부동산 투자법 마지막회- 상가투자는 생각하는 것보다 복잡하다!

[오분순타]

상가 임대사업은 3가지(오피스텔, 재개발, 상가임대) 사업 중에서 가장 어려운 분야이다. 초보자는 소자본(시드머니 5천만원)에 레버리지(대출)를 과다하게 일으켜 상권 형성도 제대로 안된 상가에 투자하는 것을 피하는 게 좋다. 서울 송파구 잠실의 한 아파트 상가 내 부동산 중개업소가 밀집해 있는 모습. / 조선DB

이 길이 나의 길(My Way)이라고 생각되거든 그 길로 가라!

인간은 누구나 자신의 운명과 삶을 보다 나은 방향으로 개선하고 싶어한다. 돈으로 부터 자유로워지기 위해서 노력하는 것도 자신의 삶과 운명을 개선하려는 노력의 일환이다. 그러나 주어진 사주팔자(운명)는 바꿀 수가 없다. 그래서 풍수지리라도 바꿔 보자는 것이 좋은 동네로 이사가는 것이다. 그리고 마음의 여유가 생길 때마다 작은 쌈지돈이라도 구세군 자선남비에 기부하여 음덕을 쌓으려고 한다.

 

이 글을 읽는 20~30대 여러분 모두는 적어도 보통 이상의 아름다운 운명을 타고 났다. 주변에 이 글조차 읽을 여유와 형편이 못 되는 사람들도 수없이 많다. 적어도 필자의 글을 읽고 돈으로부터 자유로워질 수 있는 노력을 할 수 있는 위치에 있는 독자들은 적어도 보통 이상의 사람들이다.

 

20~30대 젊은이의 대부분은 대학을 졸업하고 취업을 하는 것이 일반적이다. 그러나 최근의트렌드가 청년 창업이기도 하거니와 본인 스스로 창업이 자신의 운명이라고 느껴지거든 그 길로 가라. 하지만, 먼저 시중에 나와 있는 창업관련 서적은 모조리 독파하라. 어떤 위험들이 도사리고 있는지를 충분히 알고 시작해야 실패 가능성을 낮출 수 있다.

 

필자가 보기에 우리의 인생은 한 우물을 파서 해당 분야 전문가가 되는 데에 결코 짧지 않다. 그러나 이 것 저것 옮겨 다니면서 두번 이상 실패했다가 재기하기에는 너무도 짧은 인생이다. 물론 칠전팔기, 사전오기도 있다.

 

상가투자는 생각하는 것보다 복잡하다!

상가 투자는 기본적으로 2가지 방법이 있다. 먼저 하나는 상가 임대료를 내고 내가 가게를직접 운영하는 것이다. 두번째는 상가를 사서 임대료를 받고 임대업을 하는 것이다.

 

[사례1: 상가 직접 운영 사례]

장안동에서 나고 자라면서 20년을 살았기에 입지가 좋은 장소에 분식점을 오픈하면 성공할 수 있다고 생각했다. 물론 기존 분식점들이 없는 것은 아니었다. 그러나 기존에 유사업종이 있는 경우 더 경쟁력 있게 더 잘하면 될 것이었다. 미국의 유명 자동차회사가 많았지만 현대자동차가 더 잘하고 있지 않는가? 라는 생각을 했다. 독서를 통해 <장사의 신> 우노 다카시의 명언도 참고했다.

 

[질문: 어떤 가게를 해야 내가 진심으로 즐거울 수 있을까? 정답: 여성들이 즐겁게 찾아 올 분위기를 갖춘 가게]. 가게를 항상 깔끔하게 유지하고 음식 맛만 뛰어난 수준을 유지하면 성공할 것이라고 생각했다.

 

첫째, 음식 솜씨가 뛰어나기로 소문난 주방 아주머니를 잘 알고 있었고 스카우트에 성공하였다. 둘째, 상권은 장안동 경륜장, 자동차 매매센터, 나이트 클럽이 인근에 있었다. 셋째, 창업자 본인이 대학을 막 졸업했지만 기존에 분식점 아르바이트 경험이 풍부했다. 넷째, 자금 4천만원을 투자하면 손익 분기점을 넘어설 수 있다는 계산이 나왔다.

 

1. 분식점 상가 임대차 계약(기존 부동산 중개업소 12평 개조)
- 보증금 1000만원 + 월세 70만원
2. 주방설치 및 공사 1000만원
3. 가스 전기 인테리어 식기 등 1000만원
4. 식자재 300만원, 오토바이 등 1000만원

 

단 한번도 적자를 내지 않았다!

주방 아주머니의 음식 솜씨가 뛰어났기 때문에 소문은 빠르게 퍼져 나갔다. 음식은 아주머니가 책임지고 홀과 배달은 창업자 본인이 직접 2년간 맡아서 했다. 초기에는 깔끔한 인테리어와 소문난 음식 맛 때문에 손님이 많았다. 초기 2년간은 주방 아주머니 월급을 포함하여 모든 것을 제외하고 대략 월 300만원 ~ 500만원 정도의 순익을 냈다.  3년째 부터는 아주머니에게 가게 운영을 넘기고 매월 100만원씩만 받기로 하였다. 창업자 본인은 가게 소유권만 갖고 가게 운영에서 손을 뗐다. 창업자는 현재 중국과의 무역사업을 준비하고 있다.

 

[창업자의 유의사항: 창업 후 시간 경과에 따른 매출 상승과 하락의 발생원인]

창업 이후 1차 위기는 운영자금 부족에서 발생한다. 창업초기에 인지도가 확산되어 있지 않으니 당연히 매출이 나올리 없다. 그렇기 때문에 최소한 초기 3개월은 매출이나 수익이 없다고 가정하고 충분한 운영자금을 갖고 사업을 시작해야 하는데 대부분의 초보 사업가들은 충분하지 않은 자금에서 출발한다. 그래서 일반적으로 굿 아이디어 하나만을 붙잡고 출발한 창업은 1차 위기가 홍보 부족에 따른 매출 부진과 운영자금 부족에서 온다.

 

창업 후 2차 위기는 비용절감에서 나타난다. 초보 사업가들은 일단 매출이 어느 정도 늘어나고 손익분기점을 넘어 수익이 나기 시작하면 비용절감을 고민한다. 그러나 고객의 입장에서는 사업주가 인력과 비용절감을 생각하는 순간부터 식상함을 느끼기 시작한다. 인력이 줄어드니 서비스가 초기처럼 섬세하지 못하다. 비용절감을 생각하니 제품의 맛과 질이 초기처럼 풍성하지 못하다. 그러다 보니 고객들은 과거와 달라졌다고 말하면서 하나 둘 떠나간다. 그러나 고객감소로 매출이 줄어든 후 원인을 파악하여 다시 고객을 되돌리려 하지만 한번 마음이 떠난 고객은 다시 돌아 오지 않는다.

 

창업 후 인지도 확산이나 매출이 기대만큼 증가하지 않는다고 너무 빨리 좌절하지 말 것이며 약간의 매출과 수익이 나오기 시작한 후에도 지속적인 비용 투입으로 식상함을 벗어난 2차 상승을 준비해야 사업을 성공할 수 있다.

 

[사례2: 상가 임대 사업 운영]

상가 임대사업은 3가지(오피스텔, 재개발, 상가임대) 사업 중에서 가장 어려운 분야이다. 필자가 이하에서 상가 임대업에 관한 글을 쓰는 이유는 위험이 무엇이고 기회가 무엇인지를 알고자 함이다.

 

기본적으로 일정수준 이상의 상권을 형성하는 지역에서 상가 임대업을 영위하기 위해서는 최소한 3억원 이상이 필요하다. 상가 임대사업 컨설팅 전문가에 의하면, 시드머니 1억원 내외를 가지고 임대상가 보유에 투자하고자 하는 잠재 투자자는 많다고 한다. 그러나 현실은 그렇게 녹록치 않기 때문에 소자본으로 상가임대 사업에 뛰어 들었다가 낭패를 보는 경우도 많다고 한다. 그 이유는 이렇다.

 

첫째, 상가용 땅값이 평당 1000만원 ~ 2000만원이 나오는 데 건설비용 포함시 5~6평짜리 상가가 5천만원대에서 형성될 수가 없으며 과다한 대출을 일으켜 어렵게 상가를 매입한다고 하더라도 상권 형성 부진으로 장사가 안되어 임대료가 연체되기 시작하면 낭패이다.

 

둘째, 신도시든 구도시든 지역을 불문하고 최소 3억원 이상 이라야 어느 정도 임대료를 정상적으로 수취할 수 있는 상권의 상가를 선택할 수 있다. 다만, 대로변의 상가가 아닌 아파트 단지 내 5~6평짜리 상가를 낮은 가격으로 입찰로 구입할 수도 있으나, 이 것도 역시 최하 1억5천만원은 넘는다.

 

셋째, 대형 기업체에서 상가 임대 수익률을 보장하지만 보장 기간이 종료된 후에도 여전히 상권 형성이 제대로 될지 불확실하다. 또한 지역과 상권은 좋지만 해당 업종의 상권 형성은 예상대로 조성되지 못하는 경우도 있다. 따라서, 소자본(시드머니 5천만원)에 레버리지(대출)를 과다하게 일으켜 상권 형성도 제대로 안된 상가에 투자하는 것을 초보자는 피하는 게 좋다.

 

부동산을 통한 돈이 열리는 과일나무 심기를 마치며!

부동산 관련하여 크게 3가지 소제목을 가지고 정리하였다. 오피스텔은 성장성이 예견되는 곳에 시드머니 5천만원을 가지고 과일나무를 마련할 수 있으며, 돈이 열리는 나무를 갖게 되면 전체 과정에서 보는 눈이 확연히 달라진다. 재개발 투자는 가치 상승을 촉발할 수 있는 이슈가 명확해야 하고 그 가치를 보고 투자 여부를 결정해야 한다고 했다. 그리고 상가는 시드머니 5천만원으로는 임대료 수취를 위한 상가보유는 어렵고, 차라리 장기간 조사와 연구를 통하여 소형점포 창업이 가능한 사례를 대안으로 제시했다.

 

돈이 열리는 부동산 과일 나무를 심는 경우에도, 가장 중요한 것은 잦은 현장 탐방과 풍부한 전문서적 독서를 통한 시장을 보는 눈이다. 내가 관심 있는 물건이 비싼지 싸구려인지를 판단하는 것은 주변 유사 물건과의 상대비교를 통해서 알 수 있다. 비교에는 지리적 위치와 시간적 가격 흐름 등을 알고 나름대로 감이 있어야 하는 것이 필수이다.

 

다음엔 금융상품 투자를 통한 과일 나무를 심는 농경시대를 사는 방법을 알아본다.

<본 칼럼은 칼럼니스트 개인의 견해임을 밝힙니다.>

http://pub.chosun.com/client/news/viw.asp?cate=C03&mcate=M1002&nNewsNumb=20131213529&nidx=13530