* 낙찰기 * 생애 첫 낙찰기(창원 오피스텔)

[제이유(JU)]

안녕하세요. 제이유(JU)라고 합니다.

행복재테크 가입한 지는 거의 3년 되었는데, 이제야 첫 낙찰 수기를 작성하게 되었습니다.

2016년 11월 초급반 강의를 시작으로 경매에 꾸준히 관심가져 왔지만, 적극적으로 임하지는 못 한 것 같습니다.

올해 2월 중급반 강의를 수강하며 경매에 대한 열정을 끌어올리던 중 지난 7월 운 좋게 창원의 오피스텔을 공매로 낙찰받게 되어 이렇게 수기 작성해 봅니다.

1. 물건 검색 및 입찰, 그리고 낙찰

부동산 경매 공부를 처음 시작한지는 이제 2년 9개월 정도 되었고, 그 시작은 행복재테크 송사무장님의 '경매의 기술' 책이었습니다. 그 동안 많지는 않지만 몇 차례 입찰 경험도 했습니다. 결과는 모두 패찰이었구요.

그러던 중 온라인으로 입찰할 수 있는 공매에 대해 알게 되면서 최근에는 온비드를 통해 공매 물건을 주로 검색하고 있습니다. 여유돈이 많지 않아 소액으로 투자 가능한 물건을 검색하던 중 하자가 전혀 없는데, 감정가에서 60%까지 떨어진 창원의 신축 오피스텔 물건을 하나 발견했어요.

   

현재 서울에 거주하고 있다보니 아무리 소액이라 하더라도 과연 지방 물건을 투자할 수 있을까 하는 생각이 들었지만, 조사라도 해 보고 입찰여부를 결정해야 겠다 싶었습니다. 우선, 매매가와 임대가 확인을 위해 주변 부동산에 바로 전화했습니다.

제이유(JU) : 소장님, 안녕하세요. 창원 OO오피스텔 OOO호 공매가 나왔는데, 문의 좀 드리겠습니다.

부동산 소장님 : 네. 그 물건이 아직 낙찰되지 않았나요? 지난 차수에 낙찰될 줄 알았는데...  이번 차수에 낙찰받게 되면

 수익률이 아주 좋을 것 같군요.

제이유(JU) : 주변에 임대수요는 많이 있나요?

부동산 소장님 : 산업단지가 인근에 있어 수요는 많습니다.

제이유(JU) : 네. 감사합니다.

그 외 매도 가능금액과 임대차 시세(월세, 반전세, 전세)를 확인하고 전화를 끊었습니다. 통화결과, 오피스텔 매도는 현 시세와 관계 없이 거래사례가 아주 드물어 부동산에서도 약간 부정적이었어요. 하지만 반전세 또는 월세는 꾸준히 수요가 있어 최저가 언저리에서 낙찰 받게 된다면 아주 소액으로도 가능할 것 같았습니다.(반전세일 경우 플러스피 세팅도 가능할 거 같았지요.)

최종 입찰하기로 결정하고 입찰가를 산정해 봅니다. 부동산에서 예상하는 낙찰가는  7천만원이 넘었지만 이것저것 따져봤을 때 저는 7천만원을 넘기지 않는 6900만원으로 입찰가를 산정했습니다. ​결과는 2명 입찰하여 제가 낙찰받게 되었습니다.

​입찰금액을 확인해 보니... 어랏? 2명 입찰금액이 동일했네요. 입찰금액이 동일한 경우 자동으로 추첨하여 낙찰자가 정해지는데, 자동추첨 결과, 제가 낙찰된 것입니다.

이렇게 운좋게 제 생애 첫 낙찰을 신고하게 되었습니다.^^  

2. 임차인 명도

처음 낙찰을 받고 나니 '이제 무얼, 어떻게 해야할까?' 싶었어요. 마치 시험 전날 완벽히 공부해 놓았다 생각했는데, 시험지를 받아드니 머리가 하얘지는 것처럼 낙찰의 기쁨도 잠시 앞으로 잘 처리할 수 있겠지 하는 걱정이 살짝 들었습니다.

그런데 경매의 좋은 점!! '경매는 오픈북 시험과 같다'는 말을 예전에 까페에서 본 적이 있었는데요. 모르면 책을 찾아보면 되더라구요. 낙찰 후 세부절차가 떠오르지 않을 때에는 특히, 송사무장님의 책을 펼치면 그 안에 모든 답이 있었어요. 공매 관련 사항은 '공매의 기술'에 다 있었답니다.

우선, 명도 전략을 세웠습니다. 지방 물건이다 보니 전화로 가능한 한 모든 협상을 하고 직접 방문해서 마무리 지을 계획을 세웠습니다. 그래서 명도 첫 단계로 임차인의 연락처를 알아내야 해서 캠코 담당자에게 전화를 걸어 봅니다.

​제이유(JU) : 안녕하세요. 2018-OOOO 낙찰자인데요. 임차인 연락처를 알고 싶은데, 알려주실 수 있나요?

캠코 담당자 : 개인정보보호법 때문에 바로 알려드릴 수는 없고, 임차인과 통화하여연락처 전달에 동의를 구한 뒤  알려드릴 수 있습니다.

제이유(JU) : 네. 그럼 연락 기다리겠습니다.

10분 후 캠코 담당자에게서 전화가 왔습니다.​

캠코 담당자 : 죄송하지만, 임차인께서 연락처 전달에 동의하지 않아 알려드릴 수 없습니다.

제이유(JU) : (살짝 당황하며)아 그래요? 임차인이 최우선변제대상으로 1700만원 배분받는 건 맞나요?

캠코 담당자 : 네. 맞습니다.

제이유(JU) : 알겠습니다. 감사합니다.

임차인은 대항력이 없었지만 '보증금 3500만원 / 월세 20만원'에 거주 중이어서 소액임차인에 해당하여 창원지역 기준 1700만원 배분받아 가는 임차인이었습니다. 그래서 연락처는 쉽게 받을 수 있을거라 생각했는데, 알려주지 않겠다 하여 약간은 당황했네요.

하지만 곧바로 내용증명을 발송해 보기로 하고 그날 밤 내용증명 작성을 했습니다. 내용증명은 전적으로 송사무장님의 '공매의 기술'과 '소송의 기술'을 참고하여 작성했습니다.​

인터넷 우체국에서 내용증명을 접수하고 임차인에게 송달되었는지 계속 조회해 봅니다.  

임차인도 직장인이어서 그런지 낮시간에는 폐문부재로 송달되지 못 하고 그 다음 날 저녁에 드디어 송달완료 되었네요.

하루가 더 지나서 모르는 전화번호로 연락이 왔습니다. 직감적으로 임차인이구나 싶었습니다.

제이유(JU) : 여보세요.

?? : 여보세요. 저는 창원 OO오피스텔 OOO호 임차인입니다. 내용증명 확인 후 연락드렸습니다.

제이유(JU) : 아 네. 안녕하세요. 사장님 연락처를 캠코에 문의드렸는데, 알려주실 수 없다 하여 어쩔 수 없이 내용증명을 먼저 보냈습니다. 혹시나 기분 상하셨다면 죄송합니다.

임차인 : 아닙니다. 제가 경매는 처음이라 혹시나 나쁜 사람일까 겁이 나서 연락처를 전달하지 말아달라 했습니다. 내용증명을 받고서 오늘 법무사 상담 받은 후 전화드렸습니다.

제이유(JU) : 아 그러셨군요.

임차인 : 네. 법무사 상담받아보니 제가 집을 비워드려야 한다고 해서 연락드렸습니다.  

언제까지 비워드리면 될까요?​

이사 얘기는 꺼내지도 않았는데, 임차인이 먼저 이사 얘기를 꺼냅니다.​

제이유(JU) : 가능한 한 빨리 비워주시면 좋겠습니다. 근데 혹시 이사가실 집은 구하셨나요?

임차인 : 이제 알아봐야 하는데, 그리 오래 걸리진 않을 것 같습니다.

제이유(JU) : 네. 그럼 한 번 알아보시고 연락주세요.​

1주일 정도 지났는데 임차인으로부터 아무 연락이 없어 제가 다시 전화를 걸었습니다.​

제이유(JU) : 혹시 이사가실 집 계약은 하셨나요?

임차인 : 집은 거의 알아봤는데, 아직 계약 전입니다.

제이유(JU) : 네. 그럼 계약하신 후 이사날짜 정해지시면 연락주세요.  

그리고 지금까지 협의한 내용을 합의서로 작성하여 보내드리겠습니다.

지금까지 이사비 얘기 한 번 없이 명도협상이 진행되었습니다. 합의서를 작성하여 보내드렸더니 임차인으로부터 연락이 옵니다.  

임차인 : 다른 내용은 다 좋은데, 주변에 물어보니 이사비도 좀 챙겨주신다 하던데요?

제이유(JU) : 네. 사장님께서 협조 잘 해 주시면 사례비를 좀 드리려고 생각하고 있었는데, 그럼 합의서에 해당 내용 수정하여 다시 보내드리겠습니다.  

이사비 항목을 추가하여 보내드렸더니 1주일 이내에 이사하겠다는 문자를 보내왔습니다.

이렇게 명도의 90%를 전화와 문자로 진행하고 나머지는 창원에 직접 내려가서 마무리 하기로 했습니다.

그로부터 1주일 후 경락잔금대출 자서를 하기 위해 방문할 겸 임차인에게 연락해보았더니, 아래와 같이 문자가 왔습니다.

다음 날 직접 방문해 보니 집은 깨끗이 비워져 있었고, 공과금 및 관리비도 모두 정산완료되어 있었습니다. 혹시나 해서 전입세대열람까지 해 보았는데, 주소이전까지 이미 끝낸 상태였어요.

이렇게 명도가 끝났고 임차인께서 아직 퇴근 전이셔서 명도확인서는 우편함에 넣어놓고 이사비는 온라인 송금해 드림으로써 명도절차는 마무리 되었습니다.

3. 경락잔금대출

입찰 전 놓친 부분 중에 하나가 대출이었습니다. 예전에 대출 관련 특강을 통해 알고 있었던 지식이 오피스텔은 감정가의 60%와 낙찰가의 80~90% 중 낮은 금액으로 대출 가능하다는 것이었습니다. 감정가에 비해 낮은 금액으로 낙찰받았기에 원하는만큼 대출받는 건 문제 없을 거라 생각하고 사전에 확인하지 않은 채 입찰했지요.

그런데 낙찰 받은 후 알고 있었던 대출상담사에게 문의하였더니 지방 물건이라 본인은 수도권만 취급한다는 답변과 함께 대출금액이 크지 않아 상담사를 통하는 것보다는 물건지 인근 은행에 직접 전화해 보는 게 좋을 것 같다 하셨어요.

그래서 네이버 지도에서 물건지 인근 은행을 찾아 직접 전화를 걸기 시작했습니다.​

일전에 들은 바 있지만, 은행마다 대출조건 차이가 상당하다는 걸 새삼 느꼈습니다.

H은행은 감정가와 낙찰가의 차이가 많이 나는 경우 낙찰가의 60%에서 방공제한 금액으로 가능하다고 했고, S은행은 경락잔금대출을 취급하지 않는다 하더군요.

마지막으로 기존 소유자가 대출받았던 은행인 N은행에 연락해 보았습니다. 대출 후 공매로 넘어간 경험이 있는 은행이라 과연 동일한 물건에 대출을 해줄까 반신반의하며 문의했는데, 조건이 가장 좋았습니다. 결국 N은행에서 제가 원했던 금액인 낙찰가의 80%까지 대출을 받을 수 있었습니다.(후일담이지만 대출실행 후 직원에게 연락와서 직장동료 중에 제가 낙찰받은 물건에 관심있다며 월세금액을 물어보기도 했어요~ 임차조건이 맞지 않아 계약까지 성사되진 못 했지만요.^^)

​대출은 많이 알아보면 길이 보인다는 게 맞는 것 같습니다. 또한, 생각보다는 쉽게 대출받게 되었지만 입찰 전 대출에 대해서는 반드시 미리 알아보아야 한다는 걸 느꼈습니다.

현재 낙찰 후 명도, 잔금납부까지 완료 후 새로운 임차인을 맞이할 준비 중입니다. 실투자금액을 줄이기 위해 보증금을 조금 높이 받으려고 반전세 희망하는 임차인을 기다라고 있는데, 예상했던 것보다는 대기가 길어지고 있네요.

이번 주까지는 기다려볼까 하는데, 그래도 안 되면 보증금을 조금 낮춰서 임차인을 구해보려 합니다.

경매공부 시작한지 3년만에 첫 낙찰 받았지만, 이를 시작으로 앞으로 더 많은 낙찰 소식 전할 수 있게 되기를 바랍니다.^^

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.^^

[니닉]

제이유님 낙찰 축하드립니다
명도도 능숙하게 잘 처리 하셨네요~좋은 임차인 만나서 셋팅 잘 하시길 빌어요^^

[제이유(JU)]

니닉님 감사합니다~^^얼른 임차인이 나타나야 할텐데요ㅋㅋ

[힘찬희망]

오랜 시간의 후 첫 낙찰 축하드려요.
명도도 깔끔하게 끝나구요.
셋팅 잘 하셔서 첫 현금흐름 완성하시면 되겠네요. 화이팅~

[제이유(JU)]

힘찬희망님~ 닉네임처럼 힘찬 희망의 말씀 말씀 감사드립니다^^

[품위있는 그녀]

제이유님~생애 첫 낙찰이라하셨는데 아주 매끄럽게 진행을 잘 하시는 것 같아요. 성투 응원합니다.^^

[제이유(JU)]

송사무장님의 책과 행크의 명품 강의 덕분에 초보이면서 초보 아닌 척 하며 명도했어요ㅋ 감사합니다 품위있는 그녀님~^^

[로얄리]

낙찰도 받고 명도도 완료하셨으니 이제 성투하실 일만 남았네요 ! 할 수 있다 화이팅입니다!

[제이유(JU)]

응원과 격려 말씀 감사드립니다 로얄리님~^^

[방긋방긋3]

이렇게 나이스한 명도후기는 처음인거 같아요~ 제이유님이 전생에 나라를 구한듯^^
첫낙찰 축하드리고 앞으로도 더 좋은 소식 많이 주시길 응원드립니다!!

[제이유(JU)]

운이 정말 좋았던 것 같습니다~하지만 명도하고 잔금납부한 지 1개월이 넘었지만 아직 임차인이 안 맞춰졌네요. 그래도 긍정적으로 생각하고 앞으로 좋은 소식 더 많이 들려드릴 수 있도록 하려구요. 감사합니다 방긋방긋님~^^

[고운하루]

서울에 계신분이 창원 오피스텔을 낙찰받으시다니... 열린 시야를 가지셔서 가능하지 않았나 생각되네요. 덕분에 많이 배우고 갑니다. 고운 하루 되세요.

[제이유(JU)]

멋진인생님 책의 사례 중 원거리 오피스텔 낙찰기가 있었는데, 그거 보고 우연히 창원 물건 검색하게 되었어요. 어쩌다 보니 그게 낙찰까지 이어졌습니다.ㅋㅋ
감사합니다 고운하루님~^^

[단순명료]

적은 비용으로 잘 해결되셨네요 명도 너무 겁나는데 대면하지 않고 멋지게 잘 끝내시네요 저도 낙찰받아서 한 싸이클잘 끝낼수 있음 좋겠어요~~^^

[제이유(JU)]

처음 경험하는 거라 저도 걱정 많이 했는데, 무슨 일이든 한 번 부딪혀 봐야하는 것 같습니다. 너무 겁먹지도 말아야 하고 너무 쉽게 생각해서도 안 되는 것 같아요. 하나 확실한 건 행크에 모든 정답이 있다는 것입니다ㅋㅋ
단순명료님도 얼른 한 싸이클 경험해 보실 수 있도록 기원합니다. 감사합니다~^^

[무지개양말]

경험담 감사합니다. 월세는 얼마로 세팅하셨나요~?

[제이유(JU)]

감사합니다 무지개양말님~^^
생각보다 임차가 안 맞춰져서 아직 월세세팅 전입니다.

[3년300]

첫 낙찰 축하드립니다

[제이유(JU)]

감사합니다 3년300님~^^

[대한이네]

오피스텔 경매 글 잘 읽었습니다^^
질문이 있습니다

1. 지방 오피스텔은 보통 매도가 잘안된다고 하는데 이점에 대해 어떤 계획을 시우고 계시는지 궁금하네용

2. 낙찰전에 미리 은행에 연락해서 경락잔금대출 여부 확인해도 되는건지도 궁금합니다^^

항상 건승하세요!

[제이유(JU)]

대한이네님 부족한 글 읽어주시고 질문까지 주셔서 감사합니다. 아직 질문받고 답변 드리기엔 부족한 실력이지만 제 개인적인 의견을 그냥 말씀드립니다.

1. 말씀하신대로 지방 오피스텔은 매도가 쉽지 않은 게 사실입니다. 그래서 오피스텔은 기본적으로 시세차익형보다는 월세 수익형으로 접근하는 게 맞을 것 같습니다. 낙찰받은 이 물건도 우선은 월세를 목적으로 접근하였고 매도는 최소 4~5년 뒤를 생각하고 있습니다. 하지만 양도세율이 낮아지는 1년 뒤부터는 시세에 맞게 매물로 내어놓을 계획입니다. 그러면서 원하는 가격에 팔린다면 그대로 정리할 생각입니다.

[제이유(JU)]

2. 최소한 입찰 전에 은행에 연락하여 경락잔금대출이 나오는 퍼센트라도 확인하시는 것을 추천드립니다. 지방 오피스텔이라 의외로 대출 취급을 안하려는 은행이 간혹 있는 것 같아요. 한군데라도 알아놓고 입찰하면 마음이 좀 더 편할 것 같다는 생각입니다.

감사합니다.^^

[대한이네]

상세하게 설명해주셔서 정말 감사합니다

마지막으로 질문이 하나 더 있는데
보통 오피스텔이라고 하면
세탁기 냉장고 티비 에어컨 등등 가전 풀세팅되어있는걸 생각하는데 경매로 받게되면 오피스텔만 낙찰자 소유지
가전은 아니라고 들었습니다
만약에 오피스텔 기존 거주자가 이점을 알아서 가전을 가져가게 되면 새롭게 셋팅해야하는 위험 부담이 있으셨을텐데 낙찰시 이점에 대해 어떻게 생각하고 계셨는지 궁금합니다!

[제이유(JU)]

오피스텔 최초 분양시 들어가 있는 옵션은 낙찰자에게 모두 귀속됩니다. 만약 임차인이나 전소유주가 가져가거나 훼손 시에는 절도죄 또는 재물손괴죄에 해당합니다. 해당 내용은 인터넷 검색해 보시면 더 자세하게 나올 거에요~^^

[대한이네]

아 정말 감사합니다 ^^

[행복임장]

제이유님 축하드립니다~ 좋은 임차인도 맞으시길 바랍니다.~

[제이유(JU)]

감사합니다 행복임장님~~^^

[슈파리]

제이유님 축하드립니다! 상세한 낙찰기 정말 잘읽었습니다

[제이유(JU)]

감사합니다~ 슈파리님의 낙찰도 응원할게요~~^^

[청년길잡이]

소중한 경험 감사합니다!

[빨간맛]

우와 공부하신지 3년만의 첫낙찰이라니 축하드려요~ 저도 공부한지 1년이 넘었는데 아직 낙찰을 한번도....ㅠ 축하드립니다 감회가 새로우실거 같아요 앞으로 승승장구 하세요^^