스크랩 6. 열 한 세대가 살고 있는 다가구 주택의 소유자가 되다.

[에이스]

그동안 너무 바쁘게 지낸 관계로 글이 뜸했습니다.

굿옥션 지사장으로서의 일과 강의, 답사, 낙찰받은집 명도와 이사, 책 집필 등

하루하루가 전쟁 입니다.

책이 어느정도 완성되어 내용중 일부를 공개 합니다.

내용을 보완하거나 바라는 사항 있으시면 바로 말씀해 주시면

참고 하여 책을 완성 하겠습니다.

좀더 다듬어야 하지만 여러분의 의견을 듣기 위해 올립니다.

책의 주 대상은 초보자들을 위한 것이며, 몇억 몇십억 벌었다는 이야기 보다는

그동안 컨설턴트로서의 경험과 상담사로 있으면서 상담 사례를 통한 지식

그리고 강의 하면서 느낀 점을 가감 없이 솔직 담백하게 담으려고 애썼고

실전에서 주의해야할 사항들을 위주로 실전 사례들을 실었습니다.

여러분의 많은 의견을 바랍니다.

6. 열 한 세대가 살고 있는 다가구 주택의 소유자가 되다.

첫 경매로 낙찰 받은 빌라에 거주 하면서 2년여가 흘렀다. 그동안 경매라는 것은 잠시 잊고 지냈다.

아니 투자할 돈이 없었다는 것이 더 정답에 가깝다. 그러는 사이 독서실의 매출은 하향세를 거듭하고 있었고,

앞서 말했듯이 우울증에 시달리는 상황까지 가고 있었다.

독서실 상황이 악화되자 독서실을 운영 하면서 공장에 취직을 했다. 전직 항공기 정비사 였던 관계로 특허 낸 기계를 관리 하는

관리직으로 취직을 했으나, 말이 관리직이지 보안 문제 때문에 기계에 접근 할 수 있었던 사람이 사장님과 나뿐인 관계로 모든

허드렛일은 모두 내가 해야 했다.

근무한지 일주일 정도 지난 때 였던 것으로 기억된다. 퇴근 하는데 하염없이 서러움이 복받쳐 뜨거운 눈물이 한없이 흘렀다.

낮에는 일하고 밤에는 독서실 운영해서 힘이들고 피곤해서 나오는 눈물이 아니었다. 지금의 내처지가 안타깝고, 미래가 불확실

하고, 처자식의 얼굴을 볼 면목이 없고, 정확한 예측과 준비 없이 그 좋은 직업군인의 길을 버리고 나온 내 자신이 한심하고 원망 스러웠던 것이다. 

길 가에 차를 세우고 한참을 소리내어 울었다. 어느정도 시간이 흐르자 마음이 안정 되었고 마음속으로 다짐을 하게 되었다.

‘반 듯이 이대로 주저 앉지 않는다. 반듯이 성공 한다. 어찌 되었던 이 위기를 넘어서야 한다.’ 그런 일이 있은후 약 4개월 후에

공장을 그만 두게 된다. 사장님은 성실하게 일하는 나를 배려해서 급여도 올려주고 더 좋은 조건을 제시하며 잡으려 했지만 나에게는  이루어야할 꿈이 있었기에 죄송 하다는 말과 함께 그 곳을 떠날 수 밖에 없었다. 내가 직업 군인에서 전역 할 마음을 먹었던 그 때 나의 가슴속에 자리 잡고 있었던 성공에 대한 희망의 마음을 되새기며 다시 한번 초심으로 돌아가 바닥서 부터 시작 하겠다는 뜨거운 각오를 다졌기 때문이다.(필자가 말하는 성공이란 꼭 금전 적인 부분 만을 강조 하는 것은 아니다.) 

그리고 나서 다시 경매를 시작 하게 되었다. 돌이켜 보면 첫 경매에서 자신감을 얻은 나는 경매에 대한 매력에 푹 빠져 있었던 것이다. 내생의 첫 집을 경매로 낙찰 받았다는 자신감과 새로운 일로 인해 어려웠던, 그리고 멀어져만 갔던 미래에 대한 희망이 다시 생겼기 때문이다. 독서실 운영은 비록 실패로 끝을 맺었지만 나에게는 많은 가르침을 주었고, 독서실을 운영하는 동안 필자는 세상을 배웠다. 마음을 굳게 먹고 빌라를 팔기로 마음 먹었다. 종자돈이 절실했기 때문에 극단의 선택을 한 것이다. (낙찰 받은 가격의 2배가 넘는 금액으로 매도 하면서 경매 투자의 매력을 느낄 수 있었다.) 하지만 그로 인해 나중에 명도 타이밍을 맞추지 못해 짐은 낙찰 받은 다가구 주택의 지하에 보관하고 독서실의 좁은 사무실에서 우리 네 식구가 학생들 몰래 밥을 해 먹으며 두 달이 넘는 시간동안 새우잠을 잘 수 밖에 없었다. (지금 생각하면 웃어 넘길 수 있는 추억 이지만 그 당시에는 생활이 많이 곤란 했다. 독서실 사무실 이란게 원래 주거용으로 만들어 진 것이 아니기에 사생활이 보호 되기 힘들었고, 내 아이들이 어렸기에 더욱 힘들었다. 경매가 좋다고 하니 전세 보증금을 빼서 경매를 하려는 사람들에게는 이 부분을 꼭 이야기 하고 싶다. 열심히 일해서 종잣돈을 충분히 마련 하지 않으면 나와 같은 새우잠의 고생은 감수 해야 한다. 경매란 법적인 절차와 명도가 쉽지 않으므로 입주 타이밍을 맞추기가 어렵다. 하지만 그러한 어려움 없이 쉽게 돈을 벌수 있을거란 생각은 하지 않기를 바란다. )

내가 다가구 주택에 매력을 느끼게 된 시점이기도 했던 그 때에 수원의 서둔동에 7가구 짜리 다가구 주택을 낙찰 받았다. 3억5천 정도 하는 물건 이었는데 2억 정도에 낙찰 받은 것으로 기억된다.하지만 그 물건은 채무자가 항고로 시간을 끌면서 결국은 채무를 변제 함으로써 경매가 취하 되었다. 참 공을 많이 드린 물건 이었는데 아쉽기만 하다. 그 당시 일이 잘 되었으면 지금쯤 더 좋은 결과가 있었을 거라 예상된다. ( 모든 것이 타고난 복이 있다고 생각된다. 그것이 내 복인 것을 어찌하랴. 강의 하면서 운칠기삼 이란 용어를 가끔 사용한다. 기술도 기술이지만 본인의 복이 더 크다는 의미에서다.)  그 당시 서수원 개발 계획을 앞두고 정보를 미리 알수 있었던 사람들은 그쪽으로 눈을 돌리고 있었는데 필자 역시도 그 쪽으로 발전 한다는 정보를 듣고 낙찰 받았으나, 채무자 역시 쉽게 포기 하지 않았던 것이다.

바로 요 물건이다. 낙찰자인 필자의 이름 끝자가 틀리게 적혀있다.

 

(굿옥션 경기 지사장으로서 자사의 자료를 사용 하는 것이 마땅하나 자료가 없는 이유로 타사의 자료를 사용 하게 되었다.)

몇 번을 수원 쪽의 다가구 주택을 보았으나 내게 맞는 저렴한 물건이 보이지 않자, 다른 지역의 물건을 찾아 보던중 안산지역의 물건을 보게 되었다. 대지가 88평 이었다. 당시의 안산은 다가구 주택과 다세대 주택이 엄청 나게 많았고, 공단의 공해로 인해 쾌적한 도시 기능의 저해를 받고 있었다. 또한 집값이 수원의 2/3 수준에도 미치지 못하는 상황 이었기에 저렴하게 나온 다가구 주택을 여러개 찾을수 있었고, 몇 번의 입찰과 실패를 거듭한 끝에 월피동의 한 다가구 주택을 낙찰 받을수 있었다. 그 집을 낙찰 받기 위해서 수원에서 안산까지 무수히 많이 다녔다. 밤낮없이 그 집에 가서 점유자를 파악 하고, 주변을 둘러 보고, 초보인 내가 할수 있는 방법은 다 동원했던 것 같다. ( 초보자들이 다가구 주택의 임차인들을 조사 할때 각 층마다 가구수 대로 그림<개황도> 을 그려 공부상의 점유자와 실제의 점유자를 파악 하는 방법을 권하고 싶다. 또한 점유자를 파악 함에 있어 배당을 한푼도 못받는 임차인은 만나지 않기를 바란다. 정보도 얻지 못하거니와 좋지 못한 소리를 들을수 있으니 말이다. 제일 먼저 공략할 사람은 배당 순위가 가장 빨라 임차 보증금 전액을 배당 받는 사람이다. 자주 가서 얼굴을 익히고, 갈 때 음료수라도 한 박수 사들고 가면 엄청 나게 많은 정보를 얻을수 있다. 몇호에는 누가 살고, 몇호는 공실이고, 누구는 며칠에 한번 들어오고, 누구는 채무자와 친인척 관계이고...필요한 정보들이 다 나온다. 그도 그럴것이 당사자는 배당을 다 받음으로 낙찰자와 좋지 않은 관계를 만들 필요가 없는 것이다. 어차피 배당을 받아야 하니 낙찰자의 인감 증명이 첨부된 명도 확인서를 받아야 하기 때문이다. 필자는 실제로 그렇게 하여 많은 도움을 받았다.)

생전 처음 가보는 동네의 낮설음과 두려움이 교차 하였지만 이왕 칼을 뽑았으니 어떻게든 열심히 살아 보겠다는 결론을 내릴 수밖에 없었다. 나에게 처해진 상황이 다른 돌파구가 없었기 때문이다. 투자할 금액이 부족 했음으로 내가 이사를 들어가는 수 밖에 달리 방법은 없었다. 선택의 여지가 없었다. 돈이 없으면 몸으로 고생을 하여야 하는 것이 진리 아니던가...( 필자는 첫 빌라서 부터 최근에 낙찰 받고 거주 하고 있는 집까지 낙찰 받은 집에서만 살고 있다. 이사도 참 많이 다녔다. 낙찰 받은 집이 좀 좋지 않다는 편견은 기우에 불과 하다. 지금까지 전혀 문제 없이 살고 있으니 말이다.

  

물건의 사례에서 보는 바와 같이 41% 까지 유찰된 물건을 46.1%에 낙찰을 받았다. (굿옥션 경기 지사장으로서 자사의 자료를 사용 하는 것이 마땅하나 자료가 없는 이유로 타사의 자료를 사용 하게 되었다.)

그 당시 안산 다가구의 낙찰가율은 60%~70%대 였다. 하지만 이물건은 선순위 임차인이 여러 명이 있었고, 4천5백만원에 임차하고 있는 임차권자인 방*철씨의 배당 요구가 없었기 때문에 배당 여부가 불투명했고 배당이 되지 않으면 전액 낙찰자가 인수 해야 되는 위험성이 있었다.  ( 나중에 다시 자세히 설명 하겠지만 전입은 대항력의 문제이고, 확정일자는 배당의 순서로 생각 하면 쉽다.  대항력이 있다는 것은 말소 기준이 되는 권리 이전에 전입을 한 것을 말하며 대항력이 있다는 것은 배당을 통해서건 낙찰자에게 인수 시켜서건 임차 보증금 전액을 확보 할수 있음으로 임차인 입장에서는 대항력이 상당히 중요 하다. 이때까지도 이해하지 못한 사실도 있었다. 그것은 임차권에 관한 사항이다. 저당권, 압류, 가압류에 대항할수 있는 최선순위 용익권중 등기된 임차권의 경우 전세권의 경우와 동일하게 배당 요구를 하여야만 배당 받을 수 있다는 견해와 배당 요구가 없어도 당연히 배당을 받을 수 있다는 견해로 나누어 있는데 해당 경매 계장님을 며칠간 못살게 굴면서 찾아다닌 결과 후자 쪽의 의견이 우세 하기 때문에 배당이 가능 하다는 결론을 얻어내고 안심하고 입찰 할 수 있었다.) 

또한 건물이 노후된 까닭도 있었다. ( 아마도 대부분의 사람들은 건물의 수리 부분에 많은 부담을 느끼고 있었던 것 같다. 사실 따지고 보면 수리 비용이야 물건이 한번 유찰되는 금액보다 적게 들어간다는 사실을 따져 보지 않아서 일것이다. 한번 유찰 되면 20% 가 저감 된다. 감정가가 38500만원이니 유찰되면 7000만원 정도가 금액이 저감 되는 것이다. 아무리 좋은 수리를 해도 그정도 금액은 들어 가지 않는다. 경매를 해보겠다고 결심 하고 나서 필자는 새벽의 인력 시장에도 나갔다. 수리를 어떻게 하는지 배워야 겠다는 생각 에서였다. 경매로 성공 하겠다는 큰 꿈이 있었기에 언제 일지는 모르지만 저렴하고 허름한 건물을 경매로 낙찰 받아 전체 리모델링을 한다거나, 허물고 다시 새로운 건물을 짓겠다는 것이 그 당시의 꿈이었기에 공사판에서의 일은 고되고 힘들어도 즐거운 마음으로 일할수 있었다. 그렇게 경험을 쌓았기 때문에 나에게 있어서 건물 수리는 그다지 부담 되는 것이 아니었다. 전직 항공기 정비사 아니였던가...못할것이 뭐가 있겠는가...) 

이 물건은 어*강 씨가 신청한 강제 경매 사건이다. 강제 경매라는 것은 채권 관계에 있는 채권자가 권원에 의해 법원의 확정 판결을 받아 경매를 신청 하는 것이다. 즉 임대차 관계에 있던 어*강 씨가 임대차 기간이 만료 되어 이사를 나가야 하는 상황 이었으나 소유자인 손**씨가 임차 보증금을 되돌려 주지 않자 법원에 임차금 반환 청구의 소를 제기 하고, 승소 판결을 받아 그것을 근거 자료로 법원에 경매 신청을 한것이다. ( 임차권은 채권 이지만 확정일자를 받음으로 해서 주택 임대차 보호법이라는 강력한 법의 보호를 받을 수 있으며, 확정일자를 받음으로 해서 물권화 되는 성격을 가진다. 임차권과 전세권에 대해서는 이책 2장에서 다시 설명 하기로 한다.)

이물건의 말소 기준 권리는 2001년 4월 7일에 설정된 군자 새마을 금고의 근저당권이다.

등기상 말소 기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 인해서 모두 소멸 한다. 등기부 등본상의 권리들 중 낙찰자가 인수해야 될 사항은 없다. 그렇다면 임차인 현황을 봐야 한다. 임차인들의 대항력을 살펴 보면

최*화(전입:00.5.8, 1차확정:00.5.8 보증금 1700만원, 2차확정:01.6.26 보증금 2000만원 배당요구:03.3.19),  

이*랑 (전입:00.10.26 확정:00.10.26 배당요구:03.3.19),

김*봉(전입:00.11.18확정:00,11.18배당요구:03.3.19) 

김*덕(전입:00.11.28 확정:00.11.28 배당요구:03.3.19),

황*연(전입:01.2.26 확정:없음 배당요구: 없음),

방*철(전입:01.4.3 확정:01.4.3 배당요구:없음 , 임차권등기권자), 씨등이 말소 기준등기 이전에 전입한 사람들로써 대항력을 갗추고 있었다. 대항력이 있다는 말은 배당 요구를 함으로써 배당금에서 임차 보증금을 배당을 받거나, 배당금이 부족 하여 배당 받지 못한 임차 보증금은 낙찰자에게 인수 시켜서 받아 낼 수 있다는 뜻으로 경매에 있어서는 상당히 중요한 사항이다. 이 사람들 중에서 확정일자까지 갖추고 배당 요구한 사람들은 그 순위도 빠르기 때문에 배당도 모두 받을 것으로 판단 되었음 으로 크게 신경 쓸 것이 없어 보였다. 확정일자는 경매에 있어서 배당의 순서로 이해하면 쉽다.

위의 임차인 현황에서 주목해야할 사항은 최*화 씨와 황*연 씨 그리고 방*철 씨다. 임차인 최씨는 대항력이 있고, 확정일자가 빨라 배당을 모두 받을 것으로 예상했으나 그것은 내가 미처 생각하지 못한 부분이 있었다.판례는 임차인의 보증금 증액에 대해서는 별개의 계약으로 본다. 즉 1차 확정을 받은 1700만원은 대항력이 있음으로 배당에서 배당받지 못한다면 낙찰자가 인수해야할 사항이나, 2차 증액하고 확정을 받은 300만원에 대해서는 말소 기준권리 이후의 별개의 계약 사항이므로 대항력이 없다는 뜻이다. 실제로 임차인 최씨는 300만원에 대해서는 배당 순위가 늦어 배당 받지 못했지만 인수할 사항이 아니어서 인수 하지도 않았다.

(사실 그 당시 권리 분석을 할 때는 모두 배당 받을 것으로 생각 했고, 임차보증금의 증액이 별개의 계약이라는 것을 생각 하지 못했다.) 어찌 되었든 나에게는 다행이었다.

임차인 황씨는 전입일자는 말소 기준 권리 보다 앞서서 대항력이 있다. 그러나 확정일자도 받지 않았고, 배당 요구도 하지 않았다. 즉 대항력이 있음으로 보증금이 있는 임차인 이라면 배당 요구를 하지 않았음으로 낙찰대금에서 배당 받지 못하게 되며, 그 임차 보증금을 전액 낙찰자가 인수 해야 하는 것이다.(민사 집행법으로 <2002년7월1일> 개정 되면서 배당요구 종기일 안에 배당 요구를 하지 않는 임차인에 대해서는 법원에서 절대로 배당 해주지 않는다. 하지만 초보자들이 이와 같은 문제에서 별문제 없으리라고 판단하고 쉽게 결론 짖는 다는 것이다. 그러나 경매에서 이러한 경우가 가장 위험한 경우라는 것을 명심해야 한다. 그렇지 않으면 배보다 배꼽이 더 큰 경매를 하게 되고, 그 임차 보증금액이 크다면 크나큰 엄청난 손실이 발생 하기 때문이다. 따라서 대항력이 있는 전입자가 배당 요구를 하지 않았다면 반듯이 그 원인과 이유를 확인하여 불측의 피해를 입지 않도록 주의 하여야 한다.) 필자 또한 임차인 황씨를 대수롭지 않게 생각 했지만 그는 실제로 임차보증금 1000만원에 임차 하고 있었기에 낙찰자인 내가 전액 인수 하고 물어줘야 하는 상황 이었다. 하지만 그는 임대차 계약서를 분실 하였고, 실질적으로 임차 보증금이 입금된 사실을 증명 하지 못하였음으로 약간의 이사비용을 주고 해결 할수 있었다. 나로서는 참 다행 스러운 일이었다.

또한 임차권자 방*철씨는 대항력을 가지고 있고, 확정일자도 빠르다. 하지만 배당 요구를 하지 않았다. 주인세대를 임차 하고 거주 하고 있던 그는 회사의 일로 인해 경매가 진행되는 동안 외국에 체류 하고 있었기 때문에 배당 요구를 할수 없었다고 그와 함께 살고 있는 동생으로부터 정보를 얻을수 있었다. 경험이 풍부하지 못했던 나는 이부분을 고민 해야 했다. 배당 요구를 하지 않았기 때문에 전액 낙찰자가 그 임차 보증금을 인수 해야 하는 상황이 발생 할수도 있었기 때문이다. 하지만 서두에서 말했듯이 경매계장님을 귀찮게 쫓아 다녀 그 해답을 얻을수 있었고 인수 하지 않아도 된다는 결론을 얻었다. 그 외에 후순위 임차인들은 소액 최우선 변제금을 받는 후 순위 임차인 들이었기 때문에 크게 문제될 것은 없었다. 단지 명도에 있어서 조금 어려웠을 뿐이다. 혼자서 이 많은 사람들을 명도하고 내보냈다. 자신있게 명도를 할수 있었던 이유는 그전에 이미 이와 비슷한 세대의 다가구를 낙찰 받아보고 명도를 해보았기 때문이다. 물론 그 물건은 필자 앞으로 낙찰 받은 것이 아니라 친구의 낙찰 물건 이었다. 비슷한 시기에 낙찰을 받았고, 그 물건 또한 안산 본오동에 있는 것이었다.

다가구 주택의 명도를 하면서 가장 주의 하여할 것은 임차인들을 한꺼번에 모아 놓고 이야기 하지 말라는 것이다.

사람들의 심리란 혼자 있을때 보다 여럿이 있을때 군중 심리를 이용하여 낙찰자에게 거세게 대항한다.

처음엔 한거번에 모아 놓고 내 의사를 전달 하는 것이 더 효과적이라고 생각 했지만 그게 만만치가 않았다.

따라서 방향을 전환하여 개별적인 설득 작업과 당근과 채찍을 유효 적절히 사용하며 하나하나 해결해 나갔다.

한세대를 내보내자 그들 사이는 급속도로 와해 되었다. 그도 그럴것이 영원히 같이 살 것도 아니고, 돈이라는 것이 결부 되어 있었기 때문이다. 내 기억으로는 임차인 황씨 외에는 이사비용을 지불 하지 않은 것으로 기억 된다. (법 규정에는 그 어디에도 이사비용을 지급하라는 명문화된 규정은 없다.

단지 강제집행을 하게 되면 비용이 들어가게 되고 서로가 손해를 보는 상황이 발생 하므로 강제 집행 비용 한도 내에서 이사 비용 명목으로 지급하고 명도를 수월하게 진행 하다 보니 그게 관행처럼 굳어져서 당연히 낙찰자가 이사 비용을 지급해야 하는 것으로 잘못 알고 있다. 하지만 일반 임대차 계약에서 임차보증금을 돌려받고 나가는 임차인에게 이사비용을 지불 해주는 임대인은 없다. 경매도 마찬가지다. 단지 명도의 편리성 때문에 그 방법을 택하는 것일뿐이다. 하지만 정말로 어려운 임차인에게는 가진자의 아량을 베풀어 이사 비용을 주도록 하자. 왜? 저렴 하게 샀으니까..) 하지만 그 당시에는 정말로 돈이 없었다. 대출을 제 2금융권에서 1억을 받았다. 이율은 11% 나 되는 비싼 것이었다.

지금은 다가구 주택의 대출이 어렵지만 그 당시는 2금융권에서 고액의 이자로 많은 대출을 해주었다. 나머지 부족한 금액은 친지들로부터 융통을 했다. 따라서 어떻게 해서든 비용을 줄일 수밖에 없었다.

그 당시 다가구 주택을 명도 하면서 빈집에 아무런 권원 없이 살고 있는 사람들이 꼭 있었다. 경매 기록상에 나와 있지 않은 사람들은 인도 명령 조차도 쉽지 않았다. 또한 어떻게 그들의 신상을 파악하고 법적 절차에 의해 명도를 해야 하는지 알지도 못했다. 내가 낙찰 받은 곳에도 그런 사람이 하나 있었다. 그 사람은 만나 주지도 않고, 협박과 위협으로 일관 하면서 무척 애를 먹였다.( 그 당시에는 빚을 지면 채무자들이 도망가는 사람들이 많았기에 건물 관리가 되지 않았음으로 그런 상황이 자주 발생 할수 있었던 것 같다.) 오로지 그런 사람들의 목적은 명도를 미루면서 이사비용을 뜯어내는 것이었다. 맘 약하고 법 절차를 모르는 사람들은 그런 사람들로 인해 엄청난 고생과 시간을 허비하고 다시는 경매라는 것을 하지 않겠다고 머리를 절레절레 흔든다. 하지만 거기에 밀릴 내가 아니었다. 내가 누구인가? 그래도 17년간 군복을 입고 이나라를 지켰던 사람 아니던가..며칠간을 잠복 근무를 하다 시피 하여 집에 옷갈아 입으러 들어오는 그사람을 만날 수 있었다. 역시나 별로 성실하게 보이지 않은 사람이었다. 말이 통하지 않았다. (사실 그 사람의 협박성 육두문자와 난동 때문에 무척 겁이 났다.) 하지만 어찌 되었든 오늘 이 상황을 마무리 지어야 했다. 난 경찰을 불렀다. 불법 침입자가 있다고 112로 신고를 하니 경찰관들이 신속하게 도착 하였다. 그 사람 그때부터 꼬리를 내리기 시작 한다. (사실 경매 사건에 경찰관이 출동 해도 법적으로 제재 할수 있는 것이 없다. 민사 사건이니 법원에 가서 해결하란 말을 할 수밖에 없다. 하지만 상황 반전을 위해서는 어쩔수 없다. 죄송 합니다. 경찰관님. 바쁘신데 출동 하게 해서...) 십중 팔구 이런 사람들은 뒤가 구린 사람들이 많다. 그렇기 때문에 경찰관을 무서워 한다. 지은 죄가 있으니 잘못하다간 가중 처벌을 받을수 있다는 불안감 때문이리라... 난 그 상황을 놓치지 않고, 단호한 어조로 말했다. 당신은 불법으로 내집에 침입해 살고 있고, 이런한 상황이 계속 된다면 법적 고발 조치와 모든 손해 배상을 청구 하겠다고 말이다. 그양반 아무말도 못하고 서 있었다. 그 일이 있은 며칠후 그 사람은 조용히 집을 비우고 없었다. 짐만 나두고 간 사람들의 집은 문따고 짐을 모두 들어냈다.(다시한번 강조 하지만 절대로 이런일은 해서는 안된다. 나중에 형사적인 문제로 고생을 할수 있다. 법적 절차인 강제집행의 절차를 이행해야 한다.)

하지만 그런 것을 제대로 알지 못한 나는 그게 불법인줄 몰랐다. 고물을 수집하는 분들을 투입하면 정말 숟가락 까지 다 가져 간다. 나중에 나는 100리터 짜리 쓰레기 봉투 몇 개만 들고 들어가 정리 하면 끝이난다. 모든걸 혼자서 해결 해야 했기에 가구들은 들고 나올수 없어서 집안에서 해체 하거나 부셔서 들고 나와야 했다. 가구들을 부수거나 내부 수리를 할때는 일부러 밤에 가서 일을 했다. 왜냐면 명도 해주지 않고 있는 사람들에 대한 무언의 항의 였다. 시끄럽고 어지러운 이 집에서 빨리 나가라는 뜻이었다. 명도를 하면서 계속해서 수리를 했다. 먼지도 엄청 피웠다. 지하의 보일러가 새는 곳은 방바닥을 망치로 모두 깨고 엑셀 파이프를 다시 깔고 미장 하는 작업을 수행했다. (아마도 임차인들은 나를 무지하게 지독한 사람이라고 생각 했을 것이다. 혼자서 모든일을 다 하고 있었으니 말이다. 사실은 비용을 절약하고 명도를 좀더 빨리 끝내야만 했기 때문이었는데 말이다...)

이렇게 하나둘씩 그 집을 비워주고 있었다. 문이 잠겨 있는 다른 한 집을 따고 들어 갔더니, 빨간 압류 딱지가 붙어 있는 가구들이 눈에 들어온다. 확실히는 몰라도 이건 법원에서 압류한 물건들이기 때문에 손을 대면 안된다는 것을 어렴풋이 알고 있었다. 일반적인 초보자 들이라면 이것 또한 처리가 쉽지 않아 애를 태울 수밖에 없는 상황 일것이다. 방안을 살펴보다 압류 채권자의 연락처를 찾을수 있었다. 채권자와의 통화에서 나는 당장 물건을 가져가라고 했다. 이집은 내집이며, 당신들은 내집에 임의로 압류한 물건을 보관하고 있으니 나는 내집을 임차 하지 못하기 때문에 손해를 볼 수밖에 없고 그 손해를 당신에게 청구 하겠다고 했다. 그랬더니 압류권자는 나에게 방법을 제시 했다. 자기가 압류를 해제 하겠으니 압류 신청할 때 들어간 비용 20여만원을 붙여  달라는 것이었다. 나로서는 마다할 이유가 없었고 즉시 계좌 이체로 송금을 했다. 며칠간의 시간이 흐른뒤 압류권자로부터 연락이 왔다.압류 해제 했으니 맘대로 처리 하시라고 말이다. 그 즉시 나는 모든 물건을 앞에서의 방법처럼 모두 들어냈다.(이런 경우 낙찰자가 취할수 있는 방법은 인도 명령을 부여 받아 집행관을 하여금 강제 집행을 실시하고 집행관이 정하는 제 3의 장소에 물품을 보관해야 한다. 이때 보관 비용은 낙찰자가 부담 해야 한다. 이때 손해 배상을 취지로 하는 내용증명을 압류권자에게 발송하면 대부분 이때 협의가 된다. 그래도 협의가 되지 않으면 낙찰자는 보관 비용을 채권으로 다시 동산을 압류해 경매 신청하는 방법으로 처리 할수도 있다. 하지만 비용과 시간이 만만치 않게 소요 되므로 수단과 노력을 동원해서 해결할수 있도록 해야 한다.)

우여곡절 끝에 명도를 모두 끝낼수 있었다. 명도를 하는 과정에서 주인 세대에 임차하고 있던 선순위 대항력있는 방*철씨의 이사가 늦어 지면서 나와 내 가족은 짐은 명도가 끝난 지층의 한집에 보관한채로 독서실에서 새우잠을 자면서 두달이 넘게 생활해야 하는 어려움을 겪어야 했다. 명도를 끝내고 나니 집수리가 끝이 보이지 않았다. 물론 사람을 시켜서 맡기면 힘 안들이고 수리와 청소를 할수 있었지만 그 비용이 만만치 않았고, 그럴만한 돈도 없었다. 결국은 모든 것을 혼자 해결 해야 했다.

몇 년간을 관리 하지 않은 노후된 건물은 전쟁터를 방불케 했다. 혼자서 엄두가 나질 않았지만 해야만 했다. 투철한 군인 정신으로 두달이 넘게 수원과 안산을 오고 가며 수리를 했다. 그것도 야간에는 독서실을 운영 하면서 말이다. 잠을 거의 자지 못한 것 같다. 하지만 피곤함을 잊을수 있었던 것은 새로운 보금자리에서 내 가족들을 편하게 지낼수 있다는 행복감과 지하 단칸방에서 살던 가난했던 내가 이렇게 큰집의 주인이 되었다는 웬지모를 자부심, 그리고 미래에 발생 하게될 수익들을 그려 보며 그 모든 것을 잊을수 있었다.

수리를 하면서 많은 부분들이 생각 난다. 옥상 방수는 도매상에서 상도,중도,하도의 재료들을 저렴하게 구매 해서 직접 시공 했다. 방수는 방수액을 입히기 전에 손상된 표면을 메꾸는 작업과 표면을 일정하게 그라인딩 하고, 찌꺼기가 하나도 없이 진공 청소기로 빨아들이고 물청소를 하는 것이 가장 중요하다. 그래야 방수액이 표면과 밀착되어 접착이 완벽하게 이루어 지기 때문에 그 수명이 오래 간다. 방수 작업은 하루만에 끝내야 하기 때문에 새벽부터 밤 늦게 까지 시공을 했다. 아내에게 야간 작업등을 들고 있는 수고를 끼치면서 까지 꼼꼬하게 작업을 했다. 그렇게 나의 노동력을 투입한 비용은 업체에 견적의뢰 받은 금액의 1/3의 금액으로 해결 했다. 물론 그 집에서 2년여를 살았는데 절대로 비가 세지는 않았다.내외벽 페인트와 외벽 방수액 살포는 재료는 내가 직접 모든걸 구입하고 일당을 받고 일을 하는 기술자에게 맡겼다. 물론 그 비용 또한 업체에 견적 의뢰 받은 금액에 절반도 되지 않는 금액 이었다. 모든 가구에 배란다가 있었기에 배란다와 각 세대의 방문등 내가 도색할수 있는 부분은 모두 내가 직접 도색을 했다.

열한가구의 씽크대를 모두 교체 했다. 물론 메이커 업체가 아닌 공장에서 직접 제작하는 곳을 찾아 단가를 절감 할수 있었다. 하지만 내가 살 주인 세대의 씽크대는 그중에서 제법 가격이 나가는 것으로 주문 제작 했다. 그동안 고생한 아내에게 조금이라도 보답 해주고 싶었기 때문이다. 전체 세대의 도배는 바로 윗동서가 도배와 장판을 하고 있었기 때문에 동서에게 맡겼다. 이 동서는 그동안 내가 낙찰 받고 이사한 모든 집의 도배와 장판, 몰딩을 도맡아 해주고 있다. 그것도 저렴한 가격으로 말이다. 항상 고맙게 생각한다. 최근에 낙찰 받아 입주한 집도 동서의 손이 많이 갔다. 장판은 공장을 직접 찾아가 롤을 통째로 구매 했다. 역시 많은 비용을 절감 할수 있었다. 그 무거운 장판 롤을 혼자서 낑낑 거리며 옮겼던 기억이 아직도 생생하다. 지금은 하라고 해도 못할 것 같다. 전 세대의 실내 등도 모두 교환 했다. 물론 도매로 판매하는 전기 재료 업체를 찾아가 도매로 구입하고 직접 모두 교체 했다.

집 주변의 배수로가 정리 되지 않았기 때문에 시멘트와 모레를 사다가 콘크리트 작업을 했다. 물이 새는 집은 수도 배관을 쫓아가며 다시 배관을 깔았다.(배관 공사는 절친한 동생의 손을 좀 빌렸다.) 지저분한 대문도 날려 버리고 깔끔하게 정리 했고, 지저분 하게 자란 나무는 모두 베어버리고 예쁜 화단을 만들었다. 구석구석 모든 곳의 청소를 마무리 하고 공사를 완료 하는데는 두달이라는 시간이 걸린 것 같다. 지금 생각하면 참으로 힘겨운 시간 이었던 같다.  내 수중에 그리 넉넉한 자금이 없었기에 직접 모든 것을 혼자 다 해야 했다. 하지만 그로 인해 수리비용의 절반 이상은 절약 할수 있었고 내집에 내손이 안간 곳이 없다는 뿌듯한 행복감을 얻을수 있었다.(이런 수리 부분을 이야기 하면 공사 하시는 분들에게 일감 떨어진다고 욕먹겠다는 생각을 했지만 그 분들을 못 믿어서가 아니라 그렇게 직접 할 수밖에 없었던 필자의 처지를 이해해 주기 바란다.)

다가구 주택을 낙찰 받고 살고 있는 임차인들과 재계약을 이끌어 낸다면 낙찰자 입장에서야 좋은 일이지만 꼭 그런것 만도 아니다. 필자의 경험에 의하면 재계약한 임차인이 계속 거주를 하고 있으면 새로 들어오는 임차인들에게 경매에 대한 좋지 않은 인식을 심어주어 그다지 반갑지 않은 상황을 연출하게 된다. 또한 어차피 수리를 해야 하기 때문에 사람이 살고 있으면 전체적인 수리가 어렵기 때문에 완벽히 명도를 끝내고 한번에 전체적인 수리를 끝내는 것이 훨씬 유리하다. 

그렇게 공사가 마무리 되고 우리가족은 드디어 넓은 집으로 이사를 하게 되었으며, 독서실에서의 숨죽여가며 새우잠 자던 생활을 마감 할수 있었다.

새로 수리된 집은 공실 없이 모두 임대 할수 있었으며, 우리 가족은 그 집에서 2년을 넘게 살았다.그 집의 옥상은 주인세대를 통해서만 출입이 가능했기에 옥상은 우리 가족들만의 공간이었기에 채소도 심고, 광덕산을 바라보며 파라솔 아래서 삼결살도 구워 먹으면서 우리들만의 공간에서 즐거운 시간을 보낼수 있었다. 또한 옥탑방이 있었으므로 아이들에게는 새로운 공간에세 새로운 추억들을 만들 수 있어서 좋았고, 그런 아이들을 보면서 나의 그동안의 고생은 눈녹듯 녹아 버렸다. 열한세대의 주인이 된 나는 세입자들에게 신경 쓰이지 않도록 조심스럽게 행동을 했으며, 단 한번도 임차보증금이나 월세를 증액 하지 않았고 재계약을 종용하지도 않았다. 그 옛날 어린 시절 월세를 마련 하지 못해 밤마다 울음으로 서러움을 달랬던 어머님을 떠올리며 최대한 임차인 들이 편하게 살수 있도록 배려 했다. 공동 으로 지출하는 공과금도 내가 지출했고, 용역을 쓰고 있던 계단 청소 업체의 비용도 모두 내가 지불을 했다. 나의 어려운 과거를 기억 하고 있었고, 임차인으로 사는 그분들의 형편 또한 넉넉하지 않은 것을 알고 있었기 때문이다. 나역시 없는 돈에 비싼 대출이자를 지불하고 있었고 내 형편도 넉넉하진 않았지만 그들 보다는 조금 나은 형편이라고 생각을 했고, 어차피 필자는 임대 수익이 아니 시세 차익을 바라 보고 있었기 때문에 그런것을 감수 할수 있었다.

안산 집에 살면서 여러 가지의 보람된 일이 있었지만 그중에서도 가장 기억에 남는 일은 정말 형편이 어렵던 분을(지금은 형동생으로 지내고 있다.) 임차 보증금 200만원을 받고 500만원짜리 계약서를 써 드리고, 내가 주인으로 거주 하고 있는 동안은 월세를 받지 않은 것이다. 현금으로 도와 드릴수 있는 상황은 아니었기에 그렇게 라도 도움을 드리고 싶은 심정 이었다. 나중에 내가 그 집을 처분 하고 그집을 이사 나왔을때 그 분들은 500만원의 보증금을 받고 이사를 하였고 그것이 많은 도움이 되었다고 하니 나또한 경매를 하면서 남을 도울수 있다는 사실에 자부심도 느낄수 있었다.또한 그집을 매도한 때는 3년의 비과세 면제 혜택을 받을수 있을때 바로 매도 했고 감정가에 근접한 가격으로 매도 했기 때문에 그동안 고생을 보상 받을수 있었다.

장황하게 입찰과 명도과정과 수리 과정을 설명 한것은 경매를 시작 하려는 분 또는 이미 경매를 하고 있는 분들에게 보다 실무적인 내용을 전달 하고 싶었기 때문이다. 필자는 다가구 주택의 경매에 상당한 매력을 느낀다. 다가구 주택이 접근하기가 쉽지는 않지만 수리 부분이야 누구나가 할 수 있는 것이고, 명도야 한 세대가 있건 열세대가 있건 차근 차근 해결 해나가면 되는 것이다. 다가구 주택의 가장 큰 매력은 임대를 하면 투자한 원금의 회수가 쉽고, 매도 하는게 쉽지는 않지만 매도를 하게 된다면 그 차익은 상당 하다는 것이다. 이렇게 나의 경매에 대한 경험은 날로 발전 하고 있었다.       

[김혜옥]

잘 읽었습니다. 진솔한 경매 이야기네요.... 감사합니다.