양 도 가 액 (양도한 거래 금액) |
빼 기 ㅡ
취 득 가 액(취득 거래한 금액) |
빼 기 ㅡ
필 요 경 비(투입되 경비) |
필요경비에 해당하는 입증 서류로는 계약서,영수증,현금영수증,간이 영수증 등...이며
취등록세,중개,법무사 수수료 등이 포함됩니다.
↓
양 도 차 익 |
빼 기 ㅡ
장 기 보 유 특 별 공 제 (건물,토지의 양도차익)×공제율 |
(계산 산식 표가 있으며 아래 부분을 참고 하시면 됩니 다.)
빼 기 ㅡ
↓
양 도 소 득 금 액(실제 소득금액) |
빼 기 ㅡ
양 도 소 득 기 본 공제(년 1회 250만원 한도) |
빼 기 ㅡ
미등기된 건물,토지 기타 자산의 경우는 기본 공제
해당 사항이 아닙니다.
↓
양 도 소 득 과 세 표 준 (아래 부분 표를 참고) |
×(곱하기)
세 율 |
↓
산 출 세 액 |
빼 기 ㅡ
감 면 세 액 (조세특례제한법상 감면세액등) |
↓
납부 할 세액(최종 산출) |
(위에 표가 양도세 산출의 일반적인 계산 순서 방식입니다.)
그럼 장기보유 특별공제에 대해 알아보면
부동산을 일정기간 이상으로 보유하고 양도 할시에
투기목적이 아닌 진정한 투자,실수요자의 세금 부담을 덜어 주기위해 만든
제도라고 볼 수 있습니다.
1996년부터 3년이상 보유했을 때 적용 해 주는 제도로써
기간에 따라 무조건적인 적용 혜택은 아니고 양도차익의 범위 내에서
공제를 하게 됩니다.
공제 적용 대상
건물,토지 등의 부동산을 취득한 다음 등기 완료 후
3년이상 보유할 시에 적용이 됩니다.
공제 적용 제외 대상
1.해외 부동산
2.미등기 양도 자산
3.비사업용 토지(2016년 세법개정안에 의해 대상적용 추후 설명드리겠습니다.)
4.보유 3년 미만의 부동산
1세대 2주택 이상은 2012년 이후로
양도하는 분부터 적용이 가능합니다.
※보유기간 취득일부터 양도일까지이며 초일을 산입하여 계산 하셔야합니다.
장기보유특별공제
보 유 기 간 | 상가,건물,공장,다주택자 공 제 율 |
3년 이상 4년 미만 | 10% |
4년 이상 5년 미만 | 12% |
5년 이상 6년 미만 | 15% |
6년 이상 7년 미만 | 18% |
7년 이상 8년 미만 | 21% |
8년 이상 9년 미만 | 24% |
9년 이상 10년 미만 | 27% |
10년 이상 | 30% |
보유기간에 따른 과세표준의 양도소득세율
보 유 기 간 | 세 율 | 양도소득세율과 누진공제액 | |
1년 미만 | 5 0 % | ||
2년 미만 | 4 0 % | ||
2년 이상 | 과 세 표 준 | 세 율 | 누진 공제액 |
1,200만원 이하 | 6% | 0 원 | |
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하 | 15% | 108 만원(마이너스) | |
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 522 만원(마이너스) | |
8,800만원 초과 ~1억5천만원 이하 | 35% | 1,490 만원(마이너스) | |
1억 5천만원 초과 ~ | 38% | 1,940 만원(마이너스) |
상가매수 후 2년 이상 보유후 팔아야
세금 혜택(절세)을 많이 보실 수 있다는 것을 염두 해 두시길
바랍니다.
이제 알기쉽게 예를통해 계산을 해 보겠습니다.
상가 취득 | 취득가액 | 매도 시기 | 매도금액 | 보유기간 | 매도차액 | 필요경비(지출금) |
2010년 5월1일 | 6억 | 2015년 7월1일 | 7억 | 5년 2개월 | 1억 | 5천만원 |
매도금액 7억 ㅡ 취득가액 6억 ㅡ 필요경비(지출경비) 5천만원 = 5천만원(양도차익)
양도차익 5천만원 ㅡ [양도차익 5천만원 X 15%(장기보유특별공제 보유기간 5년2개월-->5년이상~6년미만
15%해당=7백5십만원)] = 4,250만원(양도소득금액)
양도소득금액 4250만원 ㅡ 양도소득기본공제 250만원 = 4,000만원
4,000만원의 과세표준액에 따라 적용하시면 됩니다.
4,000만원 X 15 %(1,200만원초과 4,600만원이하 양도소득세율) = 600만원 ㅡ 108만원(누진공제액) = 492만
492만원 + 지방소득세,주민세[양도소득세산출세액의 10%(4십9만2천원)]
= 5,412,000원 (납부 할 세액 최종산출금액)
처음 하시는 분들은 참고 표 때문에 복잡하다고 생각 하실 수 있지만
계산식 대로 차레대로 따라하시면 매우 쉽습니다.
그리고 부동산 계산기,국세청 홈페이지 홈택스에 가셔서 기재사항을
기입하시면 자동으로 계산 해주기도 하구요.
단순히 양도 소득세의 기본 계산식이 이렇다는 걸 알아 두시면 좋을 것같습니다.
첫댓글 오랜 만에 보니 새롭네요..
차장금기과세산... ㅎㅎ
프린터 해서 다시 한번 자세히 읽어 보겠습니다.
정말 좋은 정보네요. ^^
예를들어 실제 계산까지~~ 퍼갑니다!! 감사해요. 새도님
아 깔끔하니 눈에 쏙 들어옵니다~~
예시까지~~
진짜 이해하기 쉽게 풀어써주셔서 덕분에 너무 도움이 되었습니다! 바로 인쇄!