재개발업무 처리 메뉴얼. 5- 사업시행인가 신청의 유의사항및 Check List.

[티케이박]

5 사업시행인가 신청의 유의사항 및 Check List

○ 사업시행인가의 절차

① 사업시행계획서의 작성(사업시행자)

② 사업시행계획서의 조합원동의

(총회 상정사항, 도정법제24조제4항)

③ 문화재 지표조사(토지사업 면적 3만제곱미터 이상 사업장)

※ 문화재 심의

- 심의대상 : 국가지정문화재는 보호구역 100m이내, 서울시 문화재 등은 보호구역으로부터 50m이내

- 처리절차: 구 문화재관리부서 → 서울시 문화재과

④ 교통영향 평가

- 대상 : 부지면적 1만제곱미터 이상 또는 공동주택 건축 연면적 5㏊이상

⑤ 건축심의

⑥ 사업시행인가의 신청(사업시행자 → 구청장)

⑦ 관계 기관 및 부서 협의(※ 필요시 실무종합회의 개최)

- 임대주택건설 등의 협의(구청장 → 서울시, SH공사)

- 국․공유지 관리와 처분, 무상양도 및 용도폐지에 관한

관리청과의 협의(구청 재무과, 서울시, 재경부, 국.해.부등)

⑧ 세입자 전산검색

(임대주택 공급대상 세입자 주택소유 여부 검색)

⑨ 사업시행인가 관계서류의 공람

(도정법 제31조제1항 및 같은 법 시행령 제42조)

- 공람 요지와 장소를 지방자치단체의 공보에 공고하고

- 관계서류 사본을 30일 이상 공람

- 토지등소유자에게 공람내용의 개별 통지

⑩ 공람의 심사

⑪ 사업시행인가 및 고시

○ 사업시행인가 신청 서류(도정법 시행규칙 제9조제1항)

① 시업시행인가 신청서(도정법 시행규칙 별지 제6호 서식) 1부

② 조합정관 1부

③ 사업시행계획에 대한 토지등소유자의 동의서 및 토지등소유자 명부 1부

④ 사업시행계획서 3부

⑤ 수용 또는 사용 할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외의 권리명세서 3부

⑥ 법 제32조(다른 법률의 인․허등의 의제)제3항 규정에 의하여 제출하여야 하는 서류 3부

- 가설건축물 축조신고서, 배치도 및 평면도(별지 제8호 서식)

- 도로법제40조 규정에 의한 도로점용 허가신청서

○ 사업시행계획서의 작성에 포함되어야 할 내용

① 토지이용계획(건물배치계획 포함)

② 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획

③ 임시수용시설을 포함한 주민 이주대책

④ 세입자 주거대책

- 세입자 조서서

⑤ 임대주택건설 및 공급계획(조례 제18조제1항)

- 부지확보 및 대지조성 계획

- 주택공급 대상자 명부

⑥ 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획

⑦ 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획

⑧ 그 밖에 대통령령이 정하는 사항(도정법 시행령 제41조제2항)

- 정비사업의 종류․명칭 및 시행기간

- 정비구역의 위치 및 면적

- 사업시행자의 성명 및 주소

- 시행설계도서(토목, 건축, 구조, 전기, 기계, 설비 등)

- 자금계획

- 정비사업에 지장이 있는 건축물 또는 공작물의 명세

- 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세

- 재개발사업 시행 전 공공시설 내역서 및 도면과 재개발

사업의 시행으로 새로이 설치할 공공시설의 내역 및 도면

- 공동구의 설치에 관한 사항

- 정비사업 시행으로 용도폐지 되는 정비기반 시설의 조서․ 도면 및 그 정비기반시설에 대한 2 이상의 감정평가업자의 감정평가서와 새로이 설치 할 정비기반시설 조서․도면 및 그 설치비용계산서

- 사업시행자에게 무상으로 양도되는 국․공유지의 조서

- 빗물처리계획

⑨ 철거․이전 대상 지장물 등의 명세서

⑩ 국․공유지 점유자와 비점유 현황조사

- 점유 및 사용자에게 우선 매각 토지조서

- 조합에 매각하는 비점유 토지 조서

⑪ 토지조서

⑫ 측량도(경계측량도, 현황측량도, 점유현황측량도, 계획도로

측량도, 용폐되는 공공시설 현황측량도)

주의) ① 고시된 정비계획에 따라 사업시행계획을 수립하지 아니 하였을 경우 절차상 타당성이 결여된 행정으로 소송의

대상이 되므로 정비계획의 변경을 선행하여야 한다.

② 사업시행방법 및 사업시행방식 구분

- 시행방법 : 환지방식, 관리처분방법 등

- 시행방식 : 주거환경개선사업, 주택재개발사업,

주택재건축사업, 도시환경개선사업

③ 현황측량 결과 구역면적 및 경계등이 정비구역지정 고시 내용과 다른 경우 구역지정변경신청을 우선 처리한 후 사업시행인가를 득하여야 함.

○ 교통영향평가 심의(사업시행인가신청 전 이행 사항)

- 교통영향평가 대상 의무자 : 사업시행자(조합)

- 교통영향평가서 작성자 : 교통영향평가기관

- 교통영향평가 심의 : 서울특별시 교통계획과

- 교통영향평가서 제출 수량 : 40부

- 교통영향평가 처리 흐름도

교통영향평가서 작성의뢰

(사업시행자 → 교통영향평가기관)

교통영향평가 보고서

(교통영향평가기관)

교통영향평가 심의 요청

(사업시행자 → 구청 도시관리과)

관계기관 및 부서 협의

(구청 도시관리과 → 관계부서)

→ → →

관계부서 협의결과 수합

(도시관리과)

교통영향평가 심의 의뢰

(구 도시관리과 → 서울시 교통계획과)

→ →

관계부서 협의

(시 교통계획과 → 관계부서)

교통영향평가 심의

( 서울시 교통계획과)

→ →

심의 결과통보 - 개선도

(서울시 교통계획과 → 구 도시관리과)

사업시행계획에 반영 통보 (구 도시관리과 → 사업시행자)

→ →

주의) ① 인허가 부서는 교통영향평가 심의 의결 사항의 이행상태를 확인하여야 하고, 사업시행자가 평가 결과를 이행하지 않을 경우 공사 중지 명령 의무화

○ 건 축 심 의(사업시행인가신청 전 이행 사항)

- 건축위원회 개요

심의대상	서울시	- 21층 이상 또는 연면적 100,000㎡ 이상인 건축물 - 16층 이상의 건축물로서 300세대 이상인 공동주택 - 기타 법령 및 조례에서 정한 사항과 위원회의 자문이 필요한 사항
	구	- 분양대상 건축물로서 공동주택 20세대 이상 - 16층 이상의 건축물 - 기타 법령 및 조례에서 정한 사항과 위원회의 자문이 필요한 사항
구성내용	서울시	51인의 비상임위원으로 Pool제 운영(임기 2년, 연임가능) - 위 원 장(1명) : 주택국장 · 내부위원(2명) : 건축과장, 소방방재본부 예방과장 · 외부위원(48명) : 대학교수(29), 회사대표(16), 시의회의원(3)
	구	위원장 1인을 포함하여 16인으로 구성 - 위 원 장(1명) : 도시관리국장 · 내부위원(1명) : 건축과장 · 외부위원(14명) : 대학교수(4), 회사대표(9), 중랑소방서(1)

- 서울시 건축위원회 심의절차

▪ 자치구 승인(인가)대상(공동주택)

건축계획 심의 신청

(사업시행자 → 구 도시관리과)

관계부서 협의(구에서 일괄 협의)

(구 도시관리과 → 관계부서)

※ 도시관리과 에서는 관련부서 협의 전

정비계획 고시내용에 적합하게 건축계획

되었는지 반드시 확인하여야 함

→

건축심의 요청

(구 도시관리과 → 서울시 주거정비과)

서울시건축위원회 건축심의

(서울시 건축과 )

→ ⇒

건축심의 결과 통보

(서울시 건축과 → 구 도시관리과)

사업시행계획에 반영 통보

(구 도시관리과 → 사업시행자)

→ ⇒

※ 서울시 관련부서 협의결과 및 관련법규 검토의견서를 첨부하여 심의개최 전주 금요일까지 서울시에 상정(자치구→서울시)

- 심의상정 시 필요도서

구 분	건 축 계 획 분 야
심의신청시기	건축허가 전
제 출 도 서	1. 위치도(축적 1/5000) 2. 지적도 3. 현황도 4. 주위 현황도 5. 현장사진 및 투시도 6. 동별 입면적산출표 7. 차폐도 산출표 8. 건축개요 9. 동별 면적표 10. 배치도 11. 인동거리배치도 12. 대지종횡단면도, 구적도 13. 녹지종합계획도 14. 조경계획표 및 수목수량 총괄표 15. 조경구적도 16. 색채계획도 (주변환경색채 계획포함) 17. 시설물계획도 18. 실내 재료 마감표 19. 00평형 단위세대 평면도	20. 지하주차장 총괄도 (주차계획도-차량동선표시) 21. 동별 평면도 22. 기준층, 지붕층 평면도 23. 자하층 평면도 24. 00형형 정면도, 좌측면도, 배면도, 우측면도 25. 주단면도 26. 램프단면도 27. 경비실 평면, 입면, 단면도 28. 노인정, 보육시설, 관리정 평면도 29. 종교시설, 생활편익시설의 평면도․ 입면도․단면도 30. 포장계획평면도, 공사계획평면도, 우수계획 평면도, 상수도계획평면도, 오수계획평면도 31. 미술장식품설치 및 위치도 (11층 이상 또는 1만평방미터 이상) 32. 냉․난방 배관, 닥트 계통도 및 에너지 절약 기자재 표시
제 출 부 수	심의도면 20부
C D 제 출	파워 포인트 1부/ 도면CD 15부

- 건축위원회 심의 상정 요청 시 첨부서류

(구 도시관리과 → 서울시 주거정비과)

▪ 『서울특별시 건축위원회 공동주택 건축심의에 관한 규칙』 에서 정한 공동주택건축심의기준검토서 1부

▪ 구청장 건축심의 검토의견서 1부

▪ 심의 도서 25부

- 심의도면 편철 순서(건축계획분야)

도면 번호	내 용	축 척	비 고
건축계획 (색상지)
1	∘도면 목록표	none
2	∘설계개요(지역․지구, 규모, 용도, 주차, 조경, 층별면적표 등)	none
3	∘위치도	none
4	(4-1) 배치도(조경, 공개공지, 차량동선 체계도 포함) (4-2) 단면도 (4-3) 평면도(지하층 ⇒ 지상층) (4-4) 입면도(정․좌․우․배면도) (4-5) 주단면도	1/300 ～ 1/600	대지․건물크기 에 따라 적정 축적 표현
구조계획 (색상지)
5	∘구조계획서(A3 용지 2~3매)	1/300 ～1/600
피난․소방 (색상지)
6	∘소방․피난시설 설계도 -개략도면	1/300 ～1/600
7	∘공동주택 건축계획 심의기준 검토서 (입면적, 입면차폐도 등 산출방식)	none	∘공동주택 건축심의 대상에 한함
※ 공통사항 : 겉표지는 청색으로 제본(검은색 테이프 사용금지), 중간 색상지는 분홍색 사용

- 위원회 개최시기(건축위원회 : 분야별 격주 금요일 개최 14:00 ~ )

▪ 일반건축 분야 - 2, 4주 금요일

▪ 공동주택 분야 - 1, 3주 금요일

- 건축심의 내용

▪ 입면적, 입면차폐도, 구릉지 높이한계, 옥외 생활공간 확보, 보도비율 및 차도율, 단지조성 및 배치계획, 절․성토비율 및 지형변형비율, 건축물의 형태 및 층수, 단지동선계획, 구조 계획, 조경계획 및 기존수목 보존, 색채 계획, 지반굴착 계획

- 심의의결 구분

종 류	내 용
원안 동의	심의신청 계획안을 위원회에서 수정 없이 동의
조건부 동의	심의지적사항이 기본계획을 유지하는 경미한 변경으로 신청자가 수용하는 조건으로 동의
보 완	심의지적사항에 대하여 신청자의 검토의견이 필요하거나 제출된 자료 외 별도의 도면 등이 필요한 경우
재 심	심의지적사항이 중대하여 재계획이 필요한 경우
반 려	관련법규에 위반되거나 심의요건이 불충분할 경우
유 보 (보류)	심의 중 타부서 협의 등이 필요하여 심의진행을 차기위원회로 이월하는 경우
의견 제시	사업주관 부서에서 자문을 의뢰한 경우

- 건축위원회 심의 요령(건축심의 시 반복 지적되는 사항이므로 건축계획 시 유의하여야 함)

▪ 일반건축물 배치 및 평면, 입면계획

① 주 간선도로변에서 전면성을 갖는 배치계획이 되도록 유도

② 도로변 건축물의 저층부는 가로환경 및 주변건축물과 연속성을 갖도록 배치하고, 전체 입면은 주변건물과 조화되게

구성하며 외장재는 가능한 석재 등 고급화하여 지역 특성과 이미지가 각인될 수 있도록 독특한 외부 인테리어 계획 유도

③ 상층부는 가능한 2단 이상 꺾이는 부분이 없도록 계획하고, 가로변에서 옥탑 부분이 미려하게 보이도록 조형적 계획 유도

㉠ 박공 또는 모임지붕(첨탑 또는 맨사드 형식)

④ 차량은 이면도로에서 진․출입이 되도록 동선계획 유도 하고 주차출입구는 가능한 한 2Way로 설치

⑤ 단지 내 비상용 및 이사짐 차량 공간을 확보하고 차량 주진입로 부분은 가능한 한 완화차선 및 보행자 통로 확보

⑥ 주출입구 전면 및 로비면적은 충분히 확보하고 기준층 복도 및 코아는 가능한 한 자연환기 및 채광이 되도록 계획

⑦ 화장실은 남녀 구준 설치하고 장애자 출입에 지장이 없도록 출입구에 램프 설치

▪ 공개공지 등 외부공간계획

① 공개공지는 실질적으로 시민에게 제공될 수 있도록 가로 환경과 연계한 별도의 소공원 형태로 계획하고, 가능한 한곳에 집중적으로 배치하여 휴게공간의 연속성 유도

② 지상조경을 의도적으로 옥상조경으로 계획한 후, 조경 위치에 공개공지를 설치하는 사례가 없도록 유도

(공개공지 인센티브 불인정)

③ 지하구조물 상부에 조경을 계획하는 경우에는 조경식생에 지장 없도록 보도레벨에서 토심 1.2m 이상 확보하고, 화단 등 지장물이 돌출되지 않도록 유도

④ 단지조성의 경우 도로레벨을 기준으로 하고, 대지내의 포장 재료는 가급적 투수재료를 사용하고 바닥패턴 및 재료는 주변 환경과 조화되도록 종합적인 계획 유도

⑤ 공개공지 포장과 일반보도 포장형식은 연속성을 유지하고 주 진입로 통로는 공개공지 면적산정에서 제외

⑥ 선큰은 보행자의 통행에 지장이 없도록 하고, 지하실의 출입구 난간은 전면으로 노출되지 않도록 유도

⑦ 지하층은 가능한 한 자연환기와 자연채광이 되도록 계획하고 접근이 용이하도록 선큰 설치

⑧ 공개공지 등 옥외공간의 설계변경은 공공성이 악화되지 않은 범위 내에서만 허용

▪ 피난․방재 계획

① 막다른 복도의 길이는 20m 이하로 제한. 단, 외기에 면한 복도, 복도에 구조용 발코니 또는 탈출구를 설치한 경우는 제외

② 직통계단의 출입구간의 이격거리는 당해 층의 장변길이의 1/3이상 이격

③ 다중이용시설 및 숙박시설에 설치하는 승강기는 1시간 이상의 내화성능이 있는 벽으로 구획된 로비(복도) 설치

④ 에스컬레이터실은 강화유리(측면부)와 방화셔터로 구획 하고 고정식 방화문을 설치하며, 방화셔터 주변에 스프링

쿨러를 설치하고, 각 층의 에스컬레이터 창은 1m 이상 유효 폭으로 설치

⑤ 옥상광장 출입문 옆에는 화재 등 비상시 출입문 개방을 위한 열쇠박스를 설치하고, 출입문 개방 시 관리실 및 방재센터에 경보시스템 구축

⑥ 공동주택과 호텔에서는 화재 시 화재위치를 인지하고 스피커

등을 통하여 세대 내 또는 객실 내에서 경보(70데시벨 이상)를 발할 수 있는 시스템 구성

⑦ 비상조명등은 거실에 개별 스위치를 시설하지 않고, 방재 센터 또는 관리실에서 점․소등 할 수 있도록 하거나 자동 화재탐지설비와 연동(중계기 등 설치)하여 비상조명등을 점등하도록 시스템 구성

▪ 주상복합건물 심의기준

① 주상복합건축물의 구조방식 : 횡력에 대응하고 향후 리모델링이 가능하도록 기둥식으로 계획 유도

(구조의 transfer 불인정)

▪ 발코니 구조방식 : 커튼월 설치시는 바닥면적 산입

▪ 상가와 주택 전이층 등에 주민공동시설, 휴게시설을 설치

- 다중이용건축물 피난방재 심의기준 : 특별피난계단 부속실의 면적은 4㎡ 이상 확보

- 옥외광고물 설치기준

▪ 대상건축물

① 미관지구안

② 4차선이상 도로변

③ 지구단위계획구역안

④ 공동주택단지의 상업용 건축물

▪ 건축심의도서 입면도에 옥외광고물 부착위치를 표시

※ 기타 옥외광고물관리법의 “간판 설치기준” 준수

- 지하층 거실용도 심의기준

▪ 원칙적으로 지하 2층까지만 거실 설치를 허용하되,

▪ 채광․환기 및 피난안전을 위한 선큰(직통계단 포함)을 아래 요건에 적합하게 설계하여 건축위원회의 심의를 득한 경우 제한적으로 지하3층의 거실 설치 허용

〈설 계 기 준〉

▷ 선큰 및 직통계단의 규격

◦ 지하3층 거실까지 외기에 직접 면하는 선큰을 설치하고

공개공지 등 지상으로 대피할 수 있는 직통계단 설치

◦ 선큰의 규격

- 매장 등 : 지하3층 거실면적의 7% 이상(백화점, 마켓, 목욕 장, 음식점, 게임제공업소 등 인구밀도가 유사한 용도)

- 집회장 등 : 지하3층 거실면적의 21% 이상

(집회장, 공연장, 관람장, 학원, 무도장 등 인구밀도가 유사한 용도)

- 사무실, 기타 : 지하3층 거실면적의 3% 이상

◦ 선큰은 거실의 바닥면적 100㎡마다

- 0.9m 비율 이상 거실부분에 접하고, 0.6m 비율이상의 출입문 폭 확보

◦ 직통계단(참)의 너비는 180㎝ 이상

▷ 설비기준

◦ 선큰 외부에 면하는 부분에는 드렌처(수막)설비 및 공조 시스템과 별도로 운용하는 제연 시스템 설치

◦ 주소형 화재감지기 및 조기반응(Quick Responsible Type) 스프링클러 헤드 설치

◦ 피난 시 시야확보를 위한 유리방화문 설치

◦ 피난통로 바닥 또는 걸레받이에 피난 유도선(점멸조명 등) 설치

◦ 예비전원은 30초 이내 가동 및 최대부하에 대응할 것

▷ 화재영향 및 피난안전평가를 위한 화재․피난 시뮬레이션 실시

- 공동주택 심의기준

▪ 서울특별시 건축위원회 공동주택 건축심의에 관한 규칙

(2004.3.20 규칙 제3384호)

- 건축심의 일반조건

▪ 비상발전기 설치 : 지상 층에 배수펌프 전용 비상발전기 설치

〔시 허가대상은 의무, 구 허가(사업승인)대상은 권장〕

▪ 옥상녹화시설

① 옥상녹화시설 권장

㉠ 옥상녹화시설은 서울시 옥상녹화사업 설치기준에 따 라 조성

㉡ 초고층 건축물(주상복합) 등 옥상녹화가 불합리한 경 우 중간층에 정원 및 녹화시설을 설치하여 휴게 공간 으로 활용

※ 주상복합건축물의 경우 상업용과 주거용의 전이층 활용 설치

▪ 옥상경관시설 개선

① 엘리베이터 기계식 ⇒ No-Tower 권장

㉠ 별도의 기계실이 없는 MRL(Machine Roomless)식 설치

② 물탱크실 ⇒ 급수방식 개선

㉠ 고가수조방식 → 부스터방식 권장

▪ 빗물저수조 설치

① 대형필지 개발사업(대지면적 5천㎡이상 학교, 공원, 주차장, 광장(지하 제외)) : 대지면적(㎡) X 0.01톤

② 대형건축물(대지면적 2천㎡이상으로서 연면적 3천㎡이상 인 건축물) : 건축면적(㎡) X 0.05톤 또는 대지면적(㎡) X 0.02톤

- 상가 등 건축물 공개분양

▪ 분양대상

① 분양면적합계가 3천㎡ 이상인 건축물

㉠ 업무시설 기타 대통령령이 정하는 시설 등

▪분양시기

① 착공 후 분양 : 신탁계약 및 분양보증을 받은 경우

② 골조공사 2/3이상 완료 후 분양 : 2 이상의 건설업자에게 시공연대보증을 받은 경우

③ 기타의 경우 : 사용승인 후

▪ 분양신고요건

① 대지소유권 확보(저당권, 전세권, 지상권 등 말소)

▪ 분양방법

① 공개모집 및 추첨

※ 기타 “건축물의 분양에 관한 법률(2005.04.23 시행)”규정 준수

○ 문화재지표조사(사업시행인가신청 전 이행 사항)

- 대상지역 : 토지사업면적 3만 제곱미터 이상

- 문화재지표조사 의무자 : 사업시행자(조합)

- 문화재지표조사자 : 문화재청장이 고시하는 문화재관련 전문기관

- 문화재지표조사 보고서의 보고 : 시행자 → 구 도시관리과

- 문화재지표조사에 대한 심의 의뢰 : 구 도시관리과 → 구 문화재담당부서

- 문화재지표조사에 대한 심의 요청 : 구 문화재담당부서 → 서울시 경우 → 문화재청장

- 문화재지표조사 보고서 제출 수량 : 5부(CD 3부 포함)

- 문화재지표조사 처리 흐름도

문화재지표조서 의뢰

(사업시행자 → 문화재전문기관)

문화재지표조사

(문화재전문기관)

→ →

문화재지표조사 보고서 제출

(문화재전문기관 → 사업시행자)

문화재지표조사 심의 요청

(사업시행자 → 구 도시관리과)

→ →

문화재지표조사 심의 의뢰

(구 도시관리과 → 구 공원녹지과)

문화재지표조사 심의 의뢰

(구 공원녹지과 → 시 문화재과)

→ →

문화재지표조사 심의 요청

(시 문화재과 → 문화재청)

문화재지표조사 심의

(문화재청)

→ →

심의 결과통보

(문화재청 → 서울시 문화재과 →

→ 구 공원녹지과 → 구 도시관리과)

사업시행계획에 반영 통보

(구 도시관리과 → 사업시행자)

→

○ 관계기관 및 부서 협의

- 임대주택건설 및 처분계획 협의

▪ 협의 기관 부서: 서울시 주거정비과 및 SH공사

▪ 협의 내용

① 비용부담 대상 공공시설의 종류 및 규모, 설치비용 및 연차별 소요예산

② 해당구역의 임대주택건설 및 공급계획과 연차별 소요예산

▪ 협의서류

① 자치구 관내 건설 중인 임대주택 총 현황 및 입주현황

② 재개발임대주택 건설 및 공급계획서

③ 임대주택 관계도서 일체

- 국공유지 관리와 처분, 무상양도 및 용도폐지에 대한 각 관리청과의 협의

▪ 협의 부서

① 국유지 : 국토해양부 등 중앙정부 부처

② 공유재산(시유지)

㉠ 주택재개발 특별회계재산 : 구 도시관리과

㉡ 일반회계재산 : 서울시 재산관리과

③ 구유지 : 구 재무과, 건설관리과

▪ 조합 제출서류(조합 → 구 도시관리과)

① 국∙공유지 처분 현황

② 무상양도계획서

㉠ 용도 폐지될 국공유지 공공시설(무상양도대상)조서

(관리청별 총괄)

㉡ 재경부 무상양도 요청토지조서

㉢ 건교부 무상양도 요청토지조서

㉣ 국세청 무상양도 요청토지조서

㉤ 서울시 무상양도 요청토지조서

㉥ 중랑구 무상양도 요청토지조서

③ 새로이 설치할 공공시설 및 용도폐지 되는 공공시설 조서

- 대외 협의대상 기관 및 내용

협의 기관, 부서	협 의 검 토 사 항
수도방위 사령부	▪ 군 작전성 검토, 비행고도 저촉여부
서울시 주거정비과	▪ 사업시행계획이 정비계획에 부합여부 ▪ 임대주택 건립 및 공급계획과 연차별 소요예산 ▪ 비용부담 공공시설 종류 및 규모, 비용 및 연차별 소요예산∙부담가능시기 ▪ 주택재개발사업 특별회계 재산에 대한 협의
서울시 시설계획과	▪ 사업시행계획이 정비계획에 부합여부
서울시 도시관리과	-
서울시 도시계획과	-
서울시 도로계획과	▪ 도시계획시설의 종류, 규모, 선형, 구조의 적정성
서울시 하수계획과	-
서울시 교통계획과	-
서울시 공원과	▪ 사업시행계획이 정비계획에 부합여부
서울시 조경과	▪ 조경시설의 시정과의 정합성
서울시 문화재과	▪ 사업시행계획에 문화재 관련 계획 포함여부(문화재 지표조사 등)
서울시 재무과	▪ 시유재산의 매각, 용도폐지, 무상양여에 대한 협의
재정경제부	▪ 국유지(재정경제부) 재산의 매각, 용도폐지, 무상양여에 대한 협의
국토해양부	▪ 국유지(건설교통부) 재산의 매각, 용도폐지, 무상양여에 대한 협의
국세청	▪ 국유지(국세청) 재산의 매각, 용도폐지, 무상양여에 대한 협의
도시계획상임기획단	-
관할 교육청	▪ 교육시설 필요 여부
관할 도시가스(사)	▪ 가스시설 철거∙설치, 일반 및 특별시방에 적합한 설치계획 여부 ▪ 도시가스 시설계획의 적정성
관할 중랑 소방서	▪ 소방시설 철거∙설치, 일반 및 특별시방에 적합한 설치계획 여부
관할 동부수도사업소	▪ 수도시설 철거∙설치, 일반 및 특별시방에 적합한 설치계획 여부
관할 한전 동부지점	▪ 전력시설 철거∙설치, 일반 및 특별시방에 적합한 설치계획 여부
관할 면목 전화국	▪ 통신시설 철거∙설치, 일반 및 특별시방에 적합한 설치계획 여부
서울특별시 SH공사	▪ 임대아파트 건축 및 시설기준 관련 ▪ 건축공사 시방기준에 적합 여부 ▪ 임대아파트 입주 대상자 관련
관할 중랑 경찰서	▪ 파출소 등 치안 활동에 필요한 시설 검토

- 대내 협의대상 부서 및 내용

협의 기관, 부서	협 의 검 토 사 항
자치행정과	▪ 공용의 청사 필요성 및 동 행정 필요사항 ▪ 새주소 사업 관련
문화체육과	▪ 소관시설의 계획지표와의 정합성 여부 ▪ 시설공사 시방에 적합한 시행계획여부 ▪ 미술 장식품 설치에 관한 사항
재무과	▪ 국공유지 재산처분, 매각 및 용폐 여부 ▪ 정비기반시설 설치비용에 상당하는 국공유지 무상양여 여부
지적과	▪ 지적시설 보존, 지적 불부합지 정리 등
사회복지과	▪ 복지시설(복지관, 노인정, 유치원, 탁아소, 경로당)의 장래계획지표와의 정합성 검토 ▪ 복지시설의 시설기준 및 시방과의 적합성 여부 ▪ 장애우 편의시설에 관한 사항
지역경제과	▪ 주변지역의 가스창고, 주유소등 위험시설과의 관련성 검토
청소행정과	▪ 폐기물, 청소 및 재활용 시책 등 소관사항
환경위생과	▪ 대기, 수질, 소음 등 공해저감 관련 ▪ 정화조 설치계획의 법규 및 관련 시방준수 관련사항
도시관리과	▪ 법규에서 정한 제출도서 여부 ※ 재개발사업 백서발간 조건부여 ▪ 인가신청 전 선행행정(각종심의 및 평가 등)의 이행여부 ▪ 기본계획 및 정비계획과의 정합성 여부 ▪ 주택법의 사업계획 승인에 적합여부 ▪ 정비계획과의 정합성 여부 ▪ 공작물설치, 건축물의 건축, 토석채취, 토지분할, 토지형질 변경 ▪ 기존무허가 건축물에 대한 처리검토
건축과	▪ 가설물 설치 ▪ 건축법규 준수 여부 ▪ 아파트 시설 및 품질기준에 적합한 시설계획 여부
공원녹지과	▪ 공원, 녹지 시설기준 및 시방에 적합한 시설계획 수립 여부 ▪ 문화재 지표조사 실시 여부 및 문화재 보존 대책
건설관리과	▪ 용도폐지, 국∙공유지 처리에 대한 의견 ▪ 도로, 구거, 하천부지 점용 등 ▪ 정비기반시설 설치비용에 상당하는 국공유지 무상양여 여부
토목과	▪ 도로, 공공하수도 설치의 시설기준 및 시방에 적합여부 ▪ 원인자 부담금 등 ▪ 재개발사업으로 인한 주변의 도로, 하수도의 확장∙축소, 노선변경 등 ▪ 가로등∙보안등 설치 및 철거, 시설기준 및 시방에 적합한 시설계획 여부 ▪ 구역 외 주민의 민원발생 여부 고려 ▪ 빗물 저류조 설치 등 자연에너지 이용에 관한 사항 ▪ 풍수해 재해대책 관련사항 ▪ 지하수 사용 관련사항(유출지하수 발생시 토목과 지하수 팀에 신고 등)
교통행정과	▪ 교통시설 기준 및 시방에 적합한 시설계획 관련 사항 ▪ 교통영향 평가 관련
교통지도과	▪ 옥 내∙외 주차장, 노상주차장 관련
상봉2동 사무소	▪ 동 행정 필요사항 및 주민 편의 또는 불편 관련

- 대외 기관 협의 시 송부서류

협의 기관, 부서	사업 개요	위치도	평면 계획도	지적도	토지 조서	기타도서	협의사항
관할 군부대	●	●	●			▪ 건물최고 높이표기 도면	▪ 군 작전성 검토 등
재경부	●	●	●	●	●	▪ 재경부 재산목록	▪ 매각, 용폐, 무상양여
건교부	●	●	●	●	●	▪ 건교부 재산목록	▪ 매각, 용폐, 무상양여
국세청	●	●	●	●	●	▪ 국세청 재산목록	▪ 매각, 용폐, 무상양여
서울시 주거정비과	●	●	●	●	●	▪ 건축계획 도면 ▪ 당해구역의 임대주택 건설 및 공급계획과 연차별 소요 예산서 ▪ 관내 건설 중인 임대주택 총현황 및 입주현황	▪ 임대주택 계획, 특별회계 재산, 정비계획과의 정합성
서울시 시설계획과	●	●	●			▪ 신/구 도시계획 시설도	▪ 도시계획시설의 적정성
서울시 도시관리과	●	●	●			▪ 건축계획 도면	▪ 지구단위계획의 적정성
서울시 도시계획과
서울시 도로계획과	●	●	●			▪ 신/구 도로현황도	▪ 도로계획의 적정성
서울시 하수계획과	●	●	●			▪ 하수도 시설 설치 및 우.오 수처리계획 도서	▪ 하수처리 협의
서울시 교통계획과	●	●	●			▪ 교통 처리계획도	▪ 교통처리의 적정성
서울시공원과	●	●	●			▪ 공원배치도	▪ 공원배치와 규모의 적정성
서울시조경과	●	●	●			▪ 조경배치도	▪ 조경시설의 적정성
서울시 문화재과	●	●	●			▪ 문화재 지표조사서	▪ 문화재 지표조사 관련 별도 협의
도시계획 상임기획단
서울시 재무과	●	●	●	●	●	▪ 시유지 재산목록	▪ 매각, 용폐, 무상양여
동부교육청	●	●	●			▪ 개별 요구 자료	▪ 학교필요 여부
(주)에스코	●	●	●			▪ 도시가스 설치계획서, 배관망도, 상세설계도	▪ 가스시설 협의
중랑소방서	●	●	●			▪ 소방시설 설치계획서, 상세설계도	▪ 소방시설 협의
동부 수도사업소	●	●	●			▪ 수도시설 설치계획서, 배관망도, 상세설계도	▪ 수도시설 협의
한전동부지점	●	●	●			▪ 전력(전기)시설 설치계획서, 배선도, 상세설계도, 조명 시설 설계도	▪ 전력(전기)시설 협의
면목전화국	●	●	●			▪ 통신시설 설치계획서, 상세설계도	▪ 통신시설 협의
SH공사	●	●	●			▪ 임대아파트 건립 도서 ▪ 입주대상자 명부	▪ 임대아파트 건립
중랑경찰서	●	●	●			▪ 개별요구 서류	▪ 치안 필요시설

- 대내 부서 협의 시 송부서류

협의 기관,부서	사업 개요	위치도	평면 계획도	지적도	토지 조서	기타도서	협의사항
자치행정과	●	●	●			▪ 개별 요구 서류	▪ 공용의 청사 필요성 및 행정 필요사항
문화체육과	●	●	●			▪ 체육시설 계획도 ▪ 미술장식품 설치계획 및 도면	▪ 문화재 및 체육시설, 도서관 협의 ▪ 문화시설의 장래 계 획 지표와의 정합성
재무과	●	●	●	●	●	▪ 구유지 재산목록	▪ 매각, 용폐, 무상양여
지적과	●	●	●	●		▪ 개별 요구 서류	▪ 지적 관련 협의
사회복지과	●	●	●			▪ 복지시설 계획도서	▪ 복지시설 협의 ▪ 복지시설의 장래 계획지표와의 정합성
지역경제과	●	●	●			▪ 도시가스 설치계획서 ▪ 인접 유류판매업소 현황	▪ 도시가스 환경 협의
청소행정과	●	●	●			▪ 쓰레기 집하장, 재활용 집하장 설치계획도	▪ 청소관련 소관사항
환경위생과	●	●	●			▪ 정화조 설치계획서 및 상세도 ▪ 발생폐기물 처리계획서 ▪ 대기, 수질, 소음, 비산먼지 저감 계획서	▪ 공해, 정화조 관련
건축과	●	●	●			▪ 건축설계 도서 ▪ 가설건축물 설계도서	▪ 건축물 관련계획
공원녹지과	●	●	●			▪ 공원, 녹지 설치도서	▪ 공원, 녹지 관련
건설관리과	●	●	●	●	●	▪ 하천, 구거, 도로부지 조서 ▪ 도로점용 허가신청 도서	▪ 매각, 용폐, 무상양여 ▪ 도로점용 관련
토목과	●	●	●			▪ 하수도 설계도서 ▪ 도로 설계도서 ▪ 지하수 이용계획서 ▪ 기존 가로등 및 보안등 처리계획서 ▪ 가로등, 보안등 설치도서 ▪ 풍수해 대책 및 빗물 이용 계획(저류조 설치 등) 도서	▪ 도로, 하수도, 풍수 해, 지하수, 가로등
교통행정과	●	●	●			▪ 교통처리 계획도서	▪ 교통관련 협의
교통지도과	●	●	●			▪ 주차장 관련 계획도서	▪ 주차장 관련 협의
상봉2동사무소	●	●	●			▪ 개별 요구 서류	▪ 동 행정 관련 사항

○ 임대주택 공급대상 세입자에 대한 주택소유 전산검색

- 조합제출 서류(조합 → 구 도시관리과)

▪ 철거인 세입자아파트 입주권부여 관리명단(디스켓 2매 포함)

- 전산검색 의뢰

▪ 구 도시관리과 → 건설교통부 주택정책과, 서울시 주택기획과

○ 사업시행인가 신청 시 유의사항

- 사업시행인가 신청 전 정비계획 결정사항 및 심의사항 반영여부

▪ 정비계획 결정 내용

▪ 교통영향평가 심의 조건사항

▪ 건축위원회 심의 조건사항

▪ 관련규정 체크리스트 작성 여부확인

(건축법8조, 주택건설기준 등에 관한 규정)

- 주민동의율 적정여부

▪ 정관규정에 의한 사업시행계획에 대한 주민동의율 확보 여부

- 세입자 검토사항

▪ 주거대책 대상 세입자의 적격 확인 및 누락여부

- 도로시설의 적정성

▪ 도로설치 및 폐도 적정성 검토

① 법정진입도로 폭 확보

② 진입도로 개설주체 확정

③ 진입도로는 도시계획시설로 결정

④ 진입도로 개설시기 적정성 검토

⑤ 지형여건을 고려한 도로설계

⑥ 기존도로 폐지에 따른 통과교통(보행자 및 차량) 우회

처리 대책강구

▪ 옹벽 및 빗탈면 설치계획

- 기본계획에서 정한 부분별 지침의 반영여부(도정법 제4조제1항)

▪ 생태면적률의 정비계획 수립 시 적용 여부(기본계획 41, 212, 213, 215쪽)

① 정비계획 수립시 개발밀도 증가에 따른 환경계획을 수립 하여야 하며, 개발 면적 660㎡이상의 공동주택은 생태면적을 30% 이상을 확보하여야 한다.

② 생태면적율(%) = [Σ(공간유형별 면적× 가중치)/전체면적]× 100

▪ 생활권 단위 정비기반시설의 설치 및 부담에 관한 계획 수립 여부(기본계획 127쪽)

① 계획수립 대상 시설 : 중로 이상의 도로, 학교, 임대주택, 근린공원, 구청장이 필요하다고 인정하는 기타 필요시설

▪ 지역커뮤니티 활성화를 위한 주거지 관리 주체별 물리환경의 개선계획 수립여부(기본계획 141쪽)

① 담장 없애기, 쌈지공원 만들기, 독서실․도서실, 문화교실, 헬스장 등 장려

▪ 주거지 관리를 위한 주민 및 사업시행자의 역할(기본계획 143쪽)

① 단지경계의 담장 등 개선 : 단지경계에는 완충녹지, 공원, 휴게시설의 설치를 원칙으로 하고, 담장 등은 불가피한 경우만 설치하도록 하며, 생울타리 등의 자연적 소재를 이용하여 시각적으로 개방감을 유도함과 동시에 접근성을 강화하도록 한다. 또한 인접주거지와 산책로나 보행도로 등을 연계․조성하도록 한다.

▪ 지형여건을 고려한 스카이라인의 점진적 변화유도

① 경사지를 고려한 단지배치 및 스카이라인 조성 등의 내용을 포함하는 자연 순응형 경관계획을 수립하도록 하며, 양호한 조망 경관의 보호를 위해 시각통로가 고려 되어야 한다.

② 일조 및 조망 등을 고려하여 경관계획을 수립하여야 하며, 주변경관과 조화될 수 있는 점진적인 스카이라인의 변화가 고려되어야 한다.

▪ 구역 내 경관의 질적 개선을 고려한 계획수립(기본계획 171쪽)

① 경관관리계획에는 인접 주거지 및 정비구역 내 주거환경의 쾌적성 등을 고려한 건축물의 색채, 형태, 배치, 오픈 스페이스 연계 등의 내용이 포함되어야 한다.

▪ 건축계획에서 공동주택관련 지구단위계획 수립지침 적용 여부

(기본계획 173쪽)

① 사선제한, 건축한계선, 인접대지경계선 고려여부

▪ 녹색교통계획에서 주차장의 지하화를 통한 녹지의 확충계획 과 공원시설의 지하에 주차장 설치 반영여부(기본계획 180쪽)

▪ 세대수 별 진입도로 설치 기준 준수 여부(기본계획 183쪽)

▪ 도로 폭원별 일방, 양방, 보도설치, 노외주차장 등 적용여부

(기본계획 184쪽)

▪ 보행자의 안전을 고려한 차도와 보도의 분리원칙 적용여부

(기본계획 185쪽)

▪ 정비기반시설 중 공원녹지의 의무 확보 비율 준수 및 공원․ 녹지 입지기준 준수 여부(기본계획 96,186, 201, 202쪽)

▪ 공원․녹지 설치의 기본방향

①공원 및 녹지의 이용편의를 중시

② 대규모 오픈 스페이스 간의 연계 고려

▪ 세대당 2㎡이상 확보(3㏊ 이상인 구역인 경우 구역면적의 5%이상 및 세대당 2㎡ 이상 중 큰 수치로 해야 함)

▪ 공원․녹지 입지기준(원칙)

① 단독주택지 인접, 단독주택지와 학교 인접지에 위치

② 도로의 결절점, 가로변 등 지역주민의 이용이 극대화 될 수 있는 곳에 설치

③ 근린생활권의 녹지체계와 연계․보완 될 수 있도록 설치한다.

▪ 문화․복지시설의 설치 기준 여부(기본계획 186, 203, 204, 205 쪽)

① 탁아소, 도서관, 커뮤니티 센타, 경로당 등은 필수적으로 구역당 1개소 이상을 설치하는 것을 원칙으로 함.

㉠ 탁아소는 1구역당 1개소 이상을 설치하는 것을 원칙 으로 하고, 정비계획 수립 시 정비구역의 여건에 따라 충분한 규모의 시설이 확보되도록 한다.

㉡ 경로당은 100세대 이상 구역에 의무적으로 설치하는 것을 원칙으로 함

㉢ 도시관 및 커뮤니티센터는 구역당 1개소 이상을 설치 하는 것을 원칙으로 하며 구역의 규모, 형상 등을 고려하여 보도권(약500m)을 기준으로 1개소씩 추가 확보할 수 있다.

▪ 효율성 증대를 위하여 학교, 공원 인접지역 입지로 커뮤니티

존(zone) 형성 유도(권장)

▪ 장래 필요시설 및 수요 예측을 통한 시설계획 : 민간의 자발적 투자를 기대하기 어려운 사회복지시설의 경우 필수시설로 선정

▪ 공급처리 시설의 기본방향 및 운용방안 준수 여부

(기본계획 205, 212쪽)

① 정비계획 수립 시 구체적으로 공급처리계획을 수립하는 것을 원칙

으로 하고, 홍수 시 방재기능 및 에너지 절약효과를 고려한다.

② 시장방침 제340호 「빗물저수조 확대 설치방안」등 서울시 관련 정책과 정합성을 고려한 계획을 수립하여야 한다.

▪ 임대아파트 건립기준 준수여부(건설교통부 고시제2005-528호)

① 건설하는 주택 전체 세대수의 17% 이상

② 임대아파트을 건립하지 않아도 되는 경우 : 건설하는 주택 전체세대수가 200세대 미만인 경우

③ 임대주택의 규모 : 임대주택의 30% 이상 또는 건설하는 주택 전체세대수의 5% 이상을 40㎡ 이하의 임대주택으로 건설

▪ 임대주택 건립운영 방향(기본계획 223쪽)

① 원칙적으로 일반분양주택과 임대주택은 담장, 철책 등의 시설로 구분되지 않도록 해야 하며, 도로 및 녹지체계 등이 합리적으로 연계되도록 정비계획을 수립하여야 한다.