생활 | 공용부분 작업 중 전유부분으로 옮겨붙은 화재 무허가 발코니 확장 부분이라도 입대의·관리회사에 70% 책임 있다 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

●공용부분 작업 중 전유부분으로 옮겨붙은 화재 무허가 발코니 확장 부분이라도 입대의·관리회사에 70% 책임 있다

우수관 열선작업 중 발생한 화재가 전유부분에 옮겨붙어 해당 가구의 가재도구를 태웠다. 그런데 가재도구가 있던 곳이 무허가 발코니 확장을 한 곳이었다면 입주자대표회의와 관리회사는 어느 정도의 배상 책임이 있을까.

법원은 화재로 인해 불타버린 가재도구들이 적법하게 발코니로 쓰였다면 재산적 피해가 줄어들었을 것이라며 입대의와 관리회사에게 집주인이 청구한 금액의 70%를 배상하라는 판결을 내렸다.

서울 도봉구 A아파트는 지난 2011년 12월 우수관 동파방지를 위해 아파트 외부에 설치돼 있는 우수관에 열선을 감는 작업을 하면서 열선을 가위로 잘라 사용하고 그 끝부분의 마감 처리를 제대로 하지 않았다. 얼마 후 전원을 올리자 전기적 단락에 의한 화재가 발생했고 이 불은 해당 동 1층에 거주하는 B씨 집 안으로 번져 내부를 소훼시켰다.

위탁관리회사 소속으로 A아파트 관리사무소에서 근무하며 전기 및 배관, 소방시설을 직접 관리하는 업무에 종사하던 C직원은 업무상 실화죄로 금고 8월에 집행유예 2년을 선고받았고 보험회사는 B씨에게 화재보험금으로 건물부분 1,600만원과 가재도구 1,000만원을 산정한 금액을 지급했다.

B씨는 보험금 지급과는 별도로 A아파트 입대의와 위탁관리회사를 상대로 8,500만원을 배상하라는 소송을 제기한다.

서울북부지법 민사8단독(판사 김형원)은 아파트 외부 우수관은 공용부분으로 입대의로부터 위탁받은 관리회사가 선량한 관리자의 주의의무를 다해 관리할 의무가 있음에도 이를 소홀히 해 화재가 발생했다며 민법 제750조에 해당하는 불법행위에 기한 손해배상책임이 있다고 봤다.

입대의 역시 공용부분의 관리, 유지보수 등의 업무를 수행하는 관리업자를 선정하고 그 업무를 감독할 의무가 있는데 이를 소홀히 한 책임이 있다고 전제했다.

단 법원은 화재의 발화 부분은 위법하게 확장된 곳으로 B씨가 책상과 서적, 컴퓨터 등을 발코니 확장 부분 중 우수관과 가까운 곳에 적재해 둠으로써 피해액이 늘어났다며 해당 공간이 적법하게 발코니로 사용되고 있었다면 화재의 확대가 지연되거나 재산적 피해가 줄어들었을 것이라며 입대의와 관리회사의 책임을 70%로 제한했다.

출처 : 한국아파트신문 김창의 기자 kimc@hapt.co.kr

●공동주택관리 회계처리 기준 제정안 등 내년 1월부터 시행

☛ "아파트 관리비리 꼼짝 마"…3만원 넘는 지출 증빙 의무화

'공동주택관리에 관한 회계감사 기준' 개정안 (한국공인회계사회, 한국감정원)

내년부터 아파트 관리자가 지출한 비용이 3만원을 넘으면 영수증 외에 세금계산서나 카드 매출전표 등으로 별도의 증빙절차를 밟아야 한다.

또 헬스장 등 아파트 수익 사업을 할 때 수익이 어떻게 났는지 명확하게 회계 장부에 적어야 한다.

이런 기준을 어기면 아파트 감사에서 '의견거절'을 받을 수 있다.

한국공인회계사회와 한국감정원은 이 같은 내용을 담은 '공동주택관리 회계처리 기준' 제정안과 '공동주택관리에 관한 회계감사 기준' 개정안을 최근 예고했다고 13일 밝혔다.

이 제정·개정안은 아파트 비리를 근절할 목적으로 주택법에서 공동주택에 관한 규정을 떼어내 만든 공동주택관리법이 다음 달부터 시행된 것에 맞춰 마련된 하위 기준이다.

감정원 관계자는 "공동주택관리 회계처리 기준이 만들어짐에 따라 지방자치단체별로 달랐던 아파트 회계기준이 통일된다는 점에서 큰 의미가 있다"고 설명했다.

회계감사를 받아야 하는 문서는 재무상태표, 운영성과표, 이익잉여금처분계산서(또는 결손금처리계산서) 및 주석으로 정해졌다.

주석에는 관리비 배부 기준과 충당금 및 적립금 등 사용명세를 비롯해 3개월 이상 미납 관리비 내용 등이 담긴다.

제각각이던 회계연도도 매년 1월 1일부터 12월 31일까지로 통일됐다.

이와 함께 회계처리 투명성을 확보하기 위한 조항이 대거 만들어졌다.

3만원을 넘는 모든 거래대금에 대한 증빙은 영수증 외에 세금계산서, 카드 매출전표, 현금영수증 등 적격 증빙서류로 하도록 했다.

이와 함께 교통비·여비, 건당 10만원 미만 및 카드 지출을 제외하고는 물품이나 용역 공급자 명의의 금융기관 계좌로 돈을 쓰도록 의무화했다.

관리자는 매달 또는 수시로 회계 장부를 검열해야 하고, 월말에는 금융기관에서 예금잔고 증명을 받아 관계 장부와 대조하고서 입주자대표회의 감사에게 제출해야 한다.

이와 함께 관리자는 매 회계연도말을 기준으로 아파트 자산에 대한 실사도 벌여야 한다.

비리가 자주 발생하는 헬스장 등 복리시설의 운영을 투명하게 하기 위해 이들 시설의 운영수익 출처를 입주자와 입주자·시설 사용자로 구분하게 하는 등 회계기록 작성도 더욱 꼼꼼해진다.

감사인인 공인회계사가 아파트 감사를 대충 하지 못하도록 감사 절차도 깐깐해진다.

감사인이 아파트 공금 통장을 제대로 확인하지 않는다는 지적이 제기됨에 따라 공금 통장의 잔액, 질권 설정 등 사용제한 내용, 차입금 또는 보증 제공 명세 등을 금융기관에서 조회하도록 의무화했다.

공금 통장이 입주자대표 명의의 개인 통장으로 개설돼 있는 경우가 많은 현실을 고려해 감사인으로 하여금 이들 통장을 금융기관에서 조회해 확인하도록 했다.

감사인이 현장감사가 끝난 지 한 달 이내에 감사보고서를 관리자에 제출하고, 그 직후 입주자들이나 입주자대표회의에 감사 결과를 설명해야 하는 의무도 신설됐다.

이들 기준은 내년 1월부터 시행된다.

출처 : 한국공인회계사회, 한국감정원

●아파트단지에 '장애인 쉼터' 설치 의무화 추진

앞으로 새로 짓는 일정 규모 이상 아파트 단지에는 경로당 뿐아니라 별도의 장애인 쉼터를 의무적으로 설치하는 방안이 추진된다.

새누리당 성일종 의원(서산시태안군)은 이같은 내용을 담은 주택법 개정안을 지난 24일 대표 발의했다.

법안 발의자로는 성의원 외에 김석기,나경원, 이명수,홍문종,김도읍,강효상,김태흠,김성찬, 권성동,송희경,강석진 의원 등 12명이 참여했다.

​개정안에 따르면 아파트 등 공동주택에 거주하는 장애인들의 권익신장과 활동 편의를 도모하기 위해 ​일정 규모 이상의 공동주택을 건설하는 경우 장애인 쉼터를 설치하도록 했다.

이에 필요한 대지와 건물은 해당 공동주택의 건폐율·용적률·높이제한을 완화해 확보할 수 있도록 했다.

성 의원은 "현행 법령에 따르면 150세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우 복리시설에 해당하는 경로당을 의무적으로 설치하도록 규정하고 있으나,장애인들이 함께 모여 친목도모·취미생활 및 여가활동 등을 할 수 있는 시설이 없어 불편함을 느끼고 있는 실정이다"며 "평균 수명이 높아지고 노인인구가 증가함에 따라 노인층 장애인들이 이용할 수 있는 시설이 필요하다는 지적이 제기되고 있다"고 법개정 취지를 밝혔다.

​이번 주택법 개정안은 성일종 의원이 함께 대표발의한 '조세특례제한법 개정안'의 의결을 전제로 하는 것이어서 두 개정안은 같이 의결되거나 수정의결되어야 한다.

출처 : 전국아파트신문 강세준 기자 skang715@naver.com

2.민원회신

●아파트의 스프링클러 배관에서 세대 안으로 들어가는 가지관의 경우 전용부분인지, 공용부분인지?

문 : 아파트의 스프링클러 배관에서 세대 안으로 들어가는 가지관의 경우 전용부분인지, 공용부분인지?

답 : 스프링클러는 「주택법 시행규칙」 별표5 제3호 마목에서 정한 장기수선계획 수립기준에 포함되는 소화 설비이며, 입주민을 화재로부터 보호하기 위한 정책적 측면에서 볼 때 스프링클러 배관(세대 내부로 들어가는 가지관 포함)은 공용부분으로 봐 관리사무소에서 유지관리 하는 것이 타당할 것으로 판단됩니다.

출처 : 국토부 주택건설공급과

●동별 대표자 선출시 단독입후보자로 출마 후 낙선하였을 때 재선거 출마 가능 여부

문 : 동별 대표자 선출시 단독입후보자로 출마 후 낙선하였을 때 재선거 출마 가능 여부는?

답 : 동별 대표자 선출시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 선출

ㅇ 이 경우 입주자등의 과반수가 투표하여 낙선된 경우라도, 곧바로 다음 재선거에 입후보가 가능함

출처 : 국토교통부 민원상담

●관리규약 제·개정시, 관리규약의 효력 발생 시기

문 : 관리규약 제·개정시, 관리규약의 효력 발생 시기는 언제부터인지?

답 : 입주자대표회의를 대표하는 자는 관리규약의 제·개정시 「주택법 시행규칙」 별지 제34호의2서식의 입주자대표회의 구성 등 신고서에 관리규약 제·개정 제안서와 그에 대한 입주자 등의 동의서를 첨부해 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다(주택법 시행규칙 제24조).

또한 입주자대표회의 구성 신고가 수리를 요하는 신고인지에 대해 법제처에서는 수리를 요하는 신고라고 판단한 바 있으므로, 질의의 관리규약의 제·개정도 관련절차에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하고, 관할 지방자치단체에서 제·개정 과정의 적법 여부 등을 심사·수리했을 때 완전하게 효력이 있습니다.

출처 : 국토부 주택건설공급과