제2의 분당·판교 찾아라…가장 베팅할만한 3기 신도시 아파트는

[수석연구원]

하남교산·남양주·계양·과천 등
수도권 4곳 20만가구 이상 공급

하남시 `풍산 아이파크 1단지`
용적률 낮고 지하철 5호선 예정

남양주 `해밀마을 반도 유보라`
2010년 입주·4호선 연장 호재

학마을 서해·래미안 에코팰리스
가운휴먼시아 5단지도 관심

◆ '살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석 / 3기 신도시 슈퍼아파트 톱5 ◆

남양주 다산신도시 반도유보라 조감도. [매경DB]

정부가 지난해 9월 21일 3기 신도시를 공급하겠다고 발표한 이후 3개월 만에 그 실체가 드러났다.

정부는 작년 12월 19일 제3기 신도시로 하남 교산(649만㎡), 남양주 왕숙(1134만㎡), 과천(155만㎡), 인천 계양(335만㎡) 4곳을 지정했다. 유력 후보지로 거론되던 하남 감북, 광명 시흥, 김포 고촌, 고양 장흥지구가 빠지는 대신 하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양이 새롭게 이름을 올렸다. 전문가들조차 예상을 뛰어넘은 의외의 결과로 받아들이는 분위기다. 서울 동서남북에 한 곳씩 선정된 3기 신도시는 전국적인 관심을 받고 있다.

실수요자 관심과 기대가 뜨거운 이유는 뭘까. 결국 '서울을 포함한 수도권 주거 불안 문제를 해소할 수 있을까' 하는 문제 때문이다. 이는 어느 지역에 얼마만큼의 주택 물량이 공급되는지에 달려 있다. 이 밖에 어느 지역이 가장 유망한 신도시로 부상할까, 살기 좋고 사기 좋은 이른바 '슈퍼 아파트'는 어디일까 등이 핵심 관심사로 떠오른다.

현재로선 3기 신도시에 대한 평가는 엇갈린다. 서울의 대체 주거지로서 과천과 하남 교산지구에 대한 입지 평가와 기대감이 높은 반면 남양주 왕숙, 인천 계양지구에 대해선 명암이 교차한다. 일단 3기 신도시는 수도권에 20만가구가 넘는 대규모 공급을 한다는 점에서 긍정적인 평가를 받는다. 하지만 일러야 2021년 이후 최초 분양이 가능하다는 점과 교통망 확충 및 자족도시 기능 유무, 예산 확보 등 난제와 불확실성은 한계로 지적된다.

3기 신도시 중 투자 가치가 가장 높은 슈퍼 아파트는 어디일까. 한국자산관리연구원이 빅데이터를 기반으로 아파트 수익성을 예상할 수 있는 가치분석시스템(AVS)인 '살집팔집'을 통해 분석해봤다. 이 시스템은 정부에서 특허기술을 인정받고 신기술자금을 지원받아 한국자산관리연구원이 자체 개발한 프롭테크 솔루션으로 18개 지표와 10년간 빅데이터를 활용해 '3기 신도시 톱5 아파트'를 선정했다.

첫 번째로 경기도 남양주시 '해밀마을5단지 반도유보라'를 꼽았다. 2010년 입주한 새 아파트 단지로 기존 용적률 136%는 경기도 평균 용적률(212%)에 비해 매우 낮다는 것이 장점이다. KB국민은행 시세표에 의하면 이 아파트 전용 84.9㎡ 매매 가격은 약 3억원으로 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 712만원 선이다. 인근 지역 아파트에 비해 대지지분 가격이 저평가된 상태다.

다만 공시지가 변동률을 살펴보면 10년간 평균 상승률(1.54%)과 최근 3년간 평균 상승률(3.05%)은 각각 경기도의 10년 평균 상승률(3%)과 3년 평균 상승률 (3.78%)에 미치지 못한다. 또 매매 가격 변동률을 살펴보면 10년간 평균 상승률 (2.72%)은 경기도 10년간 평균 상승률(2.36%)보다 높으나 3년간 평균 상승률(3.27%)은 경기도 3년 평균 상승률 (3.42%)과 비슷하다.

미래 가치 요인으로는 지하철 8호선 연장(별내선) 다산역 개통, 지하철 4호선 연장선, 그린스마트밸리 조성, 서울~세종고속도로 건설, 경기북부 2차테크노밸리 조성, 수도권 광역급행철도(GTX) B노선 예비타당성 검토, 수도권 제2순환고속도로가 있다.

두 번째는 남양주시 다산동 '가운 휴먼시아 5단지'는 2008년 입주한 새 아파트 단지다. 기존 용적률은 168%로 경기도 평균치에 비해 매우 낮다. 이 아파트 전용 85㎡ 매매 가격은 약 3억8250만원으로 건물 감가상각 후 3.3㎡당 대지지분 가격은 1370만원 선이다. 인근 아파트에 비해 대지지분 가격이 저평가된 상태다. 공시지가 변동률은 10년간 2.34%, 3년간 1.09%로 경기도 평균보다 각각 낮다. 반면 매매 가격 변동률을 살펴보면 10년간 평균 상승률(8.71%)과 3년간 평균 상승률(3.69%)이 경기도 평균보다 모두 높은 것으로 나타났다. 미래 가치 요인은 해밀마을 5단지와 같다.

세 번째는 하남시 덕풍동 '하남 풍산 아이파크 1단지'는 2008년 입주한 새 아파트 단지다. 기존 용적률은 179%로 경기도 평균에 비해 낮다. 이 아파트 전용 85㎡의 매매 가격은 약 6억1500만원으로 건물 감가상각 후 3.3㎡당 대지지분 가격은 2680만원 선이다. 인근 아파트에 비해 대지지분 가격이 저평가된 상태라서 매력적이다. 공시지가 변동률은 10년간 1.8%, 3년간 1.52%로 경기도 평균보다 낮다. 하지만 매매 가격 변동률을 보면 10년간 평균 상승률(4.53%)과 3년간 평균 상승률(6.34%)은 경기도 평균보다 높다. 미래 가치 요인으로는 지하철 5호선 연장선 개통, 서울~세종고속도로, 송파~양평고속도로 완공 예정 등이 있다.

네 번째로 꼽힌 인천시 계양구 병방동 '학마을 서해'는 1997년 입주한 중고 아파트 단지다. 기존 용적률은 217%로 인천시 평균 용적률 238%에 비해 낮은 편이다. 이 아파트 전용 59.8㎡ 매매 가격은 약 2억5250만원으로 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 2222만원 선이다.

공시지가 변동률은 10년간 평균 상승률 1.25%로 인천시 10년 평균 상승률(2.9%)보다 낮다. 매매 가격 변동률은 10년간 평균 상승률 5.02%로 인천시 10년 평균 상승률(2.12%)보다 두 배 이상 높고, 3년간 평균 상승률은 9.08%로 인천시 3년 평균 상승률(3.96%)보다 3배 이상 높다. 미래 가치 요인으로는 KTX 송도역 복합환승센터 건립, 용현·학익지구 및 송도역세권 도시개발 사업, 뮤지엄파크와 연계한 복합 문화벨트 사업, 골든하버(인천신공항국제여객터미널) 프로젝트 등이 있다.

다섯 번째는 과천시 중앙동 '래미안 에코 팰리스'이며 2007년 입주한 중고 아파트 단지다. 기존 용적률은 171%로 경기 평균에 비해 낮다. 이 아파트 전용 84.9㎡ 매매 가격은 약 11억7000만원으로 건물 감가상각 후 3.3㎡당 대지지분 가격은 5507만원 선이다. 공시지가 변동률은 10년간 1.34%, 3년간 4.41%로 경기도 평균보다 높거나 비슷한 수준이다. 매매 가격 변동률도 10년간 2.35%, 3년간 8.09%로 모두 경기도 평균과 비슷하거나 높은 것으로 나타났다.

[고종완 한국자산관리연구원장]