부동산 매매(임대차)계약서 작성 유의사항

[하나공인]

부동산 매매(임대차)계약서 작성 유의사항

☞ 부동산 매매(임대차)계약서 작성하기 이전에 유의 사항

1. 현장 답사

부동산은 임장활동이 가장 중요하다. 매매이던 임대차이던 계약서 작성 이전에 필히 현장확인해야한다. 현장 확인 과정에서 부동산의 상태와 이용가능성 및 시세를 파악해야 한다. 부동산 시세를 파악하려면 부동산 소재지 인근 중개업소를 방문하여 시세를 파악해야 한다.

2. 부동산 공부 확인

부동산 매매 또는 임대차 계약서 작성하기 이전에 필히 부동산 공부를 발급받아서 확인해야 한다.

1) 등기부 등본 발급

부동산 등기부 등본은 계약하기 직전, 중도금 지급 직전, 잔금지급하기 직전에 필히 발급 받아서 소유자 및 권리상태 하자 유무를 확인해야 한다. 물론 공인중개사 사무실를 통할 경우에는 공인중개사가 확인하다.

2) 토지이용계획확인서 발급

부동산 매매 또는 임대차 계약서 작성하기 이전에 토지이용계획확인서를 발급받아서 용도지역. 지구 .구역 등 토지이용 제한 사항을 필히 확인한다.  또한 첨부된 지적도에서 토지의 형상을 알수 있다. 물론 공인중개사 사무실을 이용할 경우에는 공인중개사가 발급받아 상담할 때 이미 설명하여 준다.

특히 토지거래허가구역에서 허가 가능 여부와 건축 행위를 할 경우에는 사전에 시.군.구청에 방문하여 본인이 원하는 건축행위가 가능한지를 확인할 필요가 있다. 임대차의 경우 퇴지이용계획확인서가 필요 없다고 생각할 수도 있으나, 확인하는 것이 좋다.

3) 토지대장(임야대장) 및 건축물 대장 발급

일반 토지는 토지대장, 임야는 임야대장을 발급 받고, 건물이 있는 경우에는 건축물 대장을 발급 받아서 공시지가, 건폐율 및 용적률, 무허가 또는 불법 건축물 여부를 파악한다. 여기서 중요한 것은 등기부 등본과 토지대장 및 건축물대장을 비교하여 면적 및 용도 그리고 소유자 관계등을 비교하여 상이한 점이 없는지를 확인다.

4) 면적 단위 환산방법

㎡를 평으로 환산하려면 ㎡ ×121 ÷ 400 하면된다. 이것이 원칙이다.  간단하게  ㎡ × 0.3025하면 된다. 반대로 평을  ㎡로 환산하려면 평 × 400 ÷ 121 하면된다. 또한 간단하게  평 × 3.3058하면 된다. 여기에서 400 ÷ 121은 소수점이 계속 생기므로 3.3058보다는 400과 121를 사용하는 것이 더 정확하다.

☞ 부동산 매매(임대차)계약서 작성 시 유의 사항

부동산 매매(임대차)계약서는 전문가인 공인중개사를 통하는 것이 사기당하지 않는 방법이다. 또한 소속도 정확하지 않는 브로커와 전문지식도 없이 지금까지 버티어 오고 있는 나이 많은 중개인 복덕방 할배들도 조심해야 한다.

1. 소유자 확인

부동산 매매 또는 임대차 계약할 때 소유자 확인하는 방법이 중요하다. 부동산 소유자가 진짜인지를 학인하려면 주민등록증을 받아서 ARS 1382번으로 확인하던가 민원24 (http://www.minwon.go.kr)에서 확인이 가능하다.

2. 대리인 참석 계약

매매계약이던 임대차 계약이던 부부간에도 정식으로 인감증명서 첨부된 위임장과 대리인 신분증확인하고 계약을 체결해야 한다. 부동산은 부부간에도 별산이다. 즉 등기명의인 소유 부동산이다. 물론 위임장이 미비할 경우에는 보완하는 방법이 있으나 여기에서는 생략한다.

3. 매매금액

부동산매매금액은 다운계약이나 업계약하지 말고, 실매매금액을 그대로 작성해야한다. 다운계약이나 업계약하다 발견되면 공인중개사는 자격증 취소 사유에 해당되고, 당사자는 과태료와 양도소득세 추징하는 불이익이 있다. 계약금은 관습적으로 매매금액의 10% 정도로 지급하며, 계약 당시에 계약금과 중도금을 동시에 지급하는 것도 유효하다.

통상적으로 계약일부터 잔금지급일까지 약 1개월 정도가 관습이나 의무는 아니다.  만약 매매 또는 임대차계약서를 작성하고, 잔금 지급일 사이에 임차인 명도 기타 사유 등으로 장기간이 필요할 경우에는 통상적으로 잔금을 10% 이상은 남겨두어야 세무서에서 잔금으로 인정받을 수 있다.(판례)

3. 금융권 대출금 승계 문제

매도인의 금융권 대출금은 가능한 승계받지 말고, 매수인이 신규 대출받는 것이 유리하고 위험을 줄일 수 있다. 요즘은 한정근저당이 대세이지만 아직까지 포괄근저당이 있을 수 있어 전 소유자 대출금은 상환하고, 신규 대출 동시에 잔금 지급을 할 수가 있다.

4. 재산세 납세의무

재산세는 6월 1일 현재 소유자 기준으로 건물분은 7월 16일에서 7월 31일까지, 토지분은 9월 16일에서 9월 30일까지 주택은 7월과 9월에 각각 2분의1씩 나누어 납부한다.  그러므로 6월 1일 전후에서 부동산을 매매할 경우에는 재산세를 어떻게 할 것인가를 생각하고 매매계약서를 작성해야 한다.

5. 특약 사항

부동산 매매(임대차)계약서를 작성할 시 특약사항은 매매계약서 또는 임대차계약서에 기재되지 아니한 사항을 기재하는 난으로 분쟁의 소지가 있는 사항을 명확하게 기재한다.

6. 부동산 실거래 신고

부동산매매계약을 체결한 경우에는 계약일로부터 60일 이내에 부동산실거래신고를 하여야한다. 다만 공인중개사사무실을 이용한 경우에는 공인중개사가 신고할 의무가 있다.

7. 소유권 이전 등기

부동산매매계약을 체결한 경우에는 잔금 청산일로부터 60일내에 소유권 이전등기를 신청하여야 한다. 이를 어길 경우에는 과태료 부과 대상이다.

8. 영수증 보관

부동산 매매 또는 임대차계약을 체결한 경우에는 계약서와 함께 법무사 영수증, 취득세 영수증, 공인중개사  영수증 등 관련 영수증을  필히 보관한다.

9. 공인중개사 사무실 중개

부동산 사기를 당하지 않으려면 가장 먼저 공인중개사 사무실을 이용해야 한다. 요즘 인터넷 직거래에서 부동산 사기를 많이 당하고 있으며, 또한 소속도 분명하지 않는 무소속 브로크들로부터 사기를 많이 당하고 있다. 중개수수료를 아끼기 보다는 등록된 공인중개사 사무실을 이용하여 부동산 사기를 당하지 않는 것이 재산을 지키는 길이다.

10. 공과금 정산

이사를 나가는 날 보통 잔금을 치루게 되는데 미리 미리 확인하여 불의의 손해를 입지 않도록 한다.