경매지식 수익형부동산, 경매·공매로 저가 매수 노려볼까?

[goodtime24]

1~2회 유찰 물건, 저가낙찰 전략 세워야

부동산 시장에서 수익형부동산 경매·공매 물건의 낙찰가율은 완만한 하락세를 나타내고 있다. 우량 입지의 중소형 매물도 유찰이 잦고 낙찰가율이 떨어지는 추세여서 낙찰 확률이 점점 높아지고 있다. 입찰 경쟁이 치열하지 않은 침체기 때 수월하게 낙찰받을 수 있는 게 경매·공매 투자다.

경·공매는 싸게 낙찰받는 것 못지않게 다른 사람들과 경쟁을 벌여 최고가 매수인(1등 낙찰자)이 되는 것이 무엇보다 중요하다. 아무리 투자성 있는 부동산을 찾았더라도 낙찰받지 못하고 계속 패찰 한다면 투자의 기회가 없어지기 때문이다.

지난 3월 전국 근린시설 법원 경매 평균 낙찰가율은 69%대로, 지난 2월 75%에 비해 6%대까지 낙찰가율이 떨어졌다. 입찰경쟁률도 3.5대 1 수준으로 한산한 입찰경쟁 사례를 유지하고 있다. 압류재산 공매의 평균 낙찰가율은 72%대이며 비주거용 부동산의 낙찰가율은 62%대, 경쟁률은 2대 1 수준을 보인다. 입찰참가자와 평균 낙찰가율은 완만한 감소 추세여서 낙찰 확률이 높아진 상태다.

금리가 인상되고 부동산시장이 불안정할 때 입지와 상권이 좋은 우량지역을 중심으로 수익형 부동산의 경매와 공매 물건이 대거 공급되고 있어 저가에 매수할 타이밍이다. 특히 임차인이 영업 중인 근린시설인 경우 영업의 매출 정도와 임대수익률 예측이 가능해 투자 초보자도 쉽게 접근할 수 있다.

경매·공매를 통해 값싸게 낙찰받으려는 실수요자는 제때 낙찰 받아 사업을 하거나 부동산을 통해 임대수익을 얻는 게 관건이다. 하지만 초보자들은 여러 번 입찰하지만 낙찰을 못 받고 몇 개월 또는 햇수를 넘다가 아예 경매 입찰을 포기하기도 한다.

경매ㆍ공매는 투자자가 관심 있는 물건에 낙찰 타이밍을 놓치면 수개월을 기다려야 하기 때문에 좋은 물건이 있으면 타이밍에 맞춰 낙찰 받는 것이 중요하다. 시간과 경비를 아끼기 위해서도 원하는 물건을 시세보다 저렴하면서 제때 낙찰 받는 것도 경·공매 투자전략이다.

◇ 낙찰 확률 높여라

낙찰 확률을 높이는 확실한 방법은 다른 사람보다 가격을 높여서 쓰면 1등 ‘최고가 매수인’이 된다. 하지만 가격을 높여 입찰가를 쓴다면 경매투자 실익이 전혀 없다. 특히 요즘처럼 물량이 풍부하고 낙찰가율이 하락 조짐을 보일 때는 낮은 가격에 쓰면서 남들과 입찰경쟁에서 이겨서 낙찰 받는 전략을 세워야 한다.

입찰경쟁이 치열한 경매·공매 물건은 되도록 피해야 한다. 경쟁이 치열한 물건은 2~3회 유찰 후 반값 경매, 개발 예정지, 중소형 매물 공급 부족지역, 부동산가격 상승지역, 2~3억 원대 물건 등이다. 한 템포 투자시기를 늦추거나 잠시 쉬었다가 입찰하는 전략이 주효하다.

여러 번 유찰한 물건일수록 낙찰 확률을 떨어뜨리기 때문에 감정가를 잘 살펴 시간차 공격을 하는 것이다. 감정가가 시세를 반영한 평범한 물건 중 1~2회 유찰 후 최저가를 써내 낙찰 받는 것이 급매가보다 최대 20~30% 저렴하게 매수할 수 있다.

앞으로 6개월~1년 후에 경매 진행될 ‘경매 예정 및 대기물건’을 눈여겨보면 입찰 전략을 짜는 데 도움이 된다. 향후 입찰 관심지역과 종목 검색을 미리 해보고 시세분석과 권리분석을 미리 해보는 것도 한발 앞서 값싸고 투자성 있는 물건을 낙찰 받는 비결이다.

◇ 지속적으로 입찰하라

부동산 경기 침체기에는 대출금을 갚지 못해 경매·공매로 나오는 매물이 많은 시기이므로 ‘낙찰’ 보다는 ‘수익률’을 기준해 낙찰 받아야 한다. 경매 투자의 성패는 시장가격에 따라 달라지기 때문에 유찰과정을 거쳐 충분히 가격거품이 빠진 물건을 고르는 게 무엇보다 중요하다.

임대수익형 경매·공매 물건을 고를 때는 유찰횟수를 따지기보다 감정가가 현재 시세와 얼마나 차이가 있는지를 확인한 후 매물을 골라야 저가매입을 할 수 있다. 간혹 과다 평가된 물건이 공급돼 싸게 낙찰받았지만 실제로는 시중의 급매, 분양가 수준에 낙찰받는 우를 범하는 사례도 종종 발생한다.

좀 더 값싸게 낙찰받기 위해서는 중대형보다는 소형 매물을 노리는 게 낙찰 받기 좋으며 환금성이 좋다. 중대형은 경기 침체기에 가격 탄력성이 적으며 환금성이 떨어지는 단점이 있다. 수요층이 두터운 도심, 신도시, 대단지 내 아파트상가, 배후인구 풍부한 근린상가를 고르고 실수요층이 두터운 중소형 매물을 고르면 마찬가지로 환금성이 있어 투자에 유리하다.

2~3회 입찰했다가 번번이 패찰한 경우 반드시 낙찰받을 욕심으로 다음번 입찰에서는 가격을 높이 써 고가 낙찰하는 초보 투자자들이 의외로 많다. 좋은 물건을 싸게 받을 수 있는 기회가 잡는 것이기 때문에 고가낙찰을 삼가야 한다.

낙찰 확률을 높이는 방법은 꾸준하게 입찰하는 것이다. 대체로 경·공매 투자자들은 한두 번 입찰했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다. 최소 3~5회 입찰해보자는 인내심으로 최저가 수준에서 자주 입찰하는 전략을 세워야 한다.

2~3회 입찰했다가 번번이 패찰한 경우 반드시 낙찰 받을 욕심으로 다음 번 입찰에서는 가격을 높이 써 고가 낙찰하는 초보 투자자들이 의외로 많다. 좋은 물건을 싸게 받을 수 있는 기회가 잡는 것이기 때문에 고가낙찰을 삼가야 한다.

낙찰 확률을 높이는 방법은 꾸준하게 입찰하는 것이다. 대체로 경·공매 투자자들은 한두 번 입찰했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다. 최소 3~5회 입찰해보자는 인내심으로 최저가 수준에서 자주 입찰하는 전략을 세워야 한다.

- 작성자 : 윤재호