우리 아파트의 4가지 문제점(입주민 필독)

[운영자]

우리 아파트는 크게 네 가지 문제점을 안고 있습니다.

(한글로 작성된 문서는 첨부물에 있습니다)

아파트 4가지 문제점.hwp

양우내안애아파트_토지등기지연에_대한_질의회신(순천시청)2015.5.12.pdf

품질개선에_관한_협의안25개항목.hwp

첫 번째로 현재까지 토지등기를 못하고 있습니다.
그러나 결론부터 말씀드리면 재산권 행사에는 아무 문제가 없습니다.
즉 매매, 융자, 임대 등 전혀 지장을 받지 않는다는 뜻이지요.

등기 종류는 건물등기와 토지등기가 있습니다.
현재 우리 아파트는 법무법인 창진을 통하여 건물 등기는 완료된 상태이며

토지 등기는 미결 상태입니다.
그 이유는 가곡지구 토지구획 정리사업을 주관하는 토지조합에서 2015년 2월에

사업완료(개발된 토지 매매 완료 및 주변시설 완비, 세금 완납, 환지처분 등)를

목표로 삼았으나 경기불황 등 여러가지 이유로 사업이 완료되지 않았기 때문입니다.

우리 양우내안애아파트가 건축된 부지는 일반적인 독립된 부지가 아니라 큰 땅덩어리인

가곡지구 토지구획 정리사업 속에 포함된 하나의 작은 땅입니다.

따라서 토지구획정리사업이 완료되지 않으면 그 지역의 준공된 일부 건물들은

(우리 아파트도 해당 됨) 현재 사용을 하고 있을지라도 법률상 개별적으로 토지등기를

할 수가 없습니다.
왜냐면 토지구획사업이 완료되지 않은 관계로 우리만 정상이라고 생각할 뿐이지 시청의

입장에서 보면 미결 상태이기 때문입니다.
완벽한 아파트 등기가 아닌지라 다소 맘이 찜찜하시겠지만 구획정리사업지구에서는

흔히 벌어지는 일이며 재산권 행사에는 실제 아무 문제가 없습니다.

또한 우리 아파트의 대지는 일반 토지가 아닌 체비지(구획사업을 하면서 필요한

경비를 충당하기 위한 토지)로서 어떠한 경우에도 담보가 될 수 없는 물건이므로

설령 양우(토지신탁)가 그리고 토지조합이 파산 된다 할지라도 안전하다고 할 수

있습니다.
대법원 판례에서도 입주자의 재산권을 인정하고 있습니다.

시공사인 양우(토지신탁)는 토기등기 지연에 대한 책임이 원칙적으로 없으며 사업을

지연한 토지조합에 그 원인이 있습니다.
(채권단과 토지조합 쌍방간 거래 문제는 본인들끼리의 해결사항이지 입주민과는

관계가 없는 일입니다)

일부 주민들은 자꾸 재산권 문제에 신경을 쓰시는 것 같은데 그럴 필요가 없다고

감히 말씀을 드리고 싶습니다.

또한 토지구획정리지구 사업을 하면서 각종 세금 체납 등으로 소위 말하여 압류가

들어온다 할지라도 조합원의 토지에 적용되는 것이지 우리 개인의 아파트에는 적용할

수가 없습니다.
생각해 보셔요.
문제가 있다면 은행에서 대출을 쉽게 해 줄까요?
은행이 어떤 곳입니까?
우리 아파트는 현재도  매매, 대출, 임대를 아무 문제없이 수행 할 수 있습니다.
※ 첨부화일에 토지등기건에 대한 순천시청의 답변도 있으니 참고하시기 바랍니다.

두 번째는 16. 2. 1일 현재 전기세, 수도세 등 공용비용 관리비 약 1억5백만원이

체납되어 아파트 재정에 심각한 압박을 받고 있습니다.

우리 아파트는 총 530세대입니다.
그리고 100%분양이 되었습니다만 그 분양을 자세히 살펴보면 허구가 있습니다.
즉 공사대금을 아파트로 지불하는 이른바 대물형태로 분양이 된 관계로 소유자가

(채권단) 입주를 하지 않고 매매를 통하여 공사대금을 회수하고자 했으나 경기불황으로

매매가 불발되어 16. 2. 1일 현재 90세대가 아직도 미 입주 상태입니다.

아파트 둘레를 저녁에 산책 겸 돌아보세요.
컴컴한 아파트가 아직도 상당수랍니다.
분양은 100% 되었으나 실제 입주율은 83%.

분양이 되면 소유주가 당연히 아파트 기본 관리비(청소비, 인건비, 공용전기, 수도료 등)를

납부하여야 하나 자금상황이 어려운 대물소유자가 입주를 않고 부득이 관리비를 미납하여

누적액이 무려 1억5백만원에 이르러 전기세 등 공공요금등이 수천만원씩 연체되어 결국

한전에서 전기를 단전하겠다는 초유의 사태에 직면 한 적이 있었습니다.

우리 아파트는 크게 총괄책임자 및 설계자인 시행사(한국토지신탁)와 설계서에 따라

직접 공사를 한 시공사(양우건설) 그리고 공사 중 부도가 나 공사비를 받지 못하고

수년간 방치되었던 현재의 아파트를 인수한 채권단(홍익디엔씨)이 있고 또한 자금을

빌려준 금융회사가 서로 얽혀 있습니다.

이러한 복잡한 채무관계를 해소하기 위하여 실소유자는 채권단인 홍익디앤씨 이지만

채권단이 임으로 처분하지 못하도록 안전한 담보가치 유지를 위하여 부동산 담보신탁을

통하여 한국토지신탁으로 등기가 되어 있습니다.
또한 신탁계약 내용에 따르면 1순위 우선수익자는 자금을 빌려준 금융기관이며 2순위

우선수익자는 시공사인 양우건설입니다.

이렇게 복잡한 부동산 신탁을 하는 이유는 정해진 기간동안에 우선수익자를 위하여

담보가치가 유지 및 보전되도록 하기 위함입니다.

즉 부동산을 관리하다가 채무가 정상적으로 이행되면 홍익디앤씨에게 소유를 환원하고

채무가 불이행되면 공매등의 방법으로 처분 후 처분대금으로 우선수익자(금융기관,

양우건설)등에게 채무를 변제하고 잔여금액만 실소유주인 채권단(홍익디엔씨)에게

교부하기 위함입니다.

따라서 前입대의는 등기자인 시행사 토지신탁에게 밀린 관리비 납부를 위하여 소송을

준비하였으나 토지신탁은 실소유자와 맺은 신탁계약서에 실질적인 사용, 수익 관리

책임자는 위탁자이자 채권단인 홍익디엔씨로 기록되어 있다며 관리비의 부담은

등기자인 토지신탁이 아니라 실소유자인 채권단이라며 납부를 거부하였습니다.

각종 판례를 검토한 결과 소송 시 100% 패소가 예상되어 소송을 포기하고 실소유주인

홍익디엔씨에 납부를 요청하였으나 아파트매매가 부진하여 여유자금이 없다고 난색을

표명하였습니다.
미납관리비는 점점 증가되어 무려 1억5백만원에 달하는 등 재정압박을 넘어 심각한

수준에 이르러 이를 해소하기 위하여 공매등을 하고자 했으나 등기자는 시행사인

토지신탁으로 되어 있어 이 또한 법적절차를 밞을 수 없는 묘한 상황입니다.

현재로서는 아파트가 속히 매매되어 관리비를 납부하도록 하는 방안과 채권단에게

거꾸로 사정을 하여 관리비를 내도록 독촉하는 방안이 있지만 없다고 하면 그냥 속만

태울 뿐 뾰족한 방법이 사실 없었습니다.

이에 심각성을 느낀 입대위에서 세대별 30만원씩을 거출하여 위기사항을 일단 해결키로

의결하였으나 동참자가 35세대에 불과 하는 등 단합된 모습을 보이지 못했습니다.
그러다 다행히도 일부 미 입주 세대가 매매 혹은 전세입주가 되어 미납금 5,000만원

정도가 납부되어 일부 숨통이 트였지만 아직도 전기세, 수도세는 수개월씩 연체되고

있으며 미납금액이 16. 2월1일 현재 약 1억5백만원에 달하고 있어 30만원씩 동참하여

주신 고마우신 입주민에게 아직까지 죄송스럽게도 돈을 반환하지 못하고 있는

실정입니다.

(상황이 어려울때는 관리소 직원의 급여도 밀려서 지급을 했습니다)
입주가 100% 될 때까지 이 문제는 계속 불씨를 안고 진행 중이며 입주가 되지 않는 한

미납관리비는 점점 늘어날 것이며 이는 다시 아파트 경영 압박을 가중시킬 것입니다.

※ 2016년. 8. 6일 현재 약 50세대만 남기고 모두 입주한 관계로 2016년 5월부로 밀린

공공요금은 모두 납부하였답니다.

세 번째로 하자처리가 지지부진 합니다.
하자는 크게 세대별 하자와 축대, 주차장 등 공용별 하자가 있습니다.
하자는 시공이 미진하거나 누락된 일반하자와 원천적으로 잘못된 설계 혹은 설계서에

의거 시공을 하지 않은 설계하자로 나누어져 있습니다.
법률적으로 일반하자는 눈으로 확인이 쉬운 관계로 호불호가 명확히 갈릴 수 있는 반면

설계하자는 해박한 전문지식을 동반하여 증거자료를 포함한 오류부분을 정확히 집어

내야 합니다.
하지만 입주민은 전임자도, 전문가도 아닌 관계로 전문변호인을 고용하여 재판에 임하는

시행사를 이길 확률은 판례를 살펴 볼 때 사실 매우 희박합니다.

아무튼 현재 시행사(토지신탁)와 시공사(양우)는 서로 책임을 전가하며 속 시원한

하자처리를 못하고 있는 상태며 입주민은 불만이 팽배해 있습니다만 해결책은 지금까지

모호합니다.
개인이 이를 해결 할 수 있는 방법은 국토해양부(http://www.adc.go.kr)
홈페이지에서 하자심사신청 혹은 분쟁조정신청을 통하여 세대별로 개인이 직접 해결

하는 방법이 있지만 이는 절차가 복잡하고 상호 분쟁 시 결국은 법적 공방을 거치는 등

많은 기간이 소요되며 일반인은 사실 서류 작성하기도 쉽지가 않습니다.

제일 좋은 방법은 아파트 입주자대표회의를 통하여 전 입주자의 하자자료를 취합하여

시행사를 압박하는 방법이 제일 쉽고 또한 빠른 해결책입니다.
하자처리가 계속 늦어지면 시공비의 10%인 하자처리 보수 이행금을 가지고 입주자

대표회의에서 직접 처리하는 방안 등 다양한 방법을 동원하여 다각도의 압력을 가 할 수

있지만 불행히도 우리 아파트는 동 대표 전원이 동반 사퇴하여 현재 우리 입주민을

대표할 단체가 없는 공백 상태이므로 하자처리는 그저 세월만 바라보는 실정입니다.
(권익위의 자문을 받아 일상적인 업무는 입주자대표회의 구성 시 까지 전임 회장이 일반 업무를 처리하고 있으나 주민의 이익에 관여하는 행위는 할 수가 없습니다)

이에 시급성을 느껴 선거관리위원회에서 보궐선거를 실시 하고자 했으나 동대표지원자가

정족수에 미달하여 선거자체를 못하고 있으며 현재도 동대표지원자를 모집하고 있는 실정

입니다.

네 번째로 편의시설 확충은 언제 될지 오리무중 상태입니다.
편의시설 확충은 사실 시행사가 꼭 해 줘야 하는 사항은 아닙니다.
설계서대로 아파트를 완성했으나 다른 아파트에 비하여 하자가 많은 관계로 주민불편을

초래하였으므로 그에 대한 보상차원으로 25개 편의시설 항목에 대한 확충 및 신설을

입주자대표회의 구성전에 발족된 비상대책위원장이 요구를 하였습니다.(첨부문서 참조)

※ 비상대책위원장은 후에 정식 선거를 거쳐 1대 입주자대표회장으로 선출됨.

시행사측에서는 편의시설 구축비용 3억5천만원 그리고 시행사측에서 분양 시 약속한

버스구입비, 토지등기대금, 측량 시 발견된 토지누락 분(49펑) 1억5천만원 등 총 5억원에

합의를 요구하였으나 前입대의회장의 노력으로 1억이 증액된 총 6억원으로 최종 합의를

마쳤습니다.

서로 의견이 조율하고 입주민의 불편사항이 해소되는 줄 알았지만 시행사측에서 6억원을

주는 대가로

1. 시행사의 책임인 설계하자는 불문에 붙이고 일반하자만 시행사인 양우에서 지속적으로

처리한다.
2. 합의 후 향후 입주민이 불복하여 개별 소송을 하면 그에 대한 손해배상은 동 대표에게

청구한다는 내용의 합의서가 전달되어 이를 놓고 동대표간 의견이 대립되었습니다.

조건이 있는 합의는 절대 있을 수 없다는 강경한 동 대표와  100% 만족은 못하나 마땅한

대안이 없고 입주민이 불편해 하고 또한 현실적인 안이므로 수용해야 한다는 동대표간

의견이 대립되어 논쟁 중 해결책을 찾지 못하고 궁극에는 동 대표 전원이 사퇴하는

안타까운 현실이 발생되었습니다.

제 개인적인 생각입니다.(다른 의견이 있을 수 도 있음)

축대 등 안전과 관계되는 심각한 설계를 제외한 사소한 설계상의 하자는

판례를 검토해 보니 승소할 확률이 거의 없는 관계로 만족은 못하나

어쩔 수 없는 선택이었고 동 대표 책임 건은 시행사는 전 주민을 상대할 수가 없는

관계로 동 대표를 지명하였고 동 대표는 입주민을 대표하는 기관이자 또한 안건에 대한

수용여부를 주민투표로 붙였으므로 혹 불미스러운 일이 발생시 입주민에게 구상권이

청구되므로 동 대표가 그야말로 책임을 모두 뒤집어쓰는 그런 결과는 없다고 생각하지만

이 부분을 일부 동 대표는 민감하게 받아들인 것 같습니다.
사실 기분은 나쁘겠지만 그리 문제가 될 사안은 아니라고 사료됩니다.

저는 지금도 아쉽지만 그 안을 받아 들여서 입주민의 불편사항은 신속하게 해결하고

일반하자는 양우를 상대로 강력하게 추진하는 등 투 트랙으로 일을 진행하였으면 좋지

않았을까 하는 생각이 지금도 변함이 없습니다.

비용은 시행사도 시공사도 아닌 채권단에서 나오는 돈입니다.

관리비도 못 내고 쩔쩔매는 채권단의 수준을 판단하건데 나중에 그나마 그 돈도

없다고 배를 내밀면 참 큰일이라는 생각을 합니다.

우리가 요구한 25개 항목 중 가장 시급한 재활용장을 살펴 보면 비좁고 쓰레기가

날리며 비에 젖어 마치 쓰레기 적치장 같은 정말 한심한 모습입니다.

이 와중에 주민들도 분리수거를 제대로 하지 않고...

글쎄 6.2.5만 난리가 아닙니다.

이런 신규아파트가 어디 있을까요?

또한 현관출입구는 캐노피(지붕)가 없는 관계로 눈비가 오면 이를 그대로 맞아가며

출입문의 비밀번호를 청승맞게 눌러야 합니다. (103동 등 일부는 설치가 된 곳도 있음)

비라도 오는 날이면 빗물이 예외없이 현관 안으로 들이쳐 미끄러지지 말라고 박스를

펼쳐 놓는 진풍경이 벌어지고 있습니다.

눈 오는날이면 노약자 및 임산부는 정말 조심해야 합니다.

지붕이 없는 관계로 출입문 앞에 눈이 쌓여 잘못하면 빙판이 될 수도 있기 때문입니다.

지하출입구가 철문으로 된 아파트도 처음 봅니다.

상대방이 보이지 않는 상태에서 문을 열다 서로 깜짝 놀랬던 일들이 한 두번이 아니지요.

비밀번호를 누르는 장소 또한 출입문과 떨어져 있어 여간 불편한것이 아닙니다.

그 외에도 등등등... 언제까지 바라만 보고 있겠습니까?

협상은 모 아니면 도가 아니라 적정수준에서 매듭을 지어야 한다고 생각을 합니다.
내 욕심만 100%채우는 협상은 될 수가 없습니다.

앞으로 이 문제는 어떻게 처리될지 아무도 모르며 그야말로 오리무중 상태입니다.

이 문제를 놓고 만약 입대의가 구성되어 협상에 불응하고 소송으로 진행한다면

입주민들이 그야말로 똘똘 뭉쳐야 하는데 우리 아파트의 현 실태를 보면 소송 시

세대별 비용을 부담할지도 의문이며 반드시 승소한다는 보장도 없습니다.
이러한 사안들은 남의 일이 아니라 본인들의 일입니다만 무심한 분들이 의외로 많습니다.
모두들 무관심속에 편의시설 공사는 그저 희망사항일 뿐입니다.

아무튼 다 지나간 일입니다.
대부분 다 알고 계시는 사안이지만 일부 입주민 그리고 새로 입주한 분들은 우리

아파트의 실상을 모르시는 것 같아 제가 알고 있는 범위 내에서 말씀을 드리는 겁니다.
현 실태를 알고 말하시는 것과 모르고 말하는 것과는 천지차이입니다.
혹 제가 나열한 사항 중에 오류사항이 있다면 댓글로 바로 잡아 주시기 바랍니다.

참...신규 입주자님께서 관리소를 찾아가 재활용장, 보안상 지하출입 철문을 유리문으로

교체해달라고 요구하셨다는 말을 들었습니다.
관리소는 현 시설에 대한 운영유지만 할 뿐이지 신설되는 시설은 반드시 입주자대표

회의에서 의결을 거쳐 시행하는 거랍니다.
그러나 우리 아파트는 입주자대표회의가 구성되지 못해 중요한 안건을 하나도 처리

할 수 없는 그런 상황입니다.
신규아파트라 잔일이 많아 가뜩이나 힘들어 하시는 분들에게 괜히 관리소에 찾아가셔서 

귀찮게 혹은 점잖치 못한 행동을 하여 사기를 저하시키지 않기를 바랍니다.
관리소분들이 잘못한 것이 아니라 우리 스스로 결정을 못하여 벌어진 현상입니다.

단기간 거주 후 이사를 계획하시는 분들은 별 문제가 없지만 장기간 내 집으로 거주를

계획하시는 분들은 우리 아파트의 문제점을 깊이 인식하시고 무엇이 진정 아파트를

위하는 것인지 생각해 보셔야 합니다.

아름다운 아파트, 살기 좋은 아파트는 저절로 어느 한 순간에 뚝딱 만들어 지는 것이

결코 아니랍니다.

천만 다행인 것은 우리 아파트는 그나마 人德이 있어서 관리소직원, 경비아저씨

그리고 청소하는 분들이 타 아파트에 비하여 무척 성실하다는 점입니다.
오가며 만나면 꼭 먼저 인사하시고 덕담도 나눠주며 훈훈한 정이 오가는 아파트가

되었으면 하는 바람입니다.

"안녕하세요!"   "고맙습니다!"  "수고하세요!"   "고생하셨습니다"

[102동1005호(카페지기)]

고생하셨습니다. 이해하기 쉽게 잘정리되었네요!
요 몇일 가로등이 안켜지던데 이유를 알수 있을런지요ㅜ

[운영자]

질의를 하려고 했는데 정상으로 회복되었기에 그냥 접었습니다.
실수겠지요 뭐! 이해합시다. ㅎㅎ

[101동202호 강백호님ㅋㅋ]

깔끔한 정리 감사합니다. 빨리 입대위가 구성 되길 바랍니다.

[운영자]

동대표가 있어야 협상을 할텐데 무주공산이라 참으로 답답합니다.
누구 동대표 지원자 없나요?
저는 개인적인 사정으로 지원할 수 없는 형편이어서 열심히 카페운영 및 지킴이 봉사활동으로
그 역할을 대신하려고 합니다.

[102동801호(은반지전설)]

왜 진전이 없나 답답했는데..이제야 모든 궁금증도 해소가 되고 상황도 이해가 되는 군요..고생 많으시네요...그동안 관심도 못갖고 죄송합니다...빨리 입대위가 구성되어져 좋은 결과 있었으면 좋겠습니다.

[운영자]

지속적인 관심 부탁드립니다. 작은힘이 모아지면 큰힘이 된답니다

[103동 103호]

그동안 궁금 했던 점들이 잘정리 되었네요.
고맙습니다.
좋은 결과가 있기를 바랍니다.

[운영자]

새로 이사 오셨지요? 반갑습니다.
시급안 사안을 적다보니 우울한 이야기만 나열하게 되었지만 공기좋고 조용하고 쾌적한
이런 아파트는 순천에서 보기드문 천혜의 환경입니다.
겉이 번지르한 아파트 보다는 주민들이 명품인 그런 향기나는 아파트가 되길 소망합니다.

[105-1003]

하루빨리 입대위가 구성되어 향기나는 아파트가 되기를 ~~~~운영자님 감사합니다

[운영자]

별 말씀을...카페활성화를 위해 노력해 주심을 감사 드려요.

[105동 2005호 k]

정리가 잘되어 문제인식하는데 도움이 되었네요.
빨리입대위가 구성되 그동안 쌓인현안들이 원만하게 처리되길바랄뿐입니다.
수고에 감사합니다

[운영자]

아 그러셨어요? 감사합니다.
정보부재 혹은 관심부족으로 문제인식을 잘 못하는 입주민들이 의외로 많은것 같아 안타까운
마음으로 알고있는 사항들을 정리하여 주제넘게 작성을 했답니다.
생각같아서는 카페를 모르시는 분들도 계시므로 인쇄를 하여 전 주민 우편함에 넣고 싶지만
카페의 범위를 벗어난 행동이라...

[105동 1606호]

고생 많으셨습니다. 자세히 읽어보니 정말 심각하군요. 이사한지 얼마되지않아 하자가 너무 많은 아파트라고 불평만 했는데..... 그런 어려운 사정이 있었군요. 빨리 입대위가 구성되어 현안들이 잘 처리되었으면 좋겠습니다. 자세히 설명해 주셔서 감사합니다.

[운영자]

고맙습니다. 입주민으로서 많은 관심을 가져 주시기 바랍니다.