'23년 5월 서울 아파트 시장 정리 (7개월만에 반등한 전세가율)

[samtoshi]

5월달 지표가 나왔습니다.

늘 그랬듯이 처음 보시는 분들을 위해 지표를 보여드리기 전에 두 가지 양해를 사전에 구하고자 합니다.

서울 아파트 매매 시세 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처인데요.

① KB 월간 시세는 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세를 말합니다. 즉, 여기서 말하는 5월 시세 증감률은 4월 중순부터 5월 중순까지를 말합니다.

② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 5월 거래량의 정확한 수치는 6월말에 확인 가능한 셈입니다. 즉, 정확한 거래량은 1개월 전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.

자, 이제 그래프 보시겠습니다.

5월 서울 아파트 매매 시세 증감률 -0.87%.

2월 -1.20% → 3월 -1.17% → 4월 -0.97% → 5월 -0.87%로 하락폭은 축소되고 있으나 아직도 하락중이라는게 KB부동산 통계 결과입니다. 올해 들어 반등을 시작했다는게 제 체감인데 KB부동산의 상승/하락 반영이 2~3개월 가량 후행한다고 봤으나 이렇게 되니 더 늦는건가 하는 생각이 듭니다. 이쯤 되면 KB부동산 Data에 대한 의구심이 드는 것도 사실인데, 일전에 서울에서 가장 세대수가 많은 아파트 단지 Top 20을 추출해서 이 단지들의 전용면적 84㎡ 기준 평균 실거래가 추이(분기별)를 뽑아본 적이 있으므로 8월초 시점에서 올해 1~2분기의 평균 실거래가 추이를 다시 뽑아보고 KB부동산과 얼마나 괴리가 있는지 확인해보겠습니다.

올해 들어 반등이 계속되고 있으나 매매 매물도 증가하면서 가장 매물이 많았던 6~7월 수준에 육박해가고 있습니다. 상승 추세가 지속되려면 이 매물대를 뚫어낼 체력이 있어야 하는데요, 저는 그 체력의 일단을 전세가율에서 찾고 있습니다만 현재의 전세가율(50.9%)은 상승 추세를 지속시키기에는 부족함이 있지 않나 하는 생각입니다.

그렇다면 전세가율의 또 하나의 키가 되는 전세가인데요. 전세 매물은 작년 하반기부터 풀려나온 계약갱신청구권 사용 매물의 소화가 시중금리 인하와 맞물려 소진을 지속하면서 2월경부터 전세가가 반등하고 있다고 생각하고 있습니다. 위 그래프에서 보시듯이 매매 매물은 증가하고 전세 매물은 감소하고 있기 때문에 전세가율의 반등은 당연할 수밖에 없다고 판단되는데요, 다만 올해 수도권 아파트 입주 물량이 중장기 평균의 1.5배 수준인 23만호에 달하고 이 중 3분의 2 수준이 6~12월에 입주하기 때문에 전세가 상승에 압박을 가할 요소로 생각됩니다.

일전에 서울 아파트 전세가는 서울 아파트 입주 물량보다 수도권 아파트 입주 물량과 더 밀접한 상관관계가 있다는 말씀을 드린 적이 있기 때문에 계속 지켜봐야할 지표라고 판단됩니다. 참고로 제가 언급하는 입주 물량에 대한 출처를 문의하시는 분도 계셔서 말씀드리자면, 한국부동산원과 부동산R114가 협업하여 분기마다 발표하는 입주 물량이오니 참조 부탁드립니다.

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이인데 모든 분위의 매매가가 KB부동산 기준으로 하락을 지속하고 있습니다만 5분위, 즉 상위 0~20%의 하락률이 상대적으로 낮은 상황입니다. (작년 12월 比 하락률 : 5분위 -5.0%, 4분위 -7.1%, 3분위 -7.9%, 2분위 -6.7%, 1분위 -6.8%)

이는 주택 가격이 9억원 이하일 경우 소득에 관계없이 대출을 받을 수 있는 특례보금자리론 영향으로 상급지로 갈아타기 현상이 강화되었을 뿐 아니라, 과거에는 상승장때 상급지가 초과 상승하여 하락장에서는 상급지가 오히려 조금 더 하락하였는데, 이번 장은 2019년 12월 15억 이상 주택 대출 금지로 상급지가 초과 상승하지 않은 탓에 상급지에 버블이 덜 꼈기 때문으로 보입니다.

전세가율은 2016년 7월(75.1%)을 정점으로 꾸준히 하락하여 2018년 1월 70%를 뚫고 내려갔고 같은 해 11월에 60%를 뚫고 내려갔습니다. 2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월에 단기 고점(56.3%)을 찍고 10월(54.6%)까지 완만히 하락하다가 2022년 10월(54.7%)까지 동일 수준을 유지하였는데요, 그 이후 11월 53.9% → 12월 52.9% → 1월 52.0% → 2월 51.2% → 3월 50.9% → 4월 50.8%까지 하락하다가 5월 50.9%로 소폭 반등하였습니다.

전세자금대출이 생기기 전의 전세가율 최고점이 64%, 최저점이 38%였는데 전세자금대출이 생기고난 후의 전세가율 최고점이 75%였다는 사실로 미루어보아 최저점은 48% 내외가 아닐까 단순 추정해보았습니다. 즉, 현 상황에서 전세가율이 48% 수준까지 내려가면 매매가가 버티기 힘들 것으로 보았는데 전세가율이 50.8%를 저점으로 반등하였네요.

2023년도 벌써 6월입니다. 한달 남짓만 지나도 벌써 한해가 절반이 지나는 셈이니 새삼 세월이 지나는 속도가 얼마나 빠른지 느껴집니다. 이제 점점 더워질텐데 건강 유의하시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.