위기에도 살아남는 "뉴타운 생존법칙"

[아정맘]

위기에도 살아남는 "뉴타운 생존법칙"

구조조정 분위기에도 일부 뉴타운 악영향 "미미"
북아현, 전농답십리, 거여마천, 미아는 가격 오르기도
사업시행인가 일부 완료된 뉴타운, 생존 가능성 높다

뉴타운 구조조정이 시작된 이후 거래가 감소하고 시장이 침체되는 등 우려감이 높은 양상이지만 일부 뉴타운은 이러한 위기상황에도 불구하고 지분가격이 오름세를 나타내고 있어 주목된다. 지난해 12월 대비 서울 뉴타운 중 3.3㎡ 당 지분가격이 오름세를 나타낸 곳은 서대문구 북아현, 동대문구 전농답십리, 송파구 거여마천, 강북구 미아뉴타운 4곳 수준인 것으로 나타났다.

4곳의 지난 해 12월 대비 올해7월 지분가격 변동률은 0.2%~3.9%으로 오름폭이 크지는 않지만 같은 시기 서울 전체 평균 지분가격이 -3.7%로 크게 하락했던 점에 비춰보면 선방한 수준이다. 3.3㎡ 당 가격을 기준으로 서대문구 북아현뉴타운이 2011년 12월 2800만원에서 2012년 7월 2812만원으로 12만 원 올랐으며, 동대문구 전농답십리는 67만 원, 송파구 거여마천은 46만 원, 강북구 미아뉴타운은 4만 원 오른 것으로 나타났다.

시장이 침체된 상황에서도 선방할 수 있었던 이유는?
재개발시장이 전반적으로 침체된 상황에서도 지분가격이 오를 수 있었던 이유는 각 뉴타운 지구 내에 위치한 구역 중 일부가 사업인가 단계에 진입하면서 구역해제의 가능성이 크게 낮아졌기 때문으로 보인다. 일반적으로 사업인가 단계에 진입하면 가구수와 기반시설 설치계획, 세입자 주거대책 등 개발의 청사진이 확정된다. 더구나 면적과 구역의 범위가 넓은 뉴타운이라면 1개 구역의 개발계획 수립에도 전체 뉴타운의 학교, 공원 등을 고려하여 진행될 수 밖에 없어 뉴타운 전체 개발방향을 바꾸기에는 비용부담이 만만치 않다.

2012년 6월말 현재 북아현은 5곳 개별구역 모두 사업인가 이후 단계에 진입했고, 전농답십리는 5곳 중 4곳, 거여마천은 5곳 중 1곳, 미아뉴타운(확장구역 포함)은 8곳 중 4곳이 사업인가를 마친 것으로 확인됐다.

해당 뉴타운들의 주변 중개업소에 이와 관련하여 시장분위기를 문의한 결과 "시장 전반적으로 매수세가 약화되면서 지분가격이 하락하는 분위기는 타 뉴타운과 똑같아 보이지만 사업진척이 어느 정도 진행된 곳이라서 집 주인들이 싸게 매물을 내놓은 경우는 많지 않아 가격 하락폭이 제한적인 수준에 그친다"고 말했다. 또한 일부 업소에 따르면 "뉴타운구역 중 일부가 사업시행인가 단계에 진입하면 집주인들이 장기보유로 돌아서는 경향도 있다"며 사업진행 단계에 따라 매도자, 즉 집주인의 투자판단이 매도에서 보유로 돌아서는 원인이 되기도 한다는 점을 강조했다.

사업인가에 진입한 뉴타운 관심 높여 볼 만
2012년 6월 말 현재 서울 23개 뉴타운 중(시범뉴타운 3곳 제외) 개별구역이 사업인가 이후에 단 한 곳이라도 진입한 뉴타운은 앞서 살펴본 북아현뉴타운 등을 포함해 15곳 수준인 것으로 나타났다. 개발 계획이 구체화 단계에 진입한 15개 구역은 서울시에 진행하는 구조조정의 대상이 될 가능성이 낮을 뿐만 아니라 구조조정이 마무리 된 이후에는 반사이익 기대감으로 지분가격이 상승세로 돌아설 가능성이 높다고 할 수 있다.

특히 앞서 살펴본 북아현, 전농답십리, 거여마천, 미아뉴타운 외에 신정, 신길, 가재울, 흑석, 아현, 돈의문뉴타운 등도 전체 개별 구역 중 사업시행인가 이후에 진입한 구역 비중이 높은 편이어서 사업진행이 중단될 가능성은 매우 낮으므로 저가의 급매물에 대해서는 관심을 가지고 대응할 필요가 있다.

서울시가 올해 1월 밝혔던 뉴타운 구조조정의 실행계획이 하반기 들어서면서 해제의 신청요건과 절차, 서식 그리고 해제가 가능한 대상지역까지 구체화되고 있으므로 정책적인 불확실성은 상당 부분 줄어들었다고 볼 수 있다. 결국 다가오는 2013년까지 서울시의 구조조정이 마무리 수순에 들어간다면 현재보다 재개발과 뉴타운에 대한 우려감이 다소 사그라지면서 희소성이 높은(사업인가를 받은) 뉴타운을 중심으로 의미 있는 가격 반등이 나타날 것으로 예상된다.

[보고픈]

잘보았습니다.
저는 신길뉴타운에서 중개업을 운영중인데 신길뉴타운의경우 2개구역은 관리처분후 철거가 96%진행되었고 비오는 지금도 열심히 철거작업중이네요~또다른 2개구역이 관리처분을 목전에두고있고 1개구역은 사업승인이후 조합원분양신청까지 완료하였으며 2개구역은 사업승인신청중입니다.나머지구역은 조합설립승인상태이거나 추진위승인상태입니다.