택의무비율 등 다른 규제는 그대로지만
초고층으로 재건축할 수 있다면, 사업을 재개할 수 있다. 층수가 올라가면서 건물 수가 줄면, 그만큼 녹지공간이 늘어 다양한 층수의 아파트를
배치해 스카이라인이 다양해질 수 있다.
초고층으로 지으면 주건환경이 개선돼 집값이 더
많이 오를 것이나, 고평가 된 주택 값으로 추가부담금이 3억 이상이 될 경우 대부분이 개발시 다른 곳으로 이주해야만 한다. 일반적으로 재건축이나
재개발?뉴타운 개발시 원조합원 거주비율이 30%도 되지 않아, 70% 이상이 다른 곳으로 이사해야 하는 사례가
부지기수다.
층고제한 완화는 직간접적으로 분명 사업성을 좋게 하는 요인이나, 초고층 주택의 안전?에너지효율 등에
대한 검토 역시 함께 선행돼야 한다.
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토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
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