사업주체가 선정한 주택관리업자와는 수의계약 불가능

[bestlee(606-101)]

안녕하세요

사업주체가 선정한 주택관리업자와는 수의계약을 할 수 없다는 국토행양부의 답변내용과 수의계약대상, 입찰방식에 대한 자료를 올려 드리오니 참고 하시기 바랍니다.

질의 : 사업주체가 선정해 공동주택을 관리했던 주택관리업자를 사업주체 직접관리기간이 만료된 후 입주자대표회의에서 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에 따라 수의계약할 수 있는지.

회신 : 사업주체가 선정한 주택관리업자는 아파트입주자대표회의에서 선정한 업자가 아니므로 지침에 따라 수의계약할 수 없다.<주택건설공급과-5651. 2010. 7. 21.>

<국토해양부 제공>

[별표 1] (제3조제1항 관련)

입찰의 종류 및 방법

  공동주택의 관리를 위한 입찰의 종류와 방법은 다음과 같다.

1. “경쟁입찰”의 종류는 다음 각목과 같다.

가. 일반경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 불특정 다수의 희망자를 공개경쟁입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법

나. 제한경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한”하여 공개경쟁입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법. 이 경우 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.

다. 지명경쟁입찰 : 계약의 성질 또는 목적에 적합한 특수한 장비․설비․기술․자재․물품이나 실적이 있는 5인 이상 입찰대상자를 지명하여 내용증명우편으로 입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법. 이 경우 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.

2. 경쟁입찰에 부대되는 입찰방법은 다음 각목과 같다.

가. “내역입찰”은 제1호에 따른 경쟁입찰시 관리주체가 미리 공종별로 목적물의 물량을 표시하여 배부한 내역서에 입찰자가 단가와 금액을 기재한 “입찰가격 산출내역서를 입찰서와 함께 제출”하는 방법을 말한다.

나. “부대입찰”은 공사발주를 위하여 제1호에 따른 경쟁입찰시 산출내역서에 입찰가격을 구성하는 공사 중 하도급할 부분, 하도급금액, 하수급인 등 하도급에 관한 사항을 기재하여 제출하는 입찰방법을 말한다.

3. 관리주체에서 제1호 나목 및 다목의 입찰방법으로 사업자를 선정하는 경우에는 영 제51조제1항에 따른 방법으로 사전에 입주자대표회의의 의결을 얻어야 한다.

[별표 2] (제3조제2항 관련)

수의계약의 대상

  다음과 같이 경쟁입찰에 적합하지 아니한 사항은 수의계약으로 할 수 있다.

1. 공산품을 구입하는 경우

2. 공사 및 용역 등의 금액이 200만원 이하인 경우

3. 영 제52조제4항 단서에 따라 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자의 주택관리 만족도를 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법의 변경 또는 주택관리업자의 교체를 요구하지 아니한 경우로서 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한 경우

4. 계약기간이 만료되는 기존 용역사업자의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 경우

5. 그 밖에 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 붙일 여유가 없을 경우

[별표 4] (제12조․제13조․제22조 및 제23조 관련) 주택관리업자 및 사업자 선정방법
구  분			계약대상물	선   정		계약자
				입찰방법	낙찰방법
1.주택관리업자			- 공동주택 위탁관리	경쟁입찰	최저낙찰제	입주자 대표회의
2. 사업자	가. 공사	하자보수	- 하자보수보증금으로 직접보수하는 공사	경쟁입찰	최저낙찰제	입주자 대표회의
		장기수선	- 장기수선계획에 따른 각종 공사	경쟁입찰	최저낙찰제	관리주체
		일반보수	- 관리비 중 수선유지비를 사용하는 공사	경쟁입찰 (공사금액 200만원 이하 예외)	최저낙찰제	관리주체
	나. 용역		- 경비  - 청소  - 소독  - 승강기  - 지능형홈네트워크  - 전기안전관리  - 정화조청소, 관리  - 저수조 청소  - 건축물 안전진단  - 기타 용역	경쟁입찰 (용역금액 200만원 이하 예외)	최저낙찰제	관리주체
	다. 물품	구입	- 물품 등 자산구입    (차량, 경유, 비품 등)	경쟁입찰 (구입가격 200만원 이하 예외)	최저낙찰제	관리주체
		매각	- 재활용품 판매  - 고정자산 처분 등	경쟁입찰 (매각금액 200만원 이하 예외)	최고낙찰제	관리주체
	라. 잡수입 등		- 광고게재 등	경쟁입찰 (수입금액 200만원 이하 예외)	최고낙찰제	관리주체
<비 고> 관리주체가 계약자인 경우  1. 장기수선계획에 따른 각종 공사는 「주택법 시행령」 제66조제2항에 따라 입주자대표회의에서 의결하는 장기수선충당금 사용계획서대로 처리하여야 한다.  2. 기술인력 등을 전문용역업체에 용역하는 때에는 입주자대표회의의 동의를 얻어야 한다.  3. 일반보수업자의 선정은 입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따라야 한다.  4. 입찰과정은 입주자대표회의의 감사가 입회할 수 있도록 한다.

[강전무친구(609-1105)]

베스트리님 좋은 정보 감사합니다.

[강전무친구(609-1105)]

때 마침 좋은 정보 및 자세한 내용 거듭 감사드립니다.

[강전무친구(609-1105)]

선관위의 계정내용 중에 - 투표 세대가 과반수 미달할 경우 본 선거는 무효처리 함. 이라는 항목이 상위 법령이나 대전시 공동주택 관리규약보다 강화되어 있는데. 이에 대해 의견 부탁드립니다.

단독 출마시에만 적용되는 것을 복수 출마시에도 적용하는 것 같는데요.

[bestlee(606-101)]

안녕하세요
동대표 선출은 관리규약에 의거 선출하고, 관리규약의 상위법규는 주택법으로서 주택법에 의거 관리규약을 제정하므로, 동대표 선출기준은 주택법시행령 제50조3항을 준용하면 된다 할 것입니다 참고로 주택법시행령 50조 3항은
"③동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외한다) 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말한다) 중에서 다음 각 호의 구분에 따라 선거구 입주자등의 보통·평등·직접·비밀

[bestlee(606-101)]

비밀선거를 통하여 선출한다.[개정 2010.7.6]
1. 입후보자가 2명 이상인 경우: 다득표자를 선출
2. 입후보자가 1명인 경우: 입주자등의 과반수 찬성으로 선출" 라고 규정되어 있습니다.

따라서, 관리규약을 위반하는 것은 위법이라 할 것입니다.

참고하시기 바랍니다.

[갑천(601-902)]

감사합니다..

[사회연구생 (606-901)]

감사합니다. 성서로 생각하고 외우고 살겠습니다.

[강전무친구(609-1105)]

빠른 답변 감사합니다.

[운무(610-301)]

좋은정보에 감사드립니다.

[도안골(602-1004)]

좋은 정보입니다.
우리회장님께서 많이 필요한 정보같습니다.^^*

[물총새(608동 1901호)]

우리 센트럴시티에 최대한 유리하게 관리업체가 선정되도록 공개적으로 투명하고, 공정하게 입찰을 진행해야 되겠지요
입찰에 많은 업체가 참여하도록 홍보도 적극적으로 하고, 필요 시 경쟁을 유도하기 위해 폐쇄적인 지역제한을 하지말고
(담합을 못하게 대전 업체로 국한하지 말고) 인근 천안, 청주까지 확대도 검토해 볼 수 있을 것 같습니다.
물론 공동주택 관리실적, 경영실태 등을 꼭 봐야 되겠지요.