2018.01.13. 다음 아고라 경제 토론방
해야해야 시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동의 개발은 지난 십 년과 앞으로 십 년간은 주로 자기 부담을 진 지역민의 자발적인 수십조의 민간 자본에 의해 완성될 것입니다. 장기, 집중적인 혈세의 폭탄 투하와 정치, 정부, 재벌 등 세속적 돈과 권력의 서울, 강남 집중으로 가만있어도 저절로 된 특권 지역으로 변한 강남과 달리.. 주로 민간 자본 투입으로 강남의 도시 및 주거 수준에 근접해 가고 있는 해운대 마린시티, 해운대 해수욕장과 엘시티 주변의 소지역들처럼.. 국가의 재정건전성도 결코 양보할 수 없는 가치고, 국가 재정은 뚜렷한 한계를 가지고 있기에.. 시범 케이스 소지역은 물론 전국의 지방, 도시들도 도시 및 주거환경을 획기적으로 개선 시 키 위해 지역민들은 다액의 초기 자기자본 부담 등 자기희생은 불가피할 것입니다. 즉, 낙후된 각 지방, 각 도시들은 억울하고 분해도 재정건선성의 한계로 말미암아 주로 자기 분담에 의한 민간 자본에 의해 도시 및 주거 환경을 개선할 수밖에 없단 말입니다. 십 년, 이십 년 후 남천동 대연동 주변의 수영구와 남구의 인구는 각각 수만, 십수만 명 이상이 증가할 것으로 예상되기에, 상기한 도심 관광 열차, 경전철, 저비용, 친환경 트램, 유람선 등의 대중교통 시설은 민자에 국비, 시비, 구비가 더해질 수 있겠네요. 일본 대도시 해변 관광열차는 예약해야 탈 수 있을 만큼 수익성이 높다는 데, 국가와 지방, 지역의 관광, 레저 산업의 발전과 많은 일자리 창출에 이바지할 부산 도심의 창의적, 최첨단, 친환경 해변 열차 사업은 수익성, 사업성이 높을 것으로 예상되니 민자사업도 가능하겠습니다. 그것도 소심하고 겁 많은 민간 자본들이 치열하게 경쟁할 정도로.. 미세먼지를 저감시키는 수소를 원료로 한 수소 전지, 혹은 태양광 등 친환경 에너지, 전기를 이용하여 수중, 하늘을 날기도 하는 창의적, 무가선 최첨단, 친환경 도심 해변 열차는 그 자체만으로 세계의 명물이 될 수 있고 우리나라의 만성적 여행수지, 서비스 수지 적자 해소에 크게 기여할 수도 있을 것입니다. 사업성이 있는 해운대부터 광안, 용호를 거쳐 북항, 송도까지는 민자 사업으로, 사업성이 다소 의심되는 영도, 다대포, 송정 등의 도심 해변 열차 지선들은 국비, 시비, 구비 보조로도 가능하겠네요. 향후 십여 년 내 대연동을 중심으로 분당 신도시급의 새 아파트가 들어서게 될 부산시 남구는 자체 인구만으로도 트램 등 친환경 대중교통사업의 수익성이 높을 것으로 예상됩니다. 남구와 인접한 광안, 민락을 포함한 남천동 일대와 북항재개발 2단계 지역을 포함한 동구지역, 그리고 시민공원 주변지역에도 십여 년 내 각각 평촌, 중동 신도시급의 새 아파트가 들어서게 되니.. 도시 및 주거환경 개선 사업이 마무리 도면, 남구 내에는 물론 남구와 인근 수영구, 동구, 부산진구와 연계된 최첨단, 친환경, 저비용 트램, 경전철 등의 대중교통 시설 도입도 자발적 민간 자본이 경쟁할 정도로 사업성이 높을 것으로 예상됩니다. 남구 등 당해 지역과 연계 지역 내, 산먼 당 달동네 등 낙후되고 소외된 지역까지 이어질 거미줄 최첨단 저비용 친환경 트램 등, 경전철 등은 국비나, 시비 보조 혹은 장차 나날이 넉넉해질 자치구 재정보조나 민간 자본과 자치구 간 공동사업으로도 가능하겠지요? 관광, 레저, 휴양산업의 활성화와 대중교통시설 확충을 겸한 해운대 백사장, 동백 섬 혹은 영도 태종대와 광안리 해수욕장, 황령산, 이 기대, 오륙도를 연결 한 해상 케이블카나 각종 요트, 유람선 등의 시설들 또한 국가, 당해 지역의 관광, 레저, 휴양, 쇼핑 등 서비스산업의 활성화와 일자리 늘리기에 크게 기여할 것입니다. 당해 시설들은 현재 강남 3구의 거미줄 지하철, 도로 등 교통시설과 비교하여 국비, 시비 등 공공자본 투입으로도 가능하겠지만 국가 재정건전성을 위해 민간 자본으로 하는 것을 원칙으로 해야 할 것입니다. 그러나, 장차 강남 3구의 인구와 비슷해질 부산진구 일부를 포함한 부산 원도심과 남구, 수영구는 현재 대중교통조차 지하철 하나뿐입니다. 심지어, 영도, 송도 등 일부 지역에는 지하철은커녕 저비용 경전철, 트램조차 하나도 없는 상태이기에 일정 부분 국비, 시비 등 공공자본 투입은 불가피할 것입니다. 마지막으로 재건축, 재개발 등 주거환경 개선사업과 관련하여, 이하, 중층 아파트 재건축이 쉽지 않은 이유를 겸하여, 상기했던 자기 부담금, 자기희생의 구체적인 사례를 들어 봅니다. 또한 몇 년 전인 2012~2013년경만 해도, 부산의 대표적 도심 요지의 단지들인, 예컨대 해운대 자이 1차, 대연 힐스테이트 푸르지오, 광안 쌍용 등의 30,40평형대 일반 분양가는 3억 내외에서 4억 대였었고 분양권도 비슷하게 거래되었었는데, 지금의 일반분양가와 분양권 가격은 얼마며 얼마나 올랐을까요? 예컨대, 부산의 시범 케이스 소지역의 대표적 중층 아파트 재건축 중 하나인 삼익타워 소형 지분을 가진 조합원은 30,40평대로 가기 위한 조합원 추가 분담금만 해도 몇 년 전의 새 집값인 3~4억 대를 부담해야만 할 것입니다. 아직은 확정되지 않았지만, 영구 조망권이 확보된 삼익 타워 103동의 일반 분양 예정가는 최고가를 기준으로 33평이 7억을 넘고, 45평이 8억, 48평이 9억에 근접하고 있기 때문입니다. 이자 등 각종 금융비용과 취득세 등 각종 세금을 포함하면, 삼익타워가 입주 시 실재 부담액은 33평이 8억, 48평이 10억쯤 되겠네요. 상기한 사실은 서울 강남 등 일부 지역을 제외한 전국의 중층 재건축 사업이 사실상 불가능 한 주요 이유 중 하나일 것입니다. 삼익 타워, 대연 비치처럼 조합원 대다수가 대액의 자기 부담금을 각오하지 않는 한.. 12~15층, 기존 용적률 180% 내외의 삼익 타워, 대연 비치의 분담금이 그토록 많거늘.. 15층, 20층 혹은 그 이상, 용적률 200% 이상의 전국 중층 아파트 재건축 부담금은 얼마나 될까요? 인근 대연비치도 삼익타워와 유사할 것이나, 빨라야 삼익 타워 보다 몇 년 뒤에나 분양할 예정인 인근 삼익 비치는 더 많은 분담금을 지불해야 될 것이기 때문입니다. 설령 삼익비치가 강남에 버금가는 고가의 일반 분양가로 분양에 성공할 수 있어도 고액의 자기 분담금은 피할 수 없을 것입니다. 삼익 비치는 삼익 타워와 마찬가지로, 사실상 1:1 재건축으로 일반 분양 물량이 아주 적을 것이기 때문에 삼익 비치는 평당 4천, 5천만 원으로 일반 분양한다 해도 다액의 분담금은 피할 수 없기 때문입니다. 더군다나 낮은 전세율에 따른 장기 금융비용에다 재건축 초과이익 환수금 등등까지 분담금에 더해진다면? 단, 삼익 비치는 고액의 자기 분담금은 별론으로 하고 재건축 초과이익 환수금에 대해 조금 더 구체적으로 접근해 볼까요? 재건축 후 입주 무렵에 인근 삼익 타워 자이, 대연 비치 푸르지오, 삼익 빌라 금호, 용호동 W, 광안 자이, 광안 재개발 SK, 남천 재개발 포스코 등등과 헌 아파트들인 코오롱 하늘채, 용호자이와 메트로시티, 대 년 혁신, 광안 쌍용 등등이 그 일대의 집값이 크게 올려놓으면 삼익비치 재건축 초과이익 환수금은 없거나 미미해질 수 있을 것입니다. 그럼에도 삼익비치에 대한 관심이 왜 그리 높을까요? 십여 년, 늦어도 이십여 년 후에는 시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동 일대의 소지역 집값은 강남의 집값을 따라잡을 수도 있을 것이기 때문입니다. 삼익비치 등 매일 일출 등 바다 원거리 조망과 워트 프런트 근거리 바다 영구 조망, 그리고 금련, 황령산 등 녹지, 도심 해수욕장, 도심 항만, 다리 등등의 영구 조망을 겸한 소수의 주택은 따라잡는 것을 넘어 어쩌면 강남을 넘을 수도 있을 것이기 때문입니다. 왜? 어떻게? 십 년. 아니면 이십 년 후 시범 케이스 소지역인 남천동, 대연동 도심 해변 지역을 중심으로 그 일대의 도시 및 주거환경은 새 아파트 수만 가구와 기존 헌 아파트들을 합하여 분당 신도시급으로 상전벽해 될 것이기 때문입니다. 그렇게 늘어난 인구에 비례하여 그 소지역 일대는 도로, 철도 혹은 지하철, 경전철, 트램 등 대중교통시설부터 교육, 문화시설, 쇼핑, 의료, 레저, 녹지, 공원 등등 상전벽해 된 가종 기반 시설들까지 차례로 완비될 것이기 때문입니다. 보다 상세하게 강조하면, 삼익비치등 삼익 시리즈 해변가 아파트들은 자체의 경쟁력뿐만 아니라.. 시범 케이스 소지역인 대연, 남천동의 개발이 본격화되면, 돈이 되는 줄 알기에 겁 많고 소심한 민간 자본들이 너도 나도 당해 지역에 달려들어, 지하철 2호선을 따라 문현 금융 단지부터 민락까지의 수영로 일대, 그리고 민락, 광안리, 남천, 용호만 해변가 상업시설들을 천지개벽 시켜 줄 것이기 때문입니다. 광안리 해변가 상업시설은 물론 용호만 재개발과 민락 해변 개발 등등까지 가세하여 시범 케이스 소지역에 들어서게 될 글로벌 경쟁력을 갖춘 관광, 레저, 휴양, 의료, 쇼핑 등 각종 상업시설들 말입니다. 그때가 되면 시범 케이스 소지역은 쾌적성 등 주거환경에서도 서울을 넘어 글로벌 경쟁력을 확보할 수도 있겠지요? 나아가 그 소지역은 수십, 수백 미터만 슬슬 걸어가도 접근 가능한 바다와 해수욕장, 항만, 대 원천. 이 기대 등 친수공간과 금련산, 황령산, 정자산 등 산과 녹지공간을 확보하고 있기 때문입니다. 그뿐만 아니라 대도심의 해수욕장, 항만, 황령산 등 친수, 녹지공간 겸유 및 그 친수공간, 녹지공간에서 쉽게 접근 가능한 이 기대, 신선대, 오륙도 등등의 자연환경들은 경쟁도시들인 홍콩, 싱가포르, 도쿄, 뉴욕 등에서도 흔치 않기 때문입니다. 장차 49호 광장부터 황령 터널까지 지하화와 상부 지역 녹지, 공원, 공공 시장화 등등과 용호만 재개발과 중앙고와 연포초, 예술대학 사이의 도시고속도로 상부 공원화 등등으로 바다, 도심 공원, 황령산, 금련산 등과의 녹지축 연결. 대연 수목원, 유엔 묘지, 문화회관, 박물관 등 기존의 평지 녹지, 공원, 문화시설에 다 대연 푸르지오 파크 인근의 야산, 대연 3구역과 접한 구룡산 공원, 대 연 롯데 레전드와 접한 동산 등 도심 내 녹지축 연결. 문현동, 대연 SK와 접한 또 다른 동산 등 각각 수만 평에 달하는 도심의 녹지 동산들들도 잘 정비될 것이기에, 경성대와 남구 도서관 뒤 공원으로 개발될 지역 및 그 황령산과 황령산 등산로가 바로 이어지는 대연 SK 힐스, 시범 케이스 소지역인 대연동의 공원, 녹지시설은 그 양이나 질에서 강남은 물론 용산에 비해서도 꿀릴 이유가 없기 때문입니다. 다시 한 번 더 강조하지만, 다른 전국 지방, 도시들도 대연, 남천동 보다 못할 이유도 각 지방정부, 지역민의 노력에 따라 남천, 대연동 보다 더 발전시키지 못할 이유도 없습니다. 장래가 아닌 현재, 혈세인 거미줄 도로, 지하철 등 대중교통시설과 학교 등 기반 시설에서 시범 케이스 소지역인 대연, 남천동은 강남에 비해 현격한 비교열위를 보이고 있을 뿐이기 때문입니다. 군사정권에서 시작되었고, 민주화 이후의 정권, 특히 자칭 민주, 개혁정권에서 더욱 가속화되었던 지역 양극화. 혈세, 대기업 본사 등 돈과 권력으로 만들어진 강남과 달리 재정의 한계로 인해 지역민 등 소시민들의 민자에 도시 및 주고환경 개선을 의존할 수밖에 없는 낙후된 전국의 지방과 도시들입니다. 이 지경이 된 것, 그리고 지역, 자산, 소득 양극화 등 각종 양극화의 확대, 심화에 대한 법적, 정치적, 역사적 책임은 누가 져야 할까요? 다시 한 번 더 강조하지만, 낙후된 전국의 지방과 도시들은 각 지방, 도시들의 집값이 강남의 그것을 능가할 정도로 소지역의 발전 및 주거환경을 개선하기 위해서는 비상한 노력은 물론이고 강남과 달리 다액의 자기자본 투하 등 값비싼 대가를 지불을 각오하여야 할 것입니다. 오늘날 강남 3구만 해도 아파트 하나만 가지고 가만히 있었어도 백만장자 이상이 되었던 불로소득자들은 얼마나 많을까요? 강동구, 양천구, 나아가 동작구, 영등포구, 강서구와 용산구, 성동구 등 강북의 졸부들을 포함하면 서울만 해도 수십만 명에 달할 것입니다. 반면에, 지난 십여 년간 과제 수행으로, 시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장을 2차에 걸쳐 활성화시켰어도 서울과 동일 조건 하 부산의 불로소득자는 0명입니다. 우리나라 제2의 도시가 그러한데 다른 지방들은? 나아가 부산의 3, 4차 상승기가 있을 것이란 가정 아래, 강남 3구와 유사한 상황은 대세 상승기는 물론 지금부터 5~6년여 이후로 예상되는 부산 부동산의 3차 상승기 끝물 무렵에도, 그 끝을 알 수 없는 부산 부동산 시장의 4차 상승기의 초입 무렵에도 별로 달라지지 않을 것 같습니다. 억울하고 분하겠지만, 설령 수십 년 후 부산의 시범 케이스 소지역의 집값이 강남 3구의 집값을 추월해도 강남 등 서울과 달리, 각종 주택 재정비 사업에 고액의 민간 자기자본 투입되었기에 강남처럼 저절로 백만, 천만장자가 될 수 없을 것이란 말입니다. 2018.01.13. 05:37