스크랩 경매절차에서 유치권과 관련된 소송

[법령의지존]

경매절차에서 유치권과 관련된 소송

유치권과 관련하여 문제되는 것으로는『인도명령신청, 명도소송, 유치권부존재확인소송, 명도단행가처분, 청구이의소송, 점유관련소송, 손해배상청구소송』등이 있습니다. 각각의 내용에 따라 깊이 있는 연구가 필요하므로 여기에서는 개략적인 설명에 그치도록 하겠습니다.

1. 인도명령

낙찰자가 잔금납부 이후에 점유권을 주장하는 사람에게 점유권원이 없다는 것이 분명한 경우에는 곧바로 인도명령을 신청할 수 있습니다.  대항력 없는 임차인에 대한 인도명령신청이 가장 일반적인 형태이며, 유치권을 주장하는 사람에게도 인도명령을 신청할 수 있는데 소유자 채무자 이외의 사람에 대하여는 반드시 심문절차를 거치는 것이 원칙입니다. 만약 유치권자가 유치권의 존재를 소명하지 못하거나 유치권의 성립요건을 갖추지 못한 것이 명백하다면 집행법원에서는 인도명령을 인용해주는 경우가 실무상 점차 늘어나고 있습니다. 따라서 입찰자의 입장에서는 유치권에 대하여도 적극적으로 대응해볼 필요가 있으며, 유치권자의 입장에서도 유치권을 허술하게 주장하다보면 자칫 유치권을 상실하는 경우가 많이 발생합니다. 실무상 흔히 발생하는 사례들이므로 주의할 필요가 있습니다.

2. 건물명도 소송

유치권자 또는 형식적 대항력 있는 선순위 임차인을 상대로 해서 인도명령이 기각될 경우에는 건물명도소송을 제기해야 합니다. 형식상 선순위 임차인에 대하여는 인도명령을 기각하고 명도소송을 통하여 다투도록 하는 것이 실무현황입니다. 소송절차는 신청절차와 달리 판결의 형식을 거치므로 입증에서도 엄격한 증명을 요구하므로 소송절차 일반에 대한 필수적인 지식을 갖출 필요가 있습니다. 한편, 명도소송은 본안소송 제기 이전에『점유이전금지가처분』을 해 놓은 후에 소제기를 하는 것이 일반적이며, 최근 법원 담당판사에 따라서는 '보존의 필요성'을 문제 삼으면서 소제기증명원을 요구하는 경우도 있습니다.

3. 유치권부존재확인소송

채권자등 이해관계인은 낙찰 이전에 경매진행 도중에 유치권자를 상대로 하여 유치권부존재확인청구소송을 제기하는 경우가 있습니다. 이 경우 원고는 경매절차기일 연기신청을 하는데 연기할 수 있는 기간은  최고 6개월입니다. 원고가 승소판결을 받아 판결문을 경매법원에 제출하면 유치권으로 인한 가격하락을 막아 정상적인 절차가 진행될 수 있습니다. 그러나 실무적으로 보면 경매입찰기일이 지정된 이후에 유치권부존재소송을 제기하면 재판진행기간이 예상외로 길고, 경매기일연기할 수 있는 횟수나 기간은 법에 정해져 있기 때문에 소송이 실속없이 끝나는 경우가 많습니다. 소유자 쪽에서는 허위유치권자와 통모하여 허위유치권신고 및 예고등기 등을 해 놓고 가격이 하락하면 제3자를 내세워 입찰 받는 경우가 허다합니다. 따라서 비록 최근에 금융회사를 중심으로 유치권부존재확인소송이 많이 진행되고 있으나 투자자의 입장에서는 허위유치권 및 예고등기 등의 이면에 숨겨진 의도를 간파하여 입찰에 참여한다면 예상외의 대어(大漁)를 낚을 수 있습니다. 참고로, 경매채권자 입장에서는 경매개시 이전에 소유자와 허위유치권자들의 농간을 사전에 예방할 수 있는 방법을 강구해 놓는 것도 좋은 비책이라고 할 것입니다.

4. 명도단행가처분

대법원 판례에 의하면, 명도단행가처분의 집행으로 집행채무자의 점유가 상실되는 것은 아니라고 보고 있으며, 만약 명도단행가처분의 집행으로 인도된 목적물을 집행채권자가 제3자에게 소유권유보부로 매도하고 인도한 경우에도 집행채권자 및 집행채무자의 점유는 상실하지 않는다고 보고 있습니다. 만약 경락인인 집행채권자가 명도단행가처분의 집행을 통하여 유치권자인 집행채무자로부터 인도받은 목적물에 대한 소유권 및 점유를 상실한 경우, 집행채무자의 유치권을 상실하게 하는 불법행위가 성립된다고 보고 있습니다(대판 95다25770). 불법행위책임에 대하여는 별도의 검토가 필요하므로 만약 유치권자가 인도명령을 통하여 점유를 상실했다면 신속하게 후속 대응방법을 강구할 필요가 있습니다.  

5. 손해배상청구의 소

인도명령이나 명도단행가처분의 집행을 통하여 유치권자인 집행채무자로부터 인도받은 목적물에 대한 소유권 및 점유를 상실한 경우, 집행채무자의 유치권을 상실하게 하는 불법행위가 성립되는데, 이 경우에는 손해배상청구의 문제가 발생합니다.

6. 청구이의의 소

인도명령에 대하여 불복이 있는 경우 『즉시항고』를 제기하여 이를 다툴 수 있으나, 즉시항고기간이 도과하여 인도명령이 확정된 경우라면 『청구이의의 소』로써 이를 다툴 수도 있습니다. 인도명령은 기판력이 없는 잠정적인 처분에 불과하므로 가사 낙찰자가 인도명령에 터 잡아 경락부동산을 인도받았다고 하더라도 그 인도는 청구이의소송의 판결이 확정되기 전까지는 잠정적인 상태에 불과하다고 할 것입니다.

7. 점유물반환 청구소

유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸하고(민328조), 유치권자가 목적물의 점유를 빼앗긴 경우에는 점유물반환청구권을 행사하여 점유를 회복하여야만 유치권은 소멸하지 않으며 위 청구권은 침탈당한 날로부터 1년 내에 행사하여야 하는데(민법192조2항 단서, 204조3항), 위 1년의 제척기간은 재판 외에서 권리행사 하는 것으로 족한 기간이 아니라 반드시 그 기간 내에 소를 제기하여야 하는 이른바 출소기간으로 해석함이 상당하고(대판 2001다8097,8103), 점유를 침탈당한 자가 점유에 관한 소 이외의 소송에서 점유회수의 소를 추가하는 것으로 변경한 경우에도 그 변경할 당시가 침탈 시부터 1년(제척기간)이 경과한 때에는 허용될 수 없다(대판 71다2641).

8. 점유회수의 소

부동산을 낙찰 받은 자가 적법한 유치권자인 원고를 상대로 부동산인도명령을 받아 이를 집행함으로써 원고의 점유를 침탈하였다는 이유로 제기된 점유회수청구 소송에서 법원은, “원고가 건축주에 대하여 미지급 공사대금채권을 가지고 있다거나, 원고가 2003.2.1.부터 이 사건 부동산을 점유하면서 유치권을 행사하고 있었다는 점을 인정할 만한 증거가 부족하다는 이유로, 피고가 원고에 대해 이 사건 부동산인도명령을 받아 이를 집행한 것은 적법하다 할 것이고, 이를 두고 원고의 점유를 침탈하는 행위라고 할 수는 없으므로, 원고로서는 피고에 대해 민법 제204조 제1항이 정한 점유물반환청구권을 행사하여 점유를 회수할 수 없다”고 판단한 사례가 있습니다(서울고법 2006나113675).

원고는 건물 신축공사를 도급받은 후 공사를 완료하였으나 공사대금을 지급받지 못하게 되자 유치권을 행사하기 위하여 건물을 점유하고 있었는데, 피고가 원고의 직원들을 회유하는 등 위법한 방법으로 위 승계집행문을 부여받은 후 부동산인도명령을 집행함으로써 이 사건 건물에 대한 원고의 점유를 침탈하였다면, 피고 및 피고로부터 매수한 자는 각자 원고에게 건물을 인도할 의무가 있다.”라고 판시한 사례가 있습니다(인천지법2008나3572). 대법원 판례는, 점유회수의 소에서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 살피면 되는 것이며, 원고의 청구권원은 점유를 침탈당한 점유자의 점유회수청구권이므로 건물에 관한 원고의 유치권 성립여부는 점유회수의 소와 관련이 없다고 판시하고 있습니다(대판95다8713).

[이상 김흔수]