올 한해 보내주신 성원에 감사 드리며 회원님 모두 즐거운 성탄 되시길 바랍니다.

[회야강]

올 한해도 얼마 남지 않았습니다. 매년 이맘때쯤 한 해를 반성하고 내년을 설계하곤 하지요. 카페 회원님도 대부분 이런 저런 생각을 한번쯤 하겠지요?

저 역시 올 초나 작년 이맘때쯤 카페에 올린 글을 찾아 보고 내가 예상했던 생각과 지금과의 차이를 비교 해 보고 있습니다. 내 판단의 오류를 찾아내고 또 다른 미래를 예측 해 보기 위함이지요.

우리가 토론에 참여하는 이유는 막연한 내 생각을 정리하는 기회도 되고 한쪽 방향으로 치우칠 수 있는 판단의 오류를 막기 위함 일 것입니다. 눈팅 보다는 토론에 참가하는 게 좋다는 뜻이겠지요. ^^

가장 빨리, 많이 배우는 길은 직접 행하는 것입니다. 알면 행하라… 많이 안다고 해서 재테크에 성공하는 것은 아니겠지요. 지식보다 지혜가 필요 하듯이…… 우리가 알고 있는.. 생각하고 있는 내용을 직접 투자와 연결시키는 게 중요할 것 같습니다.

아래 글은 부동산 내공 쌓는 글에 게시된 (♡아기곰♡ 54탄) 1가구 1주택자의 재태크 전략의 내용을 일부 편집하였으며 지난 5월에 게시한 글 입니다. 알면 행하라...ㅎ

올 한해 보내주신 성원에 감사 드리며 회원님 모두 즐거운 성탄 되시고 잘 마무리 하시길 바랍니다.

감사합니다.

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울 카페 회원은 대부분 1가구 1주택이며 주변의 집값이 올라도 그만 내려도 그만이라는 생각을 흔히 하게 됩니다. 집값이 올랐다고 팔아서 다른 곳에 쓸것도 아니고, 집값이 내렸다고 누가 쫓아내는 것은 아니기 때문입니다.

이와 같이 1가구 1주택자의 경우는 ‘이런들 어떠하리 저런들 어떠하리’라는 입장이기 때문에 비교적 마음이 편하다고 할수 있습니다. 이것이 집 한채는 있어야 하는 중요한 이유이기도 하기에 무주택자는 빠른 시일에 집 한채를 장만하라고 권하게 됩니다.

그러면 1가구 1주택자의 경우 가만히 있는 것이 최선의 선택일까요? 그렇지는 않습니다. 같은 1가구 1주택이라 할지라도 입지와 평형에 따라 그 가격 변동율이 상이하기 때문에 전략을 잘못세우면 긴 세월 한곳에서 살게되고 나중에 내가 원하는 곳에, 원하는 평수로 이사도 못가는 경우가 생기기 마련입니다.

그러면 재태크 측면에서 우리의 대책방안이 어떤것이 있는지 살펴 보겠습니다.

< 말 갈아타기 >
1가구 1주택자들이 자산을 늘일수 있는 전략으로는 보다 가치가 있는 주택으로 말을 갈아타는 것입니다. 여기에는 세가지 종류가 있을 수 있습니다.

첫째, 주택의 종류를 바꾸는 것.
우리나라에서는 아파트가 단독주택보다 인기가 높은 주거 수단이라는 것은 이미 널리 알려진 사실입니다. 방범이나 주차의 편이성등 여러가지 구구한 이유가 있지만 한마디로 아파트가 단독 주택보다 살기 편리하다고 믿는 사람이 많다는 것입니다. (미국은 반대죠.)

그러므로 단독주택 --> 연립/빌라 --> 나홀로 아파트 --> 대단지 아파트의 순으로 말을 갈아타는 것이 순서입니다.

둘째, 평형을 갈아타는 것.
처음 내집 마련을 할때에는 자금 문제로 넉넉한 평형의 집을 마련하기는 힘이 듭니다. 그러므로 작은 평형에서 시작하지만 아이들이 점점 커지고, 소득이 점점 증가하면서 넓은 집에 대한 욕구는 증가되고 당근 큰 평수에 대한 수요는 계속 증가 할 것입니다. 이에 따라 20평형대 --> 30평형대 --> 40평형대로 최대한 빨리 말을 갈아타는 전략이 필요합니다.

셋째, 입지를 바꾸는 것
주택의 입지에 따라 집값 상승율이 다르다는 것은 지난 수년간 경험했던 바입니다. 이러한 입지라는 것이 교통, 교육, 환경등 여러 요소에 의해 영향을 받지만 한마디로 수요가 많은 곳이 오르기 마련입니다. 울산은 서울, 부산과 달리 출퇴근에 많은 시간이 소요되지 않습니다.

그런 이유로 시내와 비슷한 가격에 더 큰 평수인 시 외곽에 거주하는 경우가 많습니다. 세월이 흘러 여유가 되면 시내로 이사하는게 보편적인 추세이기 때문에 꾸준한 수요가 창출되는 시내로 입지를 바꾸는 방법이 있습니다.

< 갈아타기의 우선 순위 >

여기까지는 누구나 알고 있는 이야기입니다. 그런데 여유 자금이 충분치 않으므로 말을 갈아탈때 우선순위에 대한 고민이 생기게 됩니다. 즉, 같은 지역에서 평수를 넓혀 갈것인지 아니면 평수는 그대로 유지하더라도 보다 가격이 비싼 지역으로 옮겨갈 것인지에 대한 고민이 있을 것입니다.

위에서 제시한 세가지 기준중 가장 우선 순위를 두어야 할것은 주거 형태입니다. 현재 우리나라의 경제 수준이나 사회 발전 속도를 볼때 앞으로도 20년간은 아파트가 인기를 차지할 것 같습니다.

주상복합은 양극화되어 고급형은 계속 인기를 누릴것이고 짝퉁 주상복합은 오피스텔의 전철을 밟을 것으로 보입니다. 그러므로 내집 마련을 염두에 두신 분은 아파트에만 관심을 쏟는 것이 좋을듯 합니다.

지역과 평형에 대해서는 두가지 경우가 생깁니다. 현재 소유하고 있는 집이 20평형이면, 같은 지역에 있는 30평형대로 갈아타는 것에 우선순위를 두십시오. 반면에 현재 소유하고 있는 집이 30평형 이상이면, 다른 지역에 있는 동일 평형대로 갈아타는 것에 무게 중심을 두시기 바랍니다.

즉, 지금 북구에 24평형 아파트를 가진 분이 남구의 30평형의 아파트를 가지는 것이 목표라면 북구 24평형 --> 북구 32평형 --> 남구 32평형 이런 순의 갈아타기가 바람직해 보입니다.

이렇게 말씀드리는 것은 공급과 수요의 추세에 기인합니다. 한 부동산정보업체가 아파트 수요자들을 대상으로 실시한 희망평형에 대한 설문조사 결과를 봐도 30평형대 아파트의 인기는 확연히 드러납니다.

전체 응답자의 56.5%가 30평형대를 원한다고 답을 했고, 다른 평형대의 선호도는 △40평형대 20.2% △20평형대 16.6% △50평형 이상 3.1% △20평형 미만 0.3% 등으로 30평형대 선호도에 크게 못 미친다고 합니다. 이는 경제적 여력만되면 30평형대에서 살고 싶어하는 수요가 많다는 것을 의미합니다. 또한 울산 사람의 선호도 조사에서 남구가 가장 높다는 것을 알 수가 있었습니다.

주택 보급율이 100%가 넘어가게 되면 평형간 가격 차별화가 지금보다 심해질 것으로 보입니다. 그리하여 30평형대 이상 시장은 매매 시장이 주류가 되고, 20평형대 이하는 임대용이 주류를 이룰 것으로 보입니다. 20평형대의 임대 수요도 신혼이나 독신 가구가 주류를 이루겠죠.

< 언제 갈아타야 하나 >

1가구 1주택자의 경우는 동원할수 있는 자금이 한정되기 때문에 타이밍을 잘 잡아야 합니다. 우리나라 주택 정책은 1가구 1주택을 기본으로 이루어져 있기 때문에 양도소득세제도 1가구 1주택자에게 유리하게 되어 있습니다. 그러나 서두에 말씀드린대로 1가구 2주택자 이상의 다주택자가 되어야 집값 상승의 혜택을 극대화 시킬수 있습니다.

그러므로 양도세 면세의 혜택을 누리면서도 1가구 2주택의 효과를 노리는 것이 전략의 핵심입니다. 즉, 일시적으로 2주택자가 되는 것입니다. 아시다시피 양도세법에서는 새집을 사서 1가구 2주택자가 되더라도 일정 요건을 갖춘 기존 집을 1년 이내에 팔 경우 면세 혜택을 주고 있습니다. 이를 최대한 살리는 것이 중요한데, 그 핵심은 타이밍입니다.

향후 집값이 떨어질것인지 오를 것인지, 오른다면 언제 오를 것인지에 따라 대응 전략이 다 다르게 되는 것입니다. 방향이 보이면 전략 수립은 쉽습니다. 그 방향에 대한 판단은 전적으로 본인에게 있습니다. 어떤 전략을 수립하는가는 그 다음 문제입니다. 집값이 떨어진다는 것이 확실하다면 기존 집을 팔아서 무주택자로 남았다가 바닥에 왔을때 다시 사는 방법도 있을수 있겠지요.

그러나 아기곰 53탄에서 설명된 내용과 같이 아기곰은 2007년도, 2008년도 집값 상승설을 지지하였습니다. 아기곰의 예측이 맞다면 1가구 1주택자가 말을 갈아타는 최적의 시기는 내년 하반기에서 후년 상반기 사이일 것입니다.

올해 몇%의 상승이 있더라도 그것은 내몫이 아니다라고 생각하시는 것이 속이 편하실 것입니다. 가령 5%가 상승한다면 4억원짜리 아파트는 2천만원이 오르는 것이지만 이것은 그렇게 큰 것이 아닙니다. 전세를 끼고 산다고 하더라도 대출금에 대한 이자가 있기 때문에 2천만원?시세 차익이 나는 것은 아니기 때문입니다.

< 결언 >

울산은 올 한해 유난히 많은 아파트를 분양하고 주택보급율이 높아짐에 따라 주택 시장에서의 차별화는 가속됩니다. 이런 상황에서 보다 가치있는 아파트로 갈아타기에 신중하여야 할 것이며 그 대상은 과거 대비 훨 좁다는 것을 알아야 할 것입니다.

갈아타는 방법에 있어서도 우선 순위에 있어서 더 나은 지역, 중대형 아파트로 갈아타기도 심각하게 고려해야 합니다. 이미 지역별 , 평형별 차별화는 상당히 진행되었으며 이런 지역별, 평형별 차별화가 앞으로는 더 진행될것을 예측할 때 남보다 한발 앞선 선택이 필요할 것입니다.

단순히 주변 분위기나 막연한 추정(희망)으로 아파트를 선택하게 되면 상단기간 자금이 묶이게 되고 기회비용을 잃게 되는 경우가 있습니다. 좀더 정확한 분석자료를 근거로 심사숙고하여 옮겨타는 아파트를 결정하여 기왕 살아야 하는 아파트, 자산 상승의 효과도 함께 누리는 아파트를 고르길 바랍니다.

부채도 사용하기에 따라 자산이 되고 자산이라고 생각하는 아파트도 매년 가격이 내리게 되면 부채가 됩니다. 부채도 자산으로 만들고 내 사는 아파트도 자산으로 만들 수 있는 현명함을 갖도록 열심히 내공 수련하길 바랍니다.

회야강의 아기곰 짜집기 글 마치겠습니다. ^^

[목산]

회야강님 06년엔 더욱 멋지시길...

[파란]

올 한해 유용한 정보 많이 얻었습니다...감사드립니다 *^^*

[서경유수]

06년에도 카페 발전을 서로노력 하는 한해가 되시기를........... 그리고 부자되세여...

[묵경]

내년에도 건강하시고 울카페는 더 번창하고 내실있기를 기대합니다.

[지피지기]

회야강님 좋은 메리클수마쑤.....행복한 날 되시고요..한해 고생많으셨습니다.^^*

[산초]

좋은 글 감사합니다.

[태양]

올해 저의 행운중의 하나가 이 카페를 만난 것입니다. 회장님 이하 운영진 여러분께 감사드립니다.

[허무]

제게도 올 한해의 기쁜일을 꼽으라면 이 카페를 접하게 된 일입니다. 우물안 개구리였던 제게 바깥세상을 보게 해 주었으니... 운영진님들께 감사드리구요, 회원님들 모두모두 행복한 성탄절 되세요.

[파우더]

운영진 여러분도 올 한해 수고 하셨어요..아울러 횐 여러분도 여유있고 넉넉한 송년의밤 되시길..^^

[이슬이]

카페를 알게되어 넘 기분좋구여..^.* . 즐건 성탄 보내세염...ㅎㅎ

[이성계]

올 한해는 이 카페덕분에 행복했고요 2006년에도 잘 부탁드립니다 항상 감사하는 마음으로 카페를 사랑합니다 모두 부자되세요

[jeckey]

올해 조은정보 많이 봐서 감사하구여 내년에도 조은소식 기다릴게요 항상건승하시고..새해복많이 받으시길...

[이장아찌]

올 한해동안 많이들 수고 하셨어요..^^ 항상 감사 드립니다.. 메리 크리스마스~~~ 해피 뉴 이얼~~~~쓰..^___^'

[달띠97]

저두 진짜 올해 이 카페를 알게된게 아주 큰 행운이였던거 같습니다..내년에두 다들 행복하시구..부자되세용...^^

[juniornbin]

이제 클스마스도 지나고 보니 진짜 올 해가 다 지나가 버린 느낌이네요.. 내년두 이 가페의 모든이들에게 올 해 만큼이나 좋은 사건들과 만남이 가득한 한 해가 되었음 좋겠어요.. ^^ 모두 행복하세요!! ^^ 회야강님, 복 받으실거예요... ^^;

[가진자]

올해 우연히 이곳을 알게되었고, 때마침 집을 장만코자 고심했을때 제가 질문을 여러번했는데 그때마다 회야강님의 답글이 있었고 조언을 참고해 현재 만족스러운 곳에서 자알~지내고 있습니다^^.일전오프때 술한잔 드렸는데 기억하시려나요?^^*.올한해 마무리또한 주옥같은 글로 또 배우고 가네요..진짜진ㅉㅏ 복많이 받으

[부자아쟈!]

잘 읽었습니다..높은 식견에 항상 놀라울 따릅입니다.내년에도 건강하시고 복 많이 받으세요

[여름비]

올한해 좋은 정보 감사 드립니다^*^ 내년에도 좋은 정보 기대합니다. 항상 건강하시고 새해 복 마니 받으세요.,

[jeckey]

올한해 조은정보 감사드리구여 새해복 많이 받으시고 하시는일 모두 이루시어 내년에 활발한 활동 부탁드림니다