5천만원으로 시작하는 미라클! 기적의 재개발재건축 - 진와이스

[뽀리]

1. 대장아파트 5요소
- 일자리
- 교통(2,3,9,신분당선)
- 학군(특히 지방)
- 상권
- 자연

2. 재개발 단계별 특징

① 조합설립
 - 입주권이 나오기 전이므로 다물권자 물권 여부 확인이 중요(계약서에 특약 걸기, 조합에 문의하기)
 - 투기과열지구일 경우 재건축은 조합설립 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원지위양도 제약

② 시공사 선정
- 1군 브랜드가 시공하면 가격이 다름
- 1군은 사업성이 좋은 곳에 들어감

③ 사업시행인가
- 무산될 가능성 0.1%
- 사업시행인가의 기대감을 보고 매수(교통평가 및 건축심의 직후) 또는

  사업시행인가 후 감정가액까지 보고 매수

④ 감정평가
- 조합원 분양신청시 내 감정가액이 작다면 큰 평수 도전. 밑져야 본전.
- 굳이 저층 신청하지마라. 프리미엄 차이.
- 조합원 분양신청기간이 3개월임. 해당 기간에 25평을 신청한 조합원 물건 사서 평형을 바꿔서 재신청

  (바로 프리미엄 추가확보 가능)

⑤ 관리처분인가
- 사업의 80% 진행
- 6개월 정도 이주기간
- 관리처분인가일=분양당첨일

- 관리처분인가일부터 입주권
- 투기과열지구는 이날 이후 양도 x
- 투기과열지구 5년내 재당첨금지
- 이미 관리처분인가를 받은 물건을 매수한 경우 재당첨금지조항에 해당안됨
- 다주택자는 도로, 상가로 매수한 물건이 이날부터 주택으로 카운트되므로 이전에 매도 필요(양도세, 취득세에 영향)
- 반대로 다주택자가 멸실이후 입주권 매수시 토지로 취급, 종부세에서 제외(멸실여부는 실제가 아닌, 멸실등기로 결정)

⑥ 입주권

- 이주비 : 감정평가액의 40~70% 지원

- 이주촉진비 : 이사비이며 세대당 몇백에서 몇천까지 지급

3. 사업이 무산될 가능성?

① 낮은 감정가액에 대한 조합원의 불만 

 - 별 것 아닌 문제. 어디나 감정가액이 나오면 한바탕 들썩임.

   하지만 감정가액이 낮은 물건은 점점 귀한 대접을 받음. 초투가 적기 때문(P이 더 붙음)

② 조합장 해임

 - 사업이 지연될 지언정 무산되진 않음. 늘 나오는 이슈. 사업성이 좋은 곳일수록 비리도 많아 더 많음.

③ 시공사 해임

- 이름없는 건설사 → 1군 건설사로, 컨소시엄 → 단독으로 가려는 경우. 

- 조합장 해임처럼 간단한 문제 아님. 기존 시공사가 손해배상 청구 할 것이고,

  기존 조합원에게 약속했던 혜택이나 자금지원을 다시 조율. 사업지연이 6개월~1년이상 지연될 수도

④ 조합설립 무효

- 위험한 문제. 무효소송이 진행중이라면 그냥 스킵. 조합원일지라도 다른 곳으로 갈아타야 함.

4. 어떤 물건을 살 것인가?

① 빌라

- 관리 잘되서 좋고, 전세가가 상대적으로 높음

- 중간에 매도할 때에도 용이

- 감정가액이 낮을 것이므로 초투가 낮아 P이 높게 형성

② 주택

- 감정가액이 높으므로 비례율이 높을 때 유리

- 큰평수 신청시에도 유리

③ 상가

- 아파트를 못 받는다해도 상가/오피스텔 받음

- 오피스텔도 투룸이상이라면 괜찮은 투자가 될 수 있음

- 구역 내 자투리땅을 추가로 매수하여 아파트를 분양받을 수도 있음

- 종부세 X, 취득세 4.6%

④ 토지

- 지분 토지를 매수해도 일정 규모 이상만 되면 아파트 받을 수 있음

- 아파트를 받을 수 없는 크기라 해도, 토지/상가 추가매수가 필요한 사람들이 매수를 원하므로

  프리미엄이 금값일 수 있음(실제 성수동에선 P만 3억 이상)

5. 계약 시 놓치지 말아야 할 것

① 가계약

- 계약 시 필요한 모든 사항이 이 때 결정

- 계약일, 중도금 지급일, 잔금일(잔금일은 6/1일 이후)

- 중도금을 반드시 설정: 중도금을 1원이라도 지급해야 계약을 깨지 못하므로 급등기에는 중도금을 두차례로 나누어

  첫번째는 특히 빠른시일(3일 내) 내에 소액이라도 지급

② 특약을 적극 활용

- 빌트인을 포함하고 싶다면 어떤 물건인지를 특약에 적음

- 매수할 때부터 있던 하자/파손은 향후 6개월간 매도인이 보수한다는 특약

- 재개발 지역의 경우, 다물권자 아님을 명시하고 위반시 손해배상 청구 특약

- 재개발 지역 임대차 계약시에는 이주/철거가 시작되면 아무런 조건 없이 2개월 내에 이사한다는 특약

- 누수/배수/결로 없다는 것을 확인 받고, 특약에 넣음

- 새아파트의 경우 반려동물, 담배 금지 조약(집에 냄새가 배거나, 도배가 상함) 

6. 임차인과의 관계

- 시장에 전세를 내놓을 때 시장 가격보다 약간 저렴하게 올릴 것

  재개발시장은 전세가가 낮아 1~2천만 낮춰도 금방 나감

- 임대료를 낮추고 앞으로도 절대 안올릴 것이라고 하되, 소소한 수리는 임차인이 알아서 해달라고 할 것

  (큰 고장은 지체없이 수리해줄 것)

- 호칭을 선생님이라 부를 것

- 이주/철거 전에 다른 사람보다 미리 알려주고, 계약금 일부를 주어 세를 구할 수 있도록 도와주는 것이 좋음.

  때에 따라 어려울 경우 이주비도 일부 챙겨준다고 해도 좋음

7. 재개발 매수/매도 시기는

- 앞으로의 수요와 공급을 따져 미리 정할 것

  (향후 공급폭탄이 예상된다면 아예 더 보유하거나, 조금 일찍 매도)

※ 후분양의 경우 입주 물량 데이터에 잡히지 않으므로 유의

- 좋은 재개발/재건축이라면 장기투자가 좋음

- 투기과열지구의 경우 관리처분 인가 전 매도 고려(이후에는 조합원 지위 승계 금지 조항)

 

8. 똘똘한 투자전략
- 신축아파트는 입주 후 4-5년이 몸값 제일 비쌀 시점.
- 세금 비과세 적용받으려면 똘똘한 두채를 갖되 한채는 재개발로
- 토지만 남은 입주권은 종부세에서 자유롭고 2년 이상 보유시 일반과세
- 대체주택 비과세
  사업시행인가 이후에 조합원이 새로운 주택을 매수하여 1년 이상 거주하면 해당 주택은 양도소득세 비과세임
  (거주기간 연속적일 필요x)
  새 아파트 받으면 2년 내 1년 이상 거주 필요, 양도는 재건축재개발 주택 준공후 2년 (상세요건 확인필)

[뽀리]

대체주택 비과세
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