▶빠숑◀ [빠숑] 지금 소형 아파트 시대? 중대형 아파트 투자법!

[빠숑]

소형아파트만 많이 오른 것 같은데 이제 대형을 사도 될까요?

최근 몇 년 동안 아파트 매매의 최고 인기 평형대는 20평형대였습니다. 
수도권이든 지방이든 소형 아파트가 대세였죠. 
실거주든 투자든 20평형대 소형 아파트 위주로 시장이 움직였습니다. 
특히 소형 아파트 갭투자 수익률이 매우 높았습니다. 
소형 아파트의 인기는 앞으로도 한동안 지속될 것입니다. 
현재 실 거주층이 가장 선호하는 평형대이고, 
향후 수요층이 가장 많이 증가할 평형대이기 때문입니다. 
4인 이상 세대 수가 계속 줄고 있고, 
2~3인 가족 이하 세대 수가 꾸준히 증가하고 있기 때문입니다.

그렇다면 계속 소형 아파트에만 집중하면 되는 것일까요? 
결론부터 이야기하면 
입지에 따라, 
시장여건에 따라 
아파트 규모와 관계없이 
수요만 있다면 
모두 투자 대상으로 해도 좋습니다. 

지금까지 소형 아파트의 투자 수익이 높았던 두가지 이유가 있습니다. 
소형 아파트에 살고 있어하는 실거주 수요가 급증을 했습니다. 
그리고, 상대적으로 적은 비용이 들어가는 투자가 가능했기 때문에 
소형 아파트 투자층이 폭발적으로 증가했던 것이죠. 

소형 아파트에 대한 수요가 지속적으로 증가하게 되자 
중대형과의 가격 역전 현상이 발생했습니다. 
평당 가격으로 따지면 이제 소형이 가장 비쌉니다. 

2010년대 이전까지만 하더라도 그 반대 시세였습니다. 
2000년대 중반까지는 대형이 부동산 시장의 대세였기 때문이죠. 
대형아파트가 소형아파트 대비 가격이 훨씬 더 비쌌습니다. 
대형 아파트 가격이 더 높았던 이유는 
실수요 보다도 대형 아파트에 투자하려는 수요가 소형 아파트보다 훨씬 많았기 때문입니다. 
똘똘한 집 한테가 10개 소형 안부럽다는 말이 유행할 정도였으니까요. 
2000년대 아파트 투자를 하셨던 분들 중 
40평형대 이상 아파트를 매수하시고 
지금도 가지고 있는 분들 아직도 많습니다.

시세가 오른다는 것은 공급보다 수요가 많다는 의미입니다. 
수요에는 실수요와 투자 수요가 있습니다. 
실수요와 투자 수요가 적정 비율로 유지가 되어야 시세가 꾸준히 오릅니다. 
만약 투자 수요가 압도적으로 많아질 경우는 투기가 됩니다. 
그건 거품입니다. 
2000년대 대형 아파트가 그랬습니다. 

지금 소형 아파트가 오르고 있다고 
무조건 실수요라고 판단하면 안되는 이유가 여기에 있습니다. 
투자 수요가 급격하게 늘었기 때문입니다. 
특히 갭투자가 유행한 최근 3년 동안 
소형 아파트의 투자 물건이 급증했습니다. 

만약 소형 아파트를 투자 목적으로 샀다면, 
주변사람들도 투자 목적으로 사고 있다면 
소형 아파트 시장이 투기 수준까지 간 것은 아닐까 
객관적으로 평가를 해 보아야 합니다. 

소형 아파트 시장은 
이미 대단히 많은 부동산 관심층들이 들어와 있는 시장입니다. 
그래서, 소형 아파트에서는 수익이 더 이상 많이 나지 않는다라고 판단한 일부 투자층들은 
중대형으로 관심을 돌렸습니다. 
여전히 중대형은 무조건 투자가 안된다고 평가하는 사람들도 많습니다. 
하지만, 중대형도 부동산 상품입니다. 
입지와 시장에 따라 중대형도 
수요가 공급보다 많은 시장이 분명히 있습니다. 

스스로에게 질문해 봅시다. 
현재 소형에 살고 있는지, 중대형에 살고 있는지. 
만약 현재 소형에 살고 있는 세대에게 계속 소형에 살 것인지 질문해 보세요. 
중형 이상으로 가고 싶다고 할 확률이 높습니다. 
그들이 바로 중대형의 수요층들입니다. 
따라서 중대형에 대한 수요도 분명히 존재합니다. 

소형아파트 평당 가격이 
중대형 아파트의 평당 가격을 역전한 지역이 꽤 많아지고 있습니다. 
하지만 전체 총액은 
특별한 경우 빼고는 소형이 중대형을 역전할 수 없습니다. 
만약 중대형 아파트의 수요가 꽤 있는 지역인데, 
소형 아파트의 총액과 중대형 아파트의 총액의 차이가 거의 나지 않는다면 
어떤 아파트를 사야 할까요? 
이 경우는 중대형에 관심을 가져도 좋을 것입니다.

하지만, 중대형 선택 시 선택 기준은 가격이 되어서는 안됩니다. 
수요가 있는지를 봐야 합니다. 
이것이 핵심입니다. 
과연 이 지역이 중대형이 필요한 지역인가 하는 것을 꼭 체크해 보아야 합니다. 
대부분 지역에서 중형까지는 고정적인 수요층은 존재합니다. 
주변 소형에 살고 있는 사람들이 가장 메인 수요층입니다. 
따라서 중형 아파트의 가격이 소형 대비 많이 내려와 있다면 
그것은 오히려 매수 타이밍이 될 수 있습니다.

결국, 문제는 대형 아파트의 매수 여부이다. 
대형은 
현재도, 향후에도 더 많이 매수 여부를 고민해야 합니다. 
대형 아파트의 수요층이 존재 하는 지역은 한정되어 있기 때문입니다. 

대형 아파트에 살 정도라면 재산이 상대적으로 있는 분들입니다. 
따라서, 입지나 상품 선택의 여유가 있죠. 
더 좋은 입지, 더 좋은 상품을 선택할 가능성이 높다는 의미입니다. 
이 계층은 지역 수준과 상품의 질을 따질 것입니다. 
따라서, 대형은 우선적으로 입지를 가장 먼저 고려해야 합니다. 

지역마다 
소형, 중형, 대형을 구분하는 지역민들의 기준이 다릅니다. 
강남은 40평형대를 중형 아파트로 봅니다. 
50평형대부터 대형이고, 30평형대 이하가 소형입니다. 
따라서, 30평형대 이하가 가장 인기가 있고, 
40평형대는 고정 수요가 있으며, 
재산 수준이 있어 50평형 이상 수요도 많은 곳입니다. 

반면 인천은, 
30평형대부터 대형으로 인식하는 경향이 있습니다. 
20평형대는 중형이죠. 
20평형대까지는 고정 수요가 있지만 
30평형대부터 부담을 느끼기 시작합니다. 
40평형 이상의 경우, 송도, 청라 등의 특정 입지가 아니면 수요가 거의 없습니다. 

소형, 중형, 대형별 투자 전략을 짜기 위해 
지역별 입지 분석이 우선적으로 필요한 이유가 여기에 있습니다.
대형은 
상대적으로 입지가 좋다고 평가되는 지역이 아니라면 매수를 고민하셔야 합니다. 
하지만, 소형아파트는 대부분의 지역에서 인기가 많습니다. 
중형은 교육환경이 좋다면 고정 수요가 있습니다. 
평형별로 입지 전략을 짜야 하는 것이죠.

중대형이 
그동안 소외를 받아왔기 때문에 관심을 가질 타이밍은 분명히 왔습니다. 
하지만, 무조건 어떤 상품이든지 투자할 기회가 온 것이 아닙니다. 
입지에 따라, 상품에 따라 매수 여부를 따져봐야 합니다. 
싸다고 묻지마 투자가 되어서는 안됩니다. 
특히 대형은 지역 내에서 대형을 소화할 수 있는 수요층이 존재하는 곳에서만 
관심을 갖아야 합니다. 

[꼬치의 달인]

감사합니다

[달리보리]

잘보고 갑니다

[즐겁게살자(제니퍼)]

빠숑님. 좋은 글 잘 읽었습니다~ 입지마다 중형/대형 판단하는 기준이 다르군요~. 감사합니다.

[바람의무니]

지역별로 느끼는 평형이 다르단걸 다시한번 느끼네요. 좋은글 감사합니다

[경매친구]

좋은 글 감사합니다 ^^

[하얀달빛]

빠숑님 좋은글 잘 읽고 갑니다 고맙습니다
가격이 싸다고 무조건 구매 할 것이 아니라 수요층이 두터운지를 확인후
구매 하는 것이 관건 이군요.

[대규(7기)]

좋은글 감사합니다.

[조용환]

감사드립니다.

[젠틀몬스터]

지역별로 중대형으로 느끼는 평수가 다르군요. 빠숑님 항상 좋은 글 감사드려요.

[김정현(행크2기)]

대형평수는 지역 내에서 소화할 수 있는 수요층이 존재하는 곳에서만 관심 갖기! 항상 염두해두겠습니다.
감사합니다. 빠숑님^^

[faithful]

수요와 입지!! 새겨넣겠습니다 감사합니다..

[라구나비치]

정말필요한글입니다.
감사드려요.

[빙글]

좋은글 감사합니다

[Pooh]

소형과 중대형 아파트 구매의 조건을 알려주어서 고맙습니다.

[유럽풍(행크2기)]

이야~~
역쒸 뺘숑님 칼럼은 필요할때 적기적소에 던져 주시는군요.
대형과 소형아파트 투자에 대한 감이 확~~옵니다.
이렇게 칼럼 전해주셔서 늘 감사드려요.^_^

[빠숑]

잘 지내시죠~^^

뵙고 싶네요~

[최이삭]

좋은글 감사합니다.

[배롱꽃]

감사합니다^^

[posh]

감사합니다!! 항상제 생각의 기준이세요~^^

[골든베르]

평형에 따른 관점을 달리 해야는군요. 감사합니다.

[가치찾기]

중요한 건 입지와 그에 따른 수요로군요~
감사합니다~^^

[천상 천하]

좋은글 감사하고 참고하겠습니다

[인선]

일목요연...포인트강조...학창시절에 시험에 나올 문제를 콕콕 찝어주시던 선생님 같습니다.
감사합니다.

[동규아빠]

잘배우고 갑니다....감사합니다.

[롱런바라기]

좋은글 감사합니다.

[경매는어려워]

좋은 글 감사합니다.

[빡심이]

잘보고 갑니다. 도움많이 되었습니다~

[최이삭]

좋은글 감사합니다. 많은 도움이 되었습니다.

[헤이쥬드]

뭐든 입지와 시장여건에 따라 판단해야 한다. 감사합니다.

[rolee(로리)]

감사합니다.

[오들이]

중,소,대
평형별 투자팁
도움이 많이 되었습니다

[마른수건]

내공있는 글 감사드리고 많 배워 갑니다.
고맙습니다.

[우드맨]

돌고도는 세상입니다. 물이 차고 높아지면 반드시 흘러넘치는 것은 자연의 이치입니다.
소형평수 쏠림현상이 언제까지나 지속될 수는 없습니다. 곧 대형평수로 중심축이 옮겨갈 것입니다.

[열씸히]

부동산 투자에 관심이 생겨서 본격적으로 공부를 해볼려고 하는 왕초보입니다 귀에 쏙쏙 투자법 감사합니다

[나연8609]

감사합니다.

[밝은부자]

수요만 있다면!!!
입지에 따라 요구하는 수요가 있다면 OK!!
감사합니다~ ^^

[프카프카]

입지에 따라 소.중.대형의 니즈가 다름을 잘 알얐습니다.
지역적 특성이 있으니 필요한 공간도 다르겠구나 싶네요.
감사합니다.