소액임차인의 배당배제

[락울프]

최근 이슈가 되고 있는 '소액임차인의 배당배제'를 좀 알려야겠단 생각을 작년부터 했으나, 시간을 내서 이렇게 글을 쓰는데까지 꽤 오랜 시간이 걸리고 말았네요^^

사실 짧은 얘기가 아니기에... 최대한 핵심만 짚어서 얘기를 좀 해야할 것 같습니다!!

10여년 전부터 꾸준히 '날라가는 집'에 '소액임차인 최우선변제금'을 이용한 특이한 '임대차'가 존재해왔는데 잘 모르시죠?? 우선 날라가는 집에 대한 것부터 좀 설명을 해야할 듯 합니다.

'날라가는 집'은 빌라가 공급과잉이 되었을 때... 게다가 은행이 부실화되어 있을때 피크를 이루게 됩니다!!

역사적으로 1990년대 말에 인천에 빌라업자들이 엄청난 양의 빌라를 지어댔고, '국민은행'에서 엄청난 대출을 해준 덕에 '국민들의 혈세'가 고스란히 '공적자금'이란 명목으로 투입이 되었었죠. 이 당시에 감정평가사들과의 모종의 합의로 인해 분양가 1억 2천 짜리 빌라의 감정이 2억원 이상 되었고, 분양가가 전액 대출로 채워져서 '무입주'라는 단어가 붙은 집들이 넘쳐났습니다!! 뭐... 카드니 개인신용대출이니 엄청나게 해주던 시절이니 담보대출이 이렇게 되는 것 또한 당연시 되던게 이상하진 않죠??

초기엔 내집마련을 하기 위한 서민 중에서도 서민인 분들이 일단 돈 한푼 없이 깨끗한 새 집을 준다하니 그 뒤에 밀려올 후폭풍은 생각치 않고, 분양계약서에 도장을 찍는 우를 범했었죠^^ -- 울 아방가르드도 함 했다고 들었는데?? 아니구나... 한 번이 아니라 지금 살고있는 집까지 두 번씩이나 했지??

그 당시엔 이자율도 높은 편이고, 대출금액이 어마어마하다보니 입주 후 몇 달은 이자를 납부하지만 대부분 1년 이상 끌지 못하고 대출이자를 연체하다보니 당연지사 '경매'로 진행이 되었죠...

첨엔 다들 경황도 없고, 그러려니 하다가 '잔머리'가 아방가르드 뺨을 치는 사람들이 '최우선 변제금'을 노린 '소액임차인'과의 임대차계약을 하게 되었죠... 그 당시엔 인천이 전세금 4천만원 이하 1,600만원의 최우선 변제를 받았으니 중간에 있는 '브로커'들이 평수와 방갯수에 따라 1,700만원에서 심한 경우 2,200만원까지 전세를 놓아주곤 임대인에게 1,500만원 정도 주고 나머진 전부 지들 주머니로 들어가게 되었죠^^ -- 많이 쉽고 짭짤한 돈벌이였던 것 같습니다!!

경매에 나올 빌라는 넘쳐나고, 돈 한푼 없이 입주했던 주인들은 1년 이상 공짜로 새집에서 살다가 1,500만원 이란 거금까지 받아서 나오니 내용이 참 좋았죠^^ -- 물론, 신용불량자 등극이라는 불명예로 약간 고생들을 하긴 합니다만...

첨엔 은행에서도 속수무책으로 당하기만 했었죠?? -- 공적자금까지 수혈받고, 워낙에 많은 부실대출을 해준 덕에 채권회수팀이 따로 생겼으니... 그 이름이 NPL이랍니다^^ 지금 여러분이 알고 계시는 그 '엔피엘'의 조상입니다!! ㅋㅋ

인천지법만 해도 하루에 보통 200개에서 300개 정도의 빌라가 경매로 진행이 되다보니 인력도 부족하고, 체계도 갖춰지기 전이라 한 동안은 조용했습니다!! 그러다, 은행에서 작은 반격을 하게 된게 '경매기입등기' 바로 전에 입주한 임차인들에게 '보정명령'을 신청해서 집주인과 돈이 오간 내역을 제출하라는 게 반격의 신호탄이었죠^^

-- 이 당시에 주변인들이 날라가는 집에 살고 있다가 '보정명령'에 식겁해서 도움을 청했고, 보정명령엔 단순히 계약일에 계약금 입금한 내역과 잔금일에 잔금보내준 내역만 '통장복사본' 혹은 '무통장입금증' 같은 걸로 보정해 주면 아무 문제없이 최우선변제금을 수령하곤 했습니다.

가끔씩 무통장입금이나 통장사본이 없이 '브로커' 통장에 입금했던 사람들은 배당이 배제되어서 '배당기일'에 배당이의 신청을 하고, 1주일 내에 '소제기신청서'를 제출하고 변호사를 사서 본안소송을 진행했으나 본인들의 과실로 인한 과실상계를 받고, 일부만 소송으로 찾아오는 일이 생겼었죠.

이렇게 보정명령이 빈번해지자, 날라가는 집을 중개하는 브로커들 역시 지들 통장으로 돈을 받아서 주인에게 일부 주고, 지들이 나머진 주워먹던 시스템에서, 주인 통장과 출금신청서를 받아놓구 임차인에게 그 통장으로 입금을 하게 하고, 돈은 지들이 찾아서 핸들링하던 '업그레이드' 버전으로 거듭났죠^^

이렇게 정말 오랜시간 '브로커'들이 잘들 먹고 살았습니다... 전봇대 곳곳마다 '전세 1800만원' '전세1900만원' 등등이 수없이 붙어있었죠^^ 빌라가 공급과잉 상태로 이렇게 난리가 나고, 은행이 부실화되었다가 금감원에 철퇴를 받고, 예전처럼 전액대출이 불가능해지자 한동안 빌라를 짓지 않는 상태가 지속되었죠.... 

2008년부터 다시 '신축빌라' 제 2의 전성기가 도래합니다... 인천 전역이 '도시정비법' & '도시개발법'에 의해 이른바 재건축과 재개발 테마가 주를 이루자 빌라값이 폭등을 하게 되고, 20년 된 재개발지 빌라가 신축빌라보다 비싼 현상이 벌어지자 오래 전 '빌라업자'들이 다시 기승을 이루게 됩니다^^ 

건축이 가능한 단독주택을 매입해서 철거하고, 빌라를 짓기 시작하는데 분양이 짭짤하게 됐습니다!! ㅋㅋ... 하물며 아파트 분양권처럼 P(프리미엄)를 주고 부동산들이 거래를 하기 시작합니다^^

은행작업을 통해 다시 입주금 2천만원부터 시작을 하더니, 무입주까지 등장을 하고 작년 추석엔 '뉴스 후'였던가 1시간짜리 시사프로에서도 문제가 거론될 정도로 심각한 이슈가 되었습니다!!

게다가 재개발 테마가 사라지자 이번엔 잘 알지도 못하는 놈들이 'NPL'이란 테마를 내세워 사기질을 시작하더군요^^

은행에서 채권 양수 양도를 통한 부실채권 정리를 하는 기본적인 시스템을 'NPL'이란 이름을 내세워 무슨 황금알을 낳는 거위인듯 광고를 하고, 무지한 서민들의 등골을 빼먹기 시작합니다!!

이러다 보니 정상적인 'NPL'업체들에서도 채권관리를 하는 스페셜리스트들을 고용하고, 본인들의 채권을 최대한 많이 확보하기 위해 날라가는 집에 세를 들어간 임차인들의 '소탕작전'에 나섭니다!!!

퀄리티가 확 진화를 해서 '진정임차인'이 아니라 '위장임차인'임을 다투던 소송에선 당연히 통장내역까지 만들어 놓은 브로커들에게 짜증이 나니까 요즘엔 소송 자체의 내용이 바뀌었습니다!!

보정명령은 건너뛰고 배당기일날 무조건 '배당이의' 신청을 하고, 이유는 '사해행위'로 인한 본안소송을 제기합니다!!

최근 판례가 최우선변제금을 노리고 채무가 과다한 집에 임차인으로 들어온 임차인은 임차인의 지위를 박탈당해서 배당금을 수령할 수가 없습니다!!

그래서, 판사들 역시 골머리를 썩고 있는 실정입니다^^

경매꾼이 왜 이런 걸 알아야 하는지 궁금하시죠?? -- 저희랑은 명도에 밀접한 연관성이 있어서 그렇습니다.

우선 명도는 크게 1. 채무자겸 소유자 2. 배당받는 임차인 3. 배당못받는 임차인 4. 불법점유자 로 나눠서 명도를 하게 되는데 명도가 가장 쉽고, 비용이 전혀 들지않는 명도대상자가 배당받는 임차인이었는데... 요즘은 채무자겸 소유자보다 골머리 썩는 상대로 변하고 있습니다!!

왜냐구요?? 채무자겸 소유자는 잔금기일에 낙찰대금을 납부하고 나면 신청했던 '인도명령'이 배당기일 한참 전에 인용이 되어서, 강제집행 신청을 하는데 긴 시간이 소요되지 않지만, 임차인의 경우 인도명령이 인용되는 시점이 배당기일 이후이기 때문입니다!!

강제집행을 하게 되어도 채무자겸 소유자보다 1개월 이상 시간이 소요되고, 바꿔말하면 그 동안 대출금의 이자가 발생하기 때문입니다^^

다들 자세한 내용은 나중에 질문들 하시고... 꼭 알아두세요^^

[스콜이아빠]

좋은 말씀 감사합니다. 이해되지 않는 부분을 조목조목 설명해 주셔서 이해가 아주 쉽네요^^

[100권]

잘 읽었습니다~역시 쌤이십니다~

[Sioo1011]

저도 많이배우고있습니다ㅋ 감사합니다ㅋ

[신세계]

뛰는놈위에 나는놈들이 꼭 있죠 ㅋㅋㅋ

[jaelee59]

감사합니다.오늘도 한줄 배우고 갑니다.

[강타우]

고맙습니다^^

[자유공원]

변화하는 가장임차인에 대한 자세한 설명 감사합니다.

[100권]

에구 다시 읽으니 팍팍 ~와 닿네요

[락울프]

ㅎㅎ... 100권님^^ 글로만 접하실때랑 사뭇 다르시죠?? 그렇게 경험이 쌓여서 고수가 되어가는 과정이라 생각합니다... 지금처럼시시간이 쌓여서 대한민국에서 둘째가라면 서러운 여성 경매꾼 되시길 바랍니다