베트남 부동산 건설 시장 안내
1. 관련법령
1) 부동산 관련 베트남 정부 정책 조망
원칙적으로 베트남 정부는 토지에 지어진 자산(주택,건물,공장등)에 대해서는 사적 소유권을 인정하나, 토지 자체에 대한 개인(법인)의 소유는 허용하지 않고 있다. 베트남 헌법은 '베트남 국토의 모든 토지는 국민 소유이다'라고 명기하고 있는데, 이는 다시 말해 모든 토지는 국민을 대표하는 국가 소유라는 것이다. 따라서 개인(법인)은 토지사용권 만을 가질 수 있다.
토지사용권을 소유한 내국인은 토지사용권 증명서 변경, 토지사용권 매매, 토지사용권 상속, 토지사용권을 담보로 한 자본창출, 대출을 할 수 있다. 외국인(법인)은 토지사용권에 대한 임차료를 일시불(One-Off Payment)로 지급한 경우, 토지사용권 상속을 제외한 상기 권리를 부여 받는다(임차료 연간지불의 경우는 안됨).
<임차료 연간지불/일시불에 따른 권리 비교>
임차료 연간지불 |
임차료 일시불 |
1. 토지에 맞물린 자산(예:공장)을 담보로 베트남에 등록된 신용기관으로부터 자본창출 |
1. 토지사용권 및 토지에 맞물린 자산(예:공장)을 담보로 베트남에 등록된 신용기관으로부터 자본창출 |
2. 토지에 맞물린 자산(예:공장) 매매 |
2. 토지사용권 양도 및 토지에 맞물린 자산 매매 |
3. 주택개발허가를 득한 경우, 주거용 주택 임대 |
3. 주택개발허가를 득한 경우, 주거용 주택 판매 또는 임대 |
|
4. 토지사용권한, 토지에 맞물린 자산의 임대(임대기간 동안) |
2003년 개정된 토지법은 외국인과 내국인의 토지관련 차별을 많이 제거했으나, 여전히 외국인에 대한 차별은 존재한다. 외국인은 공장을 소유할 수는 있으나, 거주용 주택을 구입할 수는 없다. 현재 국회에서는 주택법(Law on Housing)이 논의중인데 안(Draft)에 따르면 외국인이 임대용 주택(아파트)를 건설하는 경우 연면적(Floor Area)에 대한 소유권 부여가 검토되고 있다.
2) 부동산시장 외국인투자관련 정책
ㅇ 투자형태
외국인투자법에 따르면, 부동산(아파트,오피스빌딩,호텔,리조트,산업단지개발 등) 관련 외국인투자에는 아무 제한이 없다. 경영협력계약(BCC), 합작, 100% 단독투자, BOT, BTO, BT 등 모든 형태의 투자가 가능하다. 그러나, 빌딩건설의 경우 현지업체와의 합작, 인프라건설의 경우 BOT, BTO, BT 방식이 선호된다. 빌딩건설시 합작이 선호되는 이유는 토지와 밀접한 관련이 있다. 좋은 위치의 토지를 구하는 것이 어렵기 때문에, 토지를 소유하고 있는 국영기업과 합작을 하여 국영기업은 토지소유권으로 출자하고, 외국인투자기업은 자본을 대는 형식이다. 또한 토지보상과 토지수용(Clearance) 문제를 현지 합작사가 보다 잘 해결할 수 있다는 장점이 있다.
ㅇ 투자허가기관
2000년 7월 21일에 공포된 Government Decree 24와 2003년 3월 19일 공포된 Decree 27에 따르면, 투자허가기관은 총리, 중앙정부의 MPI(Ministry of Planning and Investment), 지방시성의 DPI(Department of Planning & Investment)로 구분된다.
총리는 Group A에 포함되는 투자를 허가한다.
- BOT, BTO, BT 프로젝트
- 산업단지, 수출가공공단, 하이테크존 등의 인프라 건설
- 도시지역 개발
- 항구, 공항 건설
- 판매용 주택 건설
- 4000만달러 이상의 호텔, 임대용 아파트, 관광위락시설 건설
- 도시지역 5헥타르, 기타지역 50헥타르를 사용하는 프로젝트
MPI는 Group A에 속하지 않는 프로젝트로써 호치민과 하노이 지역은1000만달러 이상, 기타 지역은 500만달러 이상의 프로젝트를 허가한다. Group A의 경우도 실제로는 MPI가 실질적인 투자허가를 검토하는 부처이다.
지방 시성의 DPI는 기타 프로젝트를 심사하고 허가한다. 그러나 총리나 MPI가 허가권한을 가진 프로젝트라 하더라도 외국인투자가는 실제 프로젝트가 시행되는 시성의 DPI와 밀접한 관계를 구축해야 한다. 모든 빌딩 건설은 지방 시성이 만드는 마스터플랜에 따라 이루어지며 토지문제가 연관돼 있기 때문이다. 또한 총리나 MPI는 지방 시성 DPI의 의견에 근거해 투자허가를 결정한다.
ㅇ 입찰규정
입찰규정은 Government Decree 88(1999.9.1), Decree 14(2000.5.5), Decree 66(2003.6.12)에 근거한다. 100% 단독투자의 경우는 입찰의무가 없으나, 정부 지분이 30% 이상 들어간 합작이나 경영협력계약(BCC)의 경우 입찰을 반드시 해야 한다.
2. 시장 상황
여러 부동산 분야 중 외국인투자가는 대도시의 고급아파트에 많은 관심을 가지고 있다. 베트남 현지인의 관심도 높을 뿐만 아니라, 외국인투자가 지속적으로 증가함에 따라 베트남에 파견 나온 외국인의 수도 날로 증가하고 있기 때문이다. 이러한 급증하는 수요에 따라 과거에는 판매용 아파트 건설에 대한 외국인투자가 제한되었지만, 최근에는 장려되고 있다.
<호치민시고급아파트 평균판매가> (단위 : 달러/㎡)
아파트명 |
개발자 |
판매가 |
Pacific Place |
Taiwanese Joint-venture |
2,200 |
Pasteur Court |
Local |
2,200 |
The Lancaster |
Local |
2,100 |
The Manor |
Local |
1,600 |
My Vinh |
Local |
1,400 |
Cantavil |
Korean Joint-venture |
1,200 |
Saigon Pearl |
Hong Kong Joint-venture |
1,200 |
Grandview Phu My Hung |
Taiwanese Joint-venture |
1,100 |
Horizon Tower |
Local |
1,100 |
Binh Phu |
Local |
750 |
Tan Hong Ngoc (Ruby Land) |
Local |
700 |
오피스빌딩도 외국인투자가가 많은 관심을 보이는 분야이다. 호치민, 하노이의 고급 오피스는 거의100% 임대된 상태이다. 호치민, 하노이의 A급 오피스의 임대료는 인근 지역과 비교할 때 매우 높다. 평균 임대료는 월 25~27달러/sm 에서 심지어는 월 30달러/sm 인 오피스도 있는데 이는 방콕의 두 배, 마닐라/쿠알라룸푸르의 3배이고 홍콩보다도 높다.
3. 한국기업 부동산 건설 투자현황
한국기업의 부동산 건설 투자는 1990대 초반부터 대우, 포스코, LG 등 대기업 중심으로 호텔, 아파트/오피스빌딩, 산업단지개발 등이 이루어 졌다. 1997년 IMF 위기 때 주춤했으나, 작년 대원 칸타빌이 3개동의 16층 아파트 건설을 시작하는 등 베트남 부동산 시장에 다시 관심을 갖기 시작했다. 대만, 홍콩, 싱가폴과 비교해 볼 때, 한국기업의 투자는 건수면에서나 규모면에서나 적은 편이다.
<한국기업 대규모 투자현황>
프로젝트명/개발사 |
허가년도/지역 |
투자규모(달러 |
건설 내용 |
Daeha Complex/대우 |
1993 하노이 |
177,400,000 |
호텔, 오피스빌딩 |
International Business Center/IBC (Diamond Plaza) / 포스코 |
1995 호치민 |
91,941,635 |
오피스빌딩, 임대용 서비스아파트, 쇼핑(백화점), 오락시설 |
Pacific Garden/대동 |
1996 호치민 |
21,036,828 |
임대용 아파트 |
Sunflower Village/LG |
1996 하이퐁 |
27,500,000 |
임대용 아파트 |
Cantavil/대원 |
2004 호치민 |
20,548,220 |
3개동 16층 판매 및 임대 아파트 |
Long Son Golf Resort/East Asia Air Express |
2004 호아빈 |
20,000,000 |
골프리조트, 빌라, 레스토랑 |
AGIM Da Lat/KGIM |
2004 람동 |
5,000,000 |
제1궁전 보수, 5성급 50객실호텔 |
현재, 많은 한국기업들이 베트남 부동산 건설 투자를 준비하고 있으며, 몇몇 대규모 프로젝트의 투자계획서가 관련 기관에 제출된 상태이다. 대우, 포스코를 포함한 6개 한국건설사가 컨소시움을 구성하여 3억1000만달러를 투자하는 하노이 서부지역개발 프로젝트가 MPI에 투자신청이 들어간 상태이다. 투자계획서에 따르면, 하노이 서부 207.66헥타르 토지에 초 현대식 인프라 건설, 주거용 주택, 호텔, 문화/상업 센터 등을 건설하는 포괄적 프로젝트이다.
KGIM은 다랏에 9500만달러를 투자해 219헥타르 토지에 고품격 리조트를 건설하는 프로젝트를 신청해 놓은 상태다. 이 리조트는 500객실의 5성급 호텔, 36홀 골프장, 수상스포츠 시설 등이 지어질 계획이다.
대원은 현재 건설중인 대원칸타빌 외에 현지기업과 합작으로 2960만달러를 투자해 호치민에18층 아파트 건설을 추진중이고 , 다낭시에 17~21층 높이의 12동 규모의 고층 아파트 건설 계획도 가지고 있다.
상기 대규모 프로젝트외에 소규모 투자프로젝트도 있으나, 베트남 정부는 대규모 프로젝트를 선호한다.
<총 FDI vs 부동산 FDI(1988~2004)> (단위: 달러)
구분 |
건수 |
투자금액 |
집행금액 |
부동산 FDI |
293 |
10,693,403,571 (23.28%) |
4,383,437,405 (16.37%) |
총 FDI |
5,130 |
45,917,467,024 |
26,772,734,095 |
(자료원: MPI)
<부동산 FDI(1988~2004)> (단위: 달러)
구분 |
건수 |
투자금액 |
집행금액 |
호텔 & 관광 |
166 |
3,604,989,648 |
2,198,828,995 |
신도시 건설 |
3 |
2,466,674,000 |
51,294,598 |
오피스빌딩 & 아파트 |
104 |
3,635,640,377 |
1,611,942,035 |
수출가공공단(EPZ) & 산업단지(IZ) 건설 |
20 |
986,099,546 |
521,371,777 |
(자료원: MPI)
<총 부동산 FDI vs 한국 부동산 FDI(1988~2004)> (단위: 달러)
구분 |
건수 |
투자금액 |
집행금액 |
한국 부동산 FDI |
22 |
831,998,319 (7.78%) |
385,732,025 (8.79%) |
총 부동산 FDI |
293 |
10,693,403,571 |
4,383,437,405 |
(자료원: MPI)
<총 한국 FDI vs 한국 부동산FDI(1988~2004)> (단위: 달러)
구분 |
건수 |
투자금액 |
집행금액 |
한국 부동산 FDI |
22 |
831,998,319 (17.37%) |
385,732,025 (13.35%) |
총 한국 FDI |
847 |
4,789,349,943 |
2,888,832,760 |
(자료원: MPI)
<한국 부동산 FDI(1988?2004)> (단위: 달러)
구분 |
건수 |
투자금액 |
집행금액 |
호텔 & 관광 |
13 |
207,109,700 |
157,762,491 |
오피스빌딩 & 아파트 |
7 |
467,938,619 |
202,268,284 |
수출가공공단(EPZ) & 산업단지(IZ) 건설 |
2 |
156,950,000 |
25,701,250 |
(자료원: MPI)
4. 한국 기업의 베트남 부동산 건설시장 진입 유의사항
결론적으로, 베트남 부동산 건설시장 진출에 관심 있는 한국 기업은 아래 사항에 유의해야 한다.
1) 적절한 현지 파트너를 찾아라
현재 개발이 가능한 토지가 점점 희박해 짐에 따라 적절한 토지를 구하는 것이 매우 어렵기 때문에 부동산 개발 프로젝트의 대다수가 토지를 제공할 수 있는 현지기업(대부분 국영기업)과의 합작 형태로 이루어지고 있다. 비록 베트남 정부가 부동산개발 투자관련 어떠한 제약도 하지 않고 있지만, 토지관련 문제 때문에 100% 단독 외국인 투자는 사실상 힘든 형편이다. 또한 현지파트너는 토지보상/철거 등에서 중요한 역할을 할 수 있고, 합작을 통해 토지임차와 세금관련 인센티브를 받을 수도 있다. 일례로, 호치민시는 저소득층 대상 주택건설시 현지기업 및 합작기업에게만 인센티브를 부여하고 있다. 이러한 인센티브에는 토지임차료 인하, 법인세 인하 등이 있다.
2) 인내심을 가져라
베트남은 토지의 개인소유를 허용하고 있지 않기 때문에, 부동산 투자허가를 받고 실제 시행하기 까지는 매우 어렵고 복잡하고 까다로운 과정을 거쳐야 한다. 현재 아파트 건설과 오피스빌딩 건설이 매우 각광 받고 있으나, 투자허가 획득부터 시작하여 토지관련 문제, 현지 파트너와의 문제, 토지수용 및 철거 문제, 시정부와의 관계, 각종 인허가 등 풀어나가야 할 과제가 겹겹이 쌓여 있고, 어느 한곳에서 틀어지면 당초 계획에서 많은 차질을 빚을 수도 있기 때문에 단기간에 일희일비 하기 보다는 치밀하고 면밀한 투자계획을 바탕으로 인내심을 갖고 대처하는 자세가 필요하다.
[정보원 : 무역관 자체 조사]
[문의처 : 호치민무역관 안유석 과장(이메일 : sean-ahn@kotra.or.kr)]