|
구분 |
호수 |
기간 |
면적 |
취득가액 |
제한지역 |
전지역 |
5호 |
10년 |
85㎡이하 |
3억이하 |
(양도세, 종부세)동일 시, 군 |
신설 |
2. (일부개정 2010.9.20 대통령령 제22391호) 시행일 2010년 9월 20일
같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군에서 5호
(인천광역시와 경기도인 경우에는 3호, 수도권 밖의 지역인 경우에는 1호)이상의
국민주택[수도권 밖의 지역인 경우에는 「주택법」에 따른 주택으로서
대지면적 이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적이 149제곱미터 이하인 주택을
임대하고 있는 거주자가 7년(서울특별시인 경우에는 10년) 이상 임대한 국민주택
으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원
(인천광역시와 경기도인 경우에는 6억원)을 초과하지 아니하는 주택
구분 |
호수 |
기간 |
면적 |
취득가액 |
제한지역 | |||||
현행 |
개정 |
현행 |
개정 |
현행 |
개정 |
현행 |
개정 |
현행 |
개정 | |
서울 |
5호 |
좌동 |
10년 |
좌동 |
85㎡ 이하 |
좌동 |
3억 이하 |
좌동 |
양도세 (동일시,군) 종부세 (동일시,군) |
양도세 (좌동) 종부세 (동일시,군) |
경기 인천 |
5호 |
3호 |
10년 |
7년 |
85㎡이하 |
좌동 |
3억 이하 |
6억 이하 | ||
지방 |
5호 |
1호 |
10년 |
7년 |
85㎡ 이하 |
149㎡이하 (대지298㎡이하) |
3억 이하 |
좌동 |
지역 제한없음 |
3.(일부개정 2011.3.31 대통령령 제22811호) 시행일 2011년 3월 31일
수도권에서 3호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 주택 대지면적이
298제곱미터 이하이고, 주택의 연면적이 149제곱미터 이하인 주택을 임대하고
있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의
기준시가의 합계액이 해당 주택 취득당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을
초과하지 아니하는 주택
구분 |
호수 |
기간 |
면적 |
취득가액 |
제한지역 | |||||
현행 |
개정 |
현행 |
개정 |
현행 |
개정 |
현행 |
개정 |
현행 |
개정 | |
서울 |
5호 |
3호 |
10년 |
5년 |
85㎡ 이하 |
149㎡이하
|
3억 이하 |
6억 이하 |
양도세 (동일시,군) 종부세 (동일시,군) |
수도권 내 |
경기 인천 |
3호 |
7년 |
85㎡이하 |
6억 이하 | ||||||
지방 |
1호 |
1호 |
10년 |
85㎡ 이하 |
3억 이하 |
좌동 |
제한지역 없음 |
좌동 |
부칙 <제22811호, 2011.3.31>
※경과규정 (양도소득세 중과에서 제외되는 임대주택의 임대기간에 관한 경과조치)
① 이 영 시행 전에 종전의 제167조의3제1항제2호가목 에 따라 임대기간 요건을 제외한
다른 요건(이하 "임대기간 외의 요건"이라 한다)을 모두 충족한 주택의 경우에는
제167조의3제1항제2호가목의 개정규정 에도 불구하고 종전의 규정에 따른 임대기간
요건을 충족한 날과 개정규정에 따른 임대기간(이 영 시행일 이후 최초로 임대한 날부터
계산한다) 요건을 충족한 날 중 빠른 날에 임대기간 요건을 충족한 것으로 본다.
② 이 영 시행 전에 종전의 규정에 따른 임대기간 외의 요건을 충족하지 못한 주택의 경우 에는 이 영 시행일 이후 개정규정에 따른 임대기간 외의 요건을 모두 충족한 후 최초로 임대한 날부터 주택의 임대기간을 계산한다.
(기존 임대사업자는 개정 전 의무기간(10년 또는7년)과 개정 후 의무기간(5년)중 빠른 날을 적용함)
경과규정을 두는 이유는 기존 임대사업자가 이미 10년 중 6년을 임대한 경우 오늘 당장 양도를 해도 모든 혜택을 받게 되므로 양도자가 발생 하게 되고 이는 미분양 주택 해소 와 전월세 주택 공급이라는 정부 정책과 맞지 않기 때문.
※2011년 8.18 정책
세제지원을 받을 수 있는 임대주택 사업자들의 대상범위도 확대된다. 현재는 임대기간이 5년을 초과하고 149제곱미터 이하 주택을 수도권 3호, 지방 1호 이상 보유한 임대사업자들만 양도세 기본세율을 적용받았지만, 내년부터는 전국 1호 이상 보유한 임대사업자들도 이런 세제혜택을 받을 수 있게 된다. 또 임대주택 외 거주용 자가주택을 1채만 보유할 때 해당 거주주택을 1세대 1주택으로 간주해 양도세 비과세 및 종부세 1세대1주택 특례를 적용하기로 했다.
Ⅱ. 주택임대사업자 요건 및 세제지원 내용
1. 요건
■2011.3.31 이전 임대사업자 등록요건
(1) 건설임대주택
①2005. 5. 31 이후 신축된 주택
2호이상, 5년이상 임대, 대지 298㎡(90평)이하, 건물 149㎡(45평)이하, 일반주택 취득당시 기준시가 6억원 이하
②2005. 5. 30일 이전 신축된 주택
5호이상, 5년 이상 임대, 전용면적 85㎡이하 주택
(2) 매입임대주택
①2003. 10. 30일 이후 임대사업자등록한 주택
* 같은 시, 군에 5호 이상, 10년 이상 임대, 전용면적 85㎡이하 일반주택취득당시 기준시가 3억원 이하
* 2008. 10. 7일 이후 비수도권에 소재하는 주택으로서 같은 시,군에 1호이상, 7년이상 임대, 대지 298㎡(90평)이하, 건물 149㎡(45평)이하, 일반주택 취득당시 기준시가 3억원 이하
②2003. 10. 29일 이전 임대사업자등록한 주택
2호이상, 5년이상 임대, 국민주택규모 이하, 일반주택 취득당시 기준시가 3억원이하.
(3) 수도권 밖 미분양 임대주택
같은 시,군 소재 5호 이상, 5년 이상 임대, 대지298㎡, 주택149㎡(2008. 6.11~2009.6.30)까지 최초로 분양계약 체결하고 계약금을 납부한 주택) 취득당시 해당주택 기준시가 3억원 이하
■ 2011. 4. 1일 이후 요건(2.11 전월세시장 안정 보완대책)
수도권 전용면적 149㎡(45평)이하, 같은 시,군에 3채 이상, 5년 이상 임대, 취득당시 기준시가 6억원이하 이대한 주택은 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 중과 배제.
■ 2011년 하반기(8.18대책) 임대사업자 지원(시행일 이후 양도 분부터 적용)
(1) 1가구 이상, 전용면적 149㎡이하, 기준시가 6억원 이하, 5년 이상 임대 후, 임대주택 양도시 양도소득세 중과배제, 종합부동산세 합산배제.
(2) 임대사업자가 본인 거주 1주택(2년 거주 3년 이상 보유) 양도 시 양도소득세가 비과세 되고 1가구 1주택에만 적용되는 종합부동산세 특례(9억원 공제, 장기보유공제, 고령자 세액공제)도 적용.
(3) 다주택임대사업자가 자신의 거주용 주택을 비과세로 양도한 후 나머지 임대주택도 거주요건을 채워 매각할 때는 앞서 매각한 주택 양도일 이후 발생한 양도차액분만 비과세 된다.
Ⅲ. 주택임대사업자 등록요건 및 절차
■ 임대사업자 등록요건
임대사업자로 등록할 수 있는 요건은 다음과 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 합니다.
1. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설업자
2. 주택법 제10조 제1항내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자
3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제11조의 규정에 의한 허가를 받은 자
4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입라기 위한 계약(분양계약 포함)을 체결한 자
5. 임대주택법시행령 제14조 제4항 각 호의 어느 하나에 해당되는 회사(임대 주택 사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위해 설립된 법인) 등
※ 임대사업자 등록이 제한되는 경우
등록신청일로부터 과거 5년 이내에 임대주택사업에서 부도의 발생사실이 있는 자(부도 또는 당시의 채무를 변제하고, 임대주택 사업을 정상화시킨 경우는 제외), 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인은 임대사업자로 등록할 수 없습니다.
■ 임대사업자 등록 절차
1) 신청서류
① 주민등록초본 또는 주민등록증 사본(개인)
② 법인등기부등본(법인)
③ 분양계약서 또는 주택등기부등본
- 주택법 제 10조 제1항내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자인 경우에는 임대하고자 하는 주택의 건설에 관한 사업계획승인서 사본
- 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제 8조의 규정에 의한 허가를 받은 자인 경우에는 건축허가서 사본
- 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약서 포함)을 체결한 자인 경우에는 임대하고자 하는 주택의 등기부등본이나 매입에 관한 계약서 사본
2) 등록 절차
① 상기 명시되어 있는 서류들을 거주지 관할 시,군,구청 주택과에 제출하여 임대사업자 등록신청서를 제출합니다. 임대사업자등록은 반드시 취득일(보통잔금납부일) 이전에 등록을 하여야 취,등록세 감면 혜택이 주어집니다.
② 임차인을 선정해 임대차 계약을 체결하며, 이 때에는 반드시 "표준임대차계약서" 양식을 써야 합니다. 각종 신고시 "표준임대차계약서"가 아니면 접수가 되지 않습니다. 계약시 필요한 서류로는 표준임대차계약서 원본, 임차인 주민등록등본이 있습니다.
③ 물건을 취득하게 되면 취,등록세 감면 신청을 합니다. 취득일로부터 30일 이내에 물건지 시,군,구청 세무과에 신청하며, 지방세감면신청서, 임대사업자등록증이 필요합니다.
④ 임대 개시(입주) 10일 전에 물건지 시,군,구청 주택과에 임대 조건을 신고합니다. 임대 조건신고서(해당 구청에 구비), 표준임대차계약서 등이 필요하며 신고 후 신고 필증을 교부받아야 합니다.
⑤ 임대 개시(입주)
⑥ 양도세 감면 혜택을 받기 위해서는 임대 개시 20일 이내에 거주지 세무서에 사업자등록을 합니다. 필요한 서류로는 사업자등록 신청서(세무서에 구비), 주민등록원본 입니다. 원칙적으로 물건지가 있는 각각의 사업장 관할세무서에 신고하여야 하나 임대사업자로 등록한 사업장의 주소지 관할 세무서에 사업자 등록 신청을 하실 수 있습니다.
⑦ 임대개시 3개월 이내에 물건지 세무서 재산과에 임대 신고를 합니다. 필요한 서류로는 표준임대차계약서 사본, 임차인 주민등록 등본, 임대사업자 등록증 사본 등이 있습니다.
♥ 구청에 임대주택사업자로 등록을 해야 하는 이유는
- 취득 시 취,등록세를 감면받을 수 있으며
- 보유 시 재산세, 종합토지세를 감면 받기 위함입니다.
♥ 세무서에 사업자 등록을 해야하는 이유는
- 양도소득세를 감면받기 위함이며
- 1가구 2주택 대상이 아니라는 것을 증명하고(임대목적주택은 소유주택에 포함시키지 않음)
- 임대소득 발생에 따른 소득세를 내기 위함입니다.
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