|
<부동산을 통한 땅 구하기>는 부동산업자의 안내에 따라 토지를 보고, 조언을 구하고 설명도 듣는다. 거기에 부지런히 발품을 팔면 돈이 되는 땅을 구할 수 있었다. 하지만 경매는 온전히 나 혼자 해야 할 일이다.
경매로 나온 토지는 내가 선택하고 입찰에 참가해서 낙찰을 받으면 되는 일이다 잘만한다면 저렴하게 마음에 드는 땅의 주인이 될 수도 있지만, 자칫 잘못하면 애물단지 땅을 떠안을 수도 있다는 뜻이다.
그렇다고 나를 도와 줄 길잡이가 전혀 없는 것은 아니다.
첫째, 부동산업자와 친구가 돼서 토지를 구입하는 방법과 병행하자. 그 때 등기부등본, 토지이용계획 확인원, 임야대장 같은 서류 보기와 지적도를 이용해서 토지 경계를 확인하는 방법 등 토지를 보러 다닐때 경매에 필요한 부분을 꼼꼼히 배워둔다. 그러면 땅을 보는 시각이 길러져서 혼자서 경매물건을 찾고 검토할 수 있다.
둘째, 부동산을 위주로 하는 인터넷 카페에 가입하자. 카페에는 경매 공매란이 있을것이며 경매의 기초부터 실전경매 사례의 글이 있다. 그곳에서 토지 경매 법령과 경매조사 방법 등을 배우고 선배들의 경매 노하우를 공부하자 . 경매 공부란 그리 어렵지 않는 분야이다
셋째, 법원에서 경매하는 날에 구경을 가자. 국내 지방법원에서는 한 달에 한 두번 정도 경매를 진행한다. 경매 사이트를 통해 어느 정도 배웠다면, 아주 작은 금액의 관심가는 농지 및 임야의 물건 몇 개를 체크한 후 실제 법정에서 경매가 어떻게 이뤄지고 얼마에 낙찰되는지 확인한다. 경매 실전이 이뤄지는 곳이어서 큰 도움이 될 것이다.
농지 및 임야 경매의 특징
다시 한 번 말하지만, 경매로 토지를 구입한 후 하자가 생겼다고 누구도 책임져주지 않는다. 온전히 경매 낙찰자의 몫이다.
경매의 가장 큰 매력은 가격이 일반 매매가보다 싸다는 점이다.
아파트와 상가는 주변 건물과 가격 비교를 쉽게 할 수 있기때문에 시세대로 감정가가 정해진다 그래서 첫 경매 가격은 일반 거래시세와 차이가 없는 상태에서 진행된다.
하지만 거래가 뜸한 농지와 임야는 다르다. 공시지가와 대비해서 감정가격이 책정 되기 때문에 시세보다 훨씬 싸게 경매가 진행된다.
경매 가격은 감정평가사가 경매물건을 조사한 후 법원에 보고한다. 감정평가사는 공신력 있는 회사이므로 책임의 문제까지 고려해서 감정가를 책정할 것이다.
해당 임야가 훗날 과수원, 전원주택, 테마공원으로 개발이 될 수 있는 토지라 하더라도 감정평가에서는 현재 자연림 상태의 임야에 대한 평가를 하게된다. 그래서 임야의 경매가격은 공시지가 대비 3배 정도로 책정하는 것이 일반적이다. 임야 경매가 얼마나 싼지는 경매 사이트를 접속해보면 확인할 수 있을 것이다.
싼 농지경매로 전원생활 터를 마련하고 싶다면, 한계농지를 권하고 싶다. 한계농지는 주로 산의 하단부에 위치하며 경치가 빼어난 곳이 많다. 농약이 풀풀 날리는 농업진흥지역에서 전원생활을 할 수 없지 않는가? 농지 규모는 약 500평 전후로 경매에 나오기에 전원주택지로 적합한 평수가 많다.
싼 임야에서 전원생활을 꿈꾸기도 할 것이다. 문제는 임야 경매는 아무나 할 수 있는 것이 아니라는 점이다. 왜냐하면, 한눈에 보이는 논·밭과 달리 임야는 덩치가 커서 일반인들이 정확히 파악하기에 힘들기 때문이다.
임야경매를 High Risk, High Return(고위험, 고수익)이라고 말한다. 하지만, 제대로 배운 임야경매야말로 Low Risk, High Return (저위험, 고수익)이라고 강조하고 싶다.
자! 지금부터는 실전에서 경매로 돈 되는 토지를 구매하는 방법을 배워보자.
① 인터넷 유·무료 사이트를 연결한다. ex) 대법원 경매 무료사이트, 온비드, 한국부동산 경매정보, 리치옥션, 굿옥션,,
② 전원생활을 선호하는 지역의 논, 밭, 임야에 대한 경매 물건을 체크한다. ex) 남해, 함양, 거창 등 지역 검색과 전,답 임야, 아파트와 같은 분야별 체크 항목도 있다
전원생활은 시골살이다. 시골경제는 도시와 달라 논, 밭, 임야의 경매물건이 한 달에 30개가 넘지 않는다.
관심만 있다면 경매물건을 조사할 시간적 여유가 된다는 뜻이다. 만약, 한번 유찰되면 약 40일 뒤에 다시 재경매 공고가 나온다.
또 한 가지! 신권(처음 나온 물건)이라고 그냥 지나치는 것은 금물이다. 아무래도 신권은 비쌀 거라고 생각할 수 있지만, 농지나 임야의 감정평가는 기존의 가치보다 평가절하 된 가격으로 경매에 나온다는 점을 기억하자.
③ 지도를 활용해서 미리 해당 지역 물건을 알아본다. 포털 사이트 지도서비스는 토지이용계획 확인원, 임야대장 등 기본 정보도 함께 제공된다. 그 지도를 여러 장 인쇄해서 현장비교하면 거의 일치한다. ex) 다음, 네이버, 온나라, 구글 지도의 위성 확인
④ 여행을 가는 기분으로 현장 조사를 떠난다. 가족과 주말 나들이를 간다는 생각으로 현지에 가서 경매물건을 조사하다 보면, 재테크, 돈버는 여행, 운동까지 세 마리 토끼를 잡을 수 있다. 다만, 한 번의 경매로 원하는 토지를 얻을 수 있다는 생각은 버리는 게 좋다.
⑤ 경매물건 현지조사도 부동산업체를 통한 토지 구매 체크 포인트와 일치한다. ex) 경관, 계곡, 소나무, 돌, 경사, 방향, 주변 오염도, 도로여건 등
⑥ 이때도 인근 주민들의 친구가 되는 것은 필수다. “아무개의 땅 300평은 서울사람들에게 얼마에 팔렸다더라.” “주변에 마실 물이 없다. 장마철에 계곡이 불어난다. 도로를 낼 수가 없다” 등 해당 토지의 문제점과 역사를 들을 수 있다.
⑦ 마지막으로 가까이 지내는 부동산업체에 입찰에 관한 도움을 받는다. 나에게 딱 맞는 경매물건을 찾으면 평소 알고 지내는 부동산업자에게 경매입찰 방식에 대해 도움을 받자. 그럴 상황이 안 될 때는 직접 공부해도 무방하다.
보통 법원에서 오전10시부터 경매를 진행하는데 , 경매개시 20분 전에 경매법정 집행관사무실에서 경매 방법에 대한 교육을 실시한다. 그 때를 대비해서 기본 상식 정도는 미리 알고 가는 것이 유리하다.
돈 되는 임야로 여유로운 전원생활을 찾자.
임야 1만 3천여 평을 경매로 3천만 원에 낙찰 받은 D씨의 사례를 소개할까한다.
평소 귀농해서 임산물을 생산하며 전원생활을 꿈꾼 D씨는 만평 이상의 넓은 땅을 구하고 싶었다. D씨가 가진 돈은 1억 원 정도! 산술적으로 거의 불가능한 일이라는 것을 알고 있었다.
그러던 중 인터넷 무료 경매 사이트를 알게 되었고, 공부를 시작했다. 만 평 이상 되는 토지경매가 진행될 때마다 현장조사를 다니면서 땅을 보는 안목도 커져갔다.
1년 정도 공부를 했을까? 하동 쌍계사 근처에 임야 1만 3천여 평이 신권으로 나왔다는 공지를 접했다. 경매 가격 2,800만원으로 평당 2,152원이었다. 입찰을 20여일 남겨두고 아내와 경매조사에 착수했다.
먼저 경매물건을 찾아갔다. 남향에 잡목이 대부분이어서 간벌을 하면 과수원으로 손색이 없어보였다. 배수가 잘 되는 마사토질로 임산물이 자라는데도 안성맞춤이었다. 다만, 도로가 2m 정도로 좁은 단점이 있었지만, 그건 크게 문제가 되지 않았다.
이렇게 괜찮은 임야가 첫 경매로 평당 2,152원이 책정된 된 이유를 조사했다. 자연림 주변에 밭뙈기가 몇 개, 50년 이상 된 촌집 3채가 전부였다. 보통 사람들의 눈으로는 개발 가능성이 적다는 뜻이었다.
그래서 감정평가 금액은 공시지가(평당 652원)의 3배가량인 2800만원에 첫 경매가 진행된 것이었다. 혹시나 하는 노파심에 3,055만원을 입찰해서 낙찰 받았다.
집도 짓고 과수원도 만들 수 있는 땅을 평당 2,350원에 주인이 된 셈이다. 꾸준한 학습과 간절한 바람이 D씨의 전원생활을 이뤄주었다.
<금융권의 임야에 대한 대출액 산정 Tip>
금융권의 임야에 대한 감정가는 법원에서 경매 의뢰의 감정평가사의 그것과 비슷하다.
예를 들어, 시세 1억 원인 임야10,000평을 담보로 은행에서 돈을 대출 받는다고 생각해보자. 공시지가가 평당 500원이라면, 그 3배 정도인 평당 1500원이 감정가가 된다.
10,000평 X 1,500원 = 15,000,000원이고, 은행은 이 금액의 60%를 대출해준다. 결국, 최종 대출액은 900만원!!
은행도 부실채권을 만들지 않기 위해 임야 대출을 꺼린다는 얘기다.
그런데, 개발된 임야라면 이야기가 달라진다. 만약, 똑같은 1만평의 임야라도 주택건축 및 각종 인허가를 취득했다면 감정가는 2억 원이 훨씬 넘는다. 이것이 곧 개발로 인한 가격 상승인 것이다.
땅을 보는 안목만 있다면, 누구나 '경매를 통해 돈 되는 전원생활을'의 주인공이 될 수 있다.
|
|