서울특별시 서대문구 이화여대후문 상권 | |||
▶ 상권의 유래 및 개괄 | |||
1. 상권의 유형 : 전문상가
2. 행정 구역 : 대신동(대현동,신촌동,봉원동) 3. 유 래 : 대신동사무소 관할지역중 가장 큰지역을 형성하고 있는 대현동은 조선시대에는 미근동 지역이었는데 그중 대현이라, 아이고개(아현고개, 에오고개)에 비하여 높은고개, 큰고개라는 뜻으로 불리워져 생긴 이름이다.
미근동은 고개 북서쪽 럭키 아파트 주변에 위치하여 망건, 당줄, 감투 등을 만드는 집이 많았기 때문에 우리고유의 말로 망건 당골이라 하다가
미근동으로 변했으나 이지는 대현동 지역에 포함되어 우리 고유의 마을 이름은 찾아 볼수 없게 되었다.
대신동의 명칭은 대현동의 대자와 신촌동의 신자를 따서 대신동이라고 붙인이름으로 대신동일대는 주택가로서 연세대학교 캠퍼스와 접하고 있는 교육지이다.
교육중심지로써 학교시설이 집중되어 있다. 또한 경의선(1905년 개통) 교외선 철도역으로 사용되고 있는 신촌역이 있는데 서울에서 신의주까지 운행되는 경의선은 전장 49km로서 현재는 문산까지만 운행되고 있다.
1955년4월18일 서울특별시 동제 실시로 인하여 행정동인 대신동사무소가 법정동인 대신동 대현동 신촌동 봉원동의 행정사무를 취급하고 있다.
유동인구 과다지역으로 상가가 밀집되어 있고 녹지 지역으로 캠퍼스 및 안산일대가 있어 녹지대이다.
이대상권은 명동 다음으로 알아주는 서울시 최대에 젊음상권으로 유명.
봉원동 지역은 안산의 남쪽 기슭에 위치하여 안산과 함께 역사를 간직한 지역으로 그 명칭은 현재 봉원동23번지에 위치한 불교 태고종의 본산인 봉원사의 이름에서 유래되어 붙여진 것이다.
봉원동의 역사를 보면 조선시대에 형성부 북부 연희방 봉원동이었다가 1914년 경기도에 편입되었고 1936년에 다시 경성부로 소속되어 보원정으로 되었다. 그러다가 광복후 봉원동으로 되었으며 1955년에 동제 실시로 봉원지역은 대신동 사무소를 비롯하여 22개의 약수터 및 22개소의생활체육시설이 마련되어 있어 하루에 약5천명 이상의 주민이 이곳을 이용하고 있기도하다. |
▶ 상권의 구분 | |||||||||||||||||||||
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▶ 개발계획 | |||||||||||||
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▶ 집객시설 | |||||||||
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▶ 점포 평균 임대 시세(단위:만원) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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▶ 유동인구 현황 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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▶ 학교정보 | |||||||||||||||||||||||
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피자헛과 KFC, 버거킹을 비롯해 스타벅스, 바디숍, 던킨도너츠에 이르는 내로라하는 패스트푸드점들이 진입로 입구부터 진을 치고 있다. 곳곳에 들어서 있는 40~50평 규모의 대형 미용실들도 손님들로 북적댄다.
2호선 이대입구역을 이용하는 인구는 하루 줄잡아 6만여명. 이대정문을 축으로 이대전철역에 24미터 도로와, 신촌역으로 향하는 25미터 도로 주변은 어림잡아 1만8,000여평에 1,000여개의 점포들이 우글거린다. 이대상권은 명실공히 서울 서북지역 최대의 여성상권이다.
1886년 미국인 선교사 M. F. 스크랜턴이 설립한 이화여대는 설립자를 제외한 역대 교장 10명이 모두 미혼 여성이었고 김활란 박사가 총장이 된 이후 지금까지도 전통이 이어져 최근까지도 기혼자의 입학이 엄격히 규제되었던 여성문화의 상징이자 자존심이 살아있는 여성지식인의 산실로 유명하다.
그러나 이곳에도 최근 변화의 물결이 일고있다. 최근 금혼학칙의 폐지에 따라 기혼여성의 입학이 허용되는 등 사회변화에 적응하는 모습이 역력한데, 우스갯소리로 ‘이대 앞에는 이대생이 별로 없다’고 한다.
또 80년대 초반까지만 해도 이대문화가 이대상권을 움직였지만, 요즘에는 ‘이대상권이 이대문화를 이끌어간다’는 말도 있다. 여성의 인권문제나 성차별 폐지, 여성의 사회참여에 대한 열띤 논쟁보다는 어디서 옷을 샀는지, 어디서 머리를 했는지, 어디 가면 분위기 있는 커피를 마실 수 있는지 관심이 높다는 것이다.
이런 변화의 계기는 무엇보다 지하철과 신촌로를 관통하는 주요 버스 노선이 접근성을 높인 덕분에 외지인의 유입이 늘어나고 이들이 대학가 상권의 변절을 가져왔기 때문이라는 분석이다.
의류에서 잡화로 패션코드 이동
평일 유동인구 10만에서 주말에는 20만명 이상이 움직이는 이대상권은 전체 유동인구의 32%가 20대, 20% 가량이 10대다. 소비감각이 젊다는 것이다. 하교시간이 맞물리는 오후 4~5시까지는 20대가 주류를 이루고 5~8시까지는 10대의 비중이 급격히 늘어난다. 그리고 주말에는 10대 유입인구의 비중이 50%까지 늘어난다.
주 동선체계 또한 연령대별로 차이가 크다. 20대는 이대역과 정문, 그리고 신촌역을 잇는 이화여대길을 선호하는 반면, 10대는 신촌로와 내부 보세의류상권에 몰리는 현상이 두드러진다. 먹거리문화 또한 연령별로 타깃층이 확연히 구별된다.
벚꽃나래 3~4길은 보세의류를 찾는 10대를 대상으로 분식점이 몰려 있는 반면, 이화여대길과 5길은 20~30대를 겨냥한 퓨전레스토랑, 파스타, 낙지요리, 주점, 레스토랑 등이 많다.
패션 상권은 보통 저녁 10시 이후 상가들의 영업시간 마감과 동시에 썰물처럼 유동인구가 빠져나간다. 이대상권 역시 예외는 아니다. 저녁 8시가 지난 뒤에는 신촌방면의 문화의 거리로 인파들이 이동한다. ‘이대에서 쇼핑하고 신촌에서 즐긴다’는 그들만의 문화가 실제로 눈앞에 펼쳐진다.
1990년대 중반 거평과 두타, 밀리오레 등 동대문 신흥 패션쇼핑몰의 등장으로 의류상가의 위세가 꺾인 것도 사실이지만 액세서리와 신발, 중고수입명품, 패션 속옷과 보디용품, 헤어숍, 네일·패디큐어, 디자인용품, 퍼퓸숍 등 패션 의류에서 패션 잡화로 변신이 활발하게 진행되고 있다. 최근에는 얼짱, 몸짱 등 몸매 감성 코드가 신드롬을 불러일으키면서 이와 관련한 업종의 테스트마켓(test-market)으로 급부상중이다.
향수전문점 아르지오, 파티용품 전문점 파티피아, 캐릭터 사진전문점 스타샷 등 10대 후반과 20대 여성층을 겨냥한 유명 브랜드들이 안테나숍을 오픈하고 이대상권을 겨냥하고 있다.
3년 전 이곳에 핸드메이드 액세서리점 ‘anna & paul’을 오픈한 조형석(30)씨는 “이대생은 가격보다도 디자인이나 품질에서의 차별화를 최우선으로 꼽기 때문에 4평 남짓한 점포이지만 매출규모는 여느 백화점 매장 못지 않다”고 말했다.
이대전철역 3번 출구에서 50여미터 떨어진 곳에 이색 파티용품 전문점 ‘파티피아’(02-364-9922)를 운영하고 있는 박성규(32)씨는 “스티커 사진관, 향수전문점, 팬시용품점 등이 인접해 있어서 동반구매효과 크다”며 “오후 5시부터 손님이 몰리는데, 파티용품 자체가 호기심을 불러일으키기 때문에 매력적인 아이템”이라고 덧붙였다.
이화여대길 지역은 유동인구가 가장 많고 인도가 좁아 걸어 다니기조차 힘들다. 84년에 2호선이 개통되면서 멋스러움을 리드하는 신여성 패션 1번지로 각광받기 시작했다. 강남의 압구정 로데오가 있다면 강북에는 이대 패션 거리를 꼽았을 정도다.
이화여대길은 인도폭이 좁은 탓에 의류와 같은 구매의사 결정이 상대적으로 긴 업종은 살아남기 어렵다. 이와는 대조적으로 신발이나 액세서리, 안경, 잡화와 같이 순간적인 충동구매가 강하게 나타나는 업종이 대부분이다.
신발전문점만 해도 10여개 이상이 인접해 있어 경쟁이 치열하고 액세서리나 팬시, 안경, 주얼리 전문점도 고객을 감동시키기 위해 인테리어나 디스플레이에 상당한 신경을 쓴 흔적이 역력하다. 그러나 판매상품의 차별화가 거의 없어서 최근에는 가격으로 승부하는 양상을 보이고 있다.
이대정문을 거쳐 신촌역에 이르는 내리막길은 수선집과 중고명품을 판매하는 점포가 즐비하다. 수선집은 동네 어귀에 있는 허름한 콘셉트가 아니라 아예 현대식으로 간판을 걸고 2~3명의 기술자를 거느린 전문점으로 운영하고 있다. 해외명품 중고 브랜드 매장과 헤어숍, 몸매관리숍 등이 운집해 있어서 이대생뿐만 아니라 20대 후반의 커리어우먼이나 30대 미시족의 유입이 많은 편이다.
10대 보세·20대 브랜드 의류 선호
이화여대길을 구경하고 이대상권을 다 보았다고 하는 것은 큰 오산이다. 이대상권의 핵심은 좌측 이면에 펼쳐져 있는 패션 상권이다. 지하철 2번출구와 인접한 배꽃나래길은 주로 남성의류를 판매하는 점포가 밀집해 있고 버거킹 건너편 배꽃나래 4길과 5길은 여성 캐주얼과 보세의류점, 패션 잡화점이 촘촘하게 들어서 있다. 각 점포마다 제품의 차별화보다는 가격경쟁을 벌이는 양상이다.
20대보다는 교복을 입은 10대 청소년을 쉽게 볼 수 있는데, 주머니 사정이 빠듯한 듯 한참을 망설인 후에야 점포로 들어가는 모습을 종종 볼 수 있다. 간혹 의류점 사이로 5평 남짓한 먹거리 점포가 눈에 띄는데, 대개 분식점이나 김밥전문점, 테이크아웃커피, 맛탕 등 테이크아웃형 매장이 대부분이다.
새마을금고에서 신촌역 앞 버거킹으로 향하는 약 40여미터에는 리복, 푸마, 나이키와 같은 스포츠용품점이나 브롱스, TBJ, 써스데이 아이랜드와 같은 10~20대 여성을 겨냥한 영캐주얼이 주목을 받는다.
주간시간대보다는 저녁 5시 이후 고객이 몰리는 경향이 있으며 저녁 식사시간대와 연계하여 커플족의 비중이 높아진다. 이 때문에 대형 커피숍이나 노래방, 음식점, 호프점이 몰려 있다.
신촌우체국에서 새마을금고로 향하는 이면에는 모텔과 주점 등이 운집해 있어서 패션 상권의 또다른 모습을 볼 수 있다. 하나은행 후면에 위치한 액세서리 거리에는 1~2평 남짓한 소형 점포가 저마다의 특색을 살려 이채로움을 더한다.
이대역에서 신촌으로 향하는 중간지점인 농협에 이르는 신촌로에는 화장품전문점, 보세의류점, 테이크아웃커피점 등이 즐비하게 늘어서 있다. 녹색극장과 아트레온, 영화마당 등 멀티플렉스가 몰려 있어서 후방효과가 뛰어나다. 특히 수업이나 쇼핑을 마치고 집으로 향하는 출발점이라는 점에서 제과나 팬시점, 주류소매업, 아이스크림 전문점 등의 수요가 높다.
이화여대 상권 입지조건보다 감동 서비스가 중요
[현장 인터뷰]‘낙지이야기’ 오창준 사장
“입지조건보다 감동 서비스가 중요”
이대생들이 가장 많이 다니는 벚꽃나래5길에서조차 간판이 보이지 않을 정도로 한적한 곳에 위치한 낙지전문점 ‘낙지이야기’로 들어서면 싱그러움이 넘치는 여대생들의 수다와 낙지볶음의 매콤달콤한 냄새가 뒤섞여 시끌벅적하다.
1인분에 6,000원짜리 낙지볶음부터 1만원대인 낙지전골까지 낙지요리의 모든 것을 척척 만들어내는 장본인은 낙지이야기(02-365-2666) 사장겸 주방장인 오창준(47)씨다. 4년 전 을지로에서 갈비집을 운영한 모친 곁에서 요리를 배운 그는 나름대로 독립을 선언하고 첫 점포를 낸 곳이 이대상권이었다.
그는 점포 위치가 열악한 대신 한번 다녀간 고객은 반드시 충성고객으로 만들었다. 구전 마케팅을 적극적으로 펴기 위해 반찬 하나에도 온 정성을 쏟아부었다는 것이다.
“고객이 반찬을 남기면 잠이 잘 오지 않는다”고 말하는 오사장은 아무리 바빠도 즉석에서 오징어를 튀겨내 요리를 한다. 고객감동 서비스의 일환이다. 이 점포의 낙지요리도 일품이지만 오징어튀김도 꽤 유명한 메뉴다.
오사장은 여대상권의 특성에 대해 “쇼핑 씀씀이와는 달리 먹거리에는 인색한 여대생의 소비심리를 감안하여 1인당 객단가는 가급적 5,000원대로 맞췄다”고 말하면서도 “떡, 라면, 쫄면 등 사리와 함께 철판볶음밥을 추가할 수 있어서 실질적으로는 7,000원대까지 끌어올릴 수 있다”고 설명했다.
오씨의 창업비용은 25평 점포에 보증금 5,000만원과 시설투자비로 4,000만원. 인테리어와 간판 등은 지인들의 도움을 받아 초기 투자비를 최소화했다. 경기불황 이전에는 일평균 최고 200만원까지 매출을 올렸고 지금도 주말이면 80만~100만원 정도의 매출을 올리고 있다고 한다.
신학기가 시작되고 경기가 풀리면 50% 가량 매출 상승이 가능할 것으로 기대하는 오씨는 “음식장사는 맛이 곧 최고의 서비스이고 항상 고객에게 최선을 다하는 자세가 성공의 조건”이라고 강조했다.
“좋은 입지조건만 따질 것이 아니라 최악의 조건에서도 성공할 수 있는 비법을 찾아내는 노력이 중요합니다. 2년 후면 완공되는 신촌 민자역사와 근린공원으로 유동인구가 늘어나기 때문에 자꾸 새로운 메뉴를 개발하고 있습니다.”
이화여대 상권 ‘애프터·비포 소비’ 노려라
‘애프터·비포 소비’ 노려라
낙지요리·꼬치구이·파스타·버블티도 유망창업 아이템
이 대상권은 행정구역상 서울 서대문구 대신동에 위치해 있다. 대신동은 대현동과 신촌동의 첫글자를 따서 붙여진 이름으로 가구 수가 3,000여 세대에 불과한 전형적인 상업지구다. 거주자는 20대 여성들이 많다.
특이할 만한 사실은 이곳에는 20대 이하와 30∼ 50대 연령층이 상대적으로 적은 반면 60대 이상의 고령층은 많다. 교육환경을 고려한 20대의 일시적 거주와 함께 교육환경을 고려한 노부부의 회귀현상으로 분석할 수 있다.
이대상권에서 업종을 선택할 때 이러한 라이프스타일을 반드시 고려해야 한다. 20대 여성층이 많다는 것은 그만큼 젊은 여성층이 선호하는 재화와 서비스에 대한 수요가 많다는 것을 뜻한다.
실제로 패션과 미용관련 업종이 전체상가 중 57%에 이를 정도로 상권의 축을 형성한다. 결론부터 말하자면 자금여력이 된다면 동종업종을, 초보창업자나 자금여력이 부족하다면 연관업종을 시도해 보는 것이 바람직하다.
이대상권과 같이 메이저 상권은 일단 진입하기만 하면 높은 매출을 기대할 수 있지만 높은 임대료와 상상을 불허하는 권리금 때문에 초기투자비가 만만치 않다. 게다가 웬만한 업종은 이미 선점되어 있기 때문에 차별화를 시도하지 않는다면 성공을 기대하기 어렵다. 그만큼 시설투자부담이 크다는 말이다. 결국 영업은 어느 정도 안심할 수 있지만 투자수익성 면에서 후한 점수를 주기에는 역부족이라는 말이다.
이런 이유로 이대상권은 점포를 되파는 방식의 상가투기 세력의 진원지로도 유명하다. 유명상권에 가면 부동산을 찾아보기 어려운 이유도 바로 여기에 있다. 수십명의 영업사원을 거느린 대형 부동산컨설팅 업체가 대부분의 점포를 싹쓸이해버리기 때문에 개인이 현장에서 매물을 찾기란 하늘에서 별따기다. 그만큼 권리금의 거품이 큰 것도 사실이다. 그래서인지 이 지역에서는 프랜차이즈 본사들이 직영점을 오픈하는 사례가 늘고 있다.
이대상권에는 10평 점포를 기준으로 평당 임대료가 3,000만원을 넘고 권리금도 2억원대를 호가한다. 결국 마진이 박한 업종이나 이용 시간대가 긴 업종은 얼마 가지 못해 점포를 내놓기 일쑤다.
약육강식의 ‘정글의 법칙’이 통하는 상권인 셈이다. 게다가 10평을 넘는 점포는 찾아보기 어려워서 김밥전문점이나 편의점 등 타 대학가에서 통하는 업종조차도 엄두를 내기 어려운 것이 사실이다.
신규 창업자는 오히려 접근성은 비록 떨어지지만 패션 상권 내부의 이면도로를 택하는 것이 유리하다. 여성 특히 이대생의 자존심이나 호기심을 유인할 수 있는 먹거리 아이템을 노려볼 만하다.
30대 이하의 젊은 여성층은 객단가가 낮으면서 먹기 간편하며 매운맛과 달콤한 맛을 선호한다. 낙지요리전문점이나 테이크아웃 김밥전문점, 꼬치구이 전문점, 돈가스·우동전문점, 파스타 전문점, 버블티 전문점 등은 안심하고 시작할 수 있는 창업 1순위 업종으로 꼽을 만하다.
커플족을 겨냥한 ‘애프터(after) 소비’에 해당하는 과일빙수 전문점, 보드게임방, 토속주점, DVD방, 사주카페나 ‘비포(before) 소비’에 해당하는 컬러링헤어숍, 피부관리숍, 발관리전문점, 디자인용품 전문점, 캔디 전문점, 캔들숍 등도 도전해 볼 만한 아이템들이다.
영화관, 패션몰 등의 기능을 갖춘 신촌민자역사가 들어서는 2006년에는 이대정문과 미라보호텔에서 신촌역을 향하는 이화여대길과 신촌역길이 대대적인 탈바꿈을 할 예정이다. 덕분에 이미 상당수 건물이 리모델링에 들어갔고 아예 오래된 상가건물을 허물고 신축을 하는 경우도 늘고 있다. 자금 여유가 있다면 이곳도 노려볼 만하다.
특히 걷고 싶은 거리와 연계하여 이색음식점이나 씨푸드레스토랑, 이탈리안식 파스타 전문점, 닭불고기전문점, 샤브샤브 전문점 등은 높은 수익을 기대할 수 있는 업종이라 할 수 있다.
이화여대 상권 매출·임대시세 안정적
큰 상권 적은 매물
매출·임대시세 안정적… 적은 인력으로 운영의 묘 살려야
이화여대 상권의 중심지는 이대 정문쪽이며 각종 액세서리점과 음식점, 카페, 미용실 등이 몰려 있다. 동쪽으로는 신촌역, 서쪽으로는 이대 전철역, 남으로는 농협, 북으로는 이화여대를 포함한 주변지역을 이대상권이라고 하며 신촌상권과는 구분된다.
인근의 신촌상권이 신촌역에서 배출되는 젊은 소비계층을 끌어들여 상권이 형성되고 먹거리나 위락시설 위주로 조성되어 있다면 이대상권은 의류 판매시설의 분포가 강세를 보이고 있다.
이화여대 패션 거리를 보더라도 이대 정문쪽 도로변으로 보세의류나 액세서리 등의 점유율이 높게 나타나는 것을 알 수 있다. 패션 거리와 함께 먹자골목도 잘 조성돼 있는데 쇼핑과 먹거리 형태로 상호 호완성을 가진 지역으로 꼽힌다.
여느 대학가 상권처럼 젊은 학생층인 10~20대가 이대상권의 핵심 소비층으로 자리잡고 있는 가운데 연중 불야성을 이루고 있어 임대시세나 권리금 등이 높게 나타나고 있다.
업종 비율을 보더라도 의류 액세서리가 전체 500여개의 업소 중 약 40% 이상을 나타내고 있으며 일반 커피숍이나 호프점 등이 그 뒤를 잇고 있다.
이대상권은 상권 규모에 비해 매물이 비교적 적은 지역이다. 그만큼 매출이나 임대시세, 권리금 등이 안정되어 있다고 해석할 수 있겠다. 또 재개발 등 상권에 영향을 미칠 수 있는 직접적인 요인이 적다는 장점을 가지고 있는 것으로 풀이된다.
이대 상권 내 부동산 마을(02-332-2244)에 따르면 이대상권의 상가 매물은 장사가 안되어서라기보다는 점포운영의 애로 때문에 나오는 경우가 대부분이다. 젊은 소비층이 확보되어 있어 점포의 매출은 거의 안정적이지만 낮은 가격으로 매출을 꾀하고 있다.
그만큼 일이 많다는 의미다. 그렇다고 많은 인력을 고용하는 것은 부담으로 작용하기 때문에 점포주들이 직접 매장을 운영하는 경우가 많은 것으로 조사됐다.
젊은 층이 몰리는 지역이므로 새로운 아이템으로 창업을 꾀하려는 사람들이 많다. 그러나 이대상권이나 대학가 상권의 특징은 젊은 소비층이 많아 새로운 업종에 대한 적응력이 빠를 것 같지만 사실 젊은 소비층은 낯선 업종을 그리 선호하지 않는다. 그 업종이 정착되기까지는 시대적 유행에 남보다 빠르게 접근할 수 있는 정보와 순발력이 성패를 좌우한다고 할 수 있다.
어느 상권이든 업종이나 상권의 형태는 쉽게 바뀌지 않는다. 창업이나 업종변경 시 여러가지 경기 변동사항이나 유행 등을 잘 따져서 업종선점이나 점포구입을 해야 할 것이다.
[자료출처]:비즈넷타임즈 69호
여러곳에서 자료를 출처하여 올렸습니다.
죄송합니다.
상권은 하루아침에 이루어지는것은 아닙니다.
저의 사무실앞이 대현제2구역재개발지역으로 주상복합(쇼핑몰 에이피엠)이 들어올 예정입니다. 좀더 자세한사항은 이대상권 상가투자 항목을 클릭 하여주세요.아니면
전화:313-1400(代) 닥터부동산 으로 연락주세요