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▲박승학 ©뉴스미션 |
박승학 칼럼 /2013년 이후의 아파트 전망
이 글은 필자가 예상하는 추측과 견해일 뿐 반드시 그렇게 된다고 단정해서는 안 된다. 이 글을 읽으면서 “이런 생각을 가진 사람도 있구나.” 라고 참고하고 판단은 스스로 하기 바란다.
필자가 쓴 칼럼 중 2008년 4월 1일자 “대 기업의 265조 잉여금과 농어민 도시 빈민들과의 관계” 2008, 9, 4일자 “이명박 대통령에게 고함!” 2009년 1월 9일 “농어민, 도시빈민을 생각하며(등유값 인하에 대하여)”그리고 2009년 칼럼 중 “이명박 대통령의 신 빈곤층 발언을 보고.” “용산화재 사건은 화약고에 불을 붙인 것이다.” 2010년 “한국사회 양극화의 심각성과 그 대안(1).(2).(3)” 등 칼럼들을 조회하여 판단해 보시기 바란다.
지난 9일(2011. 5. 9) 뉴스에 중국의 6,000억 원대 자산가로 알려진 한 40대 사업가가 자신의 몸에 불을 질러 분신자살했다는 보도가 있었다. 40대의 나이에 엄청난 부를 성취하여 많은 중국인들의 선망의 대상이었던 그의 내면을 들여다보니 빚덩이 재벌에 지나지 않았음이 비로소 들어난 것이다. 특히 이권에 밝은 중국인들이 그의 외형적 허세에 속아 자기 집을 담보로 은행대출을 받거나, 은행 직원은 불법 대출을 해주고 높은 사채이자를 챙기려 했다가 큰 낭패를 보았고 그 충격에 심장마비로 돌연사하는 등 파문이 확산되고 있다고 한다. 그의 기업은 시한폭탄과 같은 위험성을 안고 있었던 것이 확인된 것이다. 시한폭탄이란 언젠가 반드시 폭발하게 되어 있는 것이 아니겠는가.
이번 부산저축은행 사태 역시 시한폭탄과 같은 재앙이었다. 대주주나 은행 경영진의 불법 배당금 챙기기나 불법대출 등 도덕적 해이뿐 만 아니라 가장 큰 요인은 PF(Project Financing)대출이 문제였다. 건설회사에 단기, 고리로 융자해 주던 자금이 가장 큰 젓줄로 아파트가 인기가 있고 분양이 잘될 때는 그런대로 견딜 수 있었을 것이다. 그러나 아파트 미분양이 적체되고 자금 회수가 어려워지기 시작하고 최근에는 우량건설사까지 부도처리가 되면서 대출금을 몽땅 떼이게 되니 견딜 재간이 없었을 것이다. 최근에는 지방 중소 건설사는 물론이고 LIG건설, 삼부토건 등 법정관리를 신청하여 건설업계에 부도 공포가 확산되기 시작했고 다음에는 어느 건설사 차례일지 조마조마한 상황이 되고 있다.
또한 이것을 관리 감독해야 할 금융감독원이 그 부실과 불법을 덮어주고 무마해 주는 조건으로 뇌물을 수수한다거나 감독관리 받는 금융회사에 감사로 낙하산 인사가 되어 3-4억 연봉을 받고 있다니 이 또한 시한폭탄과 같은 뇌관을 품고 있는 게 아니겠는가.
이와 같은 현상이 어디 부산저축은행 뿐이겠는가. 5대(우리, 신한, 하나, 농협, 국민은행 등) 시중은행들도 모두 예대율(預貸率)이 100%가 넘는다는 통계이다. 어느 시중은행은 국회에서 예대율을 공개하라는 요구를 거절했다고 하니 무었을 말해 주는지 생각해 봐야 한다. 만일 5대 시중은행들도 재무구조를 공정하고 투명하게 실사한다면 어떤 형편일지 궁금하기도 하다.
이미 전국의 주택보급율이 국민은행 통계자료에서 112%, 수도권도 102%가 넘었다는 통계이고 분양 아파트 54%가 미분양이고 이중 대형은 전체의 63%가 미분양이며, 2011년 5월 현재 미분양이 8만 가구라 하며, 6월 중 시장에 쏟아져 나올 신규아파트도 3만 670가구이며 2011년 총 22만가구가 분양된다고 한다.
뿐만 아니라 최근 조사된 한국의 60세 이상 노인이 730만 명이라 한다.(2009년 말 65세 이상 521만 명) 그 중 75세 이상이 15년 내에 사망한다고 친다면 절반인 365만 명을 부부로 나누면 이분들이 거주하는 주택 180만호가 매물이 될 것이며 이 숫자가 결코 만만한 물량이 아니다. 또한 2018년부터 인구는 감소한다고 하니 이미 건축해 놓은 주택이나 지금 건축하는 아파트의 물량만 해도 수요를 초과하여 넘쳐난다고 보아야 한다.
지난 5월 초 한국은행이 발표한 가계대출규모가 937조가 넘어섰다고 한다. 이에 카드대출이나 사채시장을 포함하면 그 규모는 어마어마하다 할 것이다. 간단히 1,000조라 하면 5,000만 국민 한 사람당 모두 2,000만원의 부채를 떠안고 있는 셈이다.
아파트 담보로 분양 받은 가구들 중에 거치기간에 끝나고 원금 상환기간이 도래했으나 원금 상환의 능력이 없어 서류를 다시 꾸며 거치기간을 연장하고 있으나 저들의 수입이나 경제 규모로 감당키 어려운 한계가 되고 있다.
이와 같이 무리하게 아파트를 매입한 이유는 지속적으로 오를 것이라 생각했기 때문이다. 그러나 지금은 오르는 것은 고사하고 손해를 보고 매물로 내놔도 매수자가 실종돼 버렸다. 이제 후회해 봐도 소용이 없다. 이자부담이 힘들어지고 값을 계속 하락하니 팔수도 없고 원금 상환 할 수도 없는 지경에 이른 것이다.
수도권 전체 가구 중 39%이상이 집 산 것을 후회하거나 1년 이내에 팔아야 된다고 조사되고 있다. 만일 저들이 모두 아파트 매각을 시작한다면 과연 누가 그 매물을 받아 줄 수 있는가를 생각해 보아야 한다. 이미 폭락은 불 보듯 뻔 한일이 되었다.
부동산의 가치를 따져보면 단독주택이나 토지는 30년-50년이 지나도 그 토지는 언제나 남아있는 것이다. 그러나 아파트, 특히 고층 아파트는 30년-50년이 지나 노후 되면 콘크리트 덩어리 폐기물이 될 것이며 대지 지분도 없다. (▶2010년 3월 30일 시행된『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』을 조회하여 보시기 바란다.)
원래 콘크리트의 수명은 50년 굳고 50년 풀린다고 한다. 그때가 되면 모래와 자갈과 녹슨 고철로 남게 되고 비누처럼 아무것도 없이 녹아버리게 된다고 보아야 한다. 아파트, 특히 고층 아파트는 유통기간 30년의 소모품으로 생각해야 한다. 이것을 예측하는 사람이 과연 얼마나 되는지 모르겠다.
2년 전 미국 발 세계 금융위기를 예견했던 뉴욕대 누리엘 루비니 교수가 한국의 금융위기 가능성을 재차 언급하며 “한국은 앞으로 아파트가 대재앙(pandemonium)이 될 것” 이라고 한 말을 눈여겨 보아야 한다.
한국은 일본이나 미국에 비하면 경제규모가 어린애 같은 규모라 할 수 있다. 그런데 한국의 기계부채와 경제 상황이 훨씬 더 심각한 상태라 한다.
만일 아파트 매물이 쏟아지면 현재보다 반 토막이 될는지 삼분의 일이 될는지 알 수 없다. 지금은 하락이 초기단계이다. 정확한 그 저점이 어디일지는 아무도 모른다.
최근 선거에서 한나라당이 참패 한 이유는 이명박 정부가 외형적 성장이나 거시경제가 좋아졌다고 통계를 발표하고 자화자찬하고 있지만 무너져가는 중산층과 상대적 빈곤층과 영세민의 증가를 간과한 필연적 결과라 보아야 한다. 이번 한나라당 참패의 요인은 특히 아파트 폭락사태가 그 중요한 핵심이었다.
지금 우리사회에는 귀족과 노예가 함께 공존하고 있다. 대기업, 공무원, 금융기관, 국영기업체의 정규직을 귀족이라 한다면, 자영업자들과 일용직, 또는 계약직 노동자들은 월 수 100만 원대로 새벽부터 밤늦게까지 땀 흘려 일해도 적자가 누적되는 노예와 같다고 해도 지나친 표현이 아니다.
2013년 이후가 되면 아파트의 전망이 어떻게 될는지 그 폭락의 여파가 어떨는지 매우 우려스러움을 숨길 수 없다. 그 폭락은 5년 이상 지속 될 것이라 예측하며 이 글을 마친다.
2011년 5월 11일