Re:명지 퀸덤 VS 극동 최상층 (2)

[꿈깨남편(김태찬)]

극동 스타클래스와 퀸덤을 잘 비교해놓은 글이 있어 올려봅니다

참고하세요^^

원 자료 출처 : http://blog.daum.net/ch1cc

명지주거단지..극동스타클래스

이젠

명지주거단지 3개 아파트중 극동스타클래스를 알아보고자 한다.

극동건설은 지난 98년 1월21일 유동성 위기로 부도가 난 상장사. 부도 전만 해도 동서증권 등 계열사를 거느리며 재계 30위의 위세를 자랑하던 회사였다. 부산에도 극동건설이 지은 아파트들이 찾아보면 제법된다.

최근엔 사하구 괴정동에 스타클래스이름으로 입주를 앞둔 곳도 있다. 이렇듯 망한건설사에서 다시 중견

건설사로 발돋음하고자 부단히 노력하는 모습을 이젠 부산,경남권에서도 볼 수 있을 것 같아 흐뭇하다.

98년 이 시기에 필자도 주식에 투자중이었기에 당시 쓰러져간 회사들을 보면 맘 한구석이 찌릿하다 소액

주주들의 노력도 재기에 큰 역활을 한 회사라 인지상정으로 애가 쓰인다.

각설하고..

명지에 들어설 극동스타클래스를 나름대로 분석해보자

1.분양가는 캐슬보다 비싸고 퀸덤보다 싸다?

      앞번글에서 밝힌바와 같이 중도금 무이자 혜택을 분양가의 80%까지 받을 수 있고,계약금 또한 5%

      이므로 매력적인 조건인다. 잔여세대분 얼마후면 밀어내기 성공 할 것이라 의심치 않는다.

      중도금 대출없이 분양받을 사람이 몇이나 될까? 옆에 퀸덤의 33/34평 정도면 입주시 까지 중도금 대

      출이자만 1,400만원이 넘는다. 국민주택규모의 아파트(전용25.7평이하)의 분양가 상한제로 부산에

      선 처음 적용받는 단지가 명지주거단지 이기도 하다. 그러므로 국민주택규모의 아파트는 명지3개 건

      설사의 분양가는 대동소이 하다. 그러므로 중도금 무이자 혜택이 실입자 입장에선 결코 무시 할 수

      없는 문제이다.

2.모델하우스 직원들의 친절도 최고..??

      모델하우스 다녀 본 곳 중에서 가장 친절 한 듯 하다. 필자는 아주 없어 보인다 가끔 이상한 눈으로

      쳐다 보기 일쑨데 그런 나에게도 무척 친절해서 모델하우스가 더 이뻐 보이더군...

      전체적인 인테리어와 분위기가 클래식해서 무척 맘에 들었다. 그러나 입주시에도 그런 분위기를

      느낄 수 있을지는 의문이다. 지금까지의 아파트와는 분명히 업그레이드 되어 있으나 필자가

      생각컨데 스타클래스는 입주후 별도의 인테리어비용이 들어야 모델하우스 정도의 분위기가 날것이

      라 생각된다.

      모델의 전체적인 분위기를 주도하는 것이 마감재가 아니라 소품의 영향이 지대한 것을 눈쓸미

      있는 이들은 느꼈을 것이라 생각된다. 필자도 한때 인테리어 현장소장일 한 적이 있어 맹탕 헛눈은

      아니다. 뿐만 아니라 벽면 패브릭처리 된 곳이 여러군데 있다. 벽지일때와 패브릭 일때 분위기 엄첨

      차이 난다는 걸 알것이다. 그리고 장식장 및 여러가지 가구들 언듯보면 입주시에 있을 법한 것들도

      옵션이거나,이렇게 할 수 도 있다는 푯말이 붙어있다.입주자들은 눈여겨 보아야 할 것이다.

      입주후 맘아파 하지말고 미리 인테리어 계획 세우기 바란다.

      모델하우스 문제점이 하나 더 있다. 최상층이다..

      아직 부산에선 최상층의 가치와 효과를 잘모른다..우직한 부산사람들은 꼭대기층은 춥고,덥고,수압

      이 약하다는 전설을 아직도 철떡같이 믿는이가 많다. 그래서 최상층이 별로 대접 받지 못한다.

      동탄,용인등 위쪽 지방 신규아파트들은 경쟁이나 하듯이 최상층 꾸미기에 여념이 없다.

      모델하우스의 최상층은 34평형 한가지만 볼 수 있다. 계단도 어디에 들어서는지 알 수 없다.

      직원한테 물어보면 알 수 있겠지만 틀린답을 해도 걍~ 믿어야지? 뱉은 말은 별로 중요하지 않다

      나중에 모델하우스 직원이 오해를 했다고 하면 끝이다.  안했다 해도 끝이다.

      카다로그에 평형별로 다락방 타입과 계단의방식,위치 다락방의 천고(낮고 높은곳) 테라스의 면적

      수전및 난방 등 아무런 정보가 없다. 34평은 모델에 있어니 나중에라도 따지면 되지만 다른평형은

      말만 믿어야 되나? 최근 아파트 하자중에 최상층의 모델하우스와 실물의 차이가 큰하자로 대두

      되고 있다. 꼼꼼이 살펴야 할 것이다. 아직 설계변경 가능하니 요구사항있음 5월을 넘기지 말고

      요구해야 될것이다. 모델하우스 직원의 미소뒤에 꼭 보아야 할 것이 많다.

      중도금 무이자 혜택분을 인테리어에 투자하면 어디에 내놔도 자랑 할만 할것이다.

3.테크식,필로티,시스템창호,아파트외관,야간외관조명, 등 명지주거단지에서 최고~!!

      아마 겉으로 들어나는 모습은 명지주거단지에서 최고라 자부해서 무리가 없을 것이다. 허나 아쉬운

      부분이 조금있다. 데크식으로 시공하는데 필로티가 없는동이 일부있다.

      시스템창호도 이왕이면 퀸덤처럼 "태풍매미가 풍속55m/s이였는데 당사창호는 풍속60m/s에 견딘

      다" 이렇게 할 정도는 되야지... "내풍설계가되어 풍속50m/s견딜 수 있다"고 하면 태풍매미 같은게

      오면 창호 작살 날 수 있다는 건지? 명지 태풍매미때~ 도로위로 배가 떠 밀려 왔는거 알만한 사람

      다안다. 명지주거단지 천재지변에 취약하다는거 약점중에 큰약점이다..쓰나미...흠...말도하기싫다.

      여튼 좋은 창호를 했음 좋겠다.지상주차장 이거 없애는 추세다..이미 주차장 쎄멘타설 끝나서 변경

      불가! 참 많이 아쉽다~!! 아파트 통신등급 1등급 흐~ 특등급 해달라고 필히 요구해야 한다..

      50대 이상이라면 1등급이던 특등급이던 관계없으므로 pass..

4.명지주거단지에서 최고의 입지~?

     명지주거단지를  남북으로 절반을 선을 긋고 오른쪽과 왼쪽을 비교해보면 왼쪽이 오른쪽보다 세대수

     가 많다 편의시설은 오른쪽보다 왼쪽을 향하게 될것이다. 그 중심에 극동이 있다보면 된다

     그러므로 극동이 명지에서 최고가 될것이냐? 아니다... 왜냐.. 편의시설은 선택과 집중의 원칙으로

     왼쪽으로 쏠린다해도 주거의 쾌적성은 오른쪽에 비할 바가 아니다.. 그나마 다행인것은 퀸덤1차는

     강쪽 일부세대의 조각난 조망을 제외하곤 조망은 포기해야 되는데 극동은 앞동의 고층과 일부동은

     확트이는 바다 조망을 확보 할 수 있을것이다.(롯데도 마찬가지) 앞동의 최고층은 명지의 로또라

     생각해도 될것이다. 왜냐 앞에 퀸덤2,3차가 층고가 10층이고 그앞은 5층이므로 조망권 확보된다.

     12층~13층 이하는 보이더라도 수평선 보일라나? 참고바란다. 중심 상업지도 세대수가 많은 왼쪽으

     로 쏠리게 되어 가장가까운 극동의 생활편의성은 보장되리라 생각된다.

     나중에 시간나면 상업지도 분석글을 올릴예정이다..(사실 고수는 명지의 아파트가 아니라 상가

     에 투자 할 것이라 믿는다... 어차피 아파트 지으면 사람은 들어와 사니깐 상권이 확실하자나~!)

5.명지는 어차피 100% 입주 할것이다. 롯데든,극동이든,영조든, 분양가 이하로 떨어질 염려는 없다.

     확실한 보장을 받고 싶으면 극동 최상층 조망권나오는 물건 잡아라 명지의 로또라는것 이견 없을

     것이다... 확실하다 싶으면 지금p가 얼마든 잡아라 입주후면 그만큼 값어치는 할것이다.

     이것외에는 확실하게 돈된다고 확~ 꼬집어 말 할 수 없다..

6.분양권 아직도 중층 간혹 9~10층도 모델하우스가면 나와있다..서둘러라~!

      아직 분양사무소에 중간층은 가끔?나온다..흠..극동은 대물 없다고 하던데... 대물 없을까?

      가끔 나온다는 것 각자가 조용히 생각해 보길 바란다.

끝으로 명지주거단지의 성공이나 실패를 확인하고 투자하고 싶은분들은  기대를 접어라.. 아무도 모를

일이기 때문이다..성공가능성 높다고 생각될때는 이미 늦다..시장의 불확실성이 있기에 수익이 있다.

부동산은 "오를 것이다"라고 생각하는자와 "내릴 것이다"라고 생각하는 자들이 있기때문에 수요와 공급

이 형성된다. 즉 나는 전망있어서 사는데 파는사람은 전망이 없어 팔 수 도 있다는 이야기다.

자신 접 할 수 있는 모든정보를 나름대로 가공하고 이를 데이터로 만들고 분석하라(인터넷 한달만 뒤적

거리면 가능하다..) 그래도 잘 안될껄~ 부동산은 결행하는 결단력이 있어야한다. 정보,자금,인맥등이

바탕되어도...결행할 용기가 없다면 어떠한 치밀한 분석도 아무 의미가 없다는 것 명심해야 할 것이다.

명지주거단지.. 영조퀸덤1차

명지주건단지중 영조퀸덤 아파트는 무수한 루머와 악평속에서도 1,2차 분양을 무난하게
진행하고 있다. 기존아파트보다 다소 분양가가 비싸더라도 하드웨어와 소프트웨어의 질에서
승부를 걸어보겠다는 경영진의 의지가 옆보이며, 분양전략을 둘러보아도 메이져급 건설사에
비해 부족함이 없어 보인다. 1~3차 8,000여 세대중 1차분에 대하여 나름대로 생각을
정리 해 본다.

1. 분양가
  롯데,극동에 뒤이어 예상을 깨고 높은 분양가와 고급마감재 참심한 컨덴츠로 부산 아파트
  분양시장에 파란을 예고했고 영조퀸덤 이라는 생소한 브랜드이미지와 건설사 규모에 비해
  공급세대물량이 지나치게 많다고 판단한 시장은 악성루머가 퍼지게 되는데 바탕이 되었다고
  볼 수 있다. 만일 메이져급 건설사가 이같은 대규모분양을 했다면 그 폭발력은 상당했을
  것이다.  분양가도 더더욱 만만치 않았을 것이다.
  롯데,극동과 마찬가지로 국민주택규모의 평형대는 분양가의 차이가 그리 크지 않은 반면에
  평형대가 커질수록 분양가 차이가 크다. 39평형을 기준으로 본다면 타아파트와 5,000만원
  정도의 분양가 차이가 난다. 그렇다면 타아파트 보다 이정도 금액이상의 가치가 퀸덤에
  담겨있는지 냉철히 둘러보아야할 필요가 있다.

2. 마감재
  퀸덤모델에 방문경험이 있는 사람들의 공통점은 세련된 인테리어에 놀라고 고급마감재와
  이것이 분양가에 포함된것에 놀라고,높은분양가에 놀랐다. 라고 하는 대답들이 대부분이다.
  마감재 세세한 부분까지 논하지는 않겠다. 롯데나 극동에 입주후 퀸덤정도의 수준으로
  리모델링 인테리어를 한다고 가정을 해보자 얼마정도의 비용이 발생 되겠는가? 아마
  몇백으로는 힘들 것이고 상당한 비용이 들어야 할것은 자명하다.

3. 쾌적한 단지내 환경
  타지역과 명지지구의 주거환경을 비교하자면, 교통,교육,편의시설 등등 상당히 열악하다
  이는 명지지구만은 문제가 아니라 모든 대규모 개발택지의 입주초기 문제점이고 이것 때문에 저평가
  하는이도,이것을 걱정하는이도 없다. 그택지의 미래가치를 보고 판단을 하기 때문이다.
  헌데 이상하게도 명지지구는 이러한 잣대로 저평가를 하고 있다. 허긴 입주시점엔 사하구
  보다 주거환경이 나을리 만무 하다. 나 같은 사람으로서 고마울 따름이다. 왜냐구? 주식도
  저평가된 기업에 투자해야 수익이 크지 않겠나~!
  1)필로티
  2)차없는 지상공간 공원화
  3)13~15층 낮은 아파트만의 쾌적성
  4)넓은 주차면적
  5)퀸덤몰의 단지 전체에 두루분포
  등 나열하기엔 부담스러울 정도로 기존아파트와의 차이가 많다.
  특히 초등학생 저학년을 둔 학부모라면 찻길건너 학교 보내기가 영 마음 편치가 않다
  퀸덤의 모든 세대는 이같은 걱정을 접어 둘 수 있다.(명지지구의 초등학교는 퀸덤블록에
  위치를 한다)퀸덤의 다른블륵과 블럭은 오버브릿지로 연결되어 차량이 다니는 대로를
  건너지 않고도 통학이 가능하다.
  세대내에서 엘러베이터 콜을 할 수 있다던지, 필로티에 테마카페를 꾸며준다던지..
  흠..내가 퀸덤 홍보대사도 아니고.. 여튼 여태 보아왔던 아파트와 많은 차이가 있다.
  지상주차장이 없고 지상공간이 공원화된 아파트 부산에는 거의 없다...(동래구 어딘가?
  하나 있다고 들었는데 월드메르디앙인가?) 윗지방의 아파트 시세를 참고해보면
  매매시세에서 많은 차이가 있음을 알 수 있다. 이러 저러한 단재내 특색으로 타아파트와
  의 가치평가에서 적지 않은 평가금액을  얻을 수 있을 것이다.

4. 3대 테마 7대 특화프로그램
  일단 이런 아이디어를 짜낸 영조에 찬사를 보낸다.
  이것 때문에 퀸덤의 악성루머가 돌지 않았나 필자는 생각 해본다.메이져급 건설사에서
  검토 해 볼만한 아이디어 이기 때문이다. 근데 이들이 생각해 봄직한 것을 생각지 못한
  올백머리 한넘이 나타나 설레발 떠는데 제법 만만치 않은 것을 느꼈을 것이고 이러한
  배경이 악성루머의 근원이 되었지 않았나 생각해본다.
  영조의 소프트웨어를 나열할 필요 없이 영어마을 하나라도 제대로 된다면 타아파트와의
  분양가 차이 비싸다고 느낄 학부모가 어디 있겠나? 자녀들의 해외유학 꿈도 못꾸보는
  이들이 조금만 노력한다면 내자식도 유학못지 않을 경험을 줄 수 있다면 어떠한 선택을
  할지 생각을 해보자. 이런 영어마을을 성공하기 위한 하드웨어가 퀸덤몰이라 생각된다.
  일반 아파트와는 달리 별도의 상가단지가 없이 아파트 단지 내부에 전체적으로 연결된다.
  단지내 모든동에서 접근이 용이하다. 영조에서는 상가는 분양하지 않는다고 한다.
  일반 아파트 건설사들이 가장 알짜배기로 여기는 것이 단지내 상가다. 분양물량은 적지만
  평당 금액이 장난이 아니다.. 그래서 상가분양에 의외로 공을 들인다..짭짤하니깐..
  근데 영조는 상가분양 안한다고 하니 영어마을에 대한 의지는 백마디 말과 광고문구 보다
  큰 믿음을 준다고 필자는 해석한다. 앞으로도 분양자들은 퀸덤몰 상가를 직영과 일정수준을
  갖춘 사업자에 임대하겠다는 퀸덤의 행보에 관심을 가지고 지켜보아야 할 것이다.
  이것이 흉내만 내다가 얼릉뚱땅 없어진다면.. 분양자들 닭 쫒던 도그될 사람 많다.
  그래도 도그 될만 하지 않는가? 영어마을 성공확인하고 입주 할려면 소처름 일해도 만만치
  않을 비용이 부담이 될꺼니깐.. 하긴 소고기보다 개고기가 비싸다..

5. 분양가 비싸니 관리비등 유지비가 많이든다.
  나도 처음엔 관리비가 장난 아니겠다 생각했다.롯데와 극동에 비해 유지비가 많이 나올걸
  예상했는데, 그렇게 되지 않을 공산이 큰 것 같다. 물론 뚜껑을 열어봐야 알겠지만 우리
  마나님부터 관리비,가스비 등 작은일에 목숨건다. 컴퓨터 하다가 잠시 일어나도 꺼고,
  전기코드 뽑으라고 눈을 부라린다. 돈이 많아 대평평형에 사는 사람이야 몇푼에 목숨 걸겐
  나 하지만 나의 주위분들 중에 산다는 분들은 예상외로 이런데 처절하게 목숨거는 모습을
  많이 목격했다. 그러기에 우리보다 삶이 여유로운지도 모를일이다.

  1)소규모지역난방(열병합발전)
    한마디로 도시가스로 전기를 만들어 내고,난방을 각세대별로 공급한다는 이야기다.
    일반적인 지역난방은 일정규모이상의 택지 개발시 정부출현기관에서 발전소를 건립
    하고 이를 택지내 아파트 단지에 판매하는 형태인데, 영조에서는 아파트 자체에 소규모
    열병합발전소를 지어 자체적으로 전기와 난방을 해결하는 것으로 계획하고 있다.
    이는 관리비와 가스비에 직결되고 특히 공원조명,아파트외관 조명등 각종 편의시설에
    필요한 전기를 자체생산하여 공급하니 관리비 절감부분은 생각보다 크지 않나 싶다.
    기술적으로는 냉방을 각세대까지 공급 할 수 있다고 하나 그부분의 적용은 미지수다.
    앞으로 부산시와 도시공사와의 협의가 남아 있으나 잘 해결되리라 생각된다.

  2)퀸덤몰의 유지비용
    퀸덤몰에 영어권 원어민 또는 원어민에 비해 손색없는 영어실력을 갖춘이를 채용하여
    퀸덤몰을 운영한다고 한다. 퀸덤몰에 슈퍼도 있을 것이고 과일가게도 있을 것이다.
    이들의 임금은 상당하리라 생각되는데 퀸덤몰이 수익을 내고 운영이 되어야 영어마을이
    존립가능 할 것이다. 그러기 위해선 천원짜리 사과를 2~3천원에 팔아야 되지 않겠나?
    그럼 입주민들은 퀸덤에 살며, 영어 몇마디 하면서 살려고 너무 비싼 댓가를 지불해야
    되는거 아닌가? 단지밖 상가까지 너무멀어 울며겨자 먹기로 사먹어야 하는가?
    퀸덤카드(입주민전용)가 있고 외부인과 달리 할인을 해준단다, 퀸덤몰의 운영을 위
    해서는 많은 비용이 발생하는데 이는 퀸덤몰을 운영하는 별도의 회사를 설립하고 설립된
    회사는 퀸덤몰 뿐만 아니라,호텔식서비스,유기농 등등을 8000여 세대의 안정된 상권을
    확보하고 별도로 영어마을에 단기캠프등의 수익프로그램으로 별도의 수익을 창출한다는
    영조측의 설명이 있다. 퀸덤몰 상가는 별도의 법인에서 관리되기 때문에 퀸덤몰 전기료나
    직원들의 임금등을 퀸덤아파트 입주민이 낼일이 없다는 설명이다. 나중에 비싼 돈 안들이
    고 애기들 까까 사줄려면 입주민들이 두눈 부럽뜨고 감시해야 할 것이다.

6. 퀸덤 1차는 바다보이는 조망이 없다.
    맞다는 말이다. 조망 없다고 생각하라.. 맨앞동이라 해도 극동에 가려 머가 보일리 만무
    하다. 극동과 대로를 끼고 마주한다 해도 거리는 단지내 뒷동과 거리와 동일하다. 건축
    한계선이 그렇게 설정되어 있다. 강쪽으로 대형평형대의 조망이 그나마 조금있다.
    내시야가 180도 라고 가정해보자 퀸덤1차 조망 제일 좋은 대형평형이라도 90도 채 안된다
    솔직히 조망이라고 하기는 좀 그렇다.. 바다조망볼려면 퀸덤1차포기하고,2차나 3차로 분
    양 받으면 된다, 돈이 없다면 롯데캐슬 몰운대 추천한다. 가격도 착하고 조망 끝내준다.
    그렇다고 너무 실망 할것은 아니다. 지상에 주차장이 없는 공간에 이러 저러한 공원이
    들어서고 퀸덤몰 스트리트가 쭉~ 펴쳐져 있는 조망 또한 이국적이고 매력적일 것이라
    생각된다. 조각난 바다조망은 밤이되면 머 보일것도 없지 않는가?. 단지내부의 화려한
    조경은 밤이 되면 남다른 분위기를 발산하지 싶다. 차라리 퀸덤 단지배치도를 보고 나름
    대로 로얄동을 발굴해봐야 할것이다. 다음 <입주전략>편에서 상세히 거론해 보고싶다.

7. 보이지 않는 가치
    앞으로 명지주거단지와 명지국제도시라는 이름도 센텀시티라는 이름이 탄생하듯이 공모
    하여 그럴싸한 이름으로 바뀔것이다. 그때 명지로 이사한다고 하면 주위에서 머라 물어
    볼것 같은가?
    (ㄱ)너 캐슬에 사니?  (ㄴ)너 스타클래스에 사니? (ㄷ)너 퀸덤에 사니?
    정답은 (ㄷ)이지 싶다. 이것이 바로 해당지역의 랜드마크 아니겐나? 퀸덤의 엄청난 광고
    비용 롯데캐슬의 엄청난 짜라시비용,극동의 엄청난 모델직원의 서비스교육과 이자혜택
    이것들이 입주시점에 어떤효과가 각각 돌아 올지 각자들 생각해 보길 바란다.

8. 퀸덤의 입주전략~!
    입주전략은 잘못 말하면 내가 영조직원이 되고 부동산직원이 되고 인터넷특공대가 될
    소지가 있으므로 나중에 별도로 글을 쓰고싶다. 조만간에 올리도록 해보자.
  
9. 퀸덤1차의 단점들은 꼭 알아야 한다.
    1)바다조망 안나온다
    2)인테리어 새로한 롯데,극동 보다 비싸다(33,34평형)
    3)최상층 인센티브가 없다.(87평제외)
    4)중도금 무이자는 고사하고 25%는 제2금융권 대출이다 이자부담 압박!
    5)대물의 출현으로 프리미엄 형성의 걸림돌
    6)입주할 '그날까지' 불안하게 만들 낮은 브랜드 인지도와 인한 루머로 체중감소
    7)정부정책 및 대출규제로 실입주목적으로 분양받은후 입주가능성이 낮아진 계약자들의
      입주시까지 꾸준한 매물로 인한 프리미엄 형성 걸림돌. 이로인한 실망매물 형성.
    8)지진(쓰나미),태풍 등으로 인한 천재지변은 지리산 산골의 산사태가 날 수 도 있고
      해안가에 배가 떠밀려 올 수도 있다. 허나 해안지리적 입지가 태풍,쓰나미 등에는
      취약하다는것 인정 해야 할것이다.(사실..쓰나미 걱정되긴한다.)
   10)명지지구의 정상적인 신도시기능과 주거환경이 완비 될려면 적지 않은 시간이 소요
       될것이다. 그때까지 수익이 발생안되서 발목 잡힐 경우도 염두에 두어야 한다.
     
끝으로
실입주만의 목적으로 산다면 발뻗고 잠 편하게 잘 수 있는곳이 행복한 나의 집이 될것이다.
내가 명지주거단지 3아파트를 두고 이러 저러한 썰~을 풀었다. 나 나름대로는 우열을 가리고
있지만 실질적으로는 당사자들의 판단기준에 따라 더좋은아파트 못한아파트로 구분되지 않겠
는가? 아내에게 물어보아라 어느 아파트에 살고 싶은지? 여자가 살고싶은 아파트가 입소문이
나고 수익이 난다. 이론은 없다 여태 그런 아파트가 값이 올랐기 때문이다.
아줌마들이 좋아해서 아파트가치가 올라가는것이 아니라.
"내가 보기에 살고 싶은 집은 남이 봐도 살고 싶기때문"아닐까 생각해본다.

성투하길 바랍니다.

<명지주거단지 중심상가 분석>
<퀸덤 분양권 매매전략>
시간 허락 되는대로 나름생각을 정리하여 올리겠습니다.

명지주거단지.. 영조퀸덤2차

퀸덤1차를 보고난후 다른 모델하우스에 들러도 영~ 성에 안찬다는 분들이 제법된다..
그만큼 눈높이가 높아졌다 할 수 있겠다..높아지는거 좋은 것이다.축하한다^^

퀸덤2차를 이야기 하기전에 부동산 버블 문제를 짚어 봐야겠다.
버불붕괴에 대한 우려도 있고, 일본과는 달리 급격한 경착륙은 없을 것이다는 주장도 있고
대선의 향배에 따라 부동산정책의 변화를 기대하는 이들도 있고, 참으로 의견들이 분분하다.

그럼 이론가도,전업투자가도 아닌 우리들은 경착륙을 바라고 관망을 할 것 이냐?
아니면 버블은 일부지역의 이야기 이고 특히 부산은 버블이란 단어를 붙이기도 부끄러운
상황이라 걱정 할 필요없이 마음 놓고 있어야 할것인가?
[경착륙: 폭락, 연착륙: 서서히 하락안정세... 이렇게 이해 하면 된다]

'사실은'
부산에 거주하는 이들이 느끼는 부동산경기는 몇년전이나 올해나 전체적으로 집값이 오르지도
내리지도 않는다는 분들이 상당하다. 부산일부지역은 특히 신규입주아파트 주위 집값은
일시적 하락세를 보이기도 했다..버블이라고 하기는 참으로 부끄럽다.(아파트기준)
근데 신규분양아파트 분양가는 매년 가파르게 상승하고 있는것도 사실이다. 미분양이
많다고들 한다. 완공후 미분양도 제법된다고 한다. 근데 새로 분양하는 아파트 마다
"이번엔 평당 얼마나 올려서 분양하나?" 하고 관심을 가지고 본다.
일부신규아파트나 주복은(수영만) 프리미엄이 상당하다. 분양예정 단지중 평당 1000만원이
넘는 곳이 제법된다.

우리를 돌아봐 보자 지금살고 있는 집값은 오르지 않고 조금씩 떨어지는 듯 한데
살던 집이 오래되서 케케하다 새로분양하는 집들을 보니 삐까반짝하다~ 저런데 살고 싶은
욕망이 생긴다. 근데 현재살고있는집 대출도 아직 남아있고 집값은 변동 없고 새아파트는
탐이 나고, 이런분들이 느끼는 아파트 값은 '버블'이 상당하다고 느낄 듯 하다.
버블이 아니라고 치더라도 비싸도 너무 비싸다라고 느꼈을 것이다.
여러분들은 어떤가? 각자 조금의 차이는 있더라도 비슷하게 느껴지지 않을까 싶다.

'진실은'
인간의 습성이 '밑'을 보지 않고 '위'만 본다. 그래서 느껴지는 상대적 박탈감으로 시작하여
"올라도 너무 올랐다"-->"버블이 있긴 있나보네"-->"집사고나면 폭락하는거아냐"-->
"떨어지면 그때 사지 머~" 이렇게 관망세로 바껴 악순환이 거듭되고 있다.

매수세가 실종됐다~! <-- 사실
잠재된 매수세가 쌓이고 있다~! <--진실

'사실'은 여러가지 지표로 확인 할 수 있다
'진실'은 수치로 나타내기 힘들다.

사실과 진실은 같은 듯 하나 위와 같이 상당히 다르게 표현 될 수 있다.
여러분은 현재 거주하는 주택(아파트)에 만족하는가? 아마 절반이상이 더나은 곳으로 옮기고
싶은 사람이 많을 것이다. 간절한 사람도 있을 것이다.
주택보급율이 100%가 아니라 120%보급됬다 하더라도 지금보다 나은 거주환경에 옮기고 싶어
하는 사람이 많다면 이 보급율이란 지표는 말 그대로 수치일 뿐이다.

다시 버블로 돌아가서..
버블이 붕괴되든...안되든.. '투자'개념으로 아파트매수를 고려한다면 버블붕괴는 있을 수
있다는 가정하에 투자든 입주든 해야 할 것이다.
"저는 투자는 잘몰라요 그냥 좋은집에 입주하고 싶은 실입주자랍니다" 이렇게 말 하시는분
많을 것이다. 진짜 그런분도 있을 것이다. 허나 투자개념없이 집사는 사람 찾기는 쉽지
않을 듯 하다. '투기꾼'이라는 안좋은 인식때문에 선량한 실입주자로 둔갑된 투자자가
많다는 이야기다.

버블붕괴의 필요충분조건은 먼가?
'고금리,대출금상환압박'이다.. 금리 올려버리고 1억 대출금 중에서 5천은 상환해라..
몇월몇일까지 안하면 강제로 채권회수하겠다.. 이카면 붕괴되기 충분하다.
다행히 노무현아저씨가 여기까진 안가겠다고 한다. 그래서 지금 DTI규제와 세금 쪼메 더
내는거 참고 따라와 달란다.. 연착륙 하겠다는 의지이다..
앞에서 이야기 한 것 처름 부동산을 서서히 하락안정세로 돌려 놓겠다는 이야기이다.
의지대로 될련지는 미지수지만 한편 고맙기도 하다..(정치적으로 해석하지 말것)

버블이 붕괴 되더라고 내가 새로산 집은 영향이 없거나 아주 쬐끔만 영향을 받고.만일
버블론이 불식되고 잠재된 매수세가 '나의 새로운 집'을 찾아 헤멜때.. 그때 재미? 볼
집은 어떤 집일까? '그런집'을 지금 사고싶은게 필자와 여러분들 일것이다. 남들 보다
한발 앞서 그런집을 사고 싶은것이다.

지금부터 필자가 생각하는 '그런집'을 이야기 해보자

첫째
여태까지와는 달라야 한다. 물론 새롭게 분양 할 때 마다 한단계 한단계 업그레이드된
아파트를 접하고 있다. 그렇게 다른게 아니라.. 여태까지와의 아파트 개념과 달라야 한다
는 이야기다. 그래서 인지 윗쪽 지방엔 타운하우스가 인기상종가라 한다.
빌라비스무리한데..1군건설사에서 낮은 용적율이지만 평당분양가를 높이 책정하여 분양하는
데 상당히 인기다고 한다.(용적율: 건물연면적/대지면적) 왜그럴까?

타운하우스에 입주하는 사람들을 보면 답을 알 수 있다.
열심히 일해서 돈을 모았던 열심히 집을 사고 팔아서 모았던 제법 모였는데...
노무현 아저씨가 집 여러채 있다고 삥을 띁겠다고 한다.. 조중동아저씨가 옆에서 도와줘도
별로 도움도 안되고 딴나라 아찌들은 미덥지 않고 삥 띁기기는 더 싫고 결구 버텽기다가
오피스텔만 남겨두고 다~정리하고 타운하우스로 왔을 것이다.
이들은 버블이 붕괴 되던,안되던 쾌적한 주거환경에서 살려고 왔다.. 그러므로 붕괴되도
별로..영향을 받지 않을 것이다.

부산엔 이런 아파트가 없나 각자 찾아보자~! 이해 안되면 새아파트에 용적율 낮은곳을
찾아봐라 그러면 타운하우스 비스무리하다..

둘째
당신보다 나은 사람들이 어디로 가는지 유심히 보고 따라가라~ 잘못 따라가면 삼천포가
아니라 수영만으로 빠질 수 도 있다. 수영만에 집사서 전세주고 지는 딴데 간다.
끝까지 놓치지 말고 잘 따라가야 할것이다. 참고로 의사,변호사...등등 '사'짜 달린
사람들이 어딜가는지 보면 알것이다. 이들 모두가 앞서가는 것만은 아니다. 참고만 해라

세째
직장에서 가깝고,교육환경 좋고,평지고,쾌적하고,공원같고,생활편의시설 충분하고(생활편의
시설 제일 좋은곳은 서면이나,남포동 등 시내가 제일 좋다. 그런데 살고싶나? 살림살이
하는데 불편하지 않으면 된다) 이런곳으로 집을 사라.. 쩝.. 다 아는 이야기다..ㅡ,.ㅜ
이런곳 다 비싸고 오를만큼 다올랐는데  무슨소리하냐고 나한테 따지지 마라...
앞으로 이렇게 될 곳을 찾으면 된다.

EX)내직장은 사상이다..가까운 주례에 모 아파트에 이사했다. 애들 학교가깝고 평지고 시내
   번화가는 아니지만 생활편의시설 충분하고,버스,지하철있고, 이만한 곳 없는거 같다.

내기준으로 보지마라 나보다 나은사람의 기준으로 봐라 (힐끔~ 주례사시는분 죄송합니다.)
사상의 회사들이 어디로 빠져나가는 지를 보고,어떤교육환경인지를,어떤주거환경인지를
판단할때 내가 돈이 엄청시리 많고 억시러 많이 배운사람이라고 가정하고 보면 보는 각도가
90도 정도는 달라 질거라 생각한다.

네째
분양가 보다, 내가 꿈꾸던 집은 어떠한가를 생각하라.. "이런집에 한번 살아보고 싶다"라고
느낌이 오는집이 있는가? 그집은 당신만 그리 느끼는게 아니다... '그런집'에 살아라~!!

퀸덤2차가 어떻길래 이렇게 설레발을 떠는가 생각했을 것이다.
그래 맞다. 필자는 '그런집'에 가까운 곳 중 하나를 퀸덤2차라 생각하고 있다.
퀸덤이야기만 하면 글이 길어진다. 나도 하다보면 왜이러는지 모르겠다.

1.분양가
  퀸덤2차부터는 분양가 걱정되는 사람은 쳐다보지마라 맘만 아푸다 ㅡ,.ㅜ 돈보다, 좋은집
  에 살고 싶은 사람만 봐라.. 나는 사실 쳐다보면 안된다.. 그런데 영~ 방법이 없는것만은
  아니다. 필자 짱똘~ 엄청굴린다...블로그 상단에 굴려라 적어 뒀는데...짱똘을 굴리라는
  이야기다.. 소설같은 짱돌은 나중에<입주전략>편에 이야기 하기로 하자.

  퀸덤2차의 분양가는 같은평수라도 층별,조망별,향별,위치별 분양가가 차이난다..총분양대
  금으로 1~2천만원 차이가 아니라 3천이상도 차이난다.. 그래서 필자가 그많은 평형대
  각기다른 분양가 다 외우지 못하므로 각자 알아보기 바란다.

  퀸덤2차를 보면서 분양가가 상상을 초월한다고 하시는 분들이 많다. 건설사 입장에서
  한번 바라봐 보자.. 건설사가 원하지 않게 5~10층만 짓도록 되어있다. 이유는 굳이 설명
  하지 않겠다. 똑같은 땅떵어리에 층을 많이 올려야 건설사 입장에서는 수지가 맞지 않
  겠나? 아파트+H/W+S/W <== 이렇게 바라보면 분양가가 좀 이해되리라 생각된다.

2.퀸덤2차 조망
  1차와 달리 대부분이 조망가능하고 명지롯데캐슬에 접해있는 동은 조망이 제한적이다.
  그렇다고 치더라도 1차편에서 언급한 바와 같이 거의 대부분이 단지내 조망이 좋아
  퀸덤2차의 조망은 트리플A 정도 주고싶다..(박찬호는 트리플A로 강등됬다나?)
 
  명지롯데캐슬 이야기 하나 더하고 싶다. 일전에 언급한 바와 같이 롯데캐슬에서는
  14층 이상되야지 조망권이 가능하리라 이야기 한적이 있는데.. 사실 15층 되도
  조망권이 확실히 보장될지는 미지수다.. 물론 다 짓고 나야 알 수 있겠지만
  퀸덤2차는 일반아파트 보다 10~20센티 더 높은 층고로 설계되었단다..
  데크높이+필로티높이+층당층고누적높이 <== 이렇게 되면 15층도 확실한 조망권 보장
  받기는 힘들지 싶다.. 롯데 맨앞동 고층이 P가 많던데.. 롯데캐슬 분양권 매수 하실분
  들 참고 하길 바란다.(흐~ 또 태클 들어오지 싶다.. 그래도 사실인데 어짜노~)

  극동은 그나마 데크에 필로티가 있어 쪼메 낮지 싶다...

3.평형별 평면과 인테리어
  유명한 사람들이 했다고 하는데, 대단들하다 기존아파트와 차원이 다르다..
  개인적인 기호에 따라 선호하는 스타일이 있어 어느게 좋더라 말하기 힘들다.
  마냥 좋더라^^

4.쾌적한 환경,교육환경
  가구당 주차대수가 2.5대로 알고 있다. 지상에 주차장 없다. 주차장 없으므로 다 공원이
  다.단지주변에 초,중,고 다있다..  부산에서 학군 제일 좋은곳이 어딘가?
  수영만?해운대?금정구? 시간이 지나면 바뀌지 싶다.
  학생들의 질을 말하기전에 부모들의 질을 한번보자.. 부모의 질이 학생의 질과 비례한다
  고 볼때 명지주거단지 지리적 입지가 장점인지 단점인지는 보는 각도에 다르지만
  폐쇄적이다. 달리 말을 하면 명지주거단지 내에 거주하는 이들의 자녀만 명지주거단지
  내에 소재한 초,중,고에 입학할 여지가 크다 볼 수 있다.  그렇다면
  기존 택지개발등 대규모 아파트 단지가 입주하여도 인근 토착민 또는 주변 슬럼가의
  자녀들 또한 해당 초,중,고에 입학을 하게된다.. 그렇다손 치더라도 이런지역의  교육환경
  을 좋게 보는게 사실이다.  명지주거단지의 폐쇄성이 교육환경에 만큼은 긍정적인 영향이
  미칠거라 필자는 생각되는데 모든이가 동의 할지는 의문이다. 명지주거단지에 입주할
  부모들의 질을 예상해 보면 답을 찾을 수 있지 않겠나?
  (토착민,슬럼가.. 이런말 오해의 소지가 있습니다. 그분들을 터부시 여기는것은 아닙니다.
   다만 명지주거단지의 교육환경을 이야기하다 거론한것이니 너그러운 시선으로 봐주시길..)

  여튼 부산최고의 학군이 될 내재가치는 충분하다 생각된다.

5.퀸덤2차의 단점
  1)상습침수가능성
    필자는 태풍매미 때도 명지주거단지를 둘러보았고 인라인을 즐겨 타는지라 평소에도
    자주 들락거렸다. 아마 명지주거단지에서 일하시는 분을 제외하곤 제일 많이 들락거리지
    지 않았나 자부한다. 으쓱~^^ 그래서 하는 말이다.
    C3블럭과 C4블럭은 태풍이나 해일을 제외 하고라도 많은 강수량엔 물이 많이 고여 있는
    모습을 보였다. 물론 공사를 하면서 배수관계는 충분히 해결되리라 생각된다.
   
    예전에 녹산공단에 태풍한번와서 용원과 일부 지역에 바닷물이 범람하여 침수된 경험이
    있다. 그후 녹산공단과 용원지역에 시차원에서 많은 돈을 들여 침수가능한 지역의 정비
    를 한적이 있다. 지금의 명지주거단지는 그때에 제외 된것으로 아는데.. 시차원의
    방재대책을 문의 해 보아야 할 것이다. 

    명지주거단지 주변의 해안은 조석간만의 차이가 크다 만조시 해수면과 퀸덤2차 C3,C4블럭
    의 지하주차장 높이를 생각해보자.. 배수시설이 아무리 잘되어 있어도 태풍 또는 폭우시
    지하 주차장에 물이 고일것은 누구든 예상 할 수 있다.

    못 믿겠거던 오늘 C4블럭에 가봐라 도로가 커브지면서 경사져 있어 특히 C4블럭엔 평소에
    도 물이 많이 고인다. 씰떼없는 소리라고 하지말고 걱정할껀 걱정하자~!

  2)관리비
    퀸덤1차와는 달리 면적에 비해 세대수가 현저히 적으므로 관리비 부담이 세대별 제법
    많은 금액이 되지 싶다. 물론 2차의 웬만한 평형이면 종부세 부과대상이다. 그것을
    감당할 각오로 분양받은 사람들이라 관리비 몇푼 우습게 여기지 싶지만 땐땐모찌들은
    그런거 억시러 따진다. 그렇게 살아서 2차에 분양받을 능력이 되지 않을까?
    보안문제도 관리비에 직결된다.. 넓은 면적이므로 경비인력 또한 많이 배치 되어야
    되지 않겠나? 좋은 곳에 산다는 것 부러움의 대상도 되지만 질시의 대상도 된다.
    범죄의 표적이 되지 않기 위해선 퀸덤몰 스트릿트와 아파트 진입로와는 경계를 분명히
    하고, 무분별한 출입은 막아야 할 것 이며,1차에 비해서 경비의 질도 높게 요구 할 것
    이니 이는 관리비로 직결 되지싶다.

  흠..단점으로 찾으려 해도 잘 보이질 않는다. 여러분들이 생각하는 단점이 있으면 댓글로
  올려 주길 바란다.

  앞으로 퀸덤2차는 부러움과 동시에 질시의 대상이 되지 싶다.
  질시를 하지만 나 또한 살고 싶은 곳이 될테니..  ㅡ,.ㅜ

  퀸덤2차의 퀸덤몰은 2차 거주민만 대상으로 하기에는 규모가 크지 싶다..
  새로 생길 관리주체가 프로그램을 잘 개발하고, 부산의 새로운 명품,명물 거리로 만들어
  쳐다보는이 누구나 "우와~" 소리 내도록 만들어 내야 할 것이다.
  입주민 스스로가  철저한 감리자가 되어야 할 것이다.

  다시 처음 버블문제로 돌아가서 버블이 붕괴된다 가정 해 보자, 부산에서 가장 리스크를
  적게 가진 지역이 어딜까? 스스로 고민들 해보길 바라면서 글을 맺는다.

[행복만땅(이승원)]

그냥. 퀸덤2차는 "부.럽.다." " 내 죽 기 전 엔 살 아 보 고 싶 다."이다. 3차도 기대만땅~~~

[꿈깨남편(김태찬)]

ㅎㅎㅎ 퀸덤2차 멋지긴 정말 멋지죠.

[훈이파파(이성진)]

내용좋고~~ 말투 맛깔나고~~ 참 멋지십니다.^^
읽고 있으니 발품을 팔아도 왠지 신바람이 날 것 같습니다. 기가 팍팍 충전됩니다,