신축주택 공급 적을 수록 월세 강세
- 신축물량 적은 곳은 보증금 낮추는 대신 월세 올려
- 임대용 주택면적은 평균 23㎡로 3년새 절반 가까이 축소
주택임대사업이 안정적인 월세수입과 거주까지 겸할 수 있다는 장점으로 노후 생활의 대안으로 떠오르고 있다.
임대용 소형주택 공급도 크게 늘어 최근 3년간 서울에서 공급된 주택 총 33만호 중에서 비아파트는 14만 6천호로 44%를
기록했다. 서울은 전체 주택재고량 중 아파트가 60%에 달할 정도로 아파트 비중이 높은 지역인데, 최근에는 비아파트
주택의 공급물량이 증가했다.
신축 주택이 많이 지어진 지역의 특징은 전통적으로 비아파트 주택이 많았던 지역이다.
지난 3년간 서울에서 다세대, 다가구등 비아파트 신축이 많았던 지역은 송파구, 은평구, 강서구, 광진구, 관악구이다.
비 아파트 주택수가 많은 대표적인 곳인 이 지역은 지난 3년간 노후 단독주택이 주차장 기준 완화와 저리의
주택기금대출을 활용해서 임대용 주택으로 탈바꿈 하며 공급량이 크게 늘었다.
주택이 늘어난 지역의 월세 하락.
신축 주택임대전문 정보회사 렌트라이프가 2011년부터 2014년 4월까지 거래된 연립다세대주택 중 보증금 1,000만원인
소형주택 (전용면적 60㎡ 이하) 총 1만 6,611건의 실거래 가격을 분석했다. 신축 주택이 많은 5개구에서는 월세가 2011년
50만 2천원에서 올해 1~4월 49만 7천원으로 하락했고, 신축주택이 적었던 중구, 성동구, 종로구, 용산구, 동대문구는
월세가 49만 4천원에서 51만 6천원으로 4.38% 상승했다.
월세가 가장 많이 하락한 송파구는 인접지역에 대체 임대주택이 늘어나고, 강남 송파구의 오피스텔 입주까지 겹치면서
월세가 하락했다. 보안과 관리 등 주거의 질을 고려한 임차인들은 신축 오피스텔로 옮기고, 경제성을 중시한 임차인들은
월세가 10% 가량 저렴한 관악구나 광진구의 신축주택으로 이동하면서 월세가격이 하락한 것으로 파악됐다.
업무중심지역 인접하고 신축물량 적은 곳은 월세 상승
중구, 성동구, 종로구, 용산구, 동대문구는 최근 3년간 비아파트가 9,729가구 신축되어서 서울에서 공급이 가장 적었던
지역이다. 이들 지역의 특징은 도심권과 가까운 교통의 요지에 있지만, 상업지역이 많고 비아파트 주택이 적다는 점이다.
직주근접성이 좋아 임차인 선호도가 높은데 비해 공급물량은 적어 월세가 오름세를 보였다. 특히 임대인들은 보증금은
낮추더라도 월세를 올려서 수익률을 극대화 하려는 경향이 있는데 이들 지역은 3년 전에 비해 보증금은
3천 513만 6천원에서 3천 26만 3천으로 13.9% 낮춘 대신 월세는 40만 5천원에서 46만원으로 13.7% 인상됐다.
반면 신축물량이 많은 상위 5개 구는 2011년 보증금 4천 42만9천원에서 올해 3천 911만2천원으로 3.3% 하락했고
월세는 40만3천원에서 41만2천원으로 2.2% 올랐다.
임대용 주택면적 평균 23㎡로 3년새 절반 가까이 축소
2010년 이후 신축된 임대용 주택의 또 다른 특징은 방의 크기가 이전에 비해 절반가량 줄어든 점이다.
2000년 이전에 지어진 주택은 전용면적이 40㎡였으나, 2010년 이후 지어진 주택은 23㎡로 줄었다.
면적 축소로 호당 임대료는 소폭 하락하는 현상도 나타났지만 임대수익률 측면에서는 가구당 임대호수가 늘어나면서
임대인들의 수익률은 개선되었을 것으로 추정된다.
주택임대시장이 수급상황에 따라 급변동하고 있는 지금 주택임대사업을 하려면 업무중심지역이나 대학가처럼 임차
수요가 풍부한 지역을 선택하는 것이 가장 중요하다. 하지만 단기간 내 공급량이 급증했다면 임대료가 떨어지거나 공실
위험이 있다. 특히 저렴한 대체 주거지가 가까이에 있다면 투자에 신중을 기할 필요가 있다. 또 초소형 주택만
집중적으로 공급된 곳이라면 오히려 면적이나 평면이 다른 주택을 선택하는 것도 틈새를 노릴 수 있는 전략이다.
hankyung.com 2014.6.12