감정평가금액의 산정은 감정평가사의 고유 권한으로 봐야한다. 이에 대한 도식화는 사실 의미가 없을 수도 있다. 감정평가사의 고유 권한을 침해하는 것이 되기 때문이다. 단지 과거 사례에 대한 분석일 수 있으므로 본인의 물건이 어떻게 산정될지 가늠하는 정도의 수준으로 그쳐야 한다. 감정평가금액을 실제로 확실히 알 수 있는 방법은 해당 물건을 평가하는 감정평가사 2인에게 직접 묻는 수 말고는 없기 때문이다.
도시및 주거환경정비법에 의한 개발사업에 있어 감정평가를 하는 시점은 사업시행인가 고시가 있은 날이 기준이 된다.
2인이상의 감정평가사가 감정한 가격을 산술평균한 것으로 하며 종전 자산별 평가방법의 원칙은 현실적 이용상황과 객관적상황을 고려하여 평가하게 된다.
당해 개발사업의 시행으로 인한 개발이익은 배제하고 평가를 하게 된다. 즉 개발이 안된다는 가정 하에 평가를 한다. 그럼으로 재개발 사업으로 인한 시세 형성에 못 미치는 것이 당연하고 이로인한 토지등 소유자와의 마찰이 잦다.
건물평가의 종류로는 토지와 건물의 등기부가 따로 존재하는 일반건물과 토지와 건물의 등기부가 같이 있는 집합건물 그리고 무허가건물이 있다.
일반건물은 원가법으로 현재 해당 건물을 지을 때 표준건축비가 어느 정도 드느냐를 감안하여 건물의 내용연수에 따라 감가를 하는 방법으로 하며
집합건물의 경우는 토지와 건물을 하나의 물건으로 보아 같이 평가를 한다. 이때 거례사례 비교법으로 평가를 하나 일반건물 소유 조합원과 구분 건물 소유 조합원간에 민원 발생과 마찰이 일어나는 경우가 많으므로 양자 간에 적정한 가격이 이루어지도록 조정을 하게 된다.
무허가 건물의 경우 대부분 소규모 건물이므로 실무에서는 주거가치의 측면에서 기본적으로 일정액 이상의 가격으로 평가한다.
토지가격을 평가할 때는 토지에 있는 건물의 효용이나 모든 사항은 배제하고 맨땅이라 보고 평가를 한다. 특수 토지의 평가 방법도 있다. 즉 도로나 급경사지 또는 현 지목과는 달리 이용 상황이 둘 이상 겹치는 토지의 평가 방법이 그것이다.
우선 사도법상 사도부지 같은 경우는 인근 토지 평가 금액의 1/5이내, 1/3~1/2이내 그 외 사도부지는 공시지가 기준으로 대략적 평가를 한다.
또한 급경사지 같은 경우는 인근 평지의 평가금액의 50%~70%로 평가를 하게 되고 공부상 지목은 하나인데 이용 상황이 둘이상인 토지의 경우나 전면과 후면의 가격이 다른 토지 등은 이를 구분 산출한 후 평균단가를 적용한다.
서울의 일부 지역의 실제 상황을 가지고 감정 평가에 대한 사례를 보면 최근 분양가가 원자재나 지가상승 등의 요인으로 인하여 대폭 상승되었다.
2007년 입주가 완료된 단지의 사례를 들면(임의로 명칭을 A구역이라 하자) 아파트의 조합원 분양가는 평당 980만원~1100만원선에 이루어졌다. 그런데 A구역과 인접지 상태에 있는 B 구역의 최근 조합원분양가가 1350만원~1400만원대로 상승했고, 이에 따라 감정평가액이 어느 정도 선에서 그 괴리를 메워 줄 거라 기대했던 조합원들이 분양가 상승폭과 감정평가액이 오픈되면서 분쟁이 생겨났다.
추가부담금에 대한 과다 책정이 현재 관리처분이 진행 중인 조합들이 공통으로 겪는 힘겹게 풀어야 하는 숙제가 되고 있다.
감정평가액에 대한 불만의 요인들을 비례율로 조정하게 되고 이는 조삼모사의 해결책이 되고 만다. 조합원 분양가의 부담감을 낮추려면 감정평가액을 낮게 산출하는 방법등이 그 예가 될 수 있다.(비례율 해설 부분 참조)
이런 이유로 최근 감정평가가 이루어진 조합들이 거의 대부분 사업의 큰 혼란이 일어나고 있다. 이 시기의 다툼들을 슬기롭게 대처하지 못한 조합은 사업이 원점으로 돌아간 사례도 나오고 있다. 그 적정의 값을 어느 정도 수준으로 맞추어 진행하느냐가 관건이 될 것이다.