재건축초과이익환수에 관한 법률-- 초과이익 3천만원부터 10~50% 누진 등

[김해수[재개발 투자 전문가 ☆ 청풍]]

초과이익 3천만원부터 10~50% 누진

2006-10-17 15:17 입력

  

법 시행 이전 관리처분 신청분은 해당 안돼

주거환경정비·임대주택건설 등에 전액사용

 

지난달 25일부터 재건축 개발이익 환수를 골자로 한 <재건축초과이익환수에 관한 법률>이 본격적으로 시행됐다. 이에 따라 전국의 모든 재건축조합원들은 초과이익이 3천만원을 넘을 경우 10~50%의 누진율을 적용해 부담금을 내야 한다. 다만 이 법이 시행되기 전인 지난달 24일까지 관리처분인가를 신청한 단지는 제외된다. 건설교통부 관계자는 “<도시 및 주거환경정비법>에 의한 재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기할 수 있게 됐다”고 밝혔다.

 

▲초과이익 3천만원 이상부터는 누진율 적용=재건축 초과이익을 환수하기 위한 법령 제정절차가 지난달 18일 국무회의 심의 등을 통해 최종 마무리됨에 따라 당초 예정대로 재건축 초과이익 환수제도가 시행됐다.

 

<재건축초과이익 환수에 관한 법률>과 시행령 및 시행규칙에 따르면 부담금은 종료시점(준공시점)의 주택가격에서 개시시점(추진위 승인일)의 주택가격, 정상집값상승분, 개발비용 등을 합산해 공제한 후 산정된 초과이익의 일정비율만큼 부과된다.

 

부담금 수준은 개별 조합원당 평균 초과이익이 3천만원을 넘어설 경우 초과이익의 규모에 따라 10~50%까지 누진율을 적용해 결정된다.

 

또 법 시행 이전에 이미 사업이 착수된 경우에는 개시시점~종료시점까지의 사업기간에서 발생한 초과이익을 기준으로 부담금을 산정하되, 법 시행일을 기준으로 안분해 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과된다.

 

재건축 초과이익 환수제도의 부과개시 시점은 도정법에 의해 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날을 기준으로 하며, 부담금은 준공시점에서 조합에 부과된다. 여기서 도정법이 시행되기 전인 2003년 7월 1일 이전에 조합설립인가를 받은 단지의 경우 최초로 조합설립인가를 받은 날을 기준으로 한다.

 

이밖에 재건축조합으로부터 징수된 부담금은 국가, 광역지자체, 기초지자체에 각각 5:2:3의 비율로 배분되는데, 이 중 국가귀속분은 지자체별 주거기반시설 설치수준 등을 평가해 광역 및 기초지자체에 5:5의 비율로 전액 재배분된다. 또 주거수준이 열악한 지자체의 경우에는 임대주택건설 등 주거수준 향상 노력이 큰 지자체에게 우선적으로 배분된다.

 

▲과도한 초과이익의 일부를 사회적으로 환수=지난달 25일부터 시행된 <재건축초과이익환수에 관한 법률>은 재건축사업시 용적률 증가 등으로 발생되는 과도한 초과이익의 일부를 사회적으로 환수한다는 취지로 시행됐다. 이에 따라 건교부는 재건축 대상단지에 대한 투기수요를 억제해 주택시장의 안정 기반을 강화하고, 지난 8월 발표된 안전진단 강화 등과 함께 재건축사업을 ‘도시주거환경의 정비’라는 본연의 목적에 맞게 정상화하는 데 기여할 것으로 보고 있다.

 

건교부 관계자는 “3·30 부동산대책에 의해 도입된 재건축 개발부담금제가 본격적으로 시행됨에 따라 그동안 집값 상승을 촉발하는 하나의 요인이 돼왔던 재건축 투기수요가 차단되기 때문에 재건축사업이 정상화될 것”이라며 “향후 5년간 수도권에서 연평균 30만호, 강남권 신규택지에서 약 9만호 이상의 신규 주택이 공급될 것으로 보여 주택시장 전반의 안정세는 더욱 뚜렷해질 것”이라고 내다봤다.

 

이와 함께 개발부담금제가 본격적으로 시행됨에 따라 징수된 부담금은 주거환경 정비, 임대주택 건설, 저소득층 주거지원 등 주거복지 증진을 위해 전액 사용될 예정이다.

 

▲열린우리당 이강래 의원 외 141명 발의=정부는 재건축사업을 통해 재건축아파트 소유자들의 불로소득을 원천적으로 봉쇄하기 위해 각종 부동산규제를 펼쳐왔다. 이에 따라 3·30대책의 일환으로 재건축사업의 초과이익을 환수하겠다는 내용이 포함된 <재건축초과이익 환수에 관한 법률>이 제정·공포됐다.

 

열린우리당 이강래 의원 외 141명은 지난 4월 재건축사업을 추진함에 있어 과도한 개발이익이 발생하고 있음에도 불구하고 이를 사회적으로 환수하는 장치가 미비해 당해 개발이익을 누리고자 하는 투기적 수요가 증가하고 있다고 판단, <재건축초과이익 환수에 관한 법률(안)>을 발의한 바 있다.

 

이후 건교위 법안심사소위원회를 거쳐 국회에 상정돼 통과됐으며, 지난 5월 24일 <재건축초과이익 환수에 관한 법률>이 제정됨에 따라 4개월 후인 지난달 25일부터 효력을 발생하게 됐다. 9월 24일까지 관리처분 인가를 신청한 단지를 제외하고는 재건축사업을 추진하는 모든 단지들이 부과대상이며, 대상지역은 전국이다.

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집값 공시가 기준산정 국가 보유주택은 제외

 

■문답풀이

 

지난달 25일부터 전국 재건축 단지를 대상으로 개발부담금이 부과된다. 개발부담금은 주택재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수하는 제도로 3·30 부동산대책의 일환으로 마련됐다. 개발부담금에 대한 궁금증을 문답풀이로 알아본다.

 

▲개시시점 및 종료시점의 주택가격 산정은=주택가격의 산정은 ‘공시가격’을 기준으로 하되 공시가격이 없는 경우에는 한국감정원 및 우수감정평가법인 중 복수기관이 산정한 가격의 산술평균으로 한다. 다만 공정성을 높이기 위해 당해 재건축과 관련된 업무를 수행한 감정평가법인은 가격산정기관에서 제외한다.

 

▲재건축 사업기간 동안의 정상주택가격상승분 산정은=정상주택가격상승분은 정기예금이자율과 시·군·구의 평균 주택가격상승률 중 높은 비율을 기초로 산정된다. 따라서 평균주택가격상승률은 통계청 승인을 받은 국민은행의 시·군·구별 가격상승률 통계를 이용하지만 당해 통계가 나오지 않았을 경우에는 한국감정원에 의뢰해 조사·산정한 후 부동산평가위원회 심의를 거쳐 결정해야 한다. 또 정기예금 이자율은 금융기관의 1년 만기 정기예금에 대한 평균 이자율을 고려해 1월 단위로 고시한다.

 

▲개발비용의 산정은=개발비용은 건축비, 조합운영비 등 재건축조합이 당해 사업과 관련해 지출한 비용을 통해 산정한다. 여기서 재건축조합이 회계감사를 받은 후 계약서, 금융자료, 세금납부자료 등 증빙서류를 갖춰 제시해야 한다. 만약 재건축조합이 제출한 금액이 현재 공공택지에서 시행되고 있는 분양가상한제 적용을 위한 기본형건축비 수준에 비춰 적정범위를 초과할 경우에는 부과권자가 직접 외부 전문기관에 회계감사를 의뢰하는 등의 방법으로 개발비용의 적정성을 검증한다.

 

▲재건축부담금의 조합원별 분담비율 결정은=재건축조합은 조합원별 개시시점 주택가격, 종료시점 주택가격 추정액, 관리처분계획상 청산금(추가부담금 등)을 고려해 조합원별 부담금 배분비율을 결정한다. 다만 부담금이 법 시행 이후의 기간에 대해서만 안분하여 부과되므로 개시시점이 법 시행일 이전인 경우에는 개시시점 대신 법 시행일 당시의 주택가격을 고려해야 한다. 여기서 법 시행일 당시의 주택가격은 개시시점 주택가격에 법 시행일까지의 주택가격 변동분을 합하여 산정한다. 또 주택가격 변동분은 개시시점~종료시점까지의 주택가격 변동분을 법 시행일까지 일 단위로 안분하여 산정한다.

 

▲재건축부담금 중 국가귀속분의 지방자치단체 지원기준은=징수된 재건축부담금은 국가, 특별·광역지자체, 당해 시·군·구(자치구)에 각각 5:2:3의 비율로 배분한다. 여기서 국가 귀속분은 특별·광역지자체, 당해 시·군·구(자치구)에 각각 5:5의 비율로 배분하되 지방자치단체별 주거기반시설, 주거복지실태 등 주거수준을 평가해 지원한다. 시행령 제3조제3항1호~5호에 따르면 여기서 말한 지방자치단체별 주거수준의 평가기준은 △주거기반시설의 설치수준 20% △주거복지실태 평가 결과 20% △주거복지 증진 노력 20% △국민임대주택 등 주택사업의 실적 30% △재건축부담금의 활용실적 및 운용계획 10% 등이다.

 

▲재건축부담금 부과의 예외인 경우는=개인이 초과이익을 독점하는 것을 방지하기 위한 재건축부담금의 취지를 감안해 국가 또는 지자체가 보유하는 주택, 정부투자기관 또는 지방공사가 임대목적으로 보유하는 주택 등은 예외로 한다.

강남권 20개 단지 개발부담금 피했다

2006-10-17 15:13 입력

  

반포미주 등 총 1만38가구 관리처분인가 신청

잠원 한신6차는 부결… 반포우성도 신청 못해

 

서울지역에서는 20여개 재건축단지 1만여가구가 <재건축초과이익 환수에 관한 법률> 시행을 앞두고 관리처분 인가를 신청해 개발부담금을 내지 않고 재건축할 수 있을 것으로 전망된다. 서울 각 자치구와 부동산 업계에 따르면 관리처분인가를 신청한 단지는 서울에서만 20개 단지, 1만38가구에 달한다. 이들 단지는 소송 등으로 관리처분 인가가 취소되지 않으면 개발부담금을 내지 않아도 돼 조합원 부담도 그만큼 줄일 수 있다.

 

서초구에서는 가장 많은 10개 단지가 관리처분인가 신청을 했다. 반포동 미주(280가구), 반포2동 한신1차(신반포1차·790가구), 서초동 삼호가든1·2차(1,034가구)·금호(324가구), 서초4동 삼익(228가구)·삼호1차(708가구), 잠원동 반포한양(372가구)·대림(632가구)·한신5차(555가구), 방배동 서리풀 단독주택(395가구) 재건축 등 총 5천318가구다.

 

반면 잠원동 한신6차는 최근 열린 총회에서 관리처분안이 부결됐고, 반포 우성은 재건축 반대파가 제기한 사업시행인가 효력정지 가처분 신청을 법원이 받아들여 마감날인 22일까지 관리처분인가 신청을 하지 못했다. 또 서초한양 역시 관리처분안이 부결돼 관리처분인가 신청을 하지 못했다.

 

강남구에서는 청담동 한양(672가구), 역삼동 진달래2차(424가구)·진달래3차(432가구)·성보(375가구)·개나리4차(264가구)·개나리5차(192가구), 도곡동 광익연립(16가구), 신사동 삼지(60가구) 등 8개 단지 2천435가구가 관리처분 인가를 신청해 부담금을 피할 것으로 보인다. 강남구 관계자는 “대부분의 단지가 법적 검토를 마치고 들어와 인가 신청이 반려되는 곳은 없을 것 같지만 혹시 서류나 절차상 문제가 없는지 철저히 검토할 것”이라고 말했다.

 

강동구에서는 고덕 주공1단지(780가구)가 유일하게 관리처분을 신청해 지난달 29일 인가받았다. 비 강남권에서는 금천구 시흥동 남서울 한양아파트(1,505가구)가 지난 21일 인가신청서를 제출했다.

 

▲수도권은 어떤가=수도권에서는 용인시 김량장 주공아파트가 20일 인가신청을 마쳐 부담금을 피하게 됐다. 또 평택시의 경우 서정주공1단지·서정주공2단지·비전주공1단지·비전주공2단지 등 4곳 모두 부담금을 피하게 됐다. 과천주공12단지도 관리처분인가 신청을 마쳤으며 의왕시에서는 청화아파트, 프라자빌라, 포일주공, 대우사원 등이 재건축 부담금을 피하게 됐다.

 

▲지방은 어떤가=부산시와 울산시, 경남도에 따르면 관리처분계획 인가를 신청한 곳은 경남지역의 4곳 등 총 6곳으로 파악됐다.

 

경남지역 가운데 지난 25일 이전에 관리처분인가를 신청한 곳은 창원시 명곡아파트(9월 18일), 내동주공2단지, 외동주공 아파트(이상 9월 21일), 신촌두산아파트(9월 15일) 등이다. 이들 단지들은 재건축 개발부담금 부과 대상에서 제외된다. 마산시 교방주공아파트와 중앙시영아파트는 지난해 관리처분 인가를 신청한 바 있다.

 

부산시는 사업시행인가를 받은 재건축 단지 가운데 관리처분계획 인가를 신청한 곳이 없는 것으로 파악됐다. 현재 사업시행인가를 받은 재건축 단지는 북구 화명주공아파트, 북구 만덕 동신타운, 금정구 부곡 금강아파트, 사하구 다대 주공1·2아파트, 사하구 신동양아파트 등 총 6곳이다. 만덕 주공아파트는 지난 8월 관리처분인가를 받아 재건축 개발부담금 부과 대상에서 제외됐다.

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재건축시장 ‘급랭’

 

■얼마나 부과되나

 

<재건축초과이익 환수에 관한 법률>이 본격 시행되면서 부담금이 세대당 수천만원에 이르는 것으로 분석돼 재건축사업이 크게 위축될 전망이다.

 

주거환경연구원 분석자료에 따르면 관리처분인가 신청을 하지 못한 강남권의 대표적인 단지 중 잠원동 W아파트는 세대당 3천13만6천원, 잠원동 S아파트는 5천142만5천원, 반포동 H아파트는 7천310만8천원을 내야 한다.

 

기존 세대수가 408세대인 잠원동 W아파트는 종료시점의 주택가격(5천250억원)에서 개시시점의 주택가격(1천837억원)과 개발비용(1천312억원), 정상 주택가격 상승분(1천245억원), 임대주택 공급가격(113억원)을 빼면 재건축초과이익은 740억원이 나온다. 이를 조합원 1세대를 기준으로 계산하면 초과이익은 1억8천만원이다. 이를 부담금 부과기준(3천만원 미만 면제, 3천만~5천만원 10%, 5천만~7천만원 20%, 7천만~9천만원 30%, 9천만~1억1천만원 40%, 1억1천만원 초과 50%)에 따라 계산하면 세대당 평균 5천575만원이다. 기간 안분을 적용한 결과 조합원 1세대가 부담해야 할 부담금은 3천13만6천원으로 나타났다.

 

기존 세대수가 560세대인 잠원동 S아파트는 종료시점의 주택가격(7천382억원)에서 개시시점의 주택가격(2천156억원)과 개발비용(1천726억원), 정상 주택가격 상승분(1천809억원), 임대주택 공급가격(70억원)을 빼면 재건축초과이익은 1천620억원이 나온다.

 

이를 조합원 1세대를 기준으로 계산하면 초과이익은 2억8천938만원이다. 이를 부담금 부과기준에 따라 계산하면 세대당 평균 1억969만원이 나오고 기간안분을 적용하면 실부담금은 5천142만5천원이다.

 

또 기존 세대수가 456세대인 반포동 H아파트는 종료시점의 주택가격(8천797억원)에서 개시시점의 주택가격(3천12억원)과 개발비용(1천970억), 정상 주택가격 상승분(2천92억원), 임대주택 공급가격(211억원)을 빼면 재건축초과이익은 1천512억원이다.

 

이를 부담금 부과기준에 따라 계산하면 세대당 3억3천162만원이 나오고, 기간안분을 적용하면 실부담금은 7천310만8천원이다.

 

주거환경연구원 관계자는 “9월 25일 이후부터 관리처분인가를 신청하는 재건축 단지는 재건축 사업을 통해 발생하는 초과이익의 일부를 준공시점에 개발부담금으로 납부해야 한다”며 “특히 조합원들은 세대당 수천만원에서 1억원 이상을 추가로 부담해야 하는 만큼 재건축 시장이 더욱 위축될 전망”이라고 밝혔다.

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소송 등 조합원 갈등 봉합이 최대 변수

 

■무리한 관리처분

 

관리처분인가를 신청했다고 해도 이들 단지가 모두 개발부담금을 피할 수 있을 지는 미지수다. 조합들이 개발부담금을 피하기 위해 관리처분을 무리하게 서두르면서 미처 반대파와의 갈등을 봉합하지 못한 채 인가 신청만 해놓은 곳들이 적지 않아 언제 다툼이 벌어질 지 모르기 때문이다.

 

특히 반대파가 소송을 제기한 곳들은 관리처분 인가신청이 그대로 인정될지 불투명하다. 반포 한양의 경우 사업계획변경총회 효력정지 가처분, 신반포1차는 관리처분총회 무효소송과 가처분 등이 각각 걸려 있어 재판 결과에 따라 관리처분인가가 취소될 수도 있다. 이 경우 개발부담금을 부과해야 한다.

 

서초구 잠원동 대림은 지난 8월 12일 조합원 분담금 등을 담은 관리처분계획안이 가결됐다는 이유로 지난 22일 구청에 관리처분 인가를 신청했지만 시공자(삼성물산) 문제와 대의원 추인 등 나머지 안건은 모두 부결돼 관리처분인가가 받아들여질 지 불투명하다.

 

이와 달리 지자체의 심사가 남아 있기는 하지만 이들 단지들은 소송 등으로 인해 관리처분 인가가 최소만 되지 않으면 개발부담금 부담을 벗어날 수 있을 것으로 보인다는 낙관론도 나오고 있다.

 

한 전문가는 “공급의 상당수를 재건축에 의존해야 하는 서울 강남지역의 경우 재건축 부담금으로 사업이 위축될 경우 수급 불균형이 커지면서 오히려 집값 불안이 야기될 수도 있다”고 지적했다.

 

국회 건설교통위원회 소속 한나라당 정희수 의원은 “특히 7월 기반시설부담금 시행에 이어 재건축 개발부담금까지 시행에 들어가 국민들의 ‘부담금 부담‘은 더욱 늘어날 전망”이라며 “부담금을 신설할 때 일몰제도를 도입할 필요가 있다”고 강조했다.