공법과 거리가 있는 일반인이 알아야 할 재건축, 재개발,지역주택조합 의 차이점과 주의할 사항

재건축조합이란 낡거나 결함이 있는 건물을 철거하고 새롭게 건물을 건설하기 위하여 건물을 소유한 사람들이 설립한 조합을 말 합니다.  재건축조합 약관은 계약의 당사자가 다수의 상대방과 계약체결을 위하여 미리 작성한 계약으로 일반적인 계약과 다른 점은 다수를 상대로 계약 이전에 미리 만들어 놓았다는 점 이고요 노후된 매물을 비싼 가격에 구입하기보다는 신규 주택에 투자해 더 높은 시세 차익을 볼 수 있기 때문입니다. 그러다 보니 노후화된 아파트나 주택들은 재개발이나 재건축 혹은 리모델링을 위해 단지별로 추진하고 있는 상황입니다. 재건축이란 토지나 건물을 철거하고 새로 신축하는 민간주택 사업입니다.  즉 이는 공익성은 전혀 없고 주거 환경이 노후화되어 이를 철거하고 새롭게 크고 많이 신축 하는것이 목표입니다.  이렇게 보면 큰 메리트를 파악하기 어렵지만 재개발에 비해 매물 가격이 점점 높아져 시세 상승을 누릴 수 있습니다. 또한 주변 시설들은 거의 다 갖추어진 도심에서 많이 추진되어 이 점이 재개발과 재건축의 큰 차이로 볼 수 있습니다.  물론 민간이 큰 수익을 내기 위해 사업을 주도할 수 있어 이를 제한하기 위해 초과 이익 환수제가 도입되어 있으니 진행 시 참고하시길 바라겠습니다.  재건축과 재개발은 조합원의 입장과 혜택 등도 다릅니다.  재개발의 경우 토지나 건물 등 하나만 충족된다면 자동 조합원이 됩니다.  조합원이 되면 주거 이전비는 물론 이사비 지원도 받을 수 있지만 토지, 건물 소유권을 가지고 있어야 하고 지원은 이주비만 적용됩니다.  다만 내가 살고 있는 재개발 지역이 호재를 받게 된다면 수익이 상당히 커집니다.  주거 전용면적이나 가격 등을 충족하게 된다면 조합원 입주권을 하나 더 신청할 수 있습니다. 그렇게 된다면 하나는 본인이 직접 거주를 하고 나머지는 하나는 매도후 수익이 발생할 수 있게 됩니다.  물론 최근에는 집값이 급등하게 되면서 이 수익 역시 굉장히 높아져서 제한을 두고 있습니다.  충족해야 할 면적은 전용면적을 기준으로 60㎥ 이하여야 하고 3년 동안은 매도나 증여가 금지 됩니다.  또한 두 채가 생긴 뒤에 하나를 처분하게 된다면 이때 비과세 혜택은 받을 수 없습니다. 또한 이는 주택 수에도 포함 됩니다. 그렇다면 재개발 재건축 차이는 도대체 무엇일까요? 재개발은 낙후되고 노후화된 지역을 새롭게 정비하는 사업입니다. 과거엔 많은 사람들이 다니던 시내 역할을 하고 있지만 신도시의 개발이나 인프라가 집중되는 도심이 생기게 되면 저절로 과거의 도심은 구도심으로 쇠퇴하면서 개발이 이루어지지 않고 그대로 멈춰있게 됩니다. 그러다 보니 그곳에 살고 있는 주민들은 생활 수준이 저조할 수밖에 없습니다. 따라서 구도심을 다시 회복시켜 단순히 주택을 새로 짓는 개념을 넘어서서 도로도 새로 깔고 공원을 조성하거나 상하수도를 새롭게 놓는 등 대대적인 공사를 실시하게 됩니다. 즉 이는 주민들의 생활 수준을 높이는것 외에도 경관도 좋아져 공익성까지 함께 가질 수 있습니다. 하지만 최근 부동산 시장에 거품이 많이 생기게 되면서 정부에서도 까다로운 제한을 적용하고 있습니다.  물론 공익성이 더욱 큰 곳은 덜하지만 그렇지 않은 곳은 투기성이 높아져 대책이 강하게 적용되오니 참고하시길 바라겠습니다.  그렇기에 이는 행정 구역 단위로 계획이 추진됩니다.  즉 정부나 지자체가 중심이 되면서 진행되고 막대한 자본을 투자하기 위해서 민간 자본 역시 필요로 하게 됩니다. 재개발 재건축 차이 중 큰 것은 바로 공익성이 포함되어 있어 절차가 상대적으로 많이 생략되고 조합원 자격 시 더욱 유리합니다.  재개발 재건축 차이점을 알아보았는데 상당히 다른 부분을 가지고 있습니다. 하지만 이 두 가지 모두 장기간이 소요되기 때문에 리스크를 가질 수 있으니 주의 하시길 바라겠습니다.  최근에는 법령이 바뀌게 되면서 안전 진단을 통과하고 난 뒤 어느 시점부터는 매매가 금지되어 있습니다. 아무래도 투기 사람들을 막기 위함이기 때문에 이점을 꼭 숙지하여 신중히 선택하시길 바라겠습니다. 지역주택조합 절차는 최소 20인 이상의 조합원이 모집되어야만 추진 위원회 구성을 비롯하여 사업 부지 선정 단계와 인허가 사항 검토를 거쳐 서류심사 과정이 진행됩니다. 하지만 사업 지구 내의 토지 소유자들의 반발과 함께 높은 금액을 요구함에 따라 지역주택조합의 사업시기가 늦춰지는 경우도 많아서 예정된 착공시기에 진행이 어려운 현장도 늘어나고 있습니다. 지역주택조합 사업부지의 80퍼센트 이상의 토지 소유주들로부터 사용승낙서를 받아야만 인허가 검토와 서류심사 등 절차를 치게 되어 있고 조합원 모집 최종 단계에서 관할 지자체에 사업 계획 승인 접수를 합니다. 또한 총회 의견을 수렴하여 시공사 재선정을 하여 비로소 공사가 착공되지만 이때 2년 내에 착공하지 않으면 설립인가 취소와 3년 이내 승인이 안될 경우에는 회의를 열어 조합의 해산이 되는 것입니다. 이렇게 다소 복잡한 과정을 통하여 지역주택조합 절차가 진행되며, 96% 이상 토지 확보가 끝나고 나서야 사업계획 신청의 자격이 발생하고 승인 후 5년 내 착공하여야 합니다. 이후 일반분양 물량에 대하여 청약접수를 받아 거기에서 발생하는 수익금이 있을 경우 조합원들에게 고루 배분하는 것이지만 선명하게 이루어지는 곳이 많을지는 의문입니다. 이러한 지역주택조합은 최초 조합원 모집 단계를 시작하여 착공까지 최소 5년의 시간이 걸리게 됩니다. 아울러 조합원 모집가와 분담금을 합해도 기존 아파트에 비해 저렴하게 구입한다는 메리트로 집 없는 사람들로부터 관심의 대상이 되어 버린 거 같습니다.  지역주택조합 자격 요건에는 만약 사업지가 경기도라면 서울을 포함하여 경기도와 인천광역시에 주소지를 둔 무주택 세대주 또는 전용면적 85제곱미터 이내 하나의 주택을 소유하고 있어야 가입이 가능합니다. 이외에 주택법령 계정 전까지만 해도 지역주택조합 조합원 가입 후 납입한 돈에 대하여 환불이 되지 않았으나 이제는 가입 1개월 전 마음이 바뀌어 해지 요청이 가능하며, 이때 조합 측은 무조건 되돌려 주어야 하는 것입니다. 무엇보다 사업 주최자의 투명성을 비롯하여 진행속도를 빨리하느냐에 따라 달라지는 만큼 이러한 사항과 함께 단순히 토지 사용 승낙서가 아닌 토지 확보 비율까지 꼼꼼하게 확인할 사안이 많이 존재합니다. 특히 재건축, 재개발, 직장지역주택 조합과는 다르게 일반 지역주택조합은 아파트를 저렴한 가격에 구입할수 있다고 광고는 하지만 실재는 비용 과다로 그렇지 않은 경우도 많으며 분양까지 마무리 하지 못하는 경우도 있어 위험부담도 크다는걸 알고 투자를 하셔야 되겠읍니다.