어제 올린 글에서 강남3구 입주 물량 전망의 오류를 정정코자 합니다

[samtoshi]

안녕하세요 삼토시입니다.

어제 "서울 부동산의 천장, 강남3구 입주 물량의 의미"라는 글을 올렸습니다. 강남3구 입주 물량이 1만 5천호를 넘긴 해는 예외 없이 6개월 이상 하락을 겪었다는 내용을 토대로, 서울 부동산의 천장인 강남3구 입주 물량이 많을 경우 천장이 끌어내려짐으로써 전체 시장에 영향을 미치고 유동성의 흡수 역시 다른 지역 입주 물량보다 많이 진행된다는 말씀을 드렸습니다.

그렇게 의미 부여를 하면서 제가 연도별 강남3구 입주 물량 전망을 하였는데 많은 분들께서 실제는 그와 다르다는 이야기를 해주셔서 지적 내용을 취합한 후 수정해보았습니다.

① 우선 2023년은 어제 글에 이렇게 적혀 있었습니다.

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2023년 강남3구 입주 물량은 1만 4천여호입니다.

(2월 개포 프레지던스자이 3,375호, 5월 대치 푸르지오써밋 489호, 6월 르엘 신반포 파크애비뉴 330호, 8월 반포 래미안 원베일리 2,990호, 11월 개포 디에이치 퍼스티어 아이파크 6,702호)

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2023년에서 지적해주신 곳이 11월에 입주하는 개포 디에이치 퍼스티어 아이파크 6,702호인데요, 2024년 1월 입주라고 이야기해주신 분들이 계셨습니다. 정확히는 조합원 보유 물량인 5,045호는 2023년 11월 입주, 일반 분양 및 임대 물량인 1,657호는 2024년 1월 입주가 맞습니다. 따라서 2023년 11월 입주가 틀린 말은 아닌 것으로 보이구요.

② 2024년은 다음과 같이 적었었습니다.

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2024년 강남3구 입주 물량은 제가 알기로는 신반포 메이플자이(3,307호) 외에 눈에 띄는 단지가 없어 물량 부담이 상당히 줄어들 것으로 보입니다.

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그런데 이 메이플자이도 2025년 2분기로 일정이 밀린 것으로 보입니다. 그렇다면 2024년에는 강남3구 입주 물량이 거의 없다시피 할 정도로 적다는 결론이 나옵니다.

③ 마지막으로 2025년은 다음과 같이 적었었습니다.

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다만 2025년에는 또 양상이 달라질거 같습니다. 반포 디에이치 클래스트(5,388호), 잠실 래미안아이파크(2,678호), 청담 르엘(1,261호), 방배 래미안 원페를라(6구역, 1,097호)뿐 아니라 준 강남3구급인 둔촌 올림픽파크포레온(12,032호)가 눈에 띕니다. 시장에 작지 않은 영향을 줄 거라는 생각이 드네요.

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여기서 하나씩 짚어보면, 우선 반포 디에이치 클래스트는 5,388호가 아니라 5,002호이고 2027년 입주가 유력시된다고 들었습니다. 방배 래미안 원페를라도 2026년 중반이구요, 이렇게 될 경우는 2025년 강남3구 입주 물량이 2만 2천여호에서 1만 6천여호로 줄어드는데 메이플자이가 2025년으로 넘어올 경우는 2만호에 육박하게 되기 때문에 여전히 물량이 적지는 않아 보입니다.

여기서 지적해주신 것이 제가 "준 강남3구급인 둔촌 올림픽파크포레온(12,032호)"라고 언급하면서 강남3구 입주 물량에 둔촌 올림픽파크포레온을 반영한 것인데요, 사실 "강남3구" 라는 개념은 지역적 의미지만 실제는 서울 부동산의 천장 역할, 즉 고가 아파트를 상징하는 뜻으로 썼습니다. 개인적으로는 둔촌 올림픽파크포레온이 잠실급은 아니더라도 송파급은 된다고 생각하고 있기 때문에 "준 강남3구"라는 표현을 써서 강남3구 입주 물량에 포함시켰습니다. 제 의견이 맞다고 고집하는 것은 아니구요, 둔촌 올림픽파크포레온의 입주 영향이 적을 것 같다고 생각되신다면 시장을 전망할 때 해당 물량을 제외하시는 것도 각 시장 참여자의 선택이라고 생각합니다.

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강남3구 입주 물량에 대해 결론적으로 정리해보면 2023년은 1만 4천여호 수준이므로 상당히 많은 편이나, 2024년은 입주 물량이 거의 없다시피할 정도로 적을 것으로 보입니다. 대신 2025년은 2만호에 육박하기 때문에 다시 크게 늘어나는데요, 다만 여기서 둔촌 올림픽파크포레온을 제외하면 7천여호 수준이 되겠습니다.

또 몇몇 분께서 강남3구 입주 물량은 시장가를 형성하는 여러 요소 중 하나에 불과하다는 말씀도 해주셨는데요, 맞는 말씀입니다. 다만 시장에 대한 상방 압력, 하방 압력을 가하는 요소라고 판단을 해봤고 그 외 다른 요소들도 가미가 되어야 제대로 된 분석이 되겠죠. 제가 매주 글을 올리는데 그때마다 광범위하게 분석하긴 어렵다보니 각 요소에 대한 글을 올렸던 것이니 양해 부탁드립니다. 나중에 기회가 닿으면 저도 그런 요소들을 전부 망라해서 종합적인 분석도 해봤으면 하는 바램입니다.

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많은 분들이 제 글에서 입주 시기의 오류를 지적해주셔서 감사한 마음과 송구한 마음이 교차합니다. 이래서 집단지성이 소중하다는 것을 다시 깨닫습니다. 다시 한번 감사하다는 말씀, 죄송하다는 말씀을 함께 드립니다.

오늘 하루도 즐거운 하루 되시기 바랍니다. 감사합니다.