집값이 크게 오르면서 1주택자 중에서도 종부세 고지서를 받으신 분들도 꽤 있으실 거예요. 다주택자 분들은 훌쩍 오른 종부세에 다시금 놀라셨을텐데요. 보유세 부담에, 집을 처분하기엔 양도세 부담이 너~무 크다보니 진퇴양난이 아닐 수 없는데요.
이렇게 주택 소유자들의 세부담이 날로 커지자, 세대분리를 통한 증여도 늘었고요. 일각에서는 주택을 법인 소유로 전환할까 생각하는 분들도 있을 거라 생각됩니다. 과연 법인 전환이 절세에 유리한지 하나씩 따져보도록 할게요!
법인, 실익 거의 없다?
9.13대책, 12.16대책 등으로 보유세 부담이 지속적으로 강화되자, 2020년까지는 개인 소유 부동산을 법인으로 전환한 사례가 많았습니다. 법인을 앞세워 주택을 간접 소유하면 다주택자 양도소득세 중과를 피할 수 있고, 종부세율도 개인보다 낮게 적용됐기 때문이었는데요.
이젠 다 사라졌습니다. 취득부터 양도까지 이전보다 무거운 세 부담이 적용되거든요.
1) 설립 5년 내 법인의 주택 취득세 집값의 20%
2020년 8월 12일 이후 법인이 주택을 취득하면 취득가액의 12%를 취득세로 내야합니다. 예외적으로 사원용으로 쓰는 주택을 취득하면 1~3%의 세금이 부과되고요.
중요한 점은 바로 수도권 과밀억제권역으로 지정된 지역에 소재하는 법인이 설립된 지 5년 이내 과밀억제권역의 주택을 매입했다면 취득세가 중과된다는 사실입니다.
기본세율 12%에 중과세율 8%가 적용돼, 취득가액의 20%를 취득세로 내야 하고요. 취득세에 따라오는 농특세와 지방교육세를 포함하면 21.4%로 집값의 5분의 1이상을 세금으로 내야 합니다.
물론 취득세 중과를 피할 수도 있습니다. 설립된 지 5년이 지났거나, 본점 소재지가 과밀억제권역 밖에 있는 법인. 그리고 아파트를 제외한 임대사업용 주택이거나 사원용 주택, 상속주택 등 일부 사례가 있는데요. 규정이 까다롭기 때문에 이 부분도 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있습니다.
2) 법인은 종부세 공제 제외, 단일세율 적용
2021년부터 법인은 개인보다 더 큰 종부세 부담을 지게 됐습니다. 법인은 개인처럼 기본공제를 적용 받지 못하는데요.
종부세를 계산할 때 주택 공시가격 합산금액에서 인당 6억원, 1세대1주택자인 경우 11억원을 제하고 과세표준을 구합니다. 하지만 법인 보유 주택은 이 공제가 배제됩니다. 한 푼도 공제받지 못하고 종부세를 내야 하는 거죠.
그리고 법인 보유 주택의 경우, 과세표준에 적용되는 세율도 최고세율이 적용됩니다. 개인의 경우 2주택자 이하는 0.6~3.0%, 3주택자 이상은 1.2%~6.0%지만 법인은 2주택자 이하 3.0%, 3주택자 이상은 6.0% 단일세율을 적용 받습니다.
여기에 더해 법인은 개인 종부세 계산 시 적용되는 최대 300%의 세부담 상한에서도 제외됩니다. 보유한 기간 동안 드라마틱한 시세차익이 없다면, 법인 소유의 실익이 없다 해도 무방합니다.
3) 법인세율이 낮아 매도 시 유리하다?
법인은 주택을 매도할 때 양도소득세가 아닌 법인세를 냅니다. 법인세율은 각 사업연도 소득의 총합을 기준으로 계산하며, 10~25%까지의 누진세율이 적용되는데요.
개인이 부담하는 양도세보다 법인세율이 낮아 유리할 수 있습니다.
특히 단기 시세차익을 목적으로 한 주택 투자의 경우, 개인은 양도세율이 70%까지 적용되나
법인은 양도차익에 따른 일반 법인세율에 20%p의 추가 법인세율이 적용돼 최고 45%를 내면 됩니다.
이에 2021년에는 공시가격 1억 미만 주택에 법인 투자가 몰리기도 했는데요. 이런 투기세력을 막기 위해 앞으로는 법인세율이 강화될 예정이라고 합니다.
추가법인세율이 20%에서 보유기간에 따라 1년 미만 50%, 1~2년 미만 40%로 인상될 예정이라고 하는데요. 그렇게 된다면 법인을 유지할 이유가 없겠죠?
취득-보유-양도 전 과정을 통해 법인이 개인에 비해 딱히 유리한 것은 없다고 볼 수 있어요. 게다가 법인에 대한 규제가 강화되는 상황이라 딱히 실익도 없어 보이고요. 본인 주택을 법인에게 매도하는 과정도 상당히 까다롭기 때문에 계약이나 문서 관리에 취약하다면 특히 조심할 필요가 있습니다.