이번에 토지거래허가구역에서 해제되는 지역은 지방은 개발제한구역(그린벨트)을 제외한 모든 지역이다. 수도권도 대규모 개발사업이 없거나 개발에
따른 토지 보상이 완료된 지역은 풀린다.
서울의 경우, ▲은평구 뉴타운 ▲서초구 전원마을 ▲종로구 평창동 ▲강서구 개화동 ▲송파구 마천동 일대 등이 포함됐다. 수도권에선 대규모
개발사업이 없는 ▲인천 강화 ▲경기 안성·안산·포천·동두천 등 5개 시·군·구와 개발사업지구 중 토지 보상이 끝난 ▲판교·광교 신도시 일부 지역
▲김포·파주 신도시 등 택지지구도 해제 대상이다.
지방은 ▲행정중심복합도시 ▲무안기업도시, 영암·해남기업도시 ▲부산·진해 경제자유구역 ▲전북 전주·김제·완주 혁신도시 가운데 개발제한구역을
제외하고 모두 풀린다. 또 개발제한구역 또는 녹지지역 내 공동주택 밀집 지역도 상당부분이 해제된다.
장기간 하락세를 면치 못했던 분당신도시가 9개여 월 만에 오름세를 기록했다. 최근 강남 재건축 단지를 중심으로 매물이 소진되고 호가가 상승하기
시작하자 분당 역시 그 흐름에 동행했기 때문이다.
특히 21일부터 시작된 판교 중대형 마지막 청약 물량인 판교푸르지오그랑블은 평균 27.8:1의 높은 경쟁률로 1순위가 마감됐다. 이처럼
2기 신도시의 청약광풍에 기존 1기 신도시에 대한 관심 역시 크게 증가하면서 매도호가가 소폭 상승세를 띄기 시작했다.
이미 강남권은 재건축 규제완화에 대한 기대감에 3주 전부터 오름세를 나타내고 있다. 잠실 역시 제2롯데월드 허용 방침에 따라 본격적으로
가격 상승을 주도하고 있다.
반면 강남?잠실과 가격흐름을 같이 했던 분당은 각종 재건축 규제 완화 및 개발호재의 수혜에 직접적인 영향을 비껴가면서 좀처럼 회복이 쉽지
않은 상태였다. 식어버린 매수세는 좀처럼 살아날 기미가 없고, 판교 입주와 맞물려 매물량은 점차 늘어만 갔다.
하지만 최근 들어 시세보다 저렴한 급매물을 사려는 투자수요가 점점 늘면서 매물이 빠르게 소화되고 있다. 강남에 이어 가격회복에 대한
기대감이 형성되고 있는데다 ‘로또’라 불리던 판교의 입주가 시작됐지만 기본적인 인프라 구축이 미흡하고 자금부담이 커 반사이익을 기대하는 매수세가
늘고 있기 때문이다.
서현동에 위치한 M중개업소 공인중개사는 “최근 강남 아파트가 오른다는 소식에 이곳의 저가형 매물로 투자자들이 몰려들기 시작했다”며
“일반적인 시세상승으로 보기는 어렵고, 급매물 가격이 소폭 상향조정 된 것”이라고 전했다.
이에 서현동 시범현대 69㎡(21평형)는 3억3000만~4억3000만원 선으로 지난 한 주간 3000만원 가량이 상승했다. 인근의 정자동
정든우성 89㎡(27평형)는 지난 2008년 11월경 5억원 선이 무너진 지 2달여 만에 회복하기 시작, 금주 2000만원 가량이 올라
4억6000만~5억원 선이다.
경기도 용인시는 올 상반기에 농업진흥지역 7.49㏊의 해제를 경기도에 신청할 예정이라고 22일 밝혔다.
대상 지역은 남사면
아곡 도시개발사업지구 내 농지 1㏊, 처인구의 공영차고지 건설 부지 1㏊, 도시지역 내 주거지역 5.33㏊, 기타 0.16㏊
등이다.
시는 이들 지역 외에도 시민들의 재산권 행사에 지장을 초래하는 7개 소규모 농업진흥지역 40여㏊의 규제를 올해 안으로 풀
수 있도록 추진할 계획이다.
용인은 1992년부터 연차적으로 총 6천439㏊가 농업진흥구역으로 지정된 이후 2006년부터
1천395.4㏊가 해제돼 현재 5천44㏊가 규제를 받고 있다.
시 관계자는 "도로 개설 등으로 여건이 변화된 곳이나 농업진흥지역으로 지정되기 전부터 지목이 농지가 아닌
토지를 지속적으로 조사해 해제를 건의하겠다"고 말했다.
정부가 경기 김포·파주신도시 등 전국에 걸친 토지거래허가구역의 절반을 오는 30일부터 해제키로 함에 따라 앞으로 부동산 시장에 미칠 영향에
관심이 쏠리고 있다.
토지거래허가구역에서 해제되는 지역은 앞으로 해당 시·군·구로부터 허가를 받지 않고도 토지거래가 가능해지고 기존에 허가를 받아 취득한
토지이용 의무도 소멸된다.
이에 따라 외지 거주인도 비거주지역의 토지를 살 수 있게 돼 개발 호재 지역 위주로 투자수요가 유입될 전망이다. 특히 보상이 진행 중이거나
추진 중인 서울 강서구 마곡지구나 위례신도시는 보상금이 주변 토지시장으로 유입될 가능성이 크다.
하지만 이번에 풀린 지역이 대부분 개발 호재지역을 비켜간데다 부재지주에 대한 양도세 중과 등 투기수요 규제가 여전히 작동 중이어서
토지시장이 회복되기는 역부족일 것이라고 전문가들은 내다봤다.
◆ 호재지역 위주 자금 유입될 듯
고종완 RE멤버스 사장은 “이번 토지거래허가구역 해제는 그동안 거주요건과 토지이용계획 등 엄격한 규제로 투자수요를 차단하던 것을 풀어준 데
의미가 있다”며 “이번 조치를 계기로 그동안 극심한 침체를 겪던 수도권 토지시장에 거래가 다소 살아날 가능성이 있을 것”으로 전망했다.
또 최근 신도시와 대규모 택지개발지구의 토지보상금이 많이 풀리고 있어 이들 자금의 유입도 예상됐다.
이기우 하나은행 동부이촌동 프라이빗뱅킹(PB)센터 팀장은 “서울 마곡지구와 위례신도시 등에서 보상금을 받은 지주의 상당수가 토지시장에
관심이 많았지만 거래허가 요건 때문에 투자를 하지 못했었다”며 “최근 들어 금리가 계속 낮아지고 있어 토지 투자에 관심을 많이 둔 상황”이라고
말했다.
◆ 인천 영종지구 등 서해안지역 최대수혜
인천지역의 경우 경제자유구역지정과 영종지구개발 등의 여파로 강화군과 중구 등이 일부 수혜를 볼 것으로 보인다. 기업토지 수요가 많았던
경기도 화성, 김포, 파주 등도 장기적으로 토지 수요가 살아날 것으로 현지 중개업소들은 전망하고 있다. 지방에서는 충남 당진 등 서해안지역이
인기를 끌 것으로 전망된다.
인천 강화군 인근 N공인 관계자는 “사실상 외지인들이 들어올 수 있는 진입 장벽이 낮아져 최소 10억원 이상 여윳돈을 가진 사람들은 투자를
고려해 볼 만하다”며 “이 지역은 토지거래허가구역이 풀리지 않았을 당시에도 편법 매입을 고려하는 사례가 많았던 지역”이라고 설명했다.
하지만 이번에 발표된 토지거래허가구역이 대부분 개발 호재지역과 거리가 있어 본격적인 투자러시로 이어질지는 의문이다.
이기우 팀장은 “경인운하 인근지역이나 경기 하남과 남양주 등 부자고객들이 관심을 많이 가진 지역의 대부분이 이번 해제구역에서 빠져
토지시장이 전반적으로 회복되기는 어려울 것”이라고 말했다.
◆ 부재지주 중과세 걸림돌 여전해
부재지주 중과세 규정이 아직 그대로 있는 것도 투자를 꺼리는 한 요인이다. 고종완 사장은 “부재지주의 경우 앞으로 되팔 때 양도세를
60%나 물어야 하는 등 여전히 수익을 내기가 쉽지 않은 상황”이라며 “더구나 실물경기도 계속 가라앉고 있어 투자가 정부의 의도만큼 많이
발생할지는 미지수”라고 말했다.
인천 중구 운서동 C공인 관계자는 “요즘은 대리경작하려는 사람도 구하기 어려운데다 농사를 짓기 위한 재료 등을 사는 것도 경제적 부담이 될
수 있다”면서 “현재로선 정부가 부재지주에 대한 양도세율을 차등 적용하는 방식으로 완화해주지 않는 한 투자가 이뤄지기는 쉽지 않을 것”이라고
말했다.
◆ 호재 없는 곳 매물 늘어 더 빠질 수도
일부 지역은 토지거래허가구역 해제로 땅값이 더 떨어지는 역효과가 날 것으로 우려된다. 장기투자를 해도 큰 수익을 내기 어렵다는 부정적인
시각 때문이다. 거래가 침체된 상황에서 급매물이 쏟아지면 땅값이 급락할 가능성이 있다는 지적이다.
한 부동산 중개업소 관계자는 “사려는 사람은 조심스럽고 팔 사람들은 많이 나와 땅값이 더 빠지는 현상이 나올 수도 있다”면서 “급매물
위주로만 땅거래가 진행되고 거래가 활발해지기는 어려울 것 같다”고 말했다.
토지 컨설팅업체 플러스맨의 한승훈 대표는 “실물경제가 극심한 불황을 겪는 상황에서 지방의 일부 비인기 지역들은 앞으로 땅값이 더 오르기
어렵다는 전망이 나오면서 매물이 넘쳐날 수도 있다”면서 “자금 여력이 있는 투자자들은 수도권의 개발 호재지역 위주로 관심을 두는 게 좋다”고
말했다.
설 연휴 온 가족이 둘러앉아 이야기를 하다보면 빠지지 않는 화제가 있다. 바로 고향 부동산이다.
어떤 경우든 가격이 가장
먼저 얘기되다가 다음은 세금을 줄일 수 있는 방법을 짜내게 된다.
고향 부동산 '세(稅)테크'는 어떻게 해야 할까.
토지시장은 토지거래허가제와 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과라는 '양대규제'에 막혀 한동안 힘을 잃었다. 이번에 거래허가구역이
대폭 줄었기 때문에 땅 매입 과정에서 불편은 상당히 사라졌다.
하지만 비사업용 토지에 대한 양도세 60% 중과는 여전하다.
비사업용은 장기보유특별공제도 받지 못한다.
농지와 임야의 경우 소재지에 직접 거주하면서 농사를 지어야 양도세 중과를 피할 수
있다. 8년 이상 자경하면 일반세율로 양도세를 내면 되고,납부세액이 2억원 미만이라면 100% 감면돼 실질적인 세금 부담이 없다. 땅을 팔기
전에 2년 이상 경작했다면 세액공제 없이 일반과세 된다.
보상을 받거나 수용되는 토지는 사업인정고시일을 기준으로 5년 이상 전에 구입했다면 중과세 대상이 아니다. 기본세율(6~35%)이 적용되고
장기보유특별공제도 최고 30%까지 받는다.
부모가 농사를 짓고 있는 논밭은 증여보다 상속을 받는 게 유리하다. 8년 이상 자경한 농지를 상속받아 3년 안에 처분하면 중과세 없이
2억원까지 양도세도 감면된다. 부모가 자경을 하지 않더라도 상속받은 뒤 3년까지는 부재지주로 판단하지 않는다. 증여받은 뒤 직접 경작하지 않는
경우엔 이러한 세제 혜택이 없다.
고향에서 집을 살 때도 양도세가 핵심이다. 세법에서는 집이 두 채 이상 있으면 양도 차익의 50~60%를 양도세로 내야 한다. 하지만
지방은 다르다. 서울에 집이 한 채 있고,지방 광역시(읍 · 면은 제외)에 또 다른 집이 있더라도 광역시 주택의 공시가격이 3억원을 넘지 않으면
양도세가 중과되지 않는다.