2017.01.11. 다음 아고라 경제 토론방.
해야 해야
마지막으로 며칠 전 연속적으로 썼던 주택시장에 대한 추가적인 이야기입니다.
며칠 전 서울 소재 아파트 몇 채, 서울 외 소재 주택 열 채, 혹은 그 이상을 보유하고 있어도 당장 현금화할 경우를 가정할 때 순자산이 10억을 넘기는 사례가 드물었던 것과 달리 시범 케이스 소지역의 시범사례는 저가의 주택 하나만 가지고도 왜 20~30년 후 십수억, 어쩌면 수십억의 투자 수익을 얻을 수 있다고 했을까요?
차기 정부는 부동산 정책에 있어서도 저출산, 고령화의 장기화로 인해 장차 소외된 지방, 지역들이 소멸되지 않도록 적극적인 국토 및 지역 균형 발전에 관한 법과 제도, 그리고 정책들을 강화해 나가야만 할 것입니다.
몇 년 후 낙후된 지방 주택시장은 중기적인 공급과잉이 해소된 후 어떻게, 어떤 방향으로 흘러가게 될까요?
서울, 경기 일부를 제외하고 낙후된 전국 각 지방의 부동산 평균치 가격은 각 지역민과 지방정부의 고용과 소득, 그리고 도시 및 주거환경 개선의 노력 여하에 따라 온도차를 달리하게 될 것이나 종국에는 시범 케이스 지방인 부산지방 및 시범 케이스 소지역인 남천, 대연동의 그것들을 따라가게 될 것입니다.
물론, 평균치이기에, 각 지방의 평균 집값은 10년간 국민의 자산 두 배 이상 불리기 목표에 크게 벗어나지 않을 것입니다.
각종 양극화의 확대, 심화 및 저출산, 고령화 기조 등으로 인해 각 지방의 폐, 공가와 집값이 오르는 것보다 하락하는 지역, 주택이 더 많을 수 있겠지만 말입니다.
보다 구체적으로,
각자 살고 싶어 하는 하나의 주택은 투기, 투자가 아닌 가족과 더불어 사는 공간에 불과하기에,
1가구 1주택자는 취득, 보유, 처분과 양도 상속까지 수십 개의 직, 간접세, 각종 주택 관련 비용, 부담과 각종 주택관련한 채무로부터 자유롭지 못한 애국 애족적인 다주택자들 보다 자유로울 것입니다.
또한 빚 없이 실물 총자산과 비슷한 실물 순자산을 보유할 수 있고 역모기지론으로, 금융자산이 부족한 노후를 보다 충실하게 할 수 있을 것입니다.
그럼 서울지방을 제외한 낙후된 전국 지방 1가구 1주택자의 장기적인 집값은 얼마나, 어떻게 형성되게 될까요?
이하, 낙후된 전국 지방이 따라갈 시범 케이스 지방, 지역의 집값 추이에 관한 예측치들입니다.
현재, 우리나라 부동산의 법과 제도상 집값에 따른 제약이 있습니다.
예를 들어, 집값 6억 원 이상은 다주택자의 보유세 대상이자 취득세 2배의 대상입니다.
또한 집값 9억 이상은 대출제한 등 금융상의 제약들을 제외하고도 다주택자들뿐만 아니라 일가고 일 주택자도 보유세 대상 및 양도세의 대상이 됩니다.
취득세도 세배이고요.
따라서 오 년 혹은 십여 년 후, 부산 주택의 상위 1~2%는 쉽게 공시가격 9억 대의 한계를 돌파할 수 있겠지만,
대다수의 주택들은 극히 어렵고, 상위 3~20%에 해당하는 주택들은 상당 기간 공시가격 6억 대에서 9억 대 미만에 머물게 될 것 같습니다.
현재 극소수 아파트지만 부산은 이미 6억 대의 벽을 돌파하였으니..
반면, 부산의 상위 20~50% 주택은 6억 대의 한계에 부딪히게 되겠지요.
대구 수성구, 광주 남구, 경기 북부, 경기 남부를 포함한 낙후된 전국 지방 부동산 시장도 앞서거니 뒤서거니 하면서 부산 부동산 시장과 유사한 경로를 밟아가게 될 것입니다.
이는 낙후된 지방의 지역 경제, 도시, 주거환경 개선, 그 부수, 반사적 효과인 지방 부동산 시장에 관한 시범 케이스 지방, 소지역, 동심원적 파급효과가 필요했던 주요 이유입니다.
상기한 동심원적 파급효과와 관련하여 구체적인 사례들을 살펴봅니다.
2003년경부터 오늘날 2017년 1월까지 15년간 서울 부동산 시장은 비약적인 지역 경제나 도시 및 주거환경의 개선 없이 수 배에서 열 배 넘게 상승했습니다.
반면에, 지역 경제가 취약하고 부동산 수요층이 빈약한 낙후된 지방 부동산 시장은 지난 15년간 돈같이 하락, 물가 상승률에 미치지 못하는 두 배 상승조차 하지 못했습니다.
대구 수성구 범어동, 제주시 노형동 등 낙후된 지방의 극소수 지역, 극소수 주택은 몇 배 상승했지만 대다수 주택은 상승 폭이 미미했습니다.
그러나, 앞으로, 15년 후에는 많이 달라질 것이고 또 달라져야 합니다.
33평 전용면적 25평 최고 가격을 기준으로,
시범 케이스 부산 지방 부동산 시장은 도시 및 주거환경 개선이 거의 완료된 해운대구는 2~3년 후 엘시티, 마린시티 자이, 해운대 비스타, 해운대 캐슬 스타, 중동 리인 뷰 등이 입주할 무렵인 2020년 전후에는 워터 프런트 바다 영구 조망권을 가진 33평 최고가는 10억 대를 돌파하게 될 것입니다.
5년 후 2022년을 전후하여 입주하게 될 것 같은 삼익 타워 자이, 대연 비치 푸르지오 워터 프런트, 바다 영구 조망 세대 33평 최고가는 12억 대 돌파,
10년 후인 2027년 전후에 삼익비치 그랑 자이가 입주할 무렵에는 15억 돌파도 가능하게 될 것입니다.
아니, 그 무렵 만약 매물이 꽁꽁 잠긴다면, 삼익 비치가 앞장서고 삼익 타워, 대연 비치가 뒤따르는 워터 프런트, 바다 영구 조망권을 보유한 33평 가격은 20억, 아니 30억 돌파도 충분히 가능합니다.
그 근거는?
현재 단지 및 개별 서비스 면적이 넓은 일반 아파트 중에서 비교적 새 아파트에 속하는 반포 래미안, 반포 자이, 북향 한강 조망권의 아크로 리버 파크가 4~5성급 호텔 수준의 주거 단지라면,
머지않아 최첨단, 고품격으로 재정비될 삼익 타워, 대연 비치, 삼익 비치는 더 넓은 단지, 서비스 면적에다 남향 워터 프런트 바다 영구 조망권까지 보유한 6~7성급 주거 단지이기 때문입니다.
무엇보다도,
해운대, 광안리 비치 주변의 부산 도심 해변가 핵심 지역에서 워터 프런트 바다 영구 조망권을 가진 전용면적 25평, 33평은 십 년, 이십 년, 삼십 년 후에도 다 보태 수백 가구, 많아야 천수백 가구에 그칠 것이기 때문입니다.
그런 대체 불가능한 입지 희소성에다 물건 희소성까지 더해지기에 매물 잠김 영향력은 상상 이상이 될 것이기 때문입니다.
그 외에도,
원론적으로,
시범 케이스 지방 및 지역들의 발전에 비례하여, 또 창의적 서비스 등 지역민의 일자리와 소득에 비례하여, 또 획기적인 이민, 영주권 제도나 정책의 변화에 따라,
비록 수십 년 초장기를 요구하지만, 시범 케이스 소지역, 핵심지역의 주택들은 싱가포르, 홍콩은 물론이고 뉴욕, 동경 등의 해변도시들에 비교하여 도시 및 주거의 쾌적성이나 안전성 등은 월등하면서도 집값은 절반, 심지어 반의반에도 미치지 못한 세계 최고의 주택 경쟁력을 가질 수도 있을 것이기 때문입니다.
상기한 이유 제시는 며칠 전에 썼던 시범사례, 시범 케이스 소지역에 단 한 채의 투자만으로 수십 년 후 그 투자 수익이 십수억을 넘어 어쩌면 수십억 혹은 그 이상이 될 수 있다고 언급했던 이유 중 하나이기도 합니다.
세계의 부호들이 탐을 낼 만한, 도심 대도시 해변과 워트 프런트, 영구 조망 등을 가진 부산의 주택들은 그 입지의 대체 불가능성,
그리고 대연, 남천동 도심 해변 지역에서 공급될 주택수는 다 보태도 압구정동, 반포동, 잠실동 등 서울의 1개 도 단위 아파트 총수에도 미치지 못할 극소수로, 공급의 본질적 한계가 있는 희소가치가 큰 소지역이기 때문입니다.
만약 10년 후 2027년경 상기한 시범 케이스 소지역 33평 최고가격이 20억, 30억 대를 돌파하게 된다면,
낙후된 전국 지방 부동산 시장에 미치는 동심원적 파급력은 상상 이상이 될 것입니다.
비록, 낙후된 지방, 지역 주택 총 수의 극소수에 불과하겠지만 종부세 대상 살찐 돼지 떼어들은 보다 많이 살찌게 될 것이고 보다 많이 늘어나게 될 것입니다.
상기한 마린시티 자이 등등과 엘시티, 마린 시티 아이파크, 더 제니스, 용호동 W 등등 워터 프런트 바다 영구 조망권을 가진 대형 평형대 아파트들의 그 동심원적 영향력은 당연할 것이고,
그 시범 케이스 소지역 인근의 남천 어울림, 남천 하늘채, 뉴 비치, 광안 쌍용, 용호 자이 등등과 인근 내륙 지역인 남천 2구역 포스코, 광안 자이, 광안 뷰, 에일린의 뜰, 대연 혁신 힐스테이트, 대연 뷰 힐스, 대연 캐슬 레전드, 대연 자이 등등의 33평 가격도 보다 빨리, 보다 수월하게 15억을 돌파할 수 있을 것입니다.
나아가, 민락 센텀 포레, 비스타, 오션 테라스, 거제 자이, 명륜 자이, 명륜 힐스테이트 2차, 사직 캐슬, 장전 래미안 등등의 33평 가격도 보다 빨리, 보다 수월하게 10억, 15억을 돌파하게 될 것입니다.
인근 낙후 지역에 개발 예정인, 북항 조망권의 감만 1구역, 우암 1,2구역, 동구 좌천 범일 2,3구역, 초량, 수정동 일대의 이 편한 세상, 휴포레, 베스티움 등등과 북항 재개발 2단계 하버시티,
그리고 부산 외곽 지역인 일광 자이 등 일광 신도시, 포스코 더 숍 등 명지지역까지 33평 가격도 보다 수월하게 보다 빨리 6억, 10억을 돌파하게 될 것입니다.
그리되면,
마찬가지로 극소수에 불과하겠지만,
부산 인근의 울산시, 창원시 등 경상남북도는 물론, 전라 남북도, 충청남북, 강원도, 제주도 등 낙후된 지방을 대표하는 33평 아파트 가격도 보다 빨리, 보다 수월하게 종부세 대상인 10억 대를 돌파하게 될 것입니다.
2017.12.08. 다음 아고라 부동산 토론방.
해야 해야
각종 조세제도는 특정 목적, 혹은 수단으로 운용되어선 안되고 조세정의, 국민의 담세력에 맞춰 국민 일반이 신뢰할 수 있고 예측 가능하게 운용돼야 할 것입니다.
본 글의 내용 중 일부인 '문재인 정부의 정책 방향은 서민을 위한 부동산 정책이죠. 거기에는 아직 변함이 없고요. 일단 강력한 부동산 정책으로 시장이 안정되길 바랐지만, 서울은 반대로 흘러가고 있죠. 기재부 장관은 우선 두고 보고, 집값 안정이 안되면 보유세를 도입할 수 있다고 하였죠'와 관련하여..
개인적으로 종부세 강화에 찬성합니다.
청년, 미래세대에 민폐가 되지 않도록 재정건전성 확보 및 잎으로 계속 늘어날 수밖에 없는 복지재원 마련을 위해..
우리나라는 직접세든 간접세든 과세물건과 과세대상을 계속 확대, 강화해 나갈 수밖에 없을 것입니다.
국민 소비, 내수의 악영향을 고려하여 조금씩, 점진적일지라도..
소득재분배 기능을 가지는 직접 누진세제는 본 글의 종부세만이 아니라 재산세, 상속, 증여세, 소득세, 법인세 등등의 강화에도 찬성합니다.
본 글에는 없지만 재건축 초과이익 환수제도 동일한 이유로 찬성합니다.
중장기적으로 덧나게 될 부동산 투기 대책이 아닌..
차기, 차차기 정부여당의 부동산 정책과 세제 등 경제 정책의 방향에 대해 썼던 선배님의 글을 덧붙입니다.
별일 없이, 심심 파적 13. 09:17 삭제 리플 달기 0
댓글 해야 해야
본 글의 종부세 인상 촉구와 관련하여.. 조세정의, 소득재분배 및 사회보장적 기능 외에도 미약하나마 국민의 소비, 내수에 기여하는 세제가 직접, 누진세 제고..
그 반대가 각종 물건의 가격에 포함된 세금, 부가가치세 등등, 못 가진 대다수의 중산층, 서민층이 부담하는 역진 세제일 것입니다.
국가 재정이 훼손되건 말건, 내수에 부담이 가건 말건 지난날 이명박근혜 정권과 오늘날의 트럼프는 오로지 부유층 극소수를 위한 직접, 누진세 감세정책을 적극 추진했었지요?
반대로, 빈민, 서민층과 중산층이 대다수 부담하게 되는, 비례 세제를 넘어 사실상 역진세가 되는 대표적인 세제가 담배세입니다.
담배세 감세로, 호화 해외여행, 해외. 허영, 사치품 등이 아닌, 절약된 담뱃값으로 국밥, 라면도, 양말도 살 수 있는.. 09:47 삭제 리플 달기
댓글 해야 해야
문재인 정부여당은 대선전에는 담배세 인하하겠다고 하더니.. 담배세 인하는커녕 박근혜 정부여당처럼 전자 담배세를 오히려 인상했네요. 미국에 자발적으로 딸랑거리기, 중국에 대해 해야 할 말 못 하기, 사드 등 오락가락 말 바꾸기 등 군사, 외교, 안보 등등의 영역은 물론이고..
문재인 정권은 박근혜 2기 정권과 다를 바 없는, 오물투성이들에 대한 각종 인사 청문회는 물론이고..
오히려 더 고위직, 더 오랜 경력이 더욱 수치, 부끄러움인 우리나라 각종 정상배, 고위공직자, 각종 위원회, 공기업 등등에서 국민 혈세 자리 늘리기까지 했습니다.
정실, 엽 관인사 또한 저절로 늘어나게 되겠지요?
그뿐만 아니라 친일, 군사독재 정권의 사례에 비춰, 마찬가지로 경력이 수치, 부끄러움인 각종 훈 포장, 영전 수여, 특별사면 등등의 봉건적 잔재들까지..
기타 등등은 생략하고..
아무리 억울하고 분해도, 구악과 폐습의 대청소 노력 하나만 해도, 문재인 정권은 사대 수구 등 야당 패거리들의 F학점에 비해서는 C, D로 상대적으로 나으니..
내년 지선, 내후년 총선까지 문재인 정부여당의 고공 지지율을 용인할 수밖에 없습니다.
그때까지도 야당 패거리들이 개과천선, 환골탈태 않는다면 차기 정권에서 나 문재인과 그 패거리들에 대한 책임정치 추궁을 할 수밖에 없을 것입니다.
즉, 주권자인 국민은 대안이 없어 구악과 폐습의 또 다른 한 축인 자칭 개혁, 문재인 각설이 패거리들의 정권 연장, 정권 재창출을 용인할 수밖에 없더라도.. 때가 되면 주권자, 국민이 문재인 정권과 그 각설이 패거리들에 대한 혹독한 책임정치 추궁을 하면 충분할 것입니다.