성공레슨 2주차 숙제 올립니다. : 보금자리, 재정비촉진지구, 전월세 전환율

[스톰(하나, 우주맘)]

I. 보금자리주택

정부가 무주택 서민을 위하여 공공 부문을 통해 직접 공급하는 주택.

'보금자리주택 건설 등에 관한 특별법'에 따라 국가나 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지공사, 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 등이 서민의 주거 안정과 주거 수준 향상을 도모하기 위하여 건설하는 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하의 분양주택과 임대주택을 말한다.

입주자의 나이와 가구 구성원에 따라 신혼부부 주택, 다자녀가구 주택, 1~2인 주택으로 구분하여 짓는다. 신혼부부 주택의 경우 분양주택은 전용면적 60㎡ 이하, 임대주택은 전용면적 85㎡ 이하에 한한다. 다자녀가구 주택은 전용면적 49㎡, 59㎡, 75㎡. 84㎡ 중에 선택할 수 있으며, 1~2인 주택은 전용면적 30㎡ 이하이다.

2009~18년에 분양주택 70만 가구와 임대주택 80만 가구 등 총 150만 가구를 공급한다. 임대주택은 10년간 임대 후 분양으로 전환하는 공공임대 20만 가구, 20년 장기전세 10만 가구, 장기임대 50만 가구로 구성된다. 장기임대는 소득에 따라 임대료를 시중가의 60~70%로 차등 적용하는 국민임대 40만 가구와 최저 소득층을 대상으로 시중 전세가의 30%에 제공하는 영구임대 10만 가구로 나뉜다. 분양주택은 단지별 공급 물량의 80%에 대하여 수요자가 입주 시기와 분양가, 입지 등을 비교하여 복수로 선택할 수 있는 사전예약제를 시행한다. 권역별로 여러 개의 단지를 묶어서 일괄 공급하고, 청약 시스템을 통하여 1~3지망까지 허용한다. 예비 당첨자는 기존의 청약저축 선정방식에 따라 무주택, 청약저축 납부 횟수, 저축액, 부양가족수 순으로 심사한다.

지역별로는 수도권에 100만 가구를 짓고, 나머지 50만 가구는 지방에 짓는다. 첫 해인 2009년에 13만 가구를 공급하는 것을 시작으로 해마다 평균 15만 가구씩 공급한다. 기존의 신도시나 택지지구와 같은 방식으로 개발되지만 도심에 더 가깝고 분양가도 기존 공공주택 내 분양가 상한제 가격보다 15% 이상 싸게 공급한다.

1. 시범지구

2. 위례신도시

3. 1차지구

4..2차지구

5. 3차지구

6. 4차지구

7. 5차지구

8. 6차지구

부산

* 부산

1)  고촌 개발사업지구 내 B-2BL 

    가. 대 지 위 치 : 부산광역시 기장군 철마면 고촌리, 안평리 일원

                   (부산 고촌지구 택지개발사업지구 내 B-2BL)

    나. 사 업 면 적 : 30,930㎡ 

    다. 대지면적 : 30,930㎡(완화차로면적 : 333.08㎡포함)

    라. 연  면  적 : 65,232.70㎡

    마. 사 업 규 모 : 아파트 8개동 공공임대(418세대, 11～15층) 및 부대․복리시설

    바. 구     조 : 철근콘크리트 벽식구조

- 사 업 비 : 100,053,579천원 (국민주택기금 31,350,000천원)

- 사업기간 : 2009. 06. ～ 2012. 09.

2) 진해 경제자유구역 명지지구 내 B-1BL 

    가. 대 지 위 치 : 부산광역시 강서구 명지동 일원

                      (부산진해 경제자유구역 명지지구 내 B-1BL)

    나. 사 업 면 적 :  59,036.00㎡

    다. 대 지 면 적 :  59,036.00㎡

    라. 연  면  적 :  164,884.08㎡

    마. 사 업 규 모 : 아파트 14개동(1,208세대, 15～25층) 및 부대․복리시설

    바. 구     조 : 철근콘크리트 구조

- 사 업 비 : 263,584,607천원 (국민주택기금 90,600,000천원)

- 사업기간 : 2011. 12. ～ 2016. 04.

3)  장림지구

    가. 대 지 위 치 : 부산광역시 사하구 장림동 산48번지 일원

    나. 사 업 면 적 : 20,252.81㎡

    다. 대지면적 : 14,242.69㎡

    라. 연  면  적 : 17,943.77㎡

    마. 사 업 규 모 : 아파트 3개동(국민임대:203세대, 8～13층) 및 부대․복리시설

    바. 구  조 : 철근콘크리트 벽식구조

- 사 업 비 : 29,419,346천원 (국민주택기금 10,012,350천원)

- 사업기간 : 2009. 12. ～ 2014. 12.

4)  금곡지구

    가. 대 지 위 치 : 부산광역시 북구 금곡동 835번지 일원

    나. 사 업 면 적 : 21,016.30㎡

    다. 대지면적 : 21,016.30㎡

    라. 연  면  적 : 47,960.10㎡

    마. 사 업 규 모 : 아파트 4개동(480세대, 14～19층) 및 부대․복리시설

    바. 구     조 : 철근콘크리트 벽식구조

- 사 업 비 : 57,916,067천원 (국민주택기금 26,232,000천원)

- 사업기간 : 2009. 12. ～ 2013. 12.

5) 진해 경제자유구역 명지지구 내 C-8BL 

    가. 대 지 위 치 : 부산광역시 강서구 명지동 일원 (부산진해 경제자유구역 명지지구 내 C-8BL)

    나. 사 업 면 적 :  48,122.00㎡ 

    다. 대 지 면 적 :  48,122.00㎡

    라. 연  면  적 :  122,674.00㎡ 

    마. 사 업 규 모 : 아파트 16개동(901세대, 14～15층) 및 부대․복리시설

    바. 구     조 : 철근콘크리트 구조

-  사 업 비 : 196,979,810천원 (국민주택기금 67,575,000천원)

-. 사업기간 : 2011. 12. ～ 2015. 12.

* 인천

1.가정지구

위치/면적 : 인천시 서구 가정동, 신현동, 원창동 일원 / 1,325천㎡,

주택/인구 : 9,028호(보금자리 6,199호) / 24,466인(인구밀도 185인/㏊),

사업기간 : 2006.11.03 ~ 2012.12.31-

2.서창2지구

위치/면적 : 인천시 남동구 서창동, 운연동, 논현동 일원 / 2,100천㎡,

주택/인구 : 14,345호(보금자리 10,914호) / 38,874인(인구밀도 185인/㏊),

사업기간 : 2006.11.03 ~ 2012.12.31

* 광주

1.효천2지구

위치/면적 : 광주시 남구 노대동, 행암동, 송암동 일원 / 676천㎡,

주택/인구 : 4,545호(보금자리 3,113호) / 12,908인(인구밀도 191인/㏊),

사업기간 : 2005.03.19 ~ 2012.12.31

* 대전

1. 대전관저5지구

위치/면적 : 대전시 서구 관저동 일원 / 721천㎡,

주택/인구 : 5,224호(보금자리 3,423호) / 14,421인(인구밀도 199인/㏊),

사업기간 : 2005.03.19 ~ 2012.06.30

2.대전노은3지구

위치/면적 : 대전시 유성구 지족동 일원 / 757천㎡,

주택/인구 : 5,408호(보금자리 3,799호) / 15,143인(인구밀도 199인/㏊),

사업기간 : 2005.07.06 ~ 2012.12.31

* 대구

1.대곡2지구

위치/면적 : 대구시 달서구 대곡동, 도원동 일원 / 763천㎡,

주택/인구 : 4,000호(보금자리 2,752호) / 11,200인(인구밀도 147인/㏊),

사업기간 : 2008.11.21 ~ 2012.12.31(1단계), 2015.12.31(2단계)

 2.도남지구

위치/면적 : 대구시 북구 도남동, 국우동 일원 / 909천㎡, 주택/인구 : 3,748호(국민임대 1,885호) / 10,495인(인구밀도 115인/㏊), 사업기간 : 2009.04.16 ~ 2015.12.31

 3.연경지구

위치/면적 : 대구시 북구 연경동, 서변동 및 동구 지묘동 일원 / 1,512천㎡,

주택/인구 : 6,912호(보금자리 5,238호) / 19,354인(인구밀도 128인/㏊),

사업기간 : 2007.01.04 ~ 2015.12.31-

  4. 대구옥포지구

위치/면적 : 대구시 달성군 옥포면 강림리, 교향리 일원 / 995천㎡,

주택/인구 : 5,872호(보금자리 5,010호) / 19,025인(인구밀도 199인/㏊),

사업기간 : 2005.03.19 ~ 2012.06.30

* 울산

1.다운2지구

위치/면적 : 울산시 중구 다운동, 울주군 범서읍 서사리, 척과리 일원 / 1,859천㎡,

주택/인구 : 11,888호(보금자리 9,000호) / 32,098인(인구밀도 173인/㏊),

사업기간 : 2008.04.30 ~ 2015.06.30

* 창원

1.자은3지구

위치/면적 : 경남 창원시 진해구 자은동 일원 / 676천㎡,

주택/인구 : 4,200호(보금자리 3,756호) / 12,600인(인구밀도 186인/㏊),

사업기간 : 2005.05.07 ~ 2012.12.31

2.현동지구

위치/면적 : 경남 창원시 마산합포구 현동, 우산동 일원 / 987천㎡,

주택/인구 : 5,986호(보금자리 3,708호) / 17,360인(인구밀도 176인/㏊),

사업기간 : 2005.12.23 ~ 2013.12.31

1. 주택지구의 명칭, 위치 및 면적 

1) 명 칭  - 기정 : 마산현동 국민임대주택단지  - 변경 : 창원현동 보금자리주택지구 

2) 위 치  - 기정 : 경상남도 마산시 현동⋅우산동 일원  - 변경 : 경상남도 창원시 마산합포구 현동⋅우산동 일원

3) 면 적 : 987,220㎡ (변경없음)

2. 주택지구의 지정변경일자 : 관보게재일

3. 시행자의 명칭, 소재지 및 대표자 성명 

1) 명칭  - 기정 : 대한주택공사, 경상남도개발공사  - 변경 : 한국토지주택공사, 경상남도개발공사 

2) 소재지  - 기정 : 경기도 성남시 분당구 구미동 175번지, 경남 창원시 용호동 5-2번지  - 변경 : 경기도 성남시 분당구 정자동 217번지, 경남 창원시 북15로 218번지 

3) 대표자 성명  - 기정 : 사장 한행수, 사장 강명수  - 변경 : 사장 이지송, 사장 안승택

4. 사업의 종류 : 창원현동 보금자리주택지구 조성사업

II. 재정비촉진지구

1. 서울 재정비촉진지구 현황

 

* 경기도 재정비촉진지구

1.광명재정비촉진지구(경기도 광명시 광명동 )

2. 신장재정비촉진지구(경기도 평택시 신장동 )

3. 김포재정비촉진지구(경기도 김포시 북변동 )

4. 원당재정비촉진지구(경기도 고양시 덕양구 주교동 )

5. 능곡재정비촉진지구(경기도 고양시 덕양구 토당동 )

6.  인창수택재정비촉진지구(경기도 구리시 수택동 )

7. 덕소재정비촉진지구 (경기도 남양주시 와부읍 덕소리 )

8. 일산재정비촉진지구 (경기도 고양시 일산서구 일산동 )

9. 괴안7D재정비촉진지구(경기도 부천시 소사구 괴안동 )

10. 소사본2D재정비촉진지구 (경기도 부천시 소사구 소사본동 )

11. 괴안3D재정비촉진지구(경기도 부천시 소사구 괴안동 )

12. 소사본12B재정비촉진지구(경기도 부천시 소사구 소사본동 )

13. 괴안2D재정비촉진지구 거리뷰 (경기도 부천시 소사구 괴안동 )

14. 소사본11B재정비촉진지구 (경기도 부천시 소사구 소사본동 )

15. 남양주퇴계원재정비촉진지구(경기도 남양주시 퇴계원면 퇴계원리 )

16. 소사본7E재정비촉진지구 (경기도 부천시 소사구 소사본동 )

17. 남양주지금도농뉴타운 (경기도 남양주시 도농동 )

* 인천 재정비촉진지구

1. 주안2-4동재정비촉진지구(인천광역시 남구 주안동 )

2. 동인천역 주변 재정비촉진지구(인천 동구 송현동 100번지 일원)

* 대구 재정비촉진지구

1. 평리재정비촉진지구

위치 : 대구시 평리동

기간 : 2010~2020

인구 : 6714세대/18059명

지정 일짜 : 2010 1122

2. 대구 신암동 재정비촉진지구

면적 : 1086498m

위치 : 대구시 평리동

기간 : 2008~2020

인구 : 13234세대/31630명

지정 일짜 : 2010 1122

* 대전 재정비촉진지구

1. 대전역세권 재정비촉진지구

2. 신흥 재정비촉진지구

3. 선화·용두 재정비촉진지구

4. 도마·변동 재정비촉진지구

5. 유성시장 재정비촉진지구

6. 도룡 재정비촉진지구

7. 상서·평촌 재정비촉진지구

8. 신탄진 재정비촉진지구

* 부산 재정비촉진지구

1. 충무재정비촉진지구(서구충무동, 초장동, 남부민동, 암남동)

2. 서동, 금사동 재정비 촉진지구(금정구 서동, 금사동, 회동동, 부곡동 일원)

3. 영도 제 1재정비 촉진사업(영도구 봉래동, 신선동, 영선동, 청학동 일원)

4. 시민공원(하야리아부대) 주변 재정비촉진사업(부산진구 범전동 136번지 일원)

III. 전*월세전환율

월세전환율이란 집주인이 전세로 계약을 했지만 추후에  월세로 계약을 바꾸게 될때 줄어두는 전세금액만큼

월세로 받게 될때 즉,  전세를 월세로 전환하는 경우의 월세를 정하게 되는 방법을 말합니다.

 예를 들어서

법률의 규정으로 살펴보면 한국은행 기준금리가 현재 2.5%이므로, 상가건물임대차보호법은 11.25%이고,

주택임대차보호법은 10%이내에서 월세금액으로 전환할 수 있습니다.

예를 들어 보증금 1억원을 월세로 전환한다고 하면 주택임대차의 경우 83만3333원, 상가건물임대차의 경우 93만7500원을 한도로 월세로 전환 할 수 있는 것입니다.

* 주택을 재계약할 때는 인상한도가 적용되지 않는다

<대법원 1993.12.7 선고 1993다30532 판결 요약> : 주택임대차보호법의5% 한도는 계약기간 중에 임대료를 올리는 경우에만 적용되고 계약기간이 끝나 재 계약하는 경우에는 적용되지 않는다.
그러나 인상 한도가 재계약시에도 적용되기 위해서는 임차인에게 갱신요구권이 있어야 한다. 현행 주택임대차보호법은 임대차 기간을 2년 보장하고 있으나 계약 갱신 요구에 관한 조항은 없다.
한편 주택과 달리 상가 점포 사무실 등의 경우에는 임차인에게 5년간 갱신요구권을 주고 있다. 그래서 계약 기간 중에는 물론, 재계약 시에도 9% 인상 한도가 적용된다.

* 상가는 재계약할 때 9% 인상한도가 적용된다

상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등)
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 (현행 9%) 초과하지 못한다.

주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.

1.「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 (연 1할)

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율 (4배)
위 조항을 풀어보면 10%(대출금리를 고려한 비율)과 한국은행 기준금리(현재 2.5%)의 4배 중에서 낮은 비율 즉 10% 이내로 월세 금액을 계산하라는 것이다. (한편 상가건물의 월세 전환률 한도는 현재 11.25%이다.)

주택의 월세전환률 법정 한도는 현재 연 10%
그러면 이 월세 전환률에 따라 실제 월세를 계산해 보자.
보증금 1억원을 연 10%로 전환하면 월 0.83%, 따라서 월세는 83만원이 된다.
[ 월세전환율(%)=(전,월세 보증금 차액/월셋값*12)*100 ]
월세 전환률(%)   월세(만원)
    10                    83
     9                    75
     8                    67
     7                    58
     6                    50
     5                    42   <보증금 1억원 기준>

  그런데 현재 전월세 시장에서는 한도액10% 보다 낮은 6~8% 수준에서 전환이 이루어지는 것으로 보인다. 대체로 은행 정기예금 금리의 2배를 기준으로 삼고 있는 셈이다. 그러나 거래의 속성상 집주인은 법정한도 10% 이내에서 가급적 높은 비율을 제시하고, 세입자는 아무래도 낮은 비율을 요구하여 다툼이 일어나기 마련이다.
이런 분쟁을 줄이기 위해 서울시에서는 실거래 통계치를 공개하여 합의의 가이드 라인으로 제시하고 있다. 서울시내 각 주민센터에서 확정일자를 받은 임대차 중에서 전세에서 월세로 전환된 거래를 대상으로 분기별로 집계하여 발표한 것이다. 자치구별, 주택 형태별(아파트, 다세대/연립, 단독/다가구), 보증금액별로 분석하여 평균 전환율을 보여주고 있다.

전월세 전환률의 가이드라인을 활용한다

다음 예를 들어보면 전세금 3000만원을 월세 20만원으로 전환하는 것은 전환률 연 8%에 해당한다.
20÷ 3000× 12 ×100 = 8%

그런데 서울시 1/4분기 통계를 보면, 보증금 2~3억원 아파트의 경우 전환률 평균치는 6.8%로 나온다. 이 비율을 적용하여 월세를 계산해 보면 17만원이 된다. 집주인에게 월세를 내려달라는 근거 자료로 활용할 수 있다.
3000×6.8% ÷12=17만원

* 주인이 보증금을 줄이고 월세로 바꾸자고 하면 따라야 하는가?
  전세대란 시대에 월세 전환과 관련하여 나타나는 또 하나의 분쟁 유형이다. 은행 금리가 낮으면 임대인은 당연히 월세를 선호하기 마련이다. 그 반면 임차인은 월세가 부담스럽다. 우선 계약기간 중에는 임대인이 월세로 전환을 요구해도 임차인이 동의하지 않으면 그만이다. 소송으로 간다 해도 임대인이 불리하다고 본다.
이번에는 계약 기간이 끝나고 재계약을 할 때를 살펴본다. 
 

 # C씨는 보증금 3000만원 월세 100만원에 안양에서 분식점을 하고 있다. 1년 만기가 다 되어 재계약을 하게 된다. 임대인은 경기가 나빠 임대료는 올리지 않겠지만 보증금을 1000만원으로 낮추고 대신 2000만원에 대한 월세로 20만원을 요구해 왔다. C씨는 월세가 부담스러워 현재 조건대로 가고 싶다.
재계약할 때 갱신요구권이 없으면 월세 전환을 거부하기 어렵다
C씨는 월세 전환을 거절할 수 있다고 본다. 상가임대차보호를 받는 임차인은 5년간 갱신요구를 할 수 있고, 갱신된다는 것은 기존계약과 동일한 조건으로 재 계약되는 것을 의미한다. 다만 보증금과 월세는 9% 이내에서 올릴 수 있다.

  그런데 문제는 갱신요구권이 없는 경우이다. 주택 임차인이나 일정규모를 초과하는 상가 임차인들이 여기에 해당한다. 갱신요구권이 없다는 것은 임대인이 임의로 재계약을 거부할 수 있다는 말이다. 결국 월세 전환 요구에 따를 수밖에 없을 것이다.

[스마트부자]

수고하셨습니다~^^ 열공

[복부인엄마이뿌다]

헉. 이정보를 어디서 다 알아보셨는지요? 알아보는것만도 지금 어려워서 ㅠ.ㅠ