추천 752 |조회 84476 | 2018.07.11 23:34 |신고
글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 26053 등록일 2018-01-03 05:33
추가 보너스 2.
최근까지 수행되었던 과제의 결론 1.
부동산 시장과 관련 있는 여론시장은 포털 등 공개된 여론마당, 각종 뉴스들은 물론이고 카페류, 블로그류 등등까지 막 내린 객석에서 휴지들만 날리고 있는 형국이로구나.
특히 시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장에 대한 여론은 전에 없던 비관론도 많이 등장하고 있고, 그 비관론의 근거로 변변한 기업, 일자리 하나 없는 부산, 대도시 중에서 인구감소, 고령화 속도가 전국 최고, 지역민 소득 최하위 등등의 주장들은 글, 목소리에 힘이 들어가 있는 듯하다.
다 맞심니더 마고요.
더하여 부산에 우리나라 백 대기업 하나도 없고 천대 기업도 얼마 되지 않은 것도 사실이고 부산의 GRDP도 만년 하위인 것도 팩트다.
그뿐만 아니라, 국내, 글로벌 대도시 중 낙후도, 노후도, 소멸 지수 등의 지표에서 영광스럽게 1등을 다투는 부산시는 현재 지방의 잠재적 성장지수도 전남 아래 한참 꼴찌인 것도 사실이기 때문이다.
나아가 조선, 자동차 부품 등 지역 산업 침체를 겪고 있는 울산, 경남과 더불어,
부산도 부산의 주력산업 중 하나인 해운 산업 등등도 죽을 쑤고 있는데,
어떻게 부산 부동산시장이 전국 부동산 시장을 주도, 선도하며 더 오래, 더 많이 활성화될 수 있을까?
말도 안 되는 이바구 같지?
이는 과제의 효과가 가시화되기 전까지, 지금까지 그렇다는 이바구고,
과제, 숙제 중 하나로 과거에 누차 언급했고 앞으로도 계속 되풀이되겠지만,
지역 산업과 도시, 주거환경 발전이 천지개벽 등 부산시는 앞으로 전혀 달라지게 되어 있기에 말이 되는 이바구다.
전남, 충청, 강원, 서부경남, 북부 경북 등 부산시와 다를 바 없이 낙후되고 소멸될 위험성을 가진 지방들도 스스로,
그리고 정부, 공공기관, 공립 대학 이전 등 정부의 적극적인 국토균형 발전책등의 도움으로,
상기한 시범 케이스 지방인 부산시 보다 더 제 지방, 지역을 발전시켜 국민경제에 이바지하게 해야 할 것이다.
국토 균형 발전, 국민, 특히 낙후된 지방민들의 소득, 자산 늘리기 과제와 관련하여,
십여 년간 누차, 거듭 강조했던, 앞으로도 계속 강조했던 시범 케이스 지방의 천지개벽적 발전 방안에 대해 오늘도 간단히 재강 조해 본다.
국민경제의 지속 가능하고 건강한 성장과 발전에 일조할, 장래 동북아, 나아가 세계의 물류산업 중심도시 중 하나로 거듭 나야 할 부산시다.
즉, 동북아, 태평양의 요충지로서, 24시간 관문 공항과 북극항로, 부산에서 중국, 러시아를 거쳐 유럽까지 연결될 시베리아, 내륙철도의 종착상, 종착역으로서, 입체적, 육해공 삼각 물류산업의 글로벌 중심도시로서의 부산 말이다.
그리고 해양 레저, 휴양 산업을 포함하여 문화, 관광, 쇼핑, 의료 등 최첨단 서비스 산업의 중심지로서 거듭나야만 할 부산시다.
동부산 관광단지부터 해운대, 광안리, 북항, 남항, 송도, 영도, 다대포, 낙동강변, 부산신항 등 각종 서 부산 개발까지 지정학적 요충지로서의 이점을 살린, 국민경제에 이바지할 청정산업인 첨단 해양, 해변, 수변 관광, 레저, 휴양산업의 글로벌 중심지 중 하나로서의 부산 말이다.
오늘은 상기한 산업들, 특히 도시 및 주거환경의 비약적인 개선과 상호보완적으로 발전할 상기한 부산의 관광, 레저, 휴양, 쇼핑, 문화 복합시설 등 첨단 서비스산업들.
그 서비스 산업의 더 큰 발전에 이바지하게 될, 시너지 효과가 큰 부산의 북항, 남천, 대연 등 시범 케이스 소지역들의 지역 산업, 각종 주택 재정비사업 등등,
향후 십 년, 이십 년 후 상전벽해가 도어야 할 부산의 도시 및 주거환경, 그 천지개벽적 발전에 대해 몇 개의 팩트만 제공한다.
현재, 그리고 노후까지 안정적인 생활 보장에 일조할 수 있는,
일반 소시민들, 특히 낙후된 지방 소시민들의 실물 자산 증대, 이를 위한 실물 자산 투자와 관련하여...
십 년, 이십 년 후 상기한 지방, 지역 산업들과 도시 및 주거환경의 비약적 개선이 마무리될 즈음 부산시의 일자리, 시민의 소득, 자산은 지금 보다 얼마나 더 늘어날 수 있을까?
또, 글로벌 부유층 등 영주자, 장기 체류자를 포함한 부산시의 상주인구는 얼마나 늘어날 수 있을까?
각종 국내외 기관들이 수십 년 후 부산시의 인구는 이백만 명대로 크게 줄어들 것으로 예측하던데,
반대로 4~5백만 명대로 증가는 불가능한 걸까?
다음은 일반 소시민의 실물 자산 투자와 관련하여.
부동산, 주택 등 실물 자산 투자 유망지역은 공적, 사적 자금 투입량과 비례하는,
더 많은 인구 유입, 더 많은 일자리, 소득 창출, 더 고밀도, 집중 개발되는 지방과 지역이다.
부산을 포함하여 낙후된 지방에는 전혀 관심 없는, 특히 서울 강남 3구, 과천, 판교, 분당 등 서울, 경기 촌놈들은 새겨 들어라.
예를 들어,
지난 40년간 뻘밭, 갈대밭 등 황무지였던 홍콩 인근의 중국 심천 경제가 수천 배 성장했고, 심천 집값 등 부동산 가격은 수만 배 상승했던 까닭은 무엇이었을까?
우리나라도 마찬가지다.
40년 전 모래, 미나리, 배밭, 뽕밭, 모래섬이었던 서울 강남 3구가 2000년대 이후, 이차 버블 절정이었던 2006년까지 불과 삼, 사십 년 만에 집값이 수십 배, 심지어 백수십 배 오를 수 있었던 까닭은 무엇이었을까?
보다 구체적으로 1970년대, 1980년대 초에만 해도 서울시 반포주공, 압구정 현대 등의 집값이나 부산 삼익비치 등의 집값이나 비슷했었는데 지금은 비교 불가능할 정도로 차이가 난 까닭은 무엇일까?
그럼, 부산 집값은 영원히 서울 집값을 따라잡을 수 없는 것일까?
시범 케이스 지방인 부산만 아니라 낙후된 지방들도 도시 및 주거환경개선, 일자리 창출, 인구증가 역량에 따라 서울 지방과의 격차를 많이 줄일 수 있을 것이다.
물론, 부산시는 우리나라의 인구, 돈과 권력이 집중된 서울시와 다르고, 또 현재와 미래는 그 당시의 인구 폭증기, 고도 경제성장기 시대와도 명백하게 다르기에 백수십 배, 수십 배는커녕 수배 상승도 불가능에 가깝다.
그러나 잠재 성장 여력이 압도적 최꼴지로 낙후된 시범 케이스 지방이기에, 각종 산업과 도시, 주거환경의 발전과 개선 여력이 서울 등 다른 지방 보다 훨씬 높기에, 부산 부동산 시장은 다른 지방의 그것에 비해 더 오래, 더 많이 상승할 수 있을 것이란 말이다.
다음에 쓸 시범 케이스 소지역은 그런 부산시 평균보다도 더 오래, 더 많이 상승할 수 있겠지?
각 지방 지역의 부동산 시장은 압구정, 반포 등 서울 강남 3구 재건축처럼, 또 서울 뉴타운 중에서도 차별성을 보이고 있는 한남 뉴타운처럼, 도심에 가까울수록,
한강 등 수변공원, 녹지, 조망권을 확보할수록,
그리고, 배나무, 자두나무 많은 골짜기에 길이 저절로 열리듯, 지하철 등 교통, 학교, 쇼핑시설 등 편의시설이 저절로 형설 될 수 있는 밀집, 집중된 주거시설일수록, 주택시장은 저절로 더욱 활성화 되게 되어있다.
예를 들어, 최근까지 집값이 높거나 집값 상승률이 높은 대표적인 지역들.
지하철 2호선 종합운동장 역 ~지하철 8호선 몽촌토성역까지 잠실 1동~잠실 5동의 5개동,
한강변에서 지하철 9호선 동작역과 고속터미널역, 사평역 ~지하철 3호선 잠원, 신사역에 이르기까지 반포 본동, 반포 1~3동, 잠원동, 서초 4동의 6개동 십만 가구에 육박하는 아파트들이 마치 한 단지처럼 밀집되어있다.
도시 및 주거환경의 발전에 비례하여,
그리고 인구, 가구수 증가와 그 밀집도에 비례하여, 당해 지역은 지하철 등 대중 교통시설, 학교, 학군 등 교육 시설, 백화점 등 각종 쇼핑시설 등 각종 기반시설이 더 빨리, 더 많이 확충되게 되어있고, 지역 경제, 일자리도 증가하게 되어 있기 때문에 집값 또한 비례하여 상승할 수밖에 없다.
모두 반포, 잠원동의 반포 자이, 반포 래미안, 아크로 리버 파크, 잠실 엘스, 트라지움, 파크리오 등등의 현재 집값과 집값 상승률 추이를 살펴보면 뭔 말인지 이해할 수 있을 것이다.
다음은 집값을 크게 견인할 수 있는 주택의 품질, 안전 및 주거환경과 관련하여, 그리고 리모델링, 대수선 시장으로 변할 수밖에 없는 장래 우리나라 주택 건설시장의 방향과 관련하여 시범 케이스 소지역에 관한 이바구가 이어질 것이다.
오늘은 그 전에 부산 부동산 시장이 더 빨리, 더 오래 회복, 활성화될 수 있는 주요 이유 중 하나인, 부산 부동산 시장에 대한 얼치기 비관론자들의 주요 논거 중 하나인, 중기적 부산 공급, 입주물량 폭탄, 미분양 물량 급증 주장에 대해 간략하게 살펴본다.
각종 언론, 전문가, 시민 등 어리바리한 그 연놈들의 주장들이 정확한 것일까?
그리고 상기한 서울 못지않은, 도시 및 주거환경의 획기적 개선과 관계된 부산, 특히 부산 도심의 주택재정비사업 활성화에 대해서도 간략하게 살펴본다.
모든 사물은 수많은 긍정적 변수와 부정적 변수를 포괄하고 있다.
서울에 비해 부산은 일자리, 소득, 자산 등 주택 수요층들이 턱없이 빈약하고,
2015~2020년간 인구 대비 서울에 비해 상대적으로 훨 더 많은 입주 예정 물량 등 과잉 공급물량 탓.
그리고 문재인 정권의 조세, 금융 등에서 역대급 8.2대책 등 각종 부동산 억제책, 기타 자잘한 남구 입주물량 선반영 등으로 작금의 부산 부동산 시장은 서울과 달리 휘청대고 있는듯하다.
집값, 전 월세값 동반 상승은 유주택자의 기쁨이고 무주택자의 눈물이다.
집값, 전 월세값 정체 혹은 동반 하락은 그 반대가 될 것이다.
만약, 문재인 정부여당이 각종 부동산 대책을 내어놓지 않았다면 부산 아파트의 공급 과잉 물량은 2021년을 넘어 2023년까지 계속되었을 것이다.
만약 그리되었다면, 폭락기, 비관론자들이 거품을 물고 있는 부산 아파트 장기 폭락 타령은 터무니없다 치부할 수 없을 것이다.
상기한 중장기적 아파트 공급과잉의 현실화 하나만으로도 수요층이 빈약한 부산시 부동산 시장은 중장기적인 침체를 면할 수 없기 때문이다.
보다 더 구체적으로,
매에는 장사가 없기에,
부산 부동산 시장의 활황이 2020년까지 계속되었다면 2021년~2023년, 어쩌면 2023년을 넘어서까지,
부산에서 300가구 이상의 아파트만 해도 한해 4~5만 가구가 공급되었을 것이고,
부산 부동산 시장은 집값, 전셋값의 중기적인 동반 하락과 역전세난으로 무주택자들의 기쁨이자 다주택자들의 눈물은 2020년대 중반까지 계속 되었을 것이란 말이다.
따라서 부산의 이 폭락, 폭등이들은 문재인 정권의 각종 부동산 대책들에 대해 분노, 증오할 이유가 없다.
그럼, 부산 부동산 시장은 언제부터 얼마 동안, 얼마만큼 채 회복 가능할까?
집값, 지역에 따라, 그리고 아파트, 단독, 빌라, 오피스텔, 임대 아파트 등등 집의 형태나 사용 용도에 따라 주택에 대한 수요층은 천차만별이다.
그럼, 부산 주택 시장을 주도, 선도하는 수요계층들은 어떤 유형, 어떤 지역, 얼마짜리의 주택들일까?
주택시장에서 수요분석은 물론 공급 분석에 있어서도 이는 필수 고려 사항 중 하나다.
힌트다.
사상구 등 서부산과 정관, 양산, 명지 등 부산 외곽지역의 주택시장이 해운대, 수영구 주택시장에,
단독, 다가구, 다세대, 오피스텔, 임대 아파트, 기숙사 등의 주택시장이 고급 아파트 시장에,
1~2억 대의 주택 시장이 4~6억 대 주택시장에,
영향을 미칠 수 있을까 있다면 어느 정도의 영향일까?
해가 갈수록 각종 통계자료가 보다 정확해져 가고 있고, 최근의 주택 공급물량이나 미분양 물량에 관한 각종 통계는 들쑥날쑥하나 2~300가구 미만은 물론 수십 가구 아파트, 심지어 임대 아파트, 오피스텔 등의 물량도 포함시키는 자료들도 많더라.
그럼, 부산 주택시장을 주도, 선도하는 지역, 가격대의 공급 물량은, 주로 2018~2020년까지, 그 이후는 매년 한 해 얼마쯤일까?
힌트 하나 더,
과거의 부산 주택 공급과 미분양 물량에 관한 통계자료는 해운대 신도시, 엘지 메트로시티 등 최소 수백 가구 이상의 아파트들이었다.
그것도 이주 수요, 재 입주 물량을 감안해야 할 재건축, 재개발 등 각종 재정비사업이 아닌, 맨땅에 헤딩하는 식의 공급물량이 주류였다.
부산의 아파트 공급물량도 1990년대 중 후반기의 해운대 신도시 등 부산시 아파트 공급물량은 대충 연평균 6만, 월평균 5천여 가구.
2000년 전후~2006년 전후에는 메트로시티 등 년 2만~4만여 가구, 월 2400~5000여 가구였다.
그 중기적 공급과잉 물량은 서울, 경기지방의 주택시장이 2차에 걸쳐 버블을 형성할 만큼 폭등할 때 부산 주택시장이 잠잠했던 주요 이중들 중 하나였다.
반대로, 부산 주택시장의 1차 상승기였던 2009~2011년을 전후로 한 2007년~2012년간의 아파트 공급물량은 대략 년 8천에서 1만 9천여 가구, 월 700~2300여 가구였다.
부산 부동산 시장의 2차 상승기였던 2014년 하반기부터 2017년 상반기를 전후로 한 2013년~2020년 부산시 아파트의 연평균 공급물량은 얼마?
이전의 통계자료와 달리 수십 가구의 소형 아파트, 오피스텔을 포함한 자료, 뺀 자료 등 들쑥날쑥한 자료들이지만, 1만 5천여 가구였던 2016년을 제외하고 대략 한해 2만에서 2만 5천, 심지어 2만 8천까지 다양하더라.
이전의 자료 아닌 현재의 통계자료에 의하더라도 한해 2만 내지 2만 5천의 입주물량은 공급폭탄인 걸까?
결론이다.
6개월 혹은 1년, 어쩌면 2020년까지 2년은 더 흔들릴 수는 있어도, 시범 케이스 지방인 부산 부동산은 꽉 쥐고 있기만 해도 1~5년 후에는 크게 웃을 날은 오게 되어있다.
특히 시범 케이스 소지역에서는 더더욱.
이하, 그 이유 중 일부에 대한 추가 힌트 나가신다.
나 홀로, 소형 아파트, 외곽지역을 제외한, 해운대, 시범 케이스 소지역 남천, 대연동 등 부산 핵심지역 아파트의 중기적 순 공급물량은 총합은?
동래, 연제, 부산진구와 달리 해운대구, 수영구의 입주 예정 물량은 내년, 2019년 이후 중장기간 입주물량은 거의 공백상태에 가까울 정도로 급감한다.
2020년을 전후하여 입주 예정인 엘시티, 광안 자이, 에일린의 뜰, 민락 오션 테라스, 남천 어울림, 중동 리인 뷰, 캐슬 스타, 비스타, 마린시티 자이 등 소형 단지를 다 더해도 부산 부동산 시장을 주도할 해운대, 수영구 핵심 지역의 중장기간 입주물량은 각각 수천 가구에 불과할 뿐이다.
조정지역 지정 등으로,
한시적 대의기관인 정부가 마치 스프링을 누르듯 해운대, 수영구의 집값 상승을 막으려 해도 해운대, 수영구의 집값은 제갈길을 가게 될 것이다.
조삼 모사로, 몇 년 더 늦어지고, 또 늦어진 만큼 몇 년 뒤 단기에 빨리 갈 수는 있어도 제시간 내,제갈길을 가게 되어있단 말이다.
시범 케이스 소지역인 대연동 등 남구 지역도 마찬가지다.
올해,내년에 입주할, 선발대 격인 대연 레전드, 대연 푸르지오, 대연 자이, 대연 SK, 용호동 W 입주 완료 후,
본진 격인 대연 3,4,8 구역, 감만 1, 우암 1,2, 문현 3, 대연 마루, 용호동 재개발과 대연 비치, 오양 양지, 대연 반도 등 재건축 아파트 등 4~500가구 이상의 신규 아파트 삼만여 가구가 입주할 때까지 대연동의 입주 공백 상태는 계속 될 것이다.
대연동은 부산시 도시 및 주거환경 비약적 개선의 핵심 지역 중 핵심 지역이고, 장래 공급측 요소도 중장기적으로 우호적인건 개도 소도 다 알고 있고 가만히 쥐고만 있어도 돈 벌수 있는것도 다 알기에,
올해 입주물량 폭증에도 불구하고,
또 부산 부동산 침체기에도 불구하고,
대연동 집값은 앞으로, 중기, 장기는 물론 단기적으로도 많이 오르게 될 것이다.
따라서 하류 인생들의 입주물량 폭탄, 대연동 집값 폭락 타령에 하등 불안해할 이유가 없다.
모두 걱정 뚝이다.
그리고 모두 2018년 올해 하반기 혹은 내년 이후의 남구 입주물량 공백 기간은 앞으로 몇 년이며 그 기간 동안 대연동 집값은 얼마나 오르게 될까에 대해서만 고민해도 충분하다.
시범 케이스 소지역인 남천, 대연동 부동산은 부산에서는 전에 없던, 마치 서울 강남의 재건축 단지의 상대적으로 강한 이주효과와 강북의 상대적으로 약한 이주효과가 결합된 형국이다.
그것도 부족하여 다년간 입주 공백 상태가 계속될 것이기에,
부산 부동산 시장이 회복되면 남천, 대연동의 집값 폭등은 불가피해질 것이다.
상기한 대연동 이주 수요 물량에 더하여 인근 남천동의 삼익비치, 삼익 타워 재건축과 남천 2구역 재개발 등등까지 그 철거 이주 수요 물량이 중기적으로 입주 공백 상태하에 놓어질 남구 및 남구 인근의 집값, 전 월세값이 동반 폭락할 수밖에 없다고?
새끼들아 부산 부동산 경기가 회복, 대세 상승 한다면, 남천, 대연동 등 해운대, 수영구 등 부산 핵심 지역의 집값 폭등이 부산 부동산 시장에 끼칠 수 있는 영향력에 대해 고민해라.
태풍 급인지, 아니면 미풍급인지.