분당임장기1[연립주택]

[김소장]

안녕하세요. 김소장입니다. 

오늘은 강남권[강남/서초/송파]에 영향을 받고, 판교신도시에 인접한 분당 임장기를 올려드립니다.

즐감하세요.

자! 오랜만입니다.  지니님 사진 쭈~윽 주세요 ^*^

지난 1월 20일 임장한 분당물건입니다.

본 물건은 대지지분이 19.9평이며, 전용면적이 18평인 연립주택으로서 분당선 미금역에서 도보3분거리에 위치한 초역세권경매물건이었습니다.

본 물건을 임장하게 된 배경은 대지지분이 많고, 전용면적도 괜찮고, 역세권매물이라 분당구경도 할겸 임장하게 되었습니다. ^*^

아래 위치도에서 보는 바와같이, 본 물건은 분당선 미금역4번 출구에서 도보로 3분정도가니 건영빌라가 보였고, 건영빌라를 가로질러가니 바로 금성백조빌라가 도착하였습니다. ^*^

아래 사진은 까치마을 건영빌라의 모습입니다.

빌라의 구조와 모양이 좀 고급스럽게 보이지요 ^*^

건영빌라를 지나 본건인 미금동 까치마을 금성백조 연립에 도착하였습니다.

본건은 아래사진의 좌측 3층에 해당되며, 연립으로 준공되었지만, 콘크리트 아파트구조로 지었기 때문에 건물이 튼튼해 보였습니다. ^*^

이윽고 201동에 도착합니다... 점유자 면담해봐야겠지요?

초인종도 울리자...좀 있다 점유자가 문을 조금열고 하는말....

점유자왈 "우리집 취하할겁니다. 돌아가세요~~~ 사늘한 점유자의 목소리가 돌린다. ^*^

[지금보니 본 사건이 변경되어 2번이나 된 상황이네요.  통상변경되면 취하하는 경우가 많은데, 가끔 변경된 물건이 다시 경매로 나와 낙찰되는 경우도 많으니, 투자하려는 물건이 변경되었다하여 그 물건을 포기하지말고, 끝가지 지켜보는 자세를 가져야겠습니다]

본건 201동 301호로 올라가보았지만 점유자가 없는지 내부구조와 점유자확인이 불가능하였다. 

본건은 단지내부의 사진이며, 단지의 조경이 잘되어있었고, 쾌적해보였다. ^*^

아래 사진은 주차장사진이며, 이사진을 보면 통상의 지하주차장이 없는 연립과 구분이 되지요 ^*^

본건 건물이 4층인데..5층으로 올리면 아파트입니다.

연립치곤 잘지어진 건물로 보이죠.  지하주차장도 넓어 주차가 1대 1은 충분하리라 판단됩니다.

아래 사진들은 본건 주변사진으로, 주변에 근린주택이 많이 지어져 있어서 생활도 편리하리라 판단됩니다.

본건의 임장을 마치고 부동산에 시세를 알아보았더니,  급매가 2억 8천이며 통상 2억9천에 매물이 나온다는 이야기를 들었고, 전세는 1억 3천 5백-1억 4천, 월세는 3천에 80-85만원이었다.

미금역인근에 2001아웃렛도 있어서 생활편의시설이 잘갖추어진 물건으로 판단되었다.

아래사진은 미금역주변의 상권을 나타내는 사진입니다.

본건의 임장을 마치고 느낀점은, 최근경매사건에서 경매를 취하하거나 변경하는 물건이 빈번히 발생되고 있다는 것이며, 경매당한 세입자의 경우 자기가 직접 경매에 들어와서 낙찰받는 경우도 많다는 것이다.

통상, 일반적인 사람들이 분당/평촌등의 아파트는 고가아파트만 있는줄 아는데 사실 그렇치 않다.

분당에도 2억미만으로 낙찰받을 아파트가 있고, 평촌에는 시세1억2천미만 소형아파트도 있다.

본건은 전용면적이 18평이며 대지지분이 19평이 넘는 아파트형 연립으로서 내재가치와 미래가치가 있는 주택이지만 가격은 3억미만에 형성되어 있어 경매로 낙찰받는다면 충분히 수익이 되리라 판단한다.

고가아파트가 몰려있는 지역에서도 서치하고 또 서치하면 좋은 물건을 찾을 수 있고, 그 물건에 입찰하여 수익을 낼 수 있다.

참고로, 연립주택의 투자시의 주의점을 설명하면 다음과 같다.

1. 연립주택은 대지지분이 많은 것을 선택하여야한다.

구체적으로, 해당물건의 전용면적이 18평이라면 적어도 대지지분은 15평에서 많게는 18평이상의 물건이 좋다.

대지지분이 많은 연립주택은 현재 재건축/재개발단계에 근접하지않는 경우, 즉, 재개발/재건축연한에 도달하지않거나, 구역지정이되지않은 경우는 지분당가격이 저평가된 경우가 많다.

따라서. 위 물건의 경우 시간이 흐를수록 대지지분의 효과?가 발휘되어 가격상승이 가능성이 농후하다.

[참고로,분당의 일부아파트와 연립은 대지지분이 많은 것이 꽤있다-현장임장과 투자로 알게된 사실이다]

2. 주변 재건축/재개발/뉴타운에 포함될 가능성이 큰 연립주택을 선택하여야한다.

대지지분이 많은 연립주택이라도, 단지가 너무 작고, 주변개발에 흡수될 수 없는 연립은 투자가치가 없다.

그래서 연립주택을 투자할 경우에는 해당 연립단지의 규모와 주변단지의 노후도, 재개발/재건축가능성도 함께 검토해보는 것이 좋다.

KH부동산투자연구소 소장

www.dance114.net

[유비]

소장님 임장기를 읽을수록 실전감각이 늘어나는것 같습니다. 잘읽었습니다

[김소장]

특강평 고마워요 ^*^

[로라]

실전경매 노하우기 담긴 임장기감사하구요 경매에 도전할 용기를 얻었습니다

[김소장]

경매는 용기있는 사람이 하는 것입니다. 카페에서 열공하시길 바랍니다 ^*^

[로빈슨]

분당임장기 재미있게 보았습니다.

[김소장]

반갑습니다. 다른 임장기도 재미있으니 많이 읽어보세요. 실전임장의 맥이 잡히실 겁니다. ^*^