다시 정리해 보는 인천 재개발사업의 현재

<DIV>지금에 와서 느끼는 인천지역 부동산 특히 빌라의 가격이 이 정도일줄 미리 예상했던 분은 거의 없다고 생각도 무리가 아닐 것이다<BR>인천의 개발 가능한 미래상을 발표된 자료를 근거로 편집을 하고 조각을 맞추어서 그림을 <BR>그려왔지만 인천이라는 지역적인 핸디캡을 지니고 있는 우물 안 개구리의 입장에서 바라보는 </DIV> <DIV>시각적인 한계가 있었습니다.</DIV> <DIV><BR>(1) 2년여의 시간이 지나가면서 상황은 무서울 정도로 변해가고 있습니다.<BR>그 시발점부터 하나하나 집어보고 넘어가 봅시다<BR>과거를 정확하게 이해를 하는것이 다가오는 미래를 예측할 수 있는 좋은 밑거름이 되기 때문입니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#0000ff>인천의 재개발의 시작은 2006년도 입니다..</FONT><BR>물론 인천에서 재개발을 처음 시작한 것이 2006년도는 결코 아닙니다..<BR>우리가 알던 모르던 98년도에 이미 인천재개발 기본 계획이 수립되어 시행되었고 우리가 잘아는 <FONT color=#0000ff>구월 아파트재건축(구월동 힘. 캐슬 아파트), 간석아파트 재건축(간석동 레미안. 자이 아파트),<BR>주안주공 (한신휴) 등등이 재건축으로 시행되었으며 주거환경 개선사업으로 향촌 용마루, 지금 보상 협의중인 간석지구 등등 또한 재개발로는 주안 2구역,송림 2구역,산곡 1구역,부평 5구역(일명 신트리)등이 진행되었거나 진행</FONT>중에 있습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>이 사업들이 진행되는 것을 해당지역 원주민이나 일부 투자자들 부동산에서 <U>그들만의 잔치</U>로 사업을 지켜보았습니다.</DIV> <DIV>재개발등의 관련 법률이 까다롭고 또한 세간의 이목을 집중시키기에는 물량도 적을 뿐더러<BR>주변의 부동산 가치를 끌어 올리기에는 분양 시장의 여건과 부동산 시세가 이를 받쳐주지 못하였기<BR>때문으로 여겨집니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>인천에서 아무리 저평가된 아파트가 있어도 좋은 호재가 되지 못하고 여타 주변의 부동산 가치를 상대적으로 끌어 내리는 악재가 되는 현실이 존재 했었습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>2-3년전의 구월주공 재건축이 그랬습니다..<BR>저렴한 분양가에도 마이너스 피가 형성이 되면서 주변가격의 상승을 상당히 억제한 주범이 된 적도 있습니다.<BR>물론 타 지역의 부동산 시장의 거센 흐름에서 인천이 물론 자유스럽지는 못합니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>그러나 인천에서의 특수한 상황은 존재 합니다</DIV> <DIV>인천 부동산 시장이 급부상하게된 저변에는 누가 뭐라해도 <FONT color=#ff0000>'<STRONG>경제 자유 구역'</STRONG></FONT>이<STRONG> </STRONG>있습니다.<BR>중국의 거대한 시장에 대비하기 위해 인천 국제 공하이 영종도에 들어서고 이에 발맞추어<BR>송도 청라 등에 경제 자유구역이 자리를 잡습니다.</DIV> <DIV><STRONG>21세기에 우리가 살아 남으려면 동북아 경제 중심체로 도약하는 것이 살길이고 그 축은 서해안 입니다</STRONG>..<BR><STRONG>서해안의 중심은 물론 인천입니다.</STRONG></DIV> <DIV><STRONG></STRONG><BR>중국 러시아 일본 기타 동남아 중심도시로의 항공 시간 3.5시간이내 웬만한 도시는 한시간이내<BR>항공과 물류가 함께 발전할수있는 입지를 갖추고 있는 곳이 인천입니다..</DIV> <DIV>지금까지는 인천공항에 사업가가 내려 서울가서 일보고 다시 공항으로 와서 출국을 하였지만<BR>경제 자유구역이 완성되면 그곳에서 모든 일을 처리합니다.</DIV> <DIV>세계인이 인천에서 세계를 특히 동북아의 급부상하는 21세기 가장 막대한 시장을 상대로 장사를 <BR>하게 한다는 포부입니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG>MICROSOFT사에서는 세계 최초의 유비쿼터스도시가 될 수 있는 곳으로 송도 신도시</STRONG>를 꼽았습니다.</DIV> <DIV>우리가 모르는 사이에 송도 등 경제 자유 구역은 세계인의 주목을 받고 있습니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>영종 4000여만 평은 항공 물류 도시로 면적은 제일 크지만 <U>섬이라는 한계</U>가 있습니다.</DIV> <DIV>문제는 송도와 청라 인데,</DIV> <DIV>송도는 바다를 메꿔가면서 개발을 해야 한다는 속도에 취약한 점이 단점이지만 면적은 1600여<BR>만평으로 노무현 정부 신도시 개발 계획상의 면적을 모두 합친것보다 넓습니다..</DIV> <DIV>발전 컨셉은 지식기반 도시 입니다.  연구소 학교 등등이 주요 대상입니다...</DIV> <DIV>청라의 경우 면적은 500여만 평으로 웬만한 신도시급인데 인천 경제 자유 구역중에서는 제일 적습니다.<BR><STRONG>금융 레저 도시로 개발</STRONG>하겠다는 계획이 기본 컨셉입니다..</DIV> <DIV>예전에 동아 매립지로 불리우던 곳입니다.</DIV> <DIV>동아 건설이 부도나면서 이땅을 토지공사에 강제로 떠 넘기다시피 하였던 곳이며 그 당시 평당 20만원정도에 팔았다고 합니다.<BR>이곳을 지금 가보면 팬스를 가설해 놓고 공사가 한창 진행중입니다...</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>영종. 송도 . 청라 등 경제 자유 구역에 대하여는 중앙정부 차원에서도 많은 관심과 시선이<BR>집중되어 있지만 인천시의 고민은 다른데 있습니다.</DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#ff0000>구 도심</FONT></STRONG>이 문제인 것이지요</DIV> <DIV>원래 인천은 항만도시로 출발하였습니다..</DIV> <DIV>인천에는 유난히 이북 출신이 많이 있습니다..</DIV> <DIV>먹고 살길 없는 피난민에게 항만 노동은 안정된 먹을거리를 제공해 주는 좋은 일자리 입니다..</DIV> <DIV>내항이 있는 <U>월미도 주변과 남항인 연안부두주변에 부두 노동자들이 거주하던 주거지</U>가 많이 있는<BR>것도 그 이유 입니다.</DIV> <DIV><FONT color=#0000ff>만석동 화수동 송월동 송림동 송현동 숭의동 신흥동 등 오리지날 구도심 동네</FONT>들입니다..</DIV> <DIV>중구와 동구 일대에 있는 많은 주거리는 항만 노동자를 위한 주택들이 많은 부분을 차지하였습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>배가 많이 출입하면서 <STRONG><FONT color=#8b4513>부작용</FONT></STRONG>도 생깁니다.</DIV> <DIV>인천의 대표적인 사창가인 옐로우 하우스(지금 도시환경정비사업이 진행중인 숭의 1구역일대)는<BR>선원과 <U>부두노동자를 대상으로 만들어진 사창가</U>였습니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>항만 물류 수송을 위해 고속도로가 만들어집니다..</DIV> <DIV>이름하여 <U>경인 고속도로 </U>입니다..</DIV> <DIV>이도로는 전격적으로 물류 수송을 위한 목적이 아주 강해서 도시의 미래 기능을 위한 발전적인<BR>고려는 전혀 생각하질 못하였습니다...</DIV> <DIV>다가올 미래에 애물단지가 되리라는 점이 미쳐 생각되지 못한 것입니다..</DIV> <DIV>용현 시점에서 고속도로에 들어서면 길을 잘못 들어서는 경우에는 <U>서인천 IC외에는 빠져나갈 곳이 없는 서울을 위한 도로</U>입니다..<BR>중간에 도화 가좌 IC가 있지만 이들을 자세히 보면 서울로 진입하는 도로와 서울에서 나오는<BR>도로외에는 인천으로 진입하거나 인천에서 나오는 길은 없습니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>생활 수준이 점점 더 높아지면서 소음에 대한 민원으로 방음벽이 생기기 시작합니다..<BR>보통 3-4M는 다 넘습니다..</DIV> <DIV><U>도심이 고속도로로 인하여 일정부분은 동과 서로 분리되어 발전하고 어느곳은 동측이 발전하고<BR>어느곳은 서측이 발전하며 서로 소통하지 못하고 단절</U>되어 왔습니다..</DIV> <DIV>계양구와 부평구는 고속도로를 경계를 경계로 갈라져 있으며 서구와 남구는 같은 동이며<BR>지번도 비슷하지만 완전히 단절되어 있는곳이 많습니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>한편 도시의 기능이 항만도시에서 공업도시로 전화되면서 교통이 편한곳 주변에 공단이 형성됩니다.. 부평공단 주안공단 서구 제재단지 등 그훼 남동공단</DIV> <DIV>이곳에 근무하는 근로자를 위한 주거지가 자연스럽게 형성됩니다..</DIV> <DIV><U>근로자를 위한 주거지는 고급주거지가 아닙니다..<BR>저렴한집 즉 아파트보다는 빌라가 제격입니다..</U></DIV> <DIV><U>땅값 싼곳에 빌라를 지어야 분양가가 쌉니다</U>..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>좋은 요건으리 가진 곳을 상가나 단독이 지어지고 고속도로주변 등 제반 요건이 열악한 곳이<BR>땅값도 저렴하고 빌라 가격도 저렴해서 분양이 잘 됩니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>집중적으로 지어지는 빌라들의 위치가 지금 용현 1구역주변 고속도로 담장 근처<BR>서구 가정동 석남동 가좌동 근처 간석동 구월동 등등 빌라 들이 집중적으로 들어섭니다..</DIV> <DIV>대지 6평에 전용 11-12평 정도 입니다..<STRONG> <FONT color=#ff0000>지금 가장 인기있는 재개발 빌라</FONT> </STRONG>들입니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>또 하나의 축인 경인 전철 축 역세권을 제외한 부분들에서 상황이 비슷하게 전개됩니다..<BR><FONT color=#0000ff>부개동 부평동 남측 동암역 근처 간석역주변 주안역 북측 도화동 주변 </FONT>등등입니다..</DIV> <DIV>이곳에도 저렴한 빌라 들이 집중적으로 공급이 됩니다..</DIV> <DIV>10여년이 지나면서 애물단지가 됩니다..</DIV> <DIV>남의 집살이에 서럽던 가장들에게는 방두칸짜리 빌라가 이렇든 저렇든 고마운 내집이 됩니다..</DIV> <DIV>전세 만기가 되어도 집주인 눈치볼 필요없고 떳떳하게 자식들에게 당당하게 나설수 있었던 시절이 <BR>있습니다..</DIV> <DIV>산업화의 주역이며 근대화의 기수인 이 시절의 가장들에게 그나마 빌라 들이 많이 공급된 것은<BR>당시로는 다행으로 보는 충분한 당위성이 있습니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>처음에야 새집에 들어가 사는 기분에 버티지만 주변 여건이 결코 좋지 않습니다.</DIV> <DIV>주변의 공장들에서 발생되는 공해들이 여과 없이 들어옵니다..</DIV> <DIV>고속도로와 전철에서 발생되는 소음들이 창문을 쉽게 열지 못하도록 합니다..</DIV> <DIV>빌라 건축업자들의 수익성 위주의 건축으로 인해 동간 거리는 좁고 주거환경은 점점 답답해져 갑니다.</DIV> <DIV>건물은 낡았가지만 아파트와는 달리 수선 충담금도 없습니다.</DIV> <DIV>외벽 도장은 주민들의 의견 불일치로 엄두도 내지 못합니다.</DIV> <DIV>그래도 쫓겨날 염려는 없습니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>가격은 상황이 틀립니다..</DIV> <DIV>빌라 가격은 매입한 날로 부터 떨어 집니다</DIV> <DIV>빌라는 사면 손해라는 말이 결코 틀린 말이 아닌 시절이 틀림없이 존재 하였고, 오랫동안 유지 되었지요</DIV> <DIV>단독이나 아파트에 거주할 형편이 되지 못하는 많은 가족에게 그래도 빌라는 소중한 주거공간입니다.. 빌라가 없었으면 어디로 가야 했을까요.</DIV> <DIV><BR>저가의 건축비로 지어지는 분양되는 주택 빌라는 꾸준히 공급이 됩니다..</DIV> <DIV>시가화 되는 지역들 중에서 아파트 단지이거나 단독지 상가 이외는 예외없이 다닥 다닥 붙은 빌라 들이 지어집니다..</DIV> <DIV>전세광풍이 한번씩 불 때마다 빌라들은 공급이 늘어납니다.</DIV> <DIV>전세가격으로 대출을 좀 보태면 빌라를 살 수 있도록 대출이 알선됩니다..</DIV> <DIV><FONT color=#0000ff>공촌동 심곡동 청천동 효성동 작전동 계산동 신현동 구월동 만수동 간석동 등 시가화로<BR>넓어지는 택지 지구들 중에서 2종 일반 주거 지역</FONT>에는 대지의 건폐율 용적율을 가장 극대화 하기 <BR>위하여 최대 효과를 누릴수 있는 빌라가 지어집니다..</DIV> <DIV><STRONG>빌라 밀집 지역의 생활 기반 시설은 열악</STRONG>합니다. 기반 시설이 들어설 공간이 부족합니다.</DIV> <DIV>지역의 슬럼화가 아파트 지역이나 단독주택지보다 훨씬 빠릅니다</DIV> <DIV>20-30년이 지나면서 동네는 낡아집니다..<BR>그러나 대안은 없었습니다..<BR>가격은 더 떨어집니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>세월은 지나가고 낡아가는 빌라가 있는 동네에도 소리없이 바람은 불기 시작합니다..</DIV> <DIV>경제 자유구역에서 불기 시작하는 바람이 <FONT color=#ff0000><STRONG>재생사업</STRONG></FONT>이라는 미명하에 재개발지역 특히 노후도가 심한 지역을 향하여 서서히 불다가 도시재생 사업과 도시 및 주거 환경정비법 이라는 상승 기류를 만나게 됩니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>인천시에서는 경제 자유 구역이라는 국책사업의 진행 과정을 보면서 숨은 고민 거리가 있습니다..</DIV> <DIV>경제 자유 구역 암만 잘만들면 무었합니까?</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff0000><STRONG>구도심의 낡은 동네는 어찌 할꼬</STRONG>?</FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV>이것이 숙제입니다..</DIV> <DIV>이거 해결할 방법을 찾아 보자</DIV> <DIV>인천 발전 연구원에 의뢰를 합니다..</DIV> <DIV>참고로 인천 발전 연구원은 인천시에서 출연한 시정 연구 단체 입니다.</DIV> <DIV>서울시를 비롯한 각 시도에 모두 있는 연구원이며 서울은 서울시정개발연구원 경기도는<BR>경개발 연구원등입니다.</DIV> <DIV>인천발전 연구원에서 <STRONG>1거점 2축사업. 24개 도시 재생사업 지역균형 발전 사업 등의 계획을 </STRONG>내 놓습니다..</DIV> <DIV>이 내용은 2005년도 인천시에서 발간한 인천을 사십시오 라는 책에 나와 있습니다..<BR>이름하여 '<STRONG>BY INCHEON '황금알을 낳는 투자 사업가이드</STRONG>'가 그것입니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>이때까지만 해도 주목을 받지 못하고 워낙 많은 사업을 열거 되다 보니까 사업 자체가 대하여<BR>의구심이 드는 정도 였습니다..</DIV> <DIV>과연 될까...</DIV> <DIV>계획은 좋다만..</DIV> <DIV>바이 인천은 2006년도에 수정 발간 2007년도에 수정 발간 금년도에도 물론 발간될 것으로 보입니다만....</DIV> <DIV>여기에서 재미있는 것 한가지..<BR>주안 2,4동이 거론된 것은 2005,2006년도 바이 인천에서 '주안 2,4 동 뉴타운 개발' 이라는 제목으로<BR>언급된것이 시작입니다.</DIV> <DIV>이때 까지도 바람은 불지 않았습니다..</DIV> <DIV><FONT color=#0000ff>도시 재생사업의 주요 사업지는 경인 고속도로 주변과 전철주변의 주요 거점지를 개발하겠다는 계획이며 그 선두에 가정오거리가 있습니다</FONT>..</DIV> <DIV>그 위치에 대한 중요성은 기타 자료에서 충분히 검토된 사항이므로 생략합니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>또 하나의 사업은 <FONT color=#0000ff>도화 도시 개발</FONT>입니다..</DIV> <DIV>인천대학교를 경제 자유 구역인 송도로 이전하고 학교가 있던 자리를 개발하여 주거 공간으로 <BR>탈바꿈한다는 계획이며 시에서 계획하고 있는 도시 재생사업의 시금석이 됩니다..</DIV> <DIV>여기에서는 <STRONG>'SFC'</STRONG>라는 단어가 등장하는데 이는 앞으로 펼쳐지게 될 시 주도 사업의 모델을 보여줍니다..</DIV> <DIV>속칭 특수 목적회사라는 뜻이며 개발 사업을 민간 자본을 끌어들이는 공공 수용사업으로 가려는 <BR>모델이 됩니다..<BR>다시 말해서 PF프로젝트 파이넨싱 민간자본을 빌려서 이자를 주고 공공 사업을 진행한다는 것입니다..</DIV> <DIV>도시 재생 사업 홈페이지를가 보면 공공 수용방식이라는 목적에 등장합니다..</DIV> <DIV>도심 재개발을 공공 수용방식으로 주민 동의를 받지 않고 진행 할수 있는 법적 테두리가 있다는것이 문제 입니다..<BR>재정비 촉진법과 도시 개발 사업 수용방식을 적절하게 혼합하면 가능합니다.</DIV> <DIV><U>주민과의 마찰을 어디까지 줄일 것인가가 관건</U>으로 보입니다.</DIV> <DIV>이를 위해서 시에서 인수위에 건의한 내용중에 원주민 전매 제한 1회 허용 안에 대하여는 긍정적인<BR>내용으로 보여집니다.</DIV> <DIV>도시 재생 사업에 대한 시의 의지는 분명해 보입니다..<BR>사업이 원활하고 신속한 진행을 위해서는 공공이 주도하여 수용방식으로 사업을 진행하여 계획적인 도시를 만들겠다는 것입니다..</DIV> <DIV>원칙은 좋지만 수단에 문제가 있어 보입니다..<BR>두마리 토끼를 잡기가 어려운법입니다.</DIV> <DIV>하물며 세마리 네마리는 더욱 어렵습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>계획적인 도시건설 사업의 원할하고 신속한진행 원주민의 재정착율 제고 주민 마찰 최소화 <BR>수용민의  원활한 이주대책 보상과 이에 따르는 휴우증 일견 예상되는 문제점들이 너무 많습니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>또 있습니다.</DIV> <DIV>이주 대책 기준일에 대한 당국의 일방적인 해석 재촉지구 지정에 따르는 사유재산권 처분의 제한<BR>토지거래허가 등등..<BR>당국에서는 편합니다.</DIV> <DIV>문제가 있는 것은 법이 그렇다 그러면 됩니다</DIV> <DIV>가정 오거리 도화 도시개발사업은 2004년 주민 설명회를 시작으로 일정부분 진행이 되어왔고</DIV> <DIV>가좌 제물포 동인천 등은 2006년 7월부터 시행되는 도시 재정비촉진을 위한 특별법을 적용하여<BR>재정비 촉진 지구로 지정되었으며 인천 역세권은 재정비 촉진지구 공람공고 중에 있습니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>그런데 이 재정비 촉진법이란 것도 자세히 들여다 보면 문제점이 한두 가지가 아닙니다..</DIV> <DIV>더우기 골치 아픈것은<U> 이 법에서 제일 나쁜 것</U>을 인천시에서는 도시 재생사업에 적용하였다는 것입니다.</DIV> <DIV>재개발에서는 주민의 의사가 사업 진행과정에 반드시 필요하고 사업 성패를 가름하는 중요한<BR>요소가 됩니다..<BR>심지어 도정법상 수용방식은 주거 환경개선사업 전면개량방식에서는 주민의 의사는 절대적인 것입니다..</DIV> <DIV>그런데 재촉지구 지정을 위해서는 주민의 의사는 필요 없습니다..</DIV> <DIV>가좌 거점 , 제물포에서 재촉지구 지정때 주민동의 받은 적이 없습니다..</DIV> <DIV>그리고 <FONT color=#ff0000>재촉사업의 유형을 도시 개발사업 공공 수용방식으로 결정하면 주민 동의 또한 필요 없습니다..</FONT></DIV> <DIV>정리하면 어느 지역을 개발코자 하면 재촉지구 지정하고 도시개발사업으로 시행하면 주민은<BR>그냥 따라갈수밖에 없는 구조입니다.. 문제가 많습니다..</DIV> <DIV><FONT color=#ff0000>사유재산권의 침해 소지가 있습니다</FONT>..</DIV> <DIV>아무리 공공의 이익을 위해서라지만</DIV> <DIV>이것은 여러번 문제가 제기된 점이며 다음에 다루기로 합니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>공공수용방식에서 가장 중요한 요소중의 하나가 이주대책기준일 입니다..</DIV> <DIV>즉 공람공고나 지구지정 공고라는 뜻은 입주권이 있고 없고를 따지는 기준일이라는 점에서 중요합니다..</DIV> <DIV>다른 한편에서는 도시 개발사업 민간방식으로 용현 학익지구나 화수도시개발, 효성도시개발<BR>등등도 진행중이거나 진행할 예정입니다..</DIV> <DIV>경인 고속도로간선화 사업의 시발인 가좌거점은 2006년 8월 재촉지구로 지정이 되었으며,<BR>도화는 내년도 상반기 지구 지정 예정 용현은 그 후 2년뒤 예정으로 업무 보고에 나타나 있습니다..</DIV> <DIV>빌라 등을 재개발 한다고 보상 또는 이주비를 주어 내보냅니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><U>말은 이사를 시키지만 능력이 없는 사람들은 내 쫓깁니다..</U></DIV> <DIV>도시개발법이나 재개발에서 일부 반대하는 사람들을 쉽게 내보내기 편리하도록 법을 고쳤습니다..</DIV> <DIV>목적은 알박기를 못하게 하려는 것이며 사업의 신속한 진행을 위한 필요한 입법입니다만. 반대급부도 있지요<BR>억울한 사람들의 강제 철거도 수반이 됩니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG>개발의 양지와 음지<BR></STRONG>인천이라는 도시가 개발열풍에 휩싸이면서 개발지 이건 개발지가 아니건간에 조금 낡았다 싶은<BR>동네는 가격이 뛰었습니다..</DIV> <DIV>보상가 받아 나와서 잡을만한 집이 없습니다..</DIV> <DIV>내집이 2개이면 가격이 많이 올라도 하나 팔아서 다른곳에 투자하면 됩니다.. 그러나 하나이면<BR>올라봤자 소용이 없습니다. 그집 팔아서 갈고시 없기 때문입니다..</DIV> <DIV>내 동네만 오르면 이것은 최고 입니다만 그건 행운이 잘 따르질 않습니다..</DIV> <DIV>재개발 초기에는 이것이 가능했지만 점차 개발지근처 가격이 따라 오르더니 이젠 다 올랐습니다..</DIV> <DIV>곧 <FONT color=#0000ff>가정오거리 주민들에 대한 보상이 이루어지고 이분들이 나와 잡을만한 집이 만만치 않는 것이 숙제입니다..</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff></FONT> </DIV> <DIV>한편 재개발에 대하여 법이 통합되어 각가 다른 법으로 사업이 진행되는 주택재개발 상가 재개발<BR>주거환경 개선사업 주택재건축이 도시 및 주거 환경 정비법으로 통합되어 하나의 법 체계로 정립되면서 인구 50만 이상의 도시는 모두 법의 적용을 받으면서 서울을 비롯한 수도권의 도시들이 재개발의 바람을 맞습니다...</DIV> <DIV>선두로 성남을 비롯한 안양등 강남 근처의 위성도시 구도심들이 들먹거리고 부천 뉴타운까지 <BR>영향권에 들어갑니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>인천에서도 도정법에 의한 재개발구역들이 2006년 4월에 공람 공고 됩니다..</DIV> <DIV>공람공고 된다는 의미는 구역을 지정하기 전에 해당지역 주민에게서 의견을 청취하는 반드시<BR>거쳐야 하는 절차 이므로 중요하며 주민의견 해당의회의견 도시 계획심의회 등의 의견 수렴후<BR>내용이 바뀔수 있으므로 공람 공고와 구역지정의 내용이 다를 수 있음을 주의 하시기 바랍니다..<BR></DIV> <DIV>이때만 해도 발 빠른 몇분을 제외하고는 바람이 불지 않았습니다..</DIV> <DIV>2006년 8월에 1일에 126개소가 구역지정이 됩니다..<BR>정비구역은 재개발 추진 위원회가 구성되어 구역지정 신청을 하면 구청에서 승인을 해줍니다.</DIV> <DIV>그때 비로소 정비구역이 되는 것입니다.</DIV> <DIV>아무튼 8월 1일 정비 예정구역이 지정되면서 바람이 불기 시작합니다.</DIV> <DIV>2010도시 및 주거환경정비법에 의한 정비 예정구역에는 희안한 것이 있습니다..<BR><U>협의 대상구역</U>이라는 것입니다..<BR>물론 법에는 없는 것이지요..</DIV> <DIV>탁상행정의 대표적인 것인데 골치 아픈 애물단지가 되어 버렸습니다..</DIV> <DIV>협의 대상구역에 대한 이야기는 여러번 거론 되었던 것이라서 생략합니다..<BR>경재 자유 구역이라는 미풍이 도시 재생 사업이라는 기류를 타다가 재배발에서 본격적인<BR>바람을 타게 된다는 것입니다..</DIV> <DIV>여기서 다시한번 부채질을 가하게 되는것이 아시안 게임 개최지 결정입니다..</DIV> <DIV><BR>2007년 4월 아시안 게임이 인천으로 확정되면서 일부 앞선 투자자외에 일반적인 시선에서도 <BR>인천의 가치를 남다르게 보기 시작하게 됩니다..</DIV> <DIV>상대적으로 가장 집이 싼동네 공해도시 위성도시 서울 전세 가격으로 집 사기 쉬운 가장 쉬운곳<BR>등 등 인식이 바뀌면서 투자 수익이 많이 날수 있는곳으로 바뀌기 시작합니다.</DIV> <DIV>가정오거리 도시 개발 사업지를 선두로 외지에서 투자자들이 모습을 보이기 시작합니다..</DIV> <DIV>그런데 가만히 보면 재미있는 현상이 또 보입니다.</DIV> <DIV><U>가정동 석남동 가좌동 주변을 찾는 외지는 서울 신원동 목동등이고</U></DIV> <DIV><U>만수동 간석동 등을 찾는 외지는 안양 부천등입니다</U>..</DIV> <DIV><FONT color=#0000ff>투자자의 접근성이 용이한 지역이 투자 대상 우선순위로 선택</FONT>된다는 것입니다..</DIV> <DIV>그러다 보니 가격이 오르는 곳과 더디게 가는곳이 차이가 납니다..<BR><STRONG>접근성이 가장 불편한곳은 즉 중구 동구 남구는 일단 투자 대상에서 1차적으로 제외 </STRONG>됩니다.</DIV> <DIV>서울로의 접근성도 나쁘고 (<U>도시 재생사업의 시발점이며 시에서 핵심적으로 펼치고 있는 주력사업의 많은 부분이 이곳에 있음</U>)재개발등의 사업 내용이 너무 많은 것이 단점이며 어디를 들어가야 할지에 대한 불확실성도 가장 많이 있는 곳이기에 초기에 쉽게 들어가기가 불안한곳이었습니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>구 도심 한복판에 상업지라서 도시 환경정비사업 즉 도심 재개발을 한다고 기본 계획에 있으며<BR>사람들 다 떠나간 자리에 주상복합 건물을 지으라고 기본 계획을 수립해 주었지만 아직은 <BR>현실성이 떨어집니다..</DIV> <DIV>어느 학원에서는 용적율이 900%라고 오도하지만 그것은 전체 건축물 중에서 주거 공간은 10%<BR>상업공간은 90% 건축을 할 경우를 말합니다.</DIV> <DIV>상업 공간은 천상 분양하여야 하는데 미분양될 경우 그 손해는 모두 조합원에게 돌아 갑니다..</DIV> <DIV><U>주거를 90%, 상가를 10% 건축할 경우 용적율은 350% </U>가 되는 것도 참고 하시기 바랍니다..<BR>상가를 지을 경우 분양성이 큰 걸림돌이며 이는 주변 개발과 밀접한 관련이 있음을 모두 잘아는 사실입니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>2007년도 하반기로 넘어가면서 상대적으로 관심을 끌지 못하던 중,동,남구도 조금씩 외지의 손님들이 보이기 시작합니다.</DIV> <DIV>그러는 사이에 재개발에 대한 가격을 재는 바로 미터 즉 빌라에 대한 대지 지분가는 꾸준하게 올라갑니다.</DIV> <DIV>부천은 재정비 촉진지구로 묶이면서 토지거래허가로 20제곱미터 즉 6평 이상의 물건 가격이 묶이는<BR>사이에 그러한 조건이 없는 인천의 재개발지에서는 무섭게 치고 올라 갑니다..</DIV> <DIV>인천 평균 시세는 평당 1000만원이 훌쩎 뛰어넘게 되고 재개발이 아니더라도 신축빌라의 경우<BR>부평 ,계양, 남동구 쪾에서는 1500만원에 접근하게 됩니다..</DIV> <DIV><U>가격에 저항을 느낀 투자자나 실수요자의 입장에서 중.동.남구를 두드립니다.</U></DIV> <DIV>가격이 올라갑니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><U>용현동 도화동 숭의동 송림동의 가격도 올라갑니다</U>..</DIV> <DIV>재개발이 되었거나 도시개발이 되었거나. 도시 재생사업구간이거나 완성된 모습은 아파트의 <BR>형태로 나타나고 그것은 아파트의 시세에서 재개발지분이던 단독이던 가격의 적정성을 <BR>따져보아야 한다는 것을 의미합니다..</DIV> <DIV>대우 건설이 부개동에서 평당 1400만원때 분양한것이나 풍림이 용현동에서 1200만원때 분양한 것이 의미하는 바를 읽어야 합니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>물론 미분양이 있었지만 1차에서 분양완료되는 것은 멍청한 짓이지요.</DIV> <DIV>3차까지 가서 아슬아슬하게 분양되어야 수익이 극대화 됩니다..<BR>분양가가 좀 싸다 싶으면 1차 분양완료일거고 분양가가 좀비싸면 3차 까지 갈것이고</DIV> <DIV>비싼듯하게 3차까지 분양완료가 회사로서는 수익 극대화 되지 않을까요?</DIV> <DIV>아직도 바람에 부채질할 소재는 많이 남아 있습니다..</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG>인천이라는 서울의 변방으로 찬밥 대접을 받던 공해 도시 공장도시.항만도시. 위성도시가 경제 자유 구역의 주역으로 21세기 한국을 이끌어갈 동남아 경제 주역의 핵심이 될 미래를 가정해 볼때 가능성은 무궁무진 합니다.</STRONG></DIV> <DIV><STRONG></STRONG> </DIV> <DIV><STRONG>인천 빌라의 가격이 얼마나 오를까? 지금도 대지지분이 2~3평의 빌라의 경우에는 평당 2,000만원이 되는 것도 있습니다. 성남의 경우도 평당 3천~5천간다는 것이 이런 소액지분의 빌라 대다수를 가지고 평가하는 것으로 알고 있습니다. 물론 강남이나 서초의 경우에는 소액의 지분이 아닌 보통의 지분당 4~5천씩 가는 것이 현실이지만요? 널리 평가를 해보면 인천에서 빌라 평당 2~3천대를 부를수 있는 시기가 분명히 오지 않을까 조심스레 전망해 봅니다. </STRONG></DIV> <DIV><STRONG></STRONG> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV id=cContentMemo style="CLEAR: both; MARGIN: 2px 0px 10px"> <TABLE style="MARGIN-BOTTOM: 3px" cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD style="WIDTH: 40px; HEIGHT: 20px" noWrap><B>출처</B> :</TD> <TD style="WIDTH: 100%">재개발 뉴타운 투자 모임 <FONT style="FONT-SIZE: 11px; COLOR: #c5c5c5"> | </FONT> <B>글쓴이</B> : 법학교 <A class="d_4F72B3 under" href="http://cafe.daum.net/_service/bbs_read?grpid=11zxd&fldid=IH3b&contentval=00019zzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz" target=_BLANK><U><FONT color=#0000ff size=3>원글보기</FONT></U></A> </TD></TR></TBODY></TABLE></DIV>