생활 | 아파트 입주자대표회의 감사·관리소장 역할 강화 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

●아파트 입주자대표회의 감사·관리소장 역할 강화

<공동주택관리법 시행령·시행규칙 입법예고>

-입대의 감사 인원 1명 → 2명 이상으로

-관리소장에게 입대의 상정 안건에 대한 사전 검토 의무화

-외부회계감사 기간 7개월 이내로 변경 및 감사 대상 재무상태표, 운영 성과표, 이익잉여금처분계산서, 주석 등으로 구체화

-동대표 출마기준 개선

-입대의 의결정족수 미달 시 ‘전체 입주민 과반수 찬성’으로 안건 처리

-하자담보책임기간 2·3·5·10년으로 집합건물법과 일치

-하자보수기한 범위 설정 및 하자보수 완료 시 이행 결과 홈페이지 공개 의무화

-장기수선계획 수립 시 수선 항목 147개→73개로 축소

아파트 입주자대표회의의 감사 인원을 1인에서 2인 이상으로 늘리고 관리사무소장은 입대의 상정 안건에 대해 의무적으로 사전 검토를 실시하는 등 감사와 관리소장의 역할 및 책임이 강화될 전망이다.

또 외부회계감사는 제도의 실효성 강화를 위해 회계연도 종료일부터 7개월 이내로 단축하고 재무제표의 명확한 가이드라인이 제정된다.

국토교통부는 이 같은 내용의 ‘공동주택관리법 시행령 및 시행규칙’ 제정안을 오는 5월 23일까지 입법예고한다고 밝혔다. <10·11면 참조>

우선 관리업무 투명화와 전문화를 위해 입대의 감사 및 관리사무소장의 역할과 책임을 강화하기로 했다.

이에 입대의 감사 인원이 현재 1명에서 2명 이상으로 늘어난다. 특히 입대의가 의결한 내용에 대해 관리사무소장 이외에 감사에게도 재심의를 요구할 수 있도록 허용해 입주자 등의 재산과 권익을 보호토록 했다.

감사는 또 관리주체 변경으로 인한 업무 인수인계 시 반드시 참관해야 한다.

또 관리소장에게 입대의 상정 안건에 대한 사전 검토를 의무화하고 검토의견을 회장 및 감사에게 서면으로 제출토록 했다.

이는 비전문가들로 구성된 입대의의 심의 부실로 이어져 입주자 권익보호에 도움이 되지 않고 있다는 지적에 따른 것이다.

이와 함께 관리소장은 매월 관리비 지출현황을 입주자 등에게 개별통지하고 지자체 등 시정명령도 명확하게 공개하도록 의무화해 입주자 등의 알권리를 보장토록 했다.

외부회계감사 제도의 실효성 강화를 위해 매년 1~10월까지인 공동주택 외부회계감사 기간을 회계연도 종료일로부터 7개월 이내로 변경하고 회계처리기준과 회계감사기준 제정 근거를 마련했다.

이와 함께 결산서·장부·증빙서류 등으로 모호했던 외부회계감사 대상을 재무상태표, 운영성과표, 이익잉여금처분계산서, 주석 등으로 구체화했다. 또 감사보고서 발행은 감사일로부터 1개월 이내에 해야 하고 감사 결과에 대해선 입주민에게 의무적으로 설명해야 한다.

관리업무의 효율화를 위해 입대의 운영 및 동별 대표자 선출 기준 등도 개선된다.

동별 대표자 미선출로 입대의 의결정족수 미달 시 입주자 등에게 피해가 발생하는 것을 방지하고 관리업무에 대한 관심을 제고하기 위해 아파트 세입자를 포함한 ‘전체 입주민 과반수 찬성’으로 안건을 처리하도록 했으며, 입대의 운영 및 윤리 교육에 온라인 교육을 도입해 교육 대상자들을 철저히 관리토록 했다.

한편 보궐선거로 선출된 동별 대표자의 경우 잔여 임기가 6개월 미만일 경우 중임제한 임기횟수에서 산정하지 않도록 했다. 또 동별 대표자 결격사유 중 공동주택 관리 관련 벌금 100만원 이상 형을 선고받은 후 5년 이 지나지 않은 사람에서 주택법, 집건법, 아동청소년보호법 등으로 100만원 이상 형을 선고받은지 2년이 지나지 않으면 동대표를 할 수 없도록 출마기준을 개선했다.

또한 동대표 후보자가 2명 이상인 경우에도 선거구 입주자 등의 과반수가 투표하고 후보자 중 최다득표자를 동대표로 선출토록 개선했다.

이외에 하자담보책임기간은 공동주택관리법의 경우 공종별에 따라 1·2·3·4·5·10년, 집합건물법은 2·3·5·10년으로 따로 구분해 시행해 왔지만 앞으로는 집합건물법에 일치시키고 하자보수청구기간도 통일된다. 제정안에서는 하자발생이 하자담보책임기간 이내 임을 입증 시 해당 기간 이후에도 하자보수 청구가 가능했지만 앞으로는 집합건물법과 같이 기간 이내에만 하자 보수를 청구할 수 있다.

공동주택의 장수명화를 위해 장기수선계획 수립 시 수선 항목을 기존 현실에 맞게 147개에서 73개로 축소하고 이 항목 이외에 단지 특성상 추가로 필요한 항목은 단지별 관리규약에 따라 자율적으로 처리토록 했다.

관리주체 간의 철저한 관리업무의 인계·인수를 위해 관리종료일 1개월 이내에 새로운 관리주체에 관리업무를 인계하고 관리업무 종료 후 기존 관리직원 등의 인건비를 관리비에서 지급할 수 있도록 지급주체를 명시했다. 또한 사업주체로부터 관리업무 인수 시 잔여회계연도 기간의 사업계획 및 예산안을 지체 없이 입대의에 승인을 받아 추진토록 했다.

관리사무소장의 배치신고 제도도 개선됐다. 배치종료에 대한 현황 파악을 위해 배치가 종료된 해당 관리사무소장이 배치종료 신고를 직접 하도록 개선하고 신고 후 신규 배치신고가 가능토록 했다.

이 밖에 관리업무에 대한 통일적·전문적·체계적 지원을 위해 국토부로부터 공동주택관리지원 업무를 위탁받아 수행하는 공동주택관리지원기구에 대한 교육업무 위탁내용 등을 명시했다.

한편 대한주택관리사협회(회장 최창식)는 이번 제정안에서 입대의 감사 및 관리주체의 역할 강화를 통해 공동주택 관리문화 정착을 위한 국토부의 노고에 감사를 표하면서 제도의 성공적인 정착을 위해 적극 협조해 나가겠다고 밝혔다.

하지만 공동주택 관리제도의 올바른 정착과 함께 공동주택 관리의 투명성, 전문성, 효율성을 위해 일부 보완이 필요하다고 밝히면서 몇 가지 의견을 제시했다.

대주관은 공동주택 외부회계감사 제도의 실효성 강화와 관련해 공동주택의 외부회계감사의 목적이 ‘회계처리를 적정하게 하도록 함으로써 이해관계인의 보호’에 있다는 내용에 대한 국민의 이해를 높이고 협조를 구할 필요가 있다고 강조했다.

대주관에 따르면 공동주택의 주요 이해관계인은 거주소유자 및 비거주소유자(이상 입주자)와 임차인(사용자)으로 구성되며 외부회계감사는 이러한 세 이해관계인의 권익이 침해되지 않도록 회계처리가 적정하게 되도록 하는데 그 의의가 있다고 덧붙였다.

또한 감사 및 관리사무소장의 재심의 요구권 신설과 상정안건의 사전검토 의무 명시 규정 신설에 대해서는 사전검토에 의한 법령 등 위반 사항 보고나 의결사항의 재심의 요구 사례 발생은 대부분 입대의 구성원 간, 혹은 입주민 간의 이해 충돌과 관련될 가능성이 높은 점을 감안해 사전검토 시 위반내용이 들어있는 경우나 재심의 요구 사항이 있는 경우, 지자체 의무 보고나 홈페이지 등에 공고 의무화 등의 보완이 필요하다고 설명했다.

또 장기수선항목 완화와 관련해 장기수선계획 및 조정의 어려움은 항목이 과다하다는 이유보다는 설비류에 대한 수선주기의 정확한 예측이 불가능하다는 점인 경우가 대부분이라며 보완이 필요하다고 밝혔다.

최창식 회장은 “공동주택 관리문화 정착은 관련 종사자의 노력과 국민의 관심 및 참여를 통해 가능하다”며 관심과 협조를 당부했다.

출처 : 한국아파트신문 온영란 기자 oyr@hapt.co.kr

●관리주체 변경시 근로자 고용승계 해야

아파트 관리주체가 변경되는 경우 새로운 관리주체에게 근로자를 고용승계토록 하는 법리 해석이 필요하다는 주장이 제기됐다.

고려대학교 대학원 법학과 김대규 씨는 최근 ‘아파트 관리주체 변경과 고용승계에 관한 연구’라는 석사학위 논문을 통해 이같은 의견을 제시했다.

김대규 씨는 논문에서 “아파트 관리주체가 변경되는 경우 새로운 관리주체에게 근로자를 고용승계하도록 하는 법리 해석이 절실히 필요한 실정”이라며 “자치관리에서 위탁관리 또는 위탁관리에서 자치관리로 변경되는 사안에서 고용노동부는 업무의 동질성이 유지된다면 원칙적으로 고용승계를 인정하나, 아직 대법원 판례가 없다”고 밝혔다.

이에 대해 김 씨는 “아파트 관리주체 변경에 따라 관리업무가 새로운 관리주체에 이전되면서 조직체인 근로자도 함께 이전된다면, 인력집중사업의 성격을 가진 아파트 관리업무의 특성상 물적 사업수단은 별다른 의미가 없으므로 근로자의 인수만으로 영업양도가 인정되는 것이 비교법적으로 타당하다”고 제안했다.

특히 김 씨는 “영업양도의 효과로서 고용승계를 영업양도 의사에서 찾는다고 하더라도 반드시 양도인과 양수인간에 직접적인 법률행위를 통해서만 가능한 것이 아니라, 제3자가 매개된 법률행위를 통해 수회의 행위로 나타난 구체적인 결과가 영업양도에 해당한다면 고용승계를 인정해야 한다”며 “주택법 제43조에 따라 의무관리제에서 관리주체가 변경되는 경우 법률규정으로 관리주체가 변경되는 것이 아니라, 법률에 따라 관리주체 간에 관리업무를 양도하는 법률행위를 통해서 관리주체가 변경되는 것이므로 고용승계를 인정해야 할 것”이라고 주장했다.

또한 “아파트 관리주체 변경시 고용승계 유무에 따라 경영상 해고가 발생할 수 있으나 통상적으로 고용승계가 되는 경우에는 신규 관리주체가 자발적으로 퇴사하는 경우에 한해서 추가 채용을 할 것이라 현실적으로 경영상 해고가 발생하는 경우를 찾아보기 힘들 것”이라며 “영업양도로 인정받지 못해 고용승계가 되지 않는 경우 기존 관리주체에게 근로자가 근무할 다른 사업장이 계속 존재하지 않는 경우까지 고용관계를 유지시키는 것을 기대하기 어려워 긴급한 경영상 필요성은 인정될 수 있다”고 설명했다.

더불어 김 씨는 “해고대상자는 고용승계 되지 않는 근로자 전원을 대상으로 행해질 것이기 때문에 결국에는 해고회피 노력의무를 다했는지가 판단의 핵심일 것”이라며 “기존 관리업체가 입주자대표회의인 경우에는 고용유지 전제 하에서 단계적인 해고회피노력을 하기엔 현실적 제약이 있으나, 주택관리업자는 당해 아파트 이외에 다른 사업장이 존재한다면 단계적인 해고회피노력 뿐만 아니라 해고대상자 선정도 동종 유사한 업무에 종사하는 근로자 전체를 포함해 합리적이고 공정하게 선정해야 한다”고 덧붙였다.

출처 : 아파트관리신문 조혜민 기자 cho@aptn.co.kr

●선관위원이 잔여임기 남겨두고 사퇴했어도 동대표 선거 출마 가능하다

     수원지방법원 안양지원

선거관리위원이 잔여임기를 남겨두고 사퇴했어도 선거관리위원회가 새롭게 구성돼 선거에 부당한 영향력을 행사할 우려가 없다면 동대표 선거에 출마가 가능하다는 법원의 결정이 나왔다.

수원지방법원 안양지원 제11민사부(재판장 박성인 부장판사)는 최근 경기 군포시 A아파트 전 동대표이자 4기 동대표 선거에서 낙선한 B씨가 이 아파트 4기 동대표 선거에서 당선된 동대표 C씨와 선거관리위원장 D씨를 상대로 제기한 직무집행정지가처분 신청사건에서 “B씨의 동대표 C씨와 선관위원장 D씨에 대한 신청을 모두 기각한다”는 결정을 내렸다.

이 아파트 3기 동대표였던 B씨는 4기 동대표 선거에 후보로 출마했으나 낙선했고, C씨는 4기 동대표 선거에서 동대표로 선출됐다.

이후 B씨는 “선거관리위원을 하다가 잔여임기를 남겨두고 사퇴한 후 동대표로 입후보한 것은 주택법령 위반이므로 C씨를 동대표로 선출한 이 선거는 무효”라며 “D씨는 선관위원장 지위에 있으면서 선거절차를 진행함에 있어 동대표 후보자들의 자격을 적법하게 심사해야 할 임무 등을 소홀히 하는 등 직무상 위법행위를 저질렀으므로 직무를 집행해서는 안된다”며 가처분을 신청했다.

이에 대해 재판부는 결정문에서 “주택법 시행령 제50조 제4항 제6호는 ‘선거관리위원(잔여임기를 남겨두고 사퇴한 사람을 포함한다)은 동대표가 될 수 없다’고 규정하고 있다”며 “이는 선거관리위원이 그 임기를 마치지 않은 상태에서 사퇴하고 동대표에 입후보할 경우 임기 중 함께 선거관리위원을 구성했던 다른 선거관리위원들에게 부당한 영향력을 미쳐 선거절차의 공정성·민주성을 해할 우려가 있으므로 이를 사전에 예방하려는 취지”라고 밝혔다.

하지만 재판부는 “선거관리위원이 잔여임기를 남겨두고 사퇴를 했더라도 이후 그 잔여임기 만료 등으로 인해 선거를 담당하는 선거관리위원회가 새롭게 구성돼 해당 선거관리위원회에 부당한 영향력을 행사할 우려가 없다고 인정되는 경우에는 동대표로 입후보할 수 있다고 봐야 한다”고 설명했다.

재판부는 “C씨 등이 이 아파트 4기 동대표 선출을 위한 선거관리위원으로 위촉된 사실 및 그로부터 얼마 지나지 않은 지난해 3월 선관위의 내부 분쟁으로 C씨를 비롯한 위원 전원이 사퇴하거나 직무에서 배제된 것으로 보이는 점, 그 후 선관위원이었던 자들이 포함되지 않은 새로운 선관위가 구성돼 이 사건 선거를 치른 점 등의 사정이 인정된다”며 “설령 C씨가 사퇴한 것으로 보더라도 C씨가 선관위 직무에서 배제된 이후에 새롭게 구성된 선관위에 의해 치러진 이 사건 선거의 공정성에 부당한 영향을 미칠 여지는 없었던 것으로 보이므로 C씨가 4기 동대표로 선출된 이 사건 선거가 주택법 시행령 제50조 제4항 제6호에 위반되거나 그 취지에 반해 무효라고 할 수 없다”고 지적했다.

또한 “단체 구성원의 직무상 위법부당행위를 이유로 그 해임을 청구하는 소는 기존 법률관계의 변경, 형성을 목적으로 하는 형성의 소로서 법률에 명문의 규정이 있는 경우에 한해 제기할 수 있다”며 “이 사건의 경우 관련 법령에 B씨가 선관위원장 D씨를 상대로 직접 그 해임을 청구하는 소를 제기할 수 있는 근거가 없으므로 B씨의 선관위원장 D씨에 대한 신청 역시 그 피보전권리를 인정할 수 없다”고 언급했다.

이에 따라 재판부는 “B씨의 동대표 C씨와 선관위원장 D씨에 대한 이 사건 각 신청은 이유 없으므로 모두 기각한다”고 결정했다.

출처 : 아파트 관리신문 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

●선정지침 위반으로 시정명령 받자 일방적으로 계약 파기한 아파트, 업체에 1억 배상

     인천지법 부천지원

하자진단 및 하자보수와 관련한 계약을 맺은 아파트가 관할시청으로부터 해당 계약이 사업자 선정지침을 위반했다는 시정명령 처분을 받자 일방적으로 업체와의 계약을 해지했다. 입주자대표회의는 계약이 위법했으므로 계약해지를 해도 무방하다고 생각했던 모양이지만 법원은 1억여 원을 배상하라는 판결을 내린다.

경기 김포시에 위치한 A아파트 입주자대표회의는 지난 2012년 9월 아파트의 하자내역 조사, 하자보수보증금 청구 및 하자보수공사의 진행을 맡길 업체 선정을 위한 입찰을 공고하고 같은 해 11월 적격심사를 통해 B사를 선정한다.

B사는 이후 A아파트의 설계도면, 하자발췌대장, 하자보수 요청과 관련한 내용증명 발송철 등 하자조사에 관한 자료를 제출받아 이를 조사·정리하고 현장조사를 실시한 후 서면조사 및 현장조사 결과를 종합한 하자적출보고서를 작성해 아파트 측에 제출했다.

A아파트는 보증사에 대한 하자보수보증금 청구 절차가 진행되고 있던 2014년 1월경 B사와 별다른 협의 없이 후속절차를 진행하지 않았고 2014년 4월 내용증명우편으로 B사에 ‘김포시 주택과로부터 해당 계약이 주택법 시행령 제55조의 4 제1항 및 사업자 선정지침 제22조 제1항의 규정을 어긴 위법한 계약이라는 통보를 받아 계약을 해지한다’는 취지의 해지통보를 한다.

B사는 계약서에 명시한 대로 A아파트의 귀책사유로 계약이 해지됐으므로 기투입한 비용 외에 청구대상보증금액(1~3년차 하자보수보증금 총액)의 10%에 해당하는 금액(3억2,000만원 상당)을 배상하라는 소송을 건다.

한편 보증사의 이 사건 아파트에 관한 1~3년차 하자보수보증금액은 총 27억4,668만원이었고 이후 A아파트 입대의는 2014년 5월 보증사로부터 A아파트의 1~3년차 하자보수보증금으로 11억6,438만원을 지급받았다.

인천지법 부천지원 제1민사부(재판장 심형섭 부장판사)는 먼저 해당 계약은 A아파트 입대의의 일방적인 계약해지로 파기됐다고 할 수 있으므로 A아파트는 B사에 계약상 명시된 손해배상금 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 봤다.

A아파트 입대의는 주택법 시행령과 사업자 선정지침의 위반으로 김포시로부터 시정명령 처분을 받아 시정명령 처분을 이행하기 위해 계약을 해지한 것이라고 항변했으나 법원은 해당 규정에 따른 입찰절차를 준수하지 못한 부분이 있더라도 그 하자가 입찰의 공공성과 공정성을 현저히 침해하는 정도로 중대하다고 보기 힘들다며 입대의의 주장을 받아들이지 않았다.

법원은 다만 손해배상에 있어 ▲공사계약 불이행으로 인한 위약금을 1~3년차 하자보수보증금 총액을 기준으로 정하는 것은 과다하고

▲B사의 주된 업무인 하자조사적출보고서 작성을 위해 2,300만원을 사용한 점

▲B사가 A아파트에게 보증사로부터 1~3년차 하자보수보증금 중 약 65%를 지급받아 줄 것을 약속했으나 이후 보증사로부터 실제로 지급받은 금액은 이보다 적었던 점 등을 감안해 하자보수보증금의 10%인 2억7,000만원의 약 30%인 8,200만원으로 감액했고 하자조사 및 하자보수비 산출을 위해 투입한 비용 2,300만원을 더해 약 1억원을 지급하라고 판시했다.

한편 A아파트 입대의는 이 계약이 B사가 하자보수보증금 청구를 대행하고 그 보증금의 한도에서 하자보수공사를 도급받아 시행하기로 하는 약정으로서 이는 변호사법 제109조 제1호에서 정한 대리행위에 해당하는 무효라서 B사의 손해배상청구는 인정될 수 없다고 주장했다.

또한 B사가 보수금 총액 27억4,668만원에서 65%에 해당하는 17억8,534만원을 보증사로부터 받아주고 만일 이 금액에 미달하는 보증금을 수령할 경우 그 미달한 금액을 변제하기로 약속했으므로 B사는 실제 지급된 11억6,438만원을 제외한 6억원을 지급해야 한다고 요구했으나 법원은 이 주장을 받아들이지 않았다.

출처 : 한국아파트신문, 김창의 기자 kimc@hapt.co.kr

2.민원회신

●동별 대표자 자격 여부?

문 : 관리주체 소속 임직원등의 배우자와 직계존비속은 동별 대표자가 될 수 있는지?

답 : 입주자가 당해 공동주택 관리주체의 소속 임직원에 해당하는 경우, 그 배우자와 직계존비속 또한 동별 대표자가 될 수 없음

관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원은 동별 대표자 불가 (영 제50조제4항제8호)

문 : 재건축 조합이나 지역주택 조합의 임원이 동별 대표자가 될 수 있는지?

답 : 공동주택 관리주체의 소속 임직원은 동별 대표자가 될 수 없음(영 제50조제4항제8호).

따라서 만일 재건축 조합이나 지역주택 조합이 사업주체라면, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체는 관리주체이므로(법 제2조제14호나목), 관리업무 인계 전에 해당 조합의 임원은 동별 대표자가 될 수 없음

출처 : 국토교통부 민원상담

●수선공사에 소요되는 비용 잡수입에서 사용 할 수 있는지?

문 : 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 소요되는 비용을 잡수입에서 바로 사용할 수 있는지?

답 : 공동주택 공용부분 주요시설 공사는 장기수선충당금에서 그 비용을 사용하여야 하고, 이를 잡수입에서 바로 사용할 수 없음 (법제처 유권해석(’14.2.) 참조)

공동주택 관리규약에 따라 장기수선충당금으로 적립된 잡수입은 더 이상 잡수입이 아니라 장기수선충당금에 해당되므로 사용가능

잡수입, 주차시설충당금, 승강기충당금 등 별도 금원으로 바로 공용부분 시설공사를 할 것이 아니라 장기수선충당금으로 전입 후 사용이 타당

출처 : 국토교통부 민원상담

●자본금 확인 방법?

문 : 주택관리업자밍 사업자선정지침 별표1에 의한 제한경쟁입찰의 경우 사업실적, 기술능력, 자본금을 제한하여 공개경쟁입찰을 하는데 이때 개인사업자의 경우 자본금을 확인하는 방법이 있나요?

답 : 개인사업자의 자본금을 확인하는 방법에 대하여 주택관리업자 및 사업자 선정 지침에서 따로 정하고 있지는 않습니다.

다만, 동 지침 [별표1] 입찰의 종류 및 방법에서, 제한경쟁입찰은 사업종류별로 관련 법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금을 제한”하여 공개경쟁입찰에 참가하도록 한 후 그중에서 선정하는 방법이라고 정하고 있으므로, 질의하신 내용은 사업종류별로 관련 법령에서 정하고 있는 자본금 관련 제출 서류 등을 확인하여 결정하여야 할 사항으로 판단됩니다.

아울러, 주택법 시행규칙 제31조제1항제2호에서는 주택관리업 등록신청 시 “법인의 경우에는 납입자본금에 관한 증빙서류, 개인인 경우에는 자산평가서와 그 증빙서류”를 첨부하도록 되어 있으니 참고하시길 바랍니다.

출처 : 국토교통부 민원상담