* 경험담 * 생초보 난생처음 신탁공매로 낙찰받고 처리한 경험담 올려요^^

[리센츠1]

안녕하세요?

초급반19기, 중급반10기, 상초반7기, 상권분석반6기, 상가임장반2기, 서울월투반3기, 서울월심반1기, 현재는 법투반 3기를 수강하고 있는 리센츠입니다.

계속 강의만 듣고 낙찰을 받지 못하다가 금년에 월세투자반, 월세심화반을 수강하게 되면서 공매, 신탁공매라는 세상에 눈을 뜨게 되어 4월에 현장에서 진행하는 신탁공매를 통해서 수의계약으로 부산에 있는 빌라, 오피스텔 7채를 묶어 나온 물건을 계약하였습니다. 본 건을 신탁공매 수의계약으로 낙찰 받기까지 송사무장님, 멋진인생님과 행크내 모든 강사분들께 감사 말씀 드립니다.

낙찰알림:  http://cafe.daum.net/happy-tech/Qe3C/1915

그동안 우리들의 경험담을 통해서 많은 도움을 받아왔지만, 제가 별 도움은 드리지 못해 항상 마음에 부담으로 있었습니다. 그래서 이번에 4월1일에 부산에 있는 신탁사와 맨 마지막 차수에 수의계약을 하고 난 이후 대출, 명도, 하자처리, 임대놓기, 명도소송 등 현재까지 진행되었던 경험을 간략히 공유하고자 합니다.

1. 신탁공매 낙찰

3/31일 일요일 저녁 온비드에서 공매물건을 살펴보던 중에, 얼마전에 관심물건으로 등재해두었던 부산에(부산이 제 고향이라 잘 아는 지역의 물건이라서 관심있게 지켜본 물건임) 있는 오피스텔, 빌라물건 3개짜리와 7개짜리 2건이 아직 낙찰이 되지 않고 내일이 마지막 차수 입찰로 되어 있었고 마지막 차수에 수의계약을 할 경우 감정가 대비 거의 반값으로 가져올 수 있는 물건이었습니다

물건은 부산시청 근처에 있어 입지가 좋았고, 수요도 많을 것으로 예상되었고 16년 말에 준공된 것이라 물건도 신축물건이었습니다. 월세 시세도 조사해보니 반값으로 계약시 수익률도 꽤 좋을 것으로 파악이 되어 이 물건은 꼭 잡아야 되겠다는 생각이 절실하였습니다.

그래서 일요일 밤 9시에 3개짜리로 묶어나온 물건에 입찰을 해야되겠다고 생각하고 바로 짐을 챙겨서 마지막 버스를 타고 부산으로 고고고!!!

월요일 새벽 4시에 부산 해운대에 도착해서 잠깐 눈을 붙인 다음, 아침 일찍 물건지로 향했습니다. 겉으로 보기에도 건물은 예뻐 보였고(금방 사랑에 빠졌지요^^), 기계식 주차장, 엘리베이터가 있는 신축이고, 바로 앞에 버스정류장도 있어 전철역까지는 2정거장 거리여서 입지도 괜찮았습니다. 바로 옆에 있는 신축 건물에 임대 전화번호가 있어 전화를 해서 임대시세 다시 한번 확인하고, 주변에 공실도 별로 없다는 것을 확인하였습니다.

그리고 **신탁회사 사무실이 있는 건물로 이동해서 입찰장으로 올라가기 전에 은행에 들러 입찰금을 찾았습니다. 혹시나 다른 입찰자가 있을 것을 대비하여 이전차수 금액으로 수의계약을 할 것을 대비하여 입찰보증금을 넉넉하게 준비하고 입찰장으로 올라갔습니다. 엘리베이터에서 만난 한 남자분이 같은 층에서 내리길래 경쟁자일거라는 생각이 들어서 뒤를 따라 갔더니 역시나 **신탁회사로 들어가는 것이었습니다. 아직 시간이 좀 남아있어 뒤에서 지켜보고 있으니, 그 분은 입찰하실 분이 아니고, 신탁공매 진행되는 물건의 세입자분이었고, 왜 본인이 사는 빌라가 신탁공매로 진행되었는지 상황 파악을 하기 위해 신탁사 담당자를 만나러 왔던 것이었습니다.

그래서 다행이라 생각하고 입찰장을 찾고 있으니, 신탁사 직원인듯한 분이 제게로 와서 말을 건내네요.

직워: “무슨 일로 오셨냐?”

나: “입찰하러 왔지요” (놀러 왔겠어요? ㅎㅎ)

나: “입찰장이 어디지요?”

직원: “저깁니다.”

직원이 가리키는 곳을 보니 회의실 같은 곳인데, 안에 딱 1분이 앉아 계시네요.

나: “저 안에 계신분도 입찰하러 오셨나요?”

직원: 잘 모르겠네요 (입찰시간이 몇분 남지도 않았고, 좀 전에 둘이서 같이 얘기하고 있는것도 보았는데 누군지 모른다니, 좀 이상하죠^^)

나: “정확하게 말씀해주세요. 저분 입찰하러 오신분이면 제가 전회차로 수의계약 하겠습니다”

직원: (많이 당황하면서) 자~자~자~ 잠깐만요.

그리고는 안에 들어가서 먼저 오신분이랑 얘기하고 나오네요.

직원: “안에 계신분하고 얘기했더니 그 분도 입찰하러 오신분이고, 전회차로 수의계약하겠다고 합니다.” “이런 경우가 처음이라 어떻게 해야할 지 모르겠네요” “내부적으로 협의하고 올 테니 잠깐만 기다려보세요”

나: “네”

그러더니 다른 직원이랑 둘이서 얘기해보더니 다시 제게로 옵니다.

직원: “내부적으로 협의한 결과 입찰자 두분이 모두 수의계약 하신다고 하니, 먼저 와서 기다리신 분께 우선권을 드려야 합니다”

나: (아니 이런 법이 있는건가?) “아까 말씀하실 때, 안에 있는 분이 입찰하러 왔는지 잘 모르신다고 하셨는데, 그럼 수의계약 하겠다고 제가 먼저 말씀드리지 않았나요? 그럼 제가 우선권이 있는 거 아닌지요?”

직원: “아닙니다. 저분이 입찰할려고 먼저 와서 기다리셨고, 수의계약 의사를 물었더니 저분도 수의계약하시겠다고 하니 우선권이 저분에게 있습니다”

신탁회사 입찰장에서 진행하는 입찰은 처음 해보는 거라, 신탁사 직원이 말하는 게 맞는 것인지 아닌지도 모르겠고, 어떤 논리로 반박해야 할지도 잘 몰라서 몇번 더 얘기하다가 그냥 수긍할 수 밖에 없었습니다.

서울에서 밤차타고 부푼 마음에 버스 안에서 잠도 한숨 못자고 이렇게 왔는데, 이렇게 허무한 결과를 받아들이자니 너무 화가나고 실망감이 밀려 왔습니다.

그러다 잠깐 생각이 난게, 금액이 커서 오늘 입찰할려고 했던 것은 아니지만 7개짜리 물건도 진행한다는 기억이 나서 직원에게 물었습니다.

나: “혹시 7개짜리로 묶어 있는 물건도 오늘 진행하지 않나요?”

직원: “예, 진행합니다.”

나:”그 물건은 언제 하나요?”

직원: “10시부터 같이 진행합니다”

현재 시간을 보니 10시 5분전이었습니다.

나: “현재 저 안에 계신 분 말고 입찰하러 오신분이 더 있나요?”

직원: “아니요, 없는 거 같습니다”

나: “그럼 10시에 입찰장에 아무도 안 들어가면 마지막 차수 금액으로 수의계약 가능한가요?”

직원: “네, 가능합니다”

그렇게 5분이 지나가고 10시가 되니, 직원이 입찰장 폐문하겠다고 3번 외치더니 문을 닫아 버립니다. 그리고 나서 좀 있다가 직원이 나오길래 7개짜리 물건을 제가 수의계약 하겠다고 했고, 그렇게 해서 제 생애 현장에서 진행하는 입찰로 신탁공매 첫 낙찰을 받았습니다.

계약서 작성할려고 기다리는 중에 먼저 와서 수의계약 하신분이 제게로 와서 이런저런 얘기를 하다보니 놀랍게도 그분은 부천에서 멋쌤님 심화반 강의를 수강하고 계셨던 분이었습니다. 참 이런 인연도 있구나 생각하고 서로 반갑게 인사를 했습니다. 역시 멋쌤님 강의를 들으신 분만 현장에서 만날 수 있는 거 같습니다.

2. 대출

낙찰을 받고 나면, 가장 먼저 해야할 일이 대출 확정하는 것입니다. 대출은 그 동안 제가 입찰을 준비하면서 가장 친절하게 도와준 대출상담사분이 있어서 낙찰 받자마자 바로 연락을 했더니, 흔쾌히 대출해주실수 있다고 물건번호하고 알려달라고 해서 알려드리고, 필요한 대출금액과 조건에 대해 말씀드렸습니다 (이 때만 해도 대출은 전혀 문제될 게 없을 거라 착각해서 다른 대출상담사에게는 문의조차 하지 않았습니다)

며칠 뒤, 대출 상담사분께서 하시는 말씀이 “본 건은 1개 물건이 선순위 임차인의 임차권등기가 되어있는 거라서 대출이 원하는 만큼 안될 수도 있다. 일단 경북에 있는 새마을금고에서 대출을 해주기로 했으니, 금고에서 전화오면 특별히 묻지 않으면 선순위 임차인에 대해서는 언급하지 않는게 좋겠다”

이렇게 하여 금고 담당자와 통화후, 1주일후에 자서날짜까지 잡은후 경북으로 내려가서 자서까지 문제없이 완료하였습니다

그렇게 1주일이 또 지나고 난 뒤에 금고에서 선임한 법무사에게 전화가 왔습니다.

법무사: “대출서류를 검토하다 보니, 1개 물건이 선순위 임차인이 있는데, 이 건에 대해 금고 담당자분하고 미리 말씀 나누셨나요?”

나: “아니요, 특별히 물어보지 않아서 언급 안했습니다”

법무사: “아. 그러셨군요. 그러면 제가 금고 담당자분께 확인하고 난 후 다시 연락드리겠습니다”

1시간후 다시 전화가 옵니다

법무사: “금고 담당자분과 통화를 했더니, 본인은 그 부분에 대해 잘 모르고 있었다. 그런 상황이라면 내부적으로 먼저 보고하고 승인을 득해야 한다고 합니다”

나: “그럼, 언제 결정이 나는지요?”

법무사: “내일 결정이 날 것 같습니다”

나: “네” (앗!! 큰일났다. 이거 장난이 아닌데. 이제서야 뭔가 잘 못 될 수 있겠다는 생각에 머리가 쭈뼛섭니다)

그래서 다시 대출상담사분께 전화를 했더니, 일단 내일까지 기다려보고 안 된다고 하면 다른 금융권도 많이 알고 있으니 전혀 걱정하지 말고 자기만 믿으면 된다고 자신있게 말하길래 좀 안심이 됩니다.

그 다음날, 법무사와 대출상담사에게 연락이 왔는데 역시나입니다. 금고에서는 신탁공매라는 개념도 잘 모르고 있고, 대출 의사결정을 하시는 분들이 “선순위 끼어 있는 위험한 물건에 굳이 대출할 필요가 있나”라고 하며 대출승인이 거부되었습니다.

이제 잔금날까지 2주 밖에 남지 않았기에 빨리 다시 다른 금융권 대출을 알아보고 신속하게 진행해야 하는데, 그 대출상담사분이 하도 걱정하기 말고 자신있게 얘기하길래 계속 기다렸는데, 하루 이틀 지나도록 확정을 못해주네요.

그제서야 저도 부리나케 이렇게 해서는 안되겠다라고 뒤늦게 깨닫고, 행크 팔콘쌤께서 공유해주신 대출상담사 리스트를 찾아서 대출 요청을 하였습니다. 몇몇 분들이 연락이 왔는데, 대부분이 선순위 임차인 인수 금액을(8500만원) 제외하고 대출금액을 제시하였기에 잔금이 부족한 상황이 초래하게 되었습니다.

그러던 중 한 상담사분이 대출 실행하고 즉시 선순위 임차인의 임차권등기를 말소하는 방법으로 진행하고, 이 부분에 대해 금융권 대출담당자에게 잘 설득해 보겠다고 하십니다. 다행히 얘기가 잘 되어서 금리 4% 중반으로 80%까지 대출을 실행할 수 있었지만, 시간이 너무 촉박하게 신청이 되어서 잔금날짜에 맞출 수 있을지가 좀 염려가 된다고 하시네요.

그래서 대출이 지연될 경우를 대비하여, 신탁사 직원에게 전화를 해서, 이런 사정으로 인해서 대출이 좀 어렵게 되고 있으니 잔금 날짜를 좀 연장해 달라고 요청을 하였습니다.

신탁사 직원 왈 “잔금 연장건에 대해서는 우선수익자에게 요청해서 승인을 받아야 하는 사항이기 때문에 확인하고 전화를 주겠다” 라고 합니다.

다행히도 이틀후 전화가 와서 2주간 추가로 연장이 되었고 더 이상 연장이 안되니 꼭 잔금날짜는 맞출 수 있도록 해달라고 합니다. (정말 십년감수 했습니다. 부동산 일이라는게 사람과 사람간에 하는 일이라 안되는 일이 없는 거 같습니다. 뭐든지 문제가 있으면 고민하고 행동하다 보면 해결이 되는 걸 배웠습니다)

근데, 처음에 믿고 상담했던 대출상담사 분은 대출이 잘 안되는 것을 이유로 저에게 대출 실행이 되면 추가로 보수를 요구합니다. 대출상담사는 대출실행시 대출은행으로부터 별도 수수료를 받는 것으로 알고 있는데, 저의 어려운 상황을 이용하여 추가로 돈을 챙길 생각을 하고 있다고 생각하니 좀 괘씸한 생각도 들고 화가 났지만, 일단 제가 궁하니 추가 수수료 챙겨 주겠다고 약속은 해주었습니다. 다른 곳에서 대출 실행하고 난뒤 이 분하고는 이제 연락도 안합니다.

이번 경험을 통해서 대출은 여러 변수가 있을 수 있으니 본인이 편하게 이용하는 한군데만 고집하지 말고, 가능한 여러군데 문의하는 게 좋겠다고 깨달았습니다.

그리고, 대출시 대출은행에서 7개를 공동담보로 묶어서 하길 원하였고, 제 입장에서는 전세로 임대 놓을 경우를 생각해서 근저당을 말소하기 편하게 호실별로 개별 근저당을 해달라고 요청했습니다. 하지만 대출은행에서는 담보의 안정성을 위해 공동담보로 하기로 하고, 대신 각 호실별로 근저당 금액을 산정하여 전세 임대시 이 대출금을 환급하면 각 호실별로 근저당 말소하는 것으로 합의를 하여 진행하였습니다.

3. 명도

대출 때문에 낙찰 받고 1달 넘도록 명도는 신경도 못 쓰고 있다가, 7개호실을 어떻게 명도를 해야 하나 걱정이 몰려옵니다.

신탁공매로 계약을 하고 보니 점유하고 있는 분들의 연락처를 전혀 알 수가 없더군요. 낙찰 받은 물건중에 1곳에는 건축주 겸 위탁자가 거주하고 있어서, 신탁사 및 우선수익자에 전화해서 그 분 전화번호를 물어보니 개인정보라 알려줄수가 없다고 하네요.

그래서 주변 부동산을 탐문해보니, 그 부동산 소장님이 건축주의 연락처와 각 호실별 임대내역 자료를 갖고 있었고 본 물건에 대한 유용한 정보를 확보할 수 있었습니다

또한, 물건지가 멀리 부산에 있다보니 서울에서 왔다갔다 하기가 힘들었는데 그 부동산 소장님이 굉장히 호의적이시라 이후에도 많은 지원을 받을 수 있었습니다.

일단 물건지에 가서 올라갈려니 현관문 비밀번호를 몰라 올라갈수가 없네요. 좀 기다리니 배달 아저씨가 오고 문이 열릴 때 잽싸게 같이 들어갑니다. 각 호실별로 벨을 누르니 낮이라서 1개호실 빼고는 모두 대답이 없네요. 1개호실은 할머니가 문을 열어주셔서 가족관계 잠깐 물어보고, 제가 새로운 집주인이니 제 연락처를 남기고 따님 오시면 전화 달라고 부탁드립니다.

나머지 집들은 밤이 될 때까지 기다렸다가 집에 오시는 분들과 면담해야겠다고 생각하고 밖에서대기하였습니다.

1) 낙찰1호 명도

밤이 될때가지 기다리다 보니 젊은 아주머니 한분이 오시길래 몇호에 사시냐고 물어보니, 낙찰1호에 거주하신다고 합니다. 낙찰1호는 선순위 임차권 등기를 하신 분입니다. 제가 새로운 집주인이라고 소개하고 앞으로 어떻게 하실거냐고 물으니, “지금 예전 집주인하고 보증금반환 소송중인데 보증금만 받으면 이사할 겁니다. 내부에 이사짐도 1년전부터 다 정리해두고 있어요” 라고 하시네요.

일단 제게 보증금 달라고 하시지는 않길래 제가 “사모님께서 그 집 전세를 맞추는 데 협조해주시면 제가 보증금 내어 드릴수 있다” 라고 하니 기꺼이 협조하겠다고 하십니다. 그리고 소송중인 예전 집주인에 대한 여러가지 정보도 얻어 들을 수 있었습니다. 그래서 연락처를 받고 헤어졌습니다.

낙찰1호는 대출시 임차권등기를 말소해야 하기 때문에 5/3일 잔금치는 날 보증금을 돌려줄 수 밖에 없었습니다. 가능하면 잔금전에 전세 맞추고 투자금을 최소로 해볼려고 노력했으나, 전세 세입자 구하는 것이 늦어지고, 선순위 임차권 등기가 되어있는 집을 계약할려고 하지 않아서, 잔금날에 보증금 돌려주고, 세입자분이 임차권등기 말소하는 것으로 합의를 하였고, 이사하는 데 며칠만 시간을 달라고 하셔서 공과금정산까지 완료한 후 5/7일에 명도 완료하였습니다.

2) 낙찰2호 명도

다음은 낙찰2호를 찾아가서 초인종을 누르니 젊은 여성분이 문을 열어주십니다. 이 집은 신탁공매로 매도되었고, 제가 새로운 집주인이다라고 소개하니, 그 여성분은 공매로 진행된 사실은 인지하고 있으나 자신은 잘 모르니 남편과 상의하라고 하면서 제 연락처를 달라고 해서 주고 나왔습니다.

다음날 오후에 남편이라는 사람한테서 연락이 와서, 전화를 해보니 이 분은 월세로 살고 있고 현재 결혼을 앞두고 있어서 투룸으로 이사를 갈려고 집을 알아보고 있다고 하십니다.

여기서 제가 1타 2피를 할 수 있겠구나 생각이 들어서 낙찰1호가 투룸인데 그 곳으로 옮길 수 있다고 제안을 드렸더니 내부 사진을 보내달라고 해서 낙찰1호 아주머니께 내부사진을 받아서 보내주었습니다.

근데, 일이 생각하는 데로 쉽게 술술 풀릴리가 없죠. 며칠후 연락이 와서는 이 건물 자체가 싫다고 다른 곳으로 이사를 알아보겠다고 합니다. 그래서 제가 그러면 집을 빨리 비워달라고 하니 보증금 받으면 즉시 비워주겠다고 합니다. 보증금은 예전에 계약하신 분한테 받으시고, 제게 요청할 수 없고 집을 안 비워주면 향후 어떻게 된다는 내용증명을 문자메세지로 전송합니다.

그러니 다음날 낯선 번호로 전화가 와서 받으니, 나이드신 아주머니 목소리가 들리며, 다짜고짜 화를 내면서 내게 “왜 이집을 사전에 자신과 협의도 없이 맘대로 매수했냐”고 합니다. (제가 황당해집니다) 그리고는 본인이 여기 살 권리가 있고 보증금 안 받으면 못나가니 알아서 하라고 하며, 내 얘기는 듣지도 않고 자기 할 말만 하고 전화를 탁 끊어 버립니다. 다시 전화를 할까 하다가 그러면 싸울거 같아서 문자 메시지로 현 상황이 이렇고, 법적으로는 이러이러 하니, 주변에 법률 전문가에게 문의하셔서 잘 알아보라고 보냈습니다.

그리고 나서 며칠후에 다시 전화가 와서 받았더니, 한층 부드러운 목소리로 바뀌었더군요. 그러면서 곧 나갈 테니 이사비를 200만원을 달라고 합니다.(ㅋ 조그만 원룸인데 200이나 헐~~). 그래서 송사무장님께서 알려주신 3자 화법으로 저희 회사 내부 방침이 원룸은 이사비 50만원으로 책정되어 있다고 말씀드리고, 만약 1주일내 이사하시면 저희 사장님께 잘 말씀드려 20만원 더 드릴 수 있도록 하겠다고 하니, 1주일내에 이사하겠다고 합니다. 이사가는 날 찾아가서 모든 공과금 마무리한 것까지 확인하고 이사비 쿨하게 드렸습니다. 5/17일에 이렇게 낙찰2호도 명도 마무리 되었습니다.

3) 낙찰3호 명도

낙찰3호는 찾아가서 만나지 못했고, 내용증명을 보내도 반송되어 날아와서 부동산 소장님께 내용증명을 문앞에 부착해달라고 부탁드렸습니다. 그제야 내용증명을 보았는지 점유자에게서 연락이 오더군요. 그 분은 전세로 살고 있었는데 마찬가지로 변호사 선임하여 전세보증금 반환소송을 하고 있었어요. 목소리가 젊은 남자분이었고 차분해서, 현 상황에 대해 설명하니 변호사와 상의해서 연락을 주겠다고 합니다.

다음날 전화가 와서 현재 진행하는 소송 1심 판결이 10일 이후인데, 그 날 이후로 이사가겠다고 합니다. 이사비 요구도 별도로 하지 않습니다. 그리고 정확히 10일후 휴대폰 문자로 연락이 왔는데, 이사 다 했고, 공과금 정산까지 완료했다고 하네요. 이렇게 수월하게 명도를 하다니 ㅎㅎ. 모든 점유자분들이 이 분과 같으면 우리 투자자에게 이 세상은 천국일텐데요^^

어쨌든 낙찰3호는 돈 한푼 들이지 않고, 점유자 얼굴도 한번 안보고 명도 완료하였습니다.

4) 낙찰4호 명도

낙찰 4호는 위 낙찰1호분 옆집에 사는 사람인데, 낙찰1호분 정보에 의하면 19년초에 이사를 왔다고 하며, 은둔하는 형태의 사람이라고 합니다. 아주 조용히 있어서 있는지 없는지도 모르겠고, 낙찰1호 분들이 현관문을 열고 복도로 나가면 낙찰4호에 사시는 분이 내부 인터폰을 통해서 자신들을 본다고 합니다. (아~ 참~ 이상한 사람도 다 있네요^^)

낙찰 4호도 부동산 소장님께 부탁해서 안내문과 내용증명까지 문앞에 붙여 놓았는데, 소장님 얘기로는 붙여놓은 안내문과 내용증명은 떼어 갔다고 하는거 보니 분명히 내용을 읽었을 것인데 연락이 없네요.

안되겠다 싶어 밤까지 기다렸다가 방에 불켜지는 것을 보고 초인종을 눌렀습니다. 분명히 안에 사람이 있는데 전혀 대답도 없고 문도 안열어줍니다. 대신에 좀 있으니 윗집에서 나이 많은 남자분이 오십니다

남자분: “당신 누구냐고, 누군데 이 늦은 시간에 여기와서 이러고 있냐고?”

나: “이집 주인입니다. 그런데 댁은 누구세요?”

남자분: “보아하니 당신 낙찰받은 사람 같은데, 잔금 냈나요?”

나: “곧 낼겁니다”

남자분: “나 여기 집주인인데 잔금내고 와서 얘기하세요” (아, 이분도 제가 명도해야 할 분인데, 이렇게 첫 대면 하였습니다) “여기 젊은 여성분 혼자 사는데 낯선 남자가 밤에 와서 이러고 있으니 무서워서 나한테 연락 왔잖아요. 빨리 가세요”

나: “…… 오케이. 잔금내고 다시 오겠습니다. 그때 다시 보시죠” (내가 그렇게 무섭게 생겼나?)

그나 저나 낙찰 4호에 사는 여성분과 연락이 되어야 협상이라도 해 볼건데, 도저히 방법이 없네요. 하는 수 없이 점유이전금지가처분을 신청하고 나서 가처분 결정문을 갖고 주민등록초본을 떼어보니, 주소를 이미 다른곳으로 옮겼네요(얼씨구. 그러면 나 몰래 이사를 이미 한 건가?)

그래도 한번이라도 만나기 위해 옮긴 주소(할머니 집으로 되어 있네요)로 직접 찾아가 보니, 그 집에 아무도 안 계시네요. 이웃 주민을 만나 할머니와 손녀 얘기를 물어보니, 그 집에 할머니가 아프셔서 병원에 있고, 사람이 안 산지 꽤 되었고, 손녀는 본 적이 업다고 합니다 (아~~ 급 실망)

이제 남은 방법이라고는 점이가 강제집행해서 이사짐 확인하는 수 밖에 없는 걸로 생각하고 있는데, 이전 집주인이라는(저의 또다른 명도대상) 분과 통화를 하면서 (이분과는 저번 만남 이후 명도를 위해 이전부터 여러 번 통화를 하였습니다), 낙찰4호집은 그 여성분의 아버지와 계약을 하였고 집안에 아직 짐이 남아 있다고 합니다. 그래서 제가 그 아버지와 좋게 협의하여 명도할려고 하니 연락처 좀 알려주시라고 부탁을 하니 연락처를 알려줍니다.

연락처로 연락을 하니 남자분이 받으시더니, 현재 딸아이가 외국에 잠깐 나가 있는데 며칠후면 귀국하니 그때되면 바로 이사 나가겠으니 이사비만 좀 준비해 달라고 쿨하게 얘기합니다.

진작 연락만 되었으면 이렇게 빨리 끝날일을 가지고 참 오래도 끌었습니다. 어쨌든 전화한 후 1주일 뒤에 바로 이사비 주고 명도 완료하였습니다.

5) 낙찰 5호

낙찰 5호도 도저히 연락이 안되는 집이었습니다. 혹시나 해서 수도, 전기, 가스 사용료와 사용량을 확인을 해보니 18년 하반기에 이미 이사 정산을 다했고, 지금은 사용량도 없다고 알려주네요.

“그러면 현재 사람이 안 산다는 게 확실한거 같은데, 바로 문 따고 들어가서 확인하고 명도를 할까?”

그래도 혹시나 하는 마음에 명도방(멋진인생 선생님께서 낙찰자를 위해 운영하시는 단톡방)에 이런 경우 강제개문해서 확인해도 되는지 문의를 하니, 경험 많으신 선배님들께서 강제개문했다가 추후 법적문제가 발생할 우려가 있기 때문에, 가능하면 법적 절차대로 진행할 것을 조언을 해주었습니다.

일단, 연락이 안되니 이집도 할 수 없이 점이가 신청을 해서 결정문 받고 나서 집행관님하고 날짜 약속해서 점이가 집행을 하기로 했습니다. (낙찰5호, 낙찰7호를 같은 날에 동시에 집행을 하였습니다)

집행당일에 집행관님, 열쇠수리공 1명, 증인 2명을 대동하고 1층에서 만나서 올라갈려고 하는데, 저의 명도 대상인 (낙찰 7호에 거주) 이전 집주인이 나타나서 “이런 거 왜 하냐고, 그냥 나한테 알려줄거 있으면 주고 가라고” 하면서 다짜고짜 화를 내고 목소리를 최고조로 올리면서 기선 제압에 나섭니다.

이에 경험 많으신 집행관님이 요래저래 말씀을 드리고 잘 설득해서 일단 올라가서 집행을 하기로 합니다. 낙찰5호는 연락이 안되기 때문에 열쇠공이 강제개문하면 비용이 꽤 나옵니다. 그래서 이전 집주인이 왔으니, 혹시 낙찰5호 연락이 되면 연락하셔서 문 좀 열어봐 달라고 요청을 했습니다. 그랬더니 본인전화로 연락을 해서 다행히 강제개문하지 않고 문을 열어서 내부를 확인할 수 있었습니다.

내부 확인을 하니 이사했을 것으로 예상한 것과 달리 짐이 안에 가득차 있네요. (역시 함부로 개문하면 안되는 게 맞네요) 사연을 들어보니, 그 집 남편은 일 때문에 다른 지방에 있고, 부인은 친정에 가 있고, 보증금을 못 받아서 짐은 할 수 없이 거기 두었다고 하네요 (그러나 그 이후에 그 건물에 사시는 다른 분 통해서 알게 된 사실인데 낙찰 5호에 사는 부부가 낙찰 7호에 사는 전주인의 아들 내외라고 합니다. 그것도 모르고 저는 가족간의 연기에 놀아난 꼴이 되었습니다)

어쨌든, 점이가 집행하고 나서 이전 집주인에게 낙찰5호 연락처를 달라고 하니 주겠다고 하면서 차일피일 미루고 안주네요. 그러다 며칠후 전화가 와서 받아보니 이전 집주인이 낙찰5호와 잘 얘기했으니 이사비만 잘 주고 명도하면 된다고 합니다. 저 대신 잘 얘기해준 이전 집주인이 갑자기 고마웠습니다 (근데 나중에 생각해보니, 보증금 줄것도 없이 가족간 무상거주하고 있었는데, 가족들끼리 짜고 저한테 이사비 많이 받아낼려고 한 것 같습니다)

그래서 낙찰5호와 전화를 해보니 본인들도 하루라도 빨리 나가고 싶으니 이사비를 300만원을 받아야 나가겠다고 합니다. 또다시 3자 화법을 써서 회사 방침이 150만원 이상은 줄수 없다고 하자, 그쪽에서 “그러면 법대로 하세요” 하고 전화를 끊네요.

다시 전화를 해서 1주일 안에 이사하면 50만원 더 드리겠다고 하자 “하루 좀 생각해 볼게요” 하고 다시 전화를 끊습니다. 다음 날 전화를 해보니 “250만원 주시면 바로 나갈거고 더 이상은 안됩니다”라고 하네요. 그래서 빨리 내보낼려고 250만원으로 바로 명도하고 끝냈습니다.

낙찰1호부터 낙찰5호까지 명도를 6/6일에 완료하였으니, 4/1일 낙찰 받고부터 2개월, 5/3일 잔금치고부터 1개월 정도 소요되었네요. 이사비는 좀 들었지만 싼 가격으로 낙찰 받았고 첫 명도치고는 나쁘지 않다고 스스로 위안하고, 이번 명도 경험을 통해 많이 배운게 있어 만족하고 있습니다.

6) 낙찰 6호

낙찰6호는 낙찰 받고나서 그날 오후에 바로 찾아갔더니, 집안에 할머니가 계셔서 인사드리고 누가 사시냐고 여쭤보니 “딸하고 사위하고 같이 살고 있다”고 하네요

그래서 “제가 새로운 집주인인데, 따님께 드릴 말씀이 있으니 연락 부탁드립니다”고 하고서 제 연락처를 남기고 왔습니다.

3일뒤에 제게 낯선 문자가 와서 보니, 따님이 전화하고 싶으니 통화가능한 시간을 알려달라고 하네요. 그래서 전화를 해보았습니다.

따님: “여보세요. 집주인이라고 말씀 들었는데, 어떻게 된건가요?.”

나: “네, 본 물건이 신탁공매로 진행되어 제가 매입하였습니다”

따님: “신탁공매가 뭐지요?”

나: (엥? 이분은 이집이 신탁공매로 진행되는지도 모르고 있었네요) 신탁공매란 블라블라~~~~~(열나게 설명해주었습니다)

나: “근데 계속 사실거면 저랑 새로 계약하셔야 하는데, 계속 계실건지, 이사 가실건지 알려주세요”

따님: “저희는 당분간 이곳에서 계속 살아야 합니다. 이 집을 매입하셨으니 저희 전세보증금도 인수 하셨겠네요. 그걸로 있으면 되지 않나요?”

나: “저는 신탁사와 계약을 했고, 별도 보증금은 인수한 것이 없습니다. 그리고 저는 월세로 계약을 하고 싶어서 매입했기 때문에, 월세로 계약하실 게 아니면 이사를 해주셔야 합니다.”

따님: “그럼 저희 보증금 누구한테 받아야 하나요? 보증금 받아야 이사를 하지요”

나: “보증금은 따님께서 계약하신 이전 주인분에게 요청하시기 바랍니다”

따님: “네. 그러면 제가 다시 알아보고 전화드릴게요”

이렇게 전화통화를 끝냈는데, 그 이후로 전화도 없고 제가 전화해도 안 받고, 문자 보내도 안 받고 완전 잠수를 타 버리네요. (우왕~~ 이건 또 뭐하는 시츄에이션인지) 연락처도 알고 협의가 잘 되어서 빨리 명도할 수 있을 줄 알았는데 이런 일이 꼬이네요

내용증명도 보내고 계속해서 연락을 시도했지만 계속 묵묵부답이라 집으로 직접 찾아가 보기도 했지만 만날 수가 없었습니다.

할 수 없이 이 집도 점유이전금지가처분부터 시작해서 명도소송까지 법적절차를 진행하기로 했습니다. 점이가 결정문을 받고 집행날짜가 확정된후 집행일 전날에 제가 다시 문자를 보냅니다.

“사모님, 내일 법원에서 강제집행을 할 예정이니, 집에 계시는게 좋을 겁니다. 안 계시면 강제로 문을 열고 들어간다고 합니다”

이렇게 문자를 보내니 바로 전화가 옵니다.

따님: “내일 법원에서 무슨일로 나오는 건가요?”

나: “저도 자세히는 모르겠으나, 사모님이 연락이 안된 이후로 저희 사장님이 법적인 절차를 진행하고 있습니다”

집행 당일에 집행관님, 열쇠공, 증인2명 해서 집으로 올라가니, 왠 아주머니들이 3분씩이나 저희를 현관문앞에서 맞이해(?) 주시네요. 집행관님이 오늘 이러이러해서 왔고, 문을 열어주면 안에 계고장 붙이고 가겠다고 했는데, 사모님은 이런 경우가 처음이고 다른 아주머니들도 그냥 머리수만 채우러 와서 아무것도 모르고 도움이 안됩니다.

사모님이 남편분에게 전화를 하더니(남편분은 공무원이시고 남편분이 의사결정을 하시는 거 같습니다), 남편분이 절대 문열어 주지 말라고 하네요. 그러자 사모님과 아주머니들께서 절대 안에는 못들어간다. 강제 개문도 못하게 필사적으로 집행관님을 막으십니다.

집행관님이 남편분과 통화를 시도했고 설명을 드렸는데도 막무가내로 안된다고 합니다. 집행관님도 “살다살다 이런 경우는 또 처음이다”라고 하시며, 저를 잠깐 부르시더니 “일단 문밖에다 붙이고 사진찍고 갑시다. 이렇게 해도 점유이전금지가처분은 집행된 겁니다”라고 하십니다”

저는 집 내부도 한번 보고 싶은 생각이 있었으나, 워낙 저항이 완강해서 할수 없이 집행관님 의견대로 마무리하기로 했습니다.

그리고 나서, 사모님을 따로 만나서 다시 한번 얘기를 합니다. 저희 사장님은 원칙주의자라서 법대로 무조건 진행할건데, 사모님을 도와줄 사람은 저 밖에 없다. 근데 저와 연락이 안되면 무조건 법대로 간다. 그러니 저를 믿고 연락을 끊지 말고 유지해야 한다. 이런 식으로 차분하게 설명을 드리니, 오늘 법원에서 강제집행한게 효과가 있었는지 좀 고분고분해 지면서 앞으로 꼭 연락은 하겠다고 합니다.

그리고 나서 그동안의 상황을 들어보니, 사모님이 처음 전세계약을 하고 이전 집주인이 보증금을 우선수익자(***신협)에게 통장으로 송금했다고 합니다. 근데, 우선수익자측에서 이 집에 대한 근저당을 말소시키지도 않고, 보증금을 보관하고 있지도 않아서 이 집이 신탁공매로 처분되었다는 것을 알게 되었고, 현재 변호사를 고용하여 우선수익자를 상대로 소송을 진행중이라고 합니다.

그래서 제가 보증금 반환소송은 진행하시되, 저희와는 상관없는 일이므로 이 집은 빨리 명도해주셔야 한다고 말씀 드렸으나, 변호사가 진행중인 소송 때문에 전입을 옮기면 안된다고 했다고 하면서 판결이 나올때까지 이사를 할 수 없다고 합니다.

돌려받지 못한 전세 보증금이 1억이 넘는 금액이라 적은 돈도 아니고, 또한 은행에서 대출받은 자금이라 이 분들은 이 돈을 못 받으면 당장 옮길 수도 없고, 현재 노모를 같이 모시고 있는 상황이라 저도 이 분들의 어려운 사정을 고려해서, 3개월까지는 시간을 드리지만, 그 이후로는 저희도 금융비용이 계속 발생하는 지라 월세에 상당하는 부당이득금은 받아야 한다라고 말씀드렸고, 3개월이 지난 시점부터 지금까지 사용료는 현재까지 잘 받고 있습니다.

현재 소송 진행상황은 계속 공유해주시고 있는데, 아무래도 올해 연말은 넘어가야 할 것 같습니다. 아무쪼록 잘 해결되어서 보증금을 돌려 받고 좋은 곳으로 이사하실 수 있기를 바랍니다.

7) 낙찰 7호

낙찰 7호는 이전 건물주인분 내외가 살고 있습니다. 연세도 70을 넘어신 분들입니다. 소유주는 사모님 이름으로 되어 있지만, 실제적으로는 남편분이 모든 관리를 하고 있네요.

남자분 성격이 장난이 아니어서 처음에는 대화하기가 쉽지 않았습니다. 저도 처음 대면했을때는 다짜고짜 화를 내길래 같이 욱 했었는데, 이렇게 해서는 대화가 안되겠다 싶어서, 제가 먼저 목소리를 낮추고 남자분과 좋은 대화를 시도하니, 그 분도 좀 진정을 하고 친절한 모드로 바뀝니다.

어쨌든 이분은 현재로선 전혀 나가실 생각이 없습니다. 무조건 법대로 하라고 합니다. 그래서 점이가, 명도소송을 진행하고 있는데, 소송은 무변론판결기일까지 잡혔다가 판결기일 하루전날 답변서를 제출해서 무변론판결은 취소되었고, 현재 조정기일 기다리고 있습니다.

이 분과는 아무래도 끝까지 가야할 거 같고, 시간이 오래 걸릴 거 같습니다. 낙찰7호는 나중에 마무리되면 별도로 정리하겠습니다.

명도를 진행하기까지 셀프로 점유이전금지가처분, 명도소송을 하였는데, 점이가는 행크내 쿵쿵나리님이 올려주신 카페글이 많은 도움이 되었고, 명도소송은 송사무장님께서 집필하신 “셀프소송의 기술”이 큰 도움이 되었습니다. 이 자리를 빌어 다시 한번 감사의 말씀 드립니다.

4. 하자 처리

위에서 명도하고 나서 집 상태를 확인하러 한집한집 방문하였습니다. 신축이라 그런지 집 상태는깨끗하고 괜찮았습니다.

 

다른 집은 특별히 문제가 없는데, 이사비도 없이 가장 쉽게 명도한 낙찰3호집을 방문하니 거실 천장에 누수된 흔적인 있습니다. 그래서 낙찰3호에 사시던 분한테 전화로 확인해보니, 물이 떨어지지는 않는데, 금년초에 얼룩이 조그맣게 발생하더니 시간이 지날수록 점점 더 커졌다고 합니다. 초기에 얼룩이 생겼을 때 집주인한테 얘기했는데 아무런 조치도 안해주어서 그냥 살았다고 하네요. 그래서 갖고 있는 사진을 보내달라고 해서 보니 실제 얼룩이 점점 커졌습니다.

 

천장에 누수가 되면 위집에 시정조치를 요청하면 되지만, 그 위집도(낙찰1호) 제가 낙찰받은 집이라 제가 고쳐야 합니다.(흑흑흑) 그래서 누수공사 하시는 분 찾아서 위집 누수원인 찾아보니, 위집은 욕실배관에서만 누수가 발견되어 조치를 했고 다른 곳은 문제가 없네요. 누수업자 왈 “아래집 거실천장 누수는 아무래도 위집 누수가 원인이 아니고 건물 외벽에서 문제가 있어 빗물이 들어와서 발생하는 것 같다. 다른 전문가를 소개시켜 드리겠다.

그래서 소개받은 다른 전문가분이 오셔서 외벽상태를 보시더니 특별한 것은 발견하지 못해서 외벽조치를 할 수 없고, 천장을 뜯어보고 필요한 조치를 하자고 합니다. 천장을 뜯어보니 위 부분의 콘크리트가 축축하게 젖어 있는게 확인이 됩니다.

   

누수 전문가분이 외벽에서 근본적인 누수원인을 못 찾으니, 천장 콘크리트에서 물이 아래로 못 흘러내리게 조치를 하면 된다고 합니다. 콘크리트 비슷한 액체물질을 고압호스를 사용하여 콘크리트 내부로 밀어 넣으면 중간중간에 있는 틈을 메꾸면서 급속히 고형화되어 위에서 내려오는 물을 차단할 수가 있다고 합니다.

어쨌든 이렇게 조치하고 나서 며칠이 지나도 더 이상 천장에서 얼룩이 발생하지 않기에 임시방편으로 해결된 것으로 보고 도배까지 마무리하였습니다.

그리고는 낙찰3호를 임대를 주고 나서 세입자에게 문자로 연락이 옵니다.

세입자: “사장님, 오늘 수도검침을 하고 갔는데, 검침원 왈, “아무래도 집안에 물이 새는거 같다. 수도 사용량이 예전에 비해 5배 이상 증가되었네요” 하시면서 집밖에 있는 수도 계량기를 확인하니 물을 사용하지도 않는데, 계량기는 엄청 돌고 있어요”

나: “네. 확인하여 조치하도록 하겠습니다”

제가 생각하기로 물이 그렇게 많이 샌다면 아래집에서 난리가 났을텐데 아무런 얘기가 없으니, 저는 계량기 고장일거라 생각해서 상수도공사에 전화해서 상황을 얘기하니 방문해서 확인하겠다고 합니다. 확인 결과, “실제로 누수가 맞고, 욕실배관에서 물이 새는 것 같다. 욕실에서 새니 배수구로 물이 흘러 아래집에서 문제가 없는거다”라고 합니다.

그래서 또 한번 누수업자에게 전화를 걸어 공사를 부탁하니 실제 욕실 벽체안 배관에서 누수가 있어서 조치를 하였고, 그러고 나서 수도 계량기를 확인하니 정상으로 되었습니다.

그리고 나서, 1개월쯤 지나고 다른 호실은 임대가 완료되고 낙찰5호 임대를 맞추고 있는중이었는데, 부동산 소장님이 전화를 합니다.

소장님: “사장님, 큰일 났네요. 낙찰5호 작은방이 물바다가 되었습니다”

나: “네??? 사진 좀 찍어서 보내주세요”

    

사진을 보니 작은방 창틀 위쪽에서부터 물이 새어들어와 바닥까지 흥건하게 물이 차 있습니다. 그 전날 부산에 강한 태풍이 와서 세차게 비가 왔는데 이 비가 외벽을 통해서 들어왔던 겁니다.

(아~~~ 이 놈의 누수 언제 끝날려나? 흑흑흑)

다시 한번 외벽누수 전문업자에게 SOS를 보냅니다. 와서 보시더니 샷시 창틀 외벽에 실리콘 마감이 부실해서 빗물이 누수되어 흘러들어온 것 같다고 하시면서, 일단 윗집 샷시 창틀부터 같이 실리콘 처리를 다시 해보자고 합니다. 다행히 실리콘 마감을 보수하고 난 후, 다음 번 비가 내린 뒤에 누수가 없음을 확인합니다.

16년 말에 준공한 신축건물인데도 이렇게 누수가 발생하니, 역시 빌라는 이런 부분에서 어려움이 발생하는 것 같습니다. 그래서 건물 전체적으로 하자 보수를 해야 하는 게 아닌가 하고 생각이 들어, 인터넷에 이리 저리 검색해보니, 신축 건물은 법적으로 준공이후 하자보증을 할 수 있도록 구청에서 보증증권을 보관하고 있다고 합니다.

구청에 전화를 해보니 보증증권을 보관하고 있으니, 주민 대표자가 주민의 50% 동의를 받고 찾아가면 된다고 하네요. 그래서 하자공사를 전문적으로 하는 업체에 몇군데 전화해서 알아보니, 업체에서 알아서 해줄 테니, 주민 동의만 받아오라고 합니다. 이리저리 수소문해서 저를 포함하여 소유주 50% 동의를 받아서 구청 건축과에서 보증증권을 찾아 왔습니다

보증증권은 찾아 왔지만, 실제 보증금을 찾을려면 보험회사에 요청해야 하는데, 이때 건축주의 동의가 필요합니다. 건축주가 현재 낙찰7호에 거주하는 저의 명도대상인 이전 집주인인데, 본 건물에서 하자가 많이 발생하고 있으니 협조요청을 하였더니, 역시나 당연히 “NO” 합니다.

건축주 입장에서는 매년 년도별도 정해놓은 보증금을 사용하지 않으면 건축주가 다시 찾아가게 되니, 하자처리에 부정적일수 밖에 없다네요.

하자처리 업체 사장과 협의해보니, 건축주가 동의를 하지 않을 경우는 할수 없이 건축주에게 내용증명 보내고, 관련서류를 작성하여 국토교통부로 접수하면 국토부에서 조사해서 보증금을 찾을 수 있다고 합니다. 단, 시간이 6개월이나 소요된다고 합니다. 어쨌든 내용증명 보내고, 국토부에 접수하였고 현재 기다리고 있는 중입니다.

5. 임대 놓기

경공매를 통해서 부동산을 싸게 낙찰 받는 것까지는 좋았으나, 주택의 경우에는 지역 주택시장의 분위기도 같이 알고 있어야 한다는 것을 이번 투자를 통해서 배웠습니다.

다 아시는 바와 같이 올해 부산의 아파트 시장은 공급이 많아서 매매가/전세가가 하락하고 있습니다. 명도 끝나고 나서 제 물건지 인근에 가장 입지 좋은 곳에 위치하고 있고, 인터넷 검색에서도 가장 먼저 올라오고, 일도 열정적으로 하시는 부동산 소장님에게 가서 제 모든 물건을 모두 맡길 테니 잘 처리해 달라고 하였습니다.

처음에는 전혀 걱정 말라고, 의뢰하신 물건은 신축이고 소형이라 찾는 사람이 많아서 1주일이면 나간다고 하시더니, 1주가 지나고 2주가 지나도 소식이 없어서 소장님에게 전화를 했더니 시장이 이상하다고 합니다. 손님이 너무 뜸하다고 하면서, 이런 경우가 잘 없었는데…. 그러면서 “저만 믿지 말고 다른 부동산에도 임대 내 놓으시는 게 좋겠어요” 하시네요.

그래서 부리나케 인근 부동산 모두 검색해서 그 동네 일대 30군데 부동산에 모두 내 놓습니다. 여러군데 부동산을 돌아다녀보니 다들 요즘 죽겠다는 말씀밖에 안하시네요. 임대가 잘 안되면 가위 걸어 놓으면 효과가 있다고 해서 다이소에서 가위 사와서 모든 집집마다 하나씩 올려 두기도 했습니다.

그렇게 6월 한달은 아무 성과없이 지나가더니, 여러군데 부동산에 내놓은 효과인지, 가위를 걸어둔 효과인지 몰라도 7월달이 되니 여기저기 부동산에서 집보러 온다는 연락이 자주 오더니 1개씩 임대가 맞춰집니다. 7월달에 3개, 8월에 1개, 9월에 1개 이렇게 해서 명도 완료한 5개를 모두 임대를 맞추었습니다.

물론 임대시세는 처음에 예상했던 것보다 저렴하게 맞추었고, 공실로 두느니 시장상황에 맞춰서 조절을 할 수 밖에 없었습니다.

6. 취득세 감면

낙찰 받고 나서 멋진인생 선생님께서 제 물건을 보시더니, 신축후 최초 분양의 경우 취득세 감면을 받을 수 있으니 알아보고 감면 받으라고 조언을 해주셨습니다. 그래서 인터넷과 구청 건축과 담당자에게 전화해서 물어보니, 본 물거은 16년에 준공하였지만, 건축주가 보유하고 있다가 처음으로 소유주 변경된 것이므로 최초 분양에 해당하여 임대사업을 등록하면 취득세 감면이 된다고 합니다.

7개중에서 3개는 주택이라 취득세가 많지 않았지만, 4개호실은 오피스텔이라 취득세가 1천만원이넘었기 때문에, 오피스텔 4채만 단기로 임대등록하여 900만원 정도 환급 받았습니다. 다만, 4년 동안은 매도를 못하게 생겼지만, 현재 부산의 주택시장이 안 좋으니 4년후에 좋아져서 좋은 가격에 매도할 수 있기를 기대하고 기다리기로 했습니다.

7. 낙찰 소감

멋진인생님의 좋은 가르침으로 신탁공매라는 세계를 알게되고, 또 직접 신탁공매를 통해서 아주 착한 가격에 부동산을 매입하게 되어 멋진인생 선생님께 다시 한번 감사의 말씀 전합니다.

한꺼번에 여러채를 매입하다 보니, 대출과 명도에 여러가지 힘든 점들이 있었지만 해결 방법을 고민하고 시도하다 보니 아무리 어려워 보이는 문제라도 결국에는 해결이 되었습니다. 이런 과정을 겪으면서 나 만의 경험과 자산이 되었고 부동산 경공매 투자에 대한 막연한 두려움을 떨쳐 버릴수 있는 계기가 되었습니다.

내 생의 대부분을 부동산과는 담 쌓고 지내다가 행크를 알게 되면서 제가 이런 삶을 살게 될 줄은 꿈에도 생각을 못했는데, 행크에서 강의를 들으면서 좋은 강사들과 좋은 수강생들과 함께 하면서 많이 배우고 투자 마인드도 갖출 수 있었고, 이런 좋은 투자성과도 낼 수 있었습니다. 앞으로도 행크와 평생 같이 하면서 계속해서 좋은 인연과 투자를 만들어 가기를 바랍니다.

시간이 좀 지난 기억을 되살리기도 쉽지 않았고, 글쓰는 재주가 없다 보니 중요한 내용은 별로 없는데 글만 길어지고 산만하네요. 허접한 글 읽어주셔서 감사합니다. 꾸벅

행크 포에버!!!!!

[퍼플로렝]

리센츠님 , 정말 엄청난 후기입니다. 상세한 경험담 감사드려요.
오랫동안 강의 들으신 내공을 한번에 펼치신것 같아요. 남은 물건도 잘 명도하시고, 후에 모두 좋은 수익으로 돌아왔으면 좋겠네요. 화이팅입니다 ^-^

[리센츠1]

퍼플로렝님, 후기 읽어주시고 응원의 댓글 덕분에 남은 명도도 잘 해결될 것 같습니다. 감사합니다

[문쥬]

글이 너무 재미있고 생동감있어서? 재미있게 잘 읽었습니다~ 이번에 많은 겅험 쌓으신거 같아요 축하드려요^^

[리센츠1]

문쥬님, 재미있게 읽어주셔서 감사합니다^^

[규니균]

정독했습니다 ㅎㅎ너무 멋지시네요. 응원합니다

[리센츠1]

규니균, 글 읽어 주시고 응원해주셔서 감사합니다

[행복부자엄마]

신탁공매 한 건이었는데, 대출, 명도, 누수와의 전쟁, 취득세 부분 등등 정말 많은 경험을 하셨네요! 정말 고생 많으셨을 것 같지만 다른 사람들이 몇 년에 걸쳐서 했을 경험을 단 몇 달만에 단기속성으로 해치우신 느낌이예요^^ 대단하십니다!! 남아있는 명도와 누수 공사도 잘 마무리하시길 바랄께요~^^

[리센츠1]

행복부자엄마님, 한건 투자로 여러가지 경험을 할 수 있어서 좋았습니다. 응원 감사합니다.

[원추님]

너무 소중하고 많은 내용이 담겨 있네요. 소설 읽듯 술술 읽혔지만.... 얼마나 힘드셨을까 하는 생각도 들어요.
하나하나 해결해 가는 모습이 정말 대단하시구요.
앞으로는 무서울 게 없을것 같아요. 마냥 부럽습니다^^

[리센츠1]

원추님, 힘든것보다 얻는 게 더 많은 거 같습니다. 글 읽어주시고 응원해주셔서 감사합니다.

[포코]

와 대단하시네요. 혹시 저도 대출상담사 연락처 알수 있을까요? 공매를 낙찰받았는데 아는 대출상담사가 없어 막막하네요.

[리센츠1]

포코님, 공매 낙찰 받으셨군요. 행크카페에 예전에 파이팅팔콘님께서 올려주신 대출리스트가 있었던 거 같은데 제가 못찾겠네요. 대출리스트 필요하시면 제게 개톡 주세요^^ 감사합니다.

[부자 경매]

와~ 입찰 및 낙찰에서부터 하자처리까지의 일련의 경험을 이렇게 풀어주셔서 감사드립니다~
집중해서 글 읽어내려간듯요!

[리센츠1]

부자 경매님, 글 읽어주셔서 감사합니다.

[백기사78]

소중한 경험 나눔 감사합니다~~

[리센츠1]

백기사78님, 글 읽어주셔서 감사합니다.

[똑똑한땅콩]

상세한 후기 감사합니다. 많은 공부가 되었습니다~^^

[리센츠1]

똑똑한땅콩님, 도움이 되셨다니 감사합니다.

[하마해]

우와 리센트님 정말 많은 경험을 하셨네요.
정말 성의있게 써준 글 보고 감동했습니다.
감사합니다.

[아로]

글을 다읽고나니 단편소설 한편을 읽은 소감입니다.
한번의 낙찰로 경매전반의 전과정을 몸소 겪으셨군요~
좋은 수익만 있으시길 바랍니다.

[캣츠52]

와!! 신탁공매로 낙찰 받고 명도에 하자보수에 임대까지 몸으로 체험한 리얼 경험담 잘 읽었습니다.
단편소설처럼 정성스레 써 주신 글 읽고 많은 도움 받아갑니다.

[네이퍼빌]

정독했습니다.
글은 담담한듯 쓰셨지만 실제로는 엄청나게 많은 난관이 있었네요.
좋은 글 감사합니다.

[힘찬희망]

저도 거의 정독했습니다.
공감부분이 많아서요.
임대로 맞추셨군요.
값진 경험이였을 것이란 생각이 듭니다.
비용도 시간도 만만지 않았을텐데요.
이 경험을 바탕으로 더 좋은 투자 응원합니다.

[꿀단지2]

거의 현장에서 같이 체험을 한것 같이 느껴지네요. 대단한 후기를 보았네요
소설을 읽듯 흥미진진했읍니다. 한물건으로 많은 경험을 했네요 잘보았읍니다
제가 처리한듯 몸이 나른합니다..ㅎㅎ 대단하신 후기였네요 모쪼록 큰 수익으로
이어지길 바랄깨요

[Mr.애매모호]

처리하시는 과정을 보니 정말로 대단하시네요. 많이 배웠습니다. 앞으로 잘 되셨으면 좋겠네요!!!

[제이하우스]

리센츠님 신탁공매 관련글을 찾아보다가 리센츠님 글을 보게 되었는데 제가 궁금했던 전반적인 상황이 다 나와있네요. 이 모든일들을 다 해결하셨다니 경험이 없는 저로서는 그저 놀라울 따름입니다! 남은 소송 잘 마무리 되시길 바라며 공유해주셔서 진심으로 감사드립니다.

[대준이]

와 정말 대단하시네요~~ 정말 본받고 싶습니다!!

[히어로뽕]

글 쓰는 재주가 좋으신데요 ^^ 자세하게 적어주셔서 감사합니다. ^^

[3년300]

생생한 경험담 마치 내가 현장에 있는듯합니다
많이 배우고 갑니다
남은 물건도 명도 잘 마무리되길 바랍니다
감사드립니다

[둥근언덕]

와... 한건 거래로 거의 1년치 경험을 쌓으신거 같아요. 대단하십니다.

[꿈돼지☆]

리센츠님 시간가는 줄 모르고
읽어 내려왔습니다~
초보라는게 느껴지지
않을 정도로 잘 처리를 하셨네요
이번 신탁건으로 앞으로
명도는 수월하게 해내실 것 같아요~^^

[빌리수]

자세한 글 감사합니다. 신탁공매 공부하는데 실전사례로서 많은 도움이 되었어요. 생생한 경험담이라 처음부터 끝까지 흥미진진하게 읽었습니다~

[바스코]

현장입찰도 있긴 있네요... 경험담 많은 도움이 됐습니다..감사합니다.

[빠삐꼬]

완전 실감나게 쓰셔서 시간가는 줄 모르고 다 읽었습니다. 정말 고생하셨고, 수고 많이 하셨어요. 앞으로 크게 성공하실껍니다~~^^

[50 in 10 (창공)]

그간 얼마나 고생하셨을지 상상이 되네요. 어려운 절차를 하나하나 해결하셨으니 큰 경험을 하신거고 앞으로 더 성공하실꺼예요. 진심으로 수고 하셨습니다.^^

[에이스파파]

어마어마한 경험을 하셨네요. 좋은 경험 나눠주셔서 잘보고 갑니다. 감사합니다. ^^

[행복임장]

리센츠님 좋은 후기 감사합니다. 경험치가 많이 쌓이셨는데 이것을 또 풀어주기 까지 하시니 더 잘 되실 것 같습니다~~성투하세요~

[아이온]

정말 대단하세요~ 신탁공매 아직 떨리는데 후기 남겨주셔서 감사합니다~

[나전설]

정말 대단한 후기입니다.
수고많으셨고요. 귀한 경험 나누어주셔서 감사합니다.

[홍익인간123]

연속 방영되는 다큐 드라마를 보는듯한 생생함이 있네요. 정말 존경스럽습니다. 전 언제 그런 용기와 지혜를 갖출수 있을지 모르겠네요.

[salguf]

한꺼번에 7건을 차분히 잘도 진행하시네요.. 대단하십니다.

[위버]

제상황과 유사해서 정독하며 읽었습니다^^ 실제로 명도하는데 도움이 많이 될것같아요^^

[조이팜]

부알못 제가 행크를 우연히 접하고 보게 된 글인데
한편의 드라마 같군요~
대단하십니다.
귀한 경험담 잘 읽었습니다.
리센츠님 덕에 저도 공부해봐야겠다는 생각이 마구마구 듭니다.
감사합니다. 앞으로도 성공하시고 좋은 경험 후기 나눠주시길 기대합니다~

[힘찬희망]

리엔츠님 숨가쁘게 진행사항 공유해 주셔서 실감나게 잘 읽었습니다. 낙찰시 도움 많이 될것 같습니다. 감사합니다.

[부자집딸]

많이 배우고 갑니다 ㆍ후기를 읽고 간접경험를 주셨어요ㆍ감사드립니다ㆍ실력이 돈이내요ㆍ축하드립니다