<strong><font color="#0b12a3" size="3"><p>오랫만에 특정지역집값전망을 하는것같습니다...</p><p> </p><p>필자가 1995년부터 부동산투자를 시작함에 있어</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>이명박정부오면서 우리나라 부동산시장에 대한 방향을 보는데있어</p><p> </p><p>생각이 바뀌었는데 대표적인게 대출정책이라 힘주어 말할수있겠습니다,,,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>기본적으로 대출정책은 정부여당이 국회동의없이 바로 시행할수있다는점입니다,</p><p> </p><p>대체로 부동산시장참여자분들은 정부의 금융정책보다는 그지역의 발전가능성에 </p><p> </p><p>더욱초점을 두고 있다는점입니다,,,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>물론 지역발전에 무게를두는것은 기본사항이죠 </p><p> </p><p>그런데 한가지 참고할점은 집값이 한번 상승하면 전체적으로 상승한다는점입니다,,</p><p> </p><p>송도,청라가 상승하니 김포.검단이 상승했다고 필자는 보고 있습니다,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>마치 서울대 입학점수가 상승하면 고려대.경희도대도 입학점수가 상승하고</p><p> </p><p>반대로 서울대 입학점수가 하락하면 고려대,경희대역시 하락한다는 실질적 결과라는것입니다,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>필자가 봤을때 2012년2013년대비 그당시 가격대비 가장상승률이 좋은지역은 </p><p> </p><p>남쪽도 아닌 이들서쪽지역이라 말할수 있겠습니다,,,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>제기억으로 2012년 청라 모단지가 입주가 시작되었는데 분양가 3억5천내외</p><p> </p><p>아파트가 그당시 2억7천-3억정도 했는데</p><p> </p><p>지금은 4억-4억6천정도 하는것 같습니다,,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>주로 무주택자만하는LH에서 분양하는것도 아니고 </p><p> </p><p>누구나 돈만 있으면 구입할수 있는아파트에서 가격대비 수익률 계산은</p><p> </p><p>대부분 서쪽지역인것 같습니다,,,,,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>그런데 한가지 재미있는 사실은 2012년당시 부동산시장기피 지역이 </p><p> </p><p>이들서쪽지역이라는점입니다,,,,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>그당시는 광교,동탄지역이 그나마 인기가 있었다라고 생각이듭니다,,,,,</p><p> </p><p>그때 분양을 막시작한 동탄의 경우도 무주택우선공급에서 치열하게 청약통장으로</p><p> </p><p>분양을 받을수 있는 단지나 현재 분양가대비 8천만원전후 가격이 상승했고 </p><p> </p><p>대부분 단지는 2.3천만원정도 상승에 지나지않는것으로 분석되고 있습니다,,,,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>필자가 다년간 부동산구입에 있어 경험에 의하면 무주택우선공급으로</p><p> </p><p>분양받을때 이미 프리미엄이 보장된 LH분양을 제외한 상황은 </p><p> </p><p> </p><p> </p><p>구입시기가 가장중요하는 사실입니다,</p><p> </p><p>현재 이들지역이 선전한 이유를 들라면</p><p> </p><p>우선 LTV70%상향확대와. 당초 발표와 달리 보금자리 주택축소 분양이 결정적이었다고 </p><p> </p><p>분석됩니다,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>사실 고양시 원흥지구보금자리 분양가는 평당 850만원정도했습니다</p><p> </p><p>그런데 이마저도 미분양에 2013년하반기 주택보유자한데까지 분양하기까지</p><p> </p><p>이들서쪽지역은 큰각광을 받고 있지 못했는데 이들단지가 소진되면서</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>더이상저렴한 가격인 평당 850만원짜리 분양이 없어지면서</p><p> </p><p>더욱 탄력을 받은것으로 필자는 생각하고 있습니다...</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>그런데 만약 이들 보금자리지구에서 계속 평당 850만원짜리 분양이 계속 대기중이라</p><p> </p><p>하면 현재 상황은 쉽지않았을것으로 판단됩니다,,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>현재 이들지역이 민간으로 이관돠면서 평당 1100만원으로 둔갑된것이</p><p> </p><p>서쪽지역 집값상승에 결정적이었다고 판단됩니다,,,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>부동산시장은 살아있는 생물이라 말할수있겠습니다,,,</p><p> </p><p>정치적 상황.경제적상황등 복합하게 이해관계가 모여있는 시장이 </p><p> </p><p>부동산시장인것 같습니다,,,,,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>이들지역은 아직도 계속해서 분양을 해야 합니다,,,,,</p><p> </p><p>보금자리처럼 무주택우선 공급으로 다른지역 사람이 그것도 무주택자가</p><p> </p><p>분양받으면 큰흔들림은 없는데 그지역 주택보유자가 갈아타기 목적으로 분양받아</p><p> </p><p>2.3년후 입주시 정부정책이 바뀌게된다면 시장은 금방 달라질수가 있다는점입니다,,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>이명박정부오면서 집값상승을 견제한것이 전세대출 출현이었습니다</p><p> </p><p>필자도 이러한 정책의 출현을 예상못한것이 천추의한입니다,,,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>그런데 전세대출출현이 당장집값상승을 억제한것은 분명맞는데 </p><p> </p><p>전세값상승에 더욱 불을 붙힌다는점입니다,,,,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>결국 전세살래 월세살래하면 대부분 전세거주자는 대출끼고 </p><p> </p><p>주택구입할것입니다</p><p> </p><p>더구나 저금리 기조속에서 이러한 상황은 쉽게 납득할수있다는점입니다,,,,,,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>이들서쪽지역은 송도,검단.파주운정3지구등 계속해서 분양해야 되고</p><p> </p><p>청라,김포한강도 국지적으로 분양을 해야 하기에</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>무엇보다도 앞으로정부의 주택공급정책이 이들지역의 집값에 중요한역활를 할것이라는것이</p><p> </p><p>필자의 생각입니다,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>그동안 디딤돌대출등이 주로 중소형단지에게 많은 혜택이 돌아갔는데</p><p> </p><p>이런부분도 깊이생각할점이라 사료됩니다,,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p>2014년8월LTV70%확대가 처음발표시에는 1년연장단위라고 언론에서</p><p> </p><p>다루어지지않았는데 결과는 1년연장단위라는사실도 중요한 변수가 될수</p><p> </p><p>있습니다,</p></font></strong>
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첫댓글 에코메트로 소유자 입니다...에코가 인천의 다른 지역에 비해 가격상승이 더딘 이유가 무엇이라 생각하시느지와 향후 2~3년후의 가격 예상은 어떻게 하시는지에 대한 고견을 듣고 십습니다...!!
항상 좋은글과 견해...잘보고 있습니다...감사드립니다..!!
비슷하게갑니다
송도,청라는 가격이 많이 하락한관계로
상대적으로 많이 상승한것처럼보이는것 입니다