[서울] 경매초보반 3주차 숙제입니다

[페어디넨]

서울 경매초보반  3주차

 * 첫 번째 숙제입니다.

배당

배당이란 경매부동산의 매각대금으로 채권자의 채권을 만족시키는 절차를 말하며, 배당금으로 채권자들의 채권을 만족시키고도 남은 금액이 있을 경우에 이 금액은 소유자에게 지급하게 된다. 매각대금보다 채권자의 채권총액이 더 많아서 채권자들의 채권을 만족시키지 못할 경우에는 법률에 의하여 순위를 정하고 그 순위에 따라 배당을 하게 된다.

낙찰인이 낙찰대금을 완납하면, 법원은 낙찰대금 납부 일로부터 2주 이내로 배당기일을 지정하고, 채권자들에게 배당기일소환장을 송달하게 되며, 법원은 배당 일에 미리 작성해 놓은 배당표에 의하여 배당하게 된다. 그러나 이해관계인 중 법원이 작성한 배당표에 대한 이의신청이 있으면 이의 부분에 한하여 배당이 유보되고, 배당이의자가 배당일기로 부터 7일 이내에 배당이의 소를 제기한 후 소제기 증명원을 경매계에 제출하면 법원은 이의부분에 대한 배당금을 공탁을 하게 된다.

배당이의신청을 했더라도 배당이의의 소를 제기하지 않거나, 소송은 제기하였으나 소제기 증명원을 배당기일로부터 7일 이내에 제출하지 아니하면 배당이의의 효력은 상실되고 배당이 확정되어 종전의 배당표대로 배당된다.

다시말해 배당이란, 경매 부동산의 매각대금을 법률적인 순위에 의하여 채권자들에게 교부하는 절차를 말한다.

배당의 당사자

채권자 중에는 배당의 당사자로서 배당요구를 하여야 배당되는 채권자와 배당요구를 하지 않아도 배당되는 채권자로 나뉘어진다.

1. 배당요구 없이도 배당되는 채권자

(1) 경매신청 채권자

(2) 중복 경매신청으로 압류채권자가 된 채권자

(3) 경매신청기입등기 전에 등기한 가압류권자

(4) 경매신청기입등기 전에 등기한 저당권자, 전세권자 등으로 낙찰로 인하여 소멸되는 권리자

(5) 배당기일전에 채권신고를 한 국세,지방세 채권자

2. 배당요구를 해야 배당되는 채권자

(1) 절대적 우선변제청구권이 있는 채권자

가. 주택임대차보호법에 의하여 최우선 변제권이 있는 소액임차인의 임차보증금 중 일정액의 채권

나. 근로기준법에 의한 임금채권 중 최종 3개월간의 임금 및 최종 3년간의 퇴직금 그리고 재해보상금 채권

(2) 주택임대차보호법의 대항요건(점유와 전입신고)과 확정일자를 갖춘 임차권자

(3) 가등기권자

(4) 채무명의를 가진 채권자

집행력 있는 판결정본, 인락, 화해, 조정조서, 지급명령, 집행력 있는 공정증서 등 채무명의를 가진 채권자

(5) 경매신청기입등기 후에 등기된 가압류채권자, 저당권자, 전세권자

(6) 경매신청기입등기 전에 설정한 근저당권의 채권최고액이 초과하여, 초과된 채권에 대한 배당을 받고자 하는 채권자

일반채권자

배당요구 없이 배당되는 채권자

1. 경매신청 채권자

2. 중복 경매신청으로 압류채권자가 된 채권자

3. 경매신청기입등기 전에 등기한 가압류권자

4. 경매신청기입등기 전에 등기한 저당권자, 전세권자

5. 배당기일전에 채권신고를 한 국세, 지방세 채권자

배당요구를 해야 배당되는 채권자

1. 소액임차인의 최우선변제금

2. 확정일자 부 임차인

3. 가등기권자

4. 채무명의를 가진 채권자

5. 일반 채권자

- 배당요구 신청기간 및 신청 시 첨부서류

1. 배당요구 신청기간

(1) 시기

배당요구는 압류의 효력발생 시점부터 할 수 있다.

압류의 효력은 경매신청기입등기일과 경매개시결정문이 채무자에게 송달된 날 중 우선하는 날에 생기므로, 이중 우선하는 날이 배당요구의 시기가 된다.

 (2) 종기

현재는 배당요구와 배당의 철회를 낙찰허가 일까지 할 수 있었기 때문에 낙찰자의 위험부담이 적지 않았지만 새 민사집행법에 의하면 배당요구와 철회신청은 최초경매기일까지 해야한다.

2. 배당요구신청 시 첨부서류

배당요구신청은 권리신고서 제출 시 동시에 하는 것이 일반적이며, 채권자의 성격에 따라 아래의 서류를 첨부하여 신청하면 된다.

배당 절차

법원은 배당기일 3일전까지 배당순위와 배당금액을 기재한 배당표를 작성, 비치하고 있으므로, 채권자와 채무자 등 이해관계인은 신청에 의하여 배당표를 열람할 수 있다.

배당표는 채권자들이 제출한 채권계산서, 배당요구신청서, 권리서류 등을 참조하여 작성되며, 배당기일에 채권자들의 배당이의 신청 여부에 따라 확정이 결정되게 된다.

법원은 낙찰대금지급일부터 2주이내에 배당기일을 지정하여, 배당기일 3일전까지 배당기일소환장이 채권자들에게 송달되도록 하고 있다.

배당기일에 확정된 채권에 대해서는 배당이 실시되며, 배당이의 등으로 배당불능 사유가 있는 부분은 배당이 유보 및 공탁되게 된다.

배당의 실시

배당기일에 배당표에 대한 동의 및 이의의 진술을 듣고, 배당이 확정된 부분에 대하여는 배당이 실시되며, 배당이의 부분과 출석하지 않은 채권자에 대한 배당은 공탁하게 된다.

1. 배당되는 채권

(1) 배당기일에 이의신청이 없는 채권

(2) 채권자의 불출석으로 배당표에 동의한 것으로 간주 된 채권

(3) 배당에 이의신청이 있었으나 합의에 의하여 정정된 채권

(4) 배당 일부에 배당이의가 있고, 이의 있는 채권 외의 이의 없는 부분에 대한 채권

예) 갑의 배당금이 2,000만원이고, 을이 갑의 배당금 2,000만원 중 1,000만원에 대하여 이의를 제기했다면, 법원은 이의 없는 배당금 1,000원에 한하여 배당기일에 배당하게 되며, 나머지 부분에 대하여는 공탁하게 된다.

2. 미 확정 채권의 배당

(1) 채권자가 가압류를 한 후, 채무명의를 득하지 않았거나, 소송진행 중인 채권은 공탁하게 된다.

(2) 채권자가 배당이의의 소를 제기하고 소제기 증명원을 제출하면 법원은 배당금을 공탁하고, 확정된 판결 내용에 따라 배당을 하게 된다.

3. 추가 배당

가압류채권에 대한 배당은 가압류채권자가 확정판결을 받을 때까지 공탁되며, 판결의 확정 시 판결문에 따라 배당이 이루어지게 되지만 가압류채권자가 소송에서 패소한 경우와 같이 채권자가 배당조건을 구비하지 못하게 되면, 법원은 다른 채권자에게 추가 배당을 실시하게 된다.

추가 배당 절차와 방법은 최초 배당과 동일하다.

4. 배당 후 채무명의 및 영수증의 교부

배당금으로서 채권 완제가 된 채권자는 배당금에 대한 영수증을 법원에 제출하고, 법원은 채무명의를 채무자에게 교부하게 되며, 배당금으로 채권완제가 되지 않은 채권자는 채무명의에 배당 받은 금액과 배당이후에 남아있는 채권액을 부기하여 반환 받아야 한다.

채무명의의 반환은 법원의 의무사항이 아니므로, '부기 및 환부신청'을 하여 반환 받아야 한다.

배당되는 채권

1. 배당기일에 이의신청이 없는 채권

2. 채권자의 불출석으로 배당표에 동의한 것으로 간주 된 채권

3. 배당에 이의신청이 있었으나 합의에 의하여 정정된 채권

4. 배당 일부에 배당이의가 있고, 이의 있는 채권 외의 이의 없는 부분에 대한 채권

배당원칙 및 순위

물권과 채권은 민법, 상법, 세법, 민사특별법 등의 법률에 의하여 배당순위가 정해지며 일반 채권자는 '채권자 평등주의'에 의하여 채권발생의 선후와 관계없이 채권액의 비율로서 배당 받게 된다.

1. 배당원칙

(1) 물권상호간의 배당

저당권, 전세권, 담보가등기, 양도담보권, 질권 등의 물권은 설정일, 즉 등기일의 선후에 의하여 배당이 이루어 진다.

(2) 물권과 가압류채권의 배당

물권설정 후의 가압류채권은 물권이 선순위로 배당되며, 물권보다 우선하여 등기된 가압류채권이 있는 경우에는 물권과 가압류채권을 동 순위로 취급하여 채권금액의 비율에 의해 안분 배당하게 된다.

(3) 물권과 일반채권의 배당

물권은 일반채권에 대하여 우선하여 배당되며, 일반 채권간에는 채권발생의 선후나 금액에 관계없이 금액의 비율에 의해 안분 배당된다.

그러나, 확정일자부 임차권과 같이 특별법(임대차보호법)에 의하여 우선 변제권이 보장되는 채권은 물권과 동등한 순위로 배당된다.

(4) 대항력(점유 및 전입시고)과 확정일자를 갖춘 임차인의 배당

우선변제권의 요건인 대항력과 확정일자를 갖춘 일자와 저당권 설정일의 우선순위에 의하여 배당이 이루어지게 된다.

예)

2000. 01. 01 점유 및 전입신고

2000. 02. 01 확정일자

2000. 02. 02 근저당권 설정

임차인은 2001.01.01(점유 및 전입신고) 대항력을 취득하고 2000.02.02 확정일자를 받아 저당권 설정일인2001.02.02 보다 먼저 우선변제권을 취득했으므로, 1순위로 전액 배당을 받게 되며, 근저당권은 남은 금액의 범위에서 배당을 받게 된다.

예2)

2000. 01. 01 점유 및 전입신고

2000. 02. 01 근저당권 설정

2000. 02. 02 확정일자

대항력은 근저당권 보다 우선하여 취득하였으나 확정일자를 근저당권 설정보다 늦게 받아 우선변제권을 갖지 못하므로, 1순위로 근저당권자가 배당을 받으며 임차인은 2순위로서 배당을 받게 된다.

그러나, 부동산이 서울 및 광역시에 소재하고, 임차인의 보증금이 3,000만원 이하이며, 경매기입등기보다 우선하여 전입신고를 하였다면 임차인은 배당금의 1/2의 범위 내에서 소액임차인에 대한 최우선배당금 1,200원을 최우선배당 받게 된다.

(5) 국세와 지방세의 배당

과세기준일, 담보권 설정일을 기준으로 하여 배당된다.

2. 배당순위

배당 이의

배당기일에 출석한 이해관계인은 배당순위 및 배당금액에 대해 서면 또는 구두로 이의신청을 할 수 있으며, 배당기일에 불출석하여 이의신청을 하지 아니한 이해관계인은 사실상 이의 사유가 있다 하더라도 이의가 없는 것으로 간주되어 배당되게 된다.

1. 배당이의 사유

(1) 배당 요구가 있어야 배당되는 채권자가 배당을 하지 않았음에도 배당 된 경우

(2) 배당금액에 포함되어야 할 낙찰대금, 지연이자, 흡수된 보증금 등이 배당금에 포함되지 않은 경우

(3) 배당요건을 구비한 채권자가 배당표에서 누락된 경우

(4) 배당표의 가감승제가 잘못된 경우

(5) 다른 채권자로의 배당 때문에 배당금이 감소한 채권자가 다른 채권자에 대한 채권의 존부. 금액. 순서에 대하여 이의가 있는 경우

2. 배당이의의 소

배당기일에 배당이의의 가부가 결정되지 않으면, 배당이의신청자는 배당기일로부터 7일 이내에 이의의 상대방을 피고로 하여 법원에 배당이의 소를 제기하고, 소제기 증명원을 법원 경매계에 제출하여야 한다.

판결의 결과 원고(배당 이의 채권자)가 승소하면 법원은 배당표를 다시 작성하여 배당을 실시하게 되고, 원고가 패소하거나 배당이의 소가 취하되면 원 배당표대로 배당이 이루어지게 된다.

배당이의 사유

1. 배당 요구가 있어야 배당되는 채권자가 배당을 하지 않았음에도 배당 된 경우

2. 배당금액에 포함되어야 할 낙찰대금, 지연이자, 흡수된 보증금 등이 배당금에 포함되지 않은 경우

3. 배당요건을 구비한 채권자가 배당표에서 누락된 경우

4. 배당표의 가감승제가 잘못된 경우

5. 다른 채권자로의 배당 때문에 배당금이 감소한 채권자가 다른 채권자에 대한 채권의 존부. 금액. 순서에 대하여 이의가 있는 경우

ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ

* 두 번째 숙제입니다.

1. 민영주택

민영주택이란 국민주택기금의 지원 없이 민간 건설업자가 건설하는 주택과, 국가나 지방자치단체 등이 국민주택기금의 지원 없이 공급하는 전용면적 85m2(25.7평)를 초과하는 주택을 말한다. 현행 민영주택 주택공급규칙을 보면, 전용면적 85㎡ 이하 주택은 청약가점제 75%, 추첨제 25%에 따라 공급되고, 전용면적 85㎡ 초과 주택은 청약가점제 50%, 추첨제 50%에 따라 공급된다. 추첨제 1순위는 청약예금에 가입하여 2년이 경과하고 기준금액 이상을 예치한 자이다. 2002년 9월 5일 이전 가입자는 세대주 유무에 상관없이 1순위가 된다. 청약가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 입주자저축 가입 기간 등에 따라 가점이 부여된다. 한편, 주택을 둘 이상 소유한 세대에 속한 자는 1순위 청약이 제한되고, 2순위에서 가점제로 신청할 경우 각각의 주택마다 5점씩 감점 처리된다.

2. 보금자리주택

정부가 무주택 서민을 위하여 공공 부문을 통하여 직접 공급하는 주택이다. 2009년에서 2018년까지 중소형 분양주택 70만 가구와 임대주택 80만 가구 등 총 150만 가구를 공급한다.

'보금자리주택 건설 등에 관한 특별법'에 따라 국가나 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지공사, 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 등이 서민의 주거안정과 주거수준 향상을 도모하기 위하여 건설하는 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하의 분양주택과 임대주택을 말한다.

2009년에서 2018년까지 분양주택 70만 가구와 임대주택 80만 가구 등 총 150만 가구를 공급한다. 임대주택은 10년간 임대 후 분양으로 전환하는 공공임대 20만 가구, 20년 장기전세 10만 가구, 장기임대 50만 가구로 구성된다. 장기임대는 소득에 따라 임대료를 시중가의 60~70%까지 차등 적용하는 국민임대 40만 가구와 최저소득층을 대상으로 하여 시중 전세가의 30%에 제공하는 영구임대 10만 가구로 나뉜다.

입주자의 나이와 가구 구성원수에 따라 신혼부부 주택, 다자녀가구 주택, 1~2인 주택으로 구분하여 짓는다. 신혼부부 주택의 경우에 분양주택은 전용면적 60㎡ 이하로, 임대주택은 전용면적 85㎡ 이하의 유형이 있다. 다자녀가구 주택은 전용면적 49㎡, 59㎡, 75㎡. 84㎡의 유형이 있으며, 1~2인 주택은 전용면적 30㎡ 이하이다.

지역별로는 수도권에 100만 가구를 짓고, 나머지 50만 가구는 지방에 짓는다. 첫해인 2009년에 13만 가구를 공급하는 것을 시작으로 해마다 평균 15만 가구씩 공급한다. 기존의 신도시나 택지지구와 같은 방식으로 개발되지만 도심에 더 가깝고 분양가도 기존 공공주택 내 분양가 상한제 가격보다 15% 이상 싸게 공급한다.

분양주택은 단지별 공급 물량의 80%에 대하여 수요자가 입주 시기와 분양가, 입지 등을 비교하여 복수로 선택할 수 있는 사전예약제를 시행한다. 권역별로 여러 개의 단지를 묶어서 일괄 공급하고, 청약시스템을 통하여 1~3지망까지 허용한다. 예비 당첨자는 기존의 청약저축 선정방식에 따라 무주택, 청약저축 납부 회수, 저축액, 부양가족수 순으로 심사한다.

서울 강남지구(서울시 강남구 자곡동·세곡동·율현동 일원의 94만㎡), 서울 서초지구(서울시 서초구 우면동과 경기도 과천시 주암동 일원의 36만 3000㎡), 고양 원흥지구(경기도 고양시 덕양구 원흥동·도내동·용두동 일원의 128만 7000㎡), 하남 미사지구(경기도 하남시 망월동·풍산동·선동·덕풍동 일원의 546만 6000㎡)가 시범지구로 지정되었다. 2009년 11월에 사전예약 방식으로 첫 분양을 실시한 뒤 2012년 하반기에 첫 입주가 이루어진다.

3. 주거공동면적

주거용으로만 쓰이는 건축물의 면적을 주거전용면적이라고 하는데 주택건설 촉진법에 의하면 단독주택의 경우에는 건축물의 전체면적에서 지하실, 본 건물과 분리된 창고, 차고 및 변소의 면적을 제외하고, 공동주택의 경우에는 건축물의 바닥면적에서 복도, 계단, 옥탑, 전기 및 기계실, 보일러실, 지하실, 관리사무실 및 경비실 등 2세대 이상이 공동으로 사용하거나 주거의 용도에 직접 쓰이지 않는 공용부문의 면적을 제외한 면적을 말한다. 2009년 4월 1일 이후로 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우 ‘주거전용면적’으로 표시하여야 한다.

공동면적이란 공동주택중 주거전용면적 이외의 2가구 이상이 공동으로 사용하는 계단, 승강기실, 복도, 옥탑, 전기 및 기계실, 보일러실, 지하실, 지하 주차장, 관리사무실, 경비실, 노인정 등의 면적을 말한다.

4. 대수선과 개축의 차이

건축법에 의하면 대수선이란 대건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주 계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것을 말하는데, 다음의 사항 중 하나에 해당하는 경우로서 증축·개축 재축과 다르다.

① 내력벽을 증설·해체하거나 내력벽의 벽면적을 30m2 이상 수선 또는 변경하는 것

② 기둥을 증설·해체하거나 기둥을 3개 이상 수선 또는 변경하는 것

③ 보를 증설·해체하거나 보를 3개 이상 수선 또는 변경하는 것

④ 지붕틀을 증설·해체하거나 지붕틀을 3개 이상 수선 또는 변경하는 것

⑤ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것

⑥ 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것

⑦ 미관지구안에서 건축물의 외부형태(담장을 포함한다)를 변경하는 것

⑧ 다가구주택 및 다세대주택의 가구 및 세대간 경계벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 대수선의 경우도 건축물의 건축과 마찬가지로 건축허가를 받아야하는데 대상 건축물의 규모가 연면적이 200m2 미만이고 3층 미만인 건축물인 경우는 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.

개축이란 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말함)를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다. 개축도 건축법에서 정하는 건축에 포함되기 때문에 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 하지만 바닥면적의 합계가 85㎡ 미만인 개축은 신고하면 된다.

「건축법」에서 ‘개축(renovation)’과 ‘대수선(substantial repair)’은 건축 안전이라는 측면에서 개념적으로 구분하고 있다. ‘개축’은 건축물 전체를 철거하거나 그에 준하는 정도로 철거하는 수선으로서 가장 큰 범위의 수선으로 판단하여 건축행위의 범위에 포함하고 있다. 반면에 ‘대수선’은 건축물의 주요구조부를 변경하지만 건축물을 철거하는 수준에는 미치지 않는 정도의 수선으로 규정하여 ‘개축’보다는 수선의 범위가 작다. 따라서 건축행위에는 포함되지 않는다.

「건축법」에서 관리하고 있는 수선행위로서 개축, 대수선, 리모델링 행위 규정을 요약해 보면 다음과 같다.

① 개축은 「건축법」 상 건축행위이고, 대수선은 「건축법」 상 건축행위가 아니다.

② 개축과 대수선 규정은 개념적으로 주요구조부의 수선 범위(철거 수준의 건축행위와 주요구조부의 수선)에 따라 건축안전의 위계를 구분하여 관리하고자 했으나, 개축이라는 건축행위의 관리범위를 넓혀(일부 철거의 범위 규정) 건축안전을 폭넓게 관리하려는 의도와 맞물려 개축(일부 철거)과 대수선의 구분을 모호하게 만들고 있다.

③ 개축(일부 철거)과 대수선이 주요구조부를 동일하게 규정하고 있어 구분이 모호한 반면, 주요구조부에서 바닥(슬래브)은 개축과 대수선에서 모두 규정하고 있지 않다.

④ 리모델링은 용어 그 자체만으로는 건축물 수선의 새로운 개념으로 인식될 수 있으나, 「건축법」에서 규정 당시 리모델링 활성화를 목적으로 인센티브 규정에 치중하여 개축, 대수선과의 명확한 구분이 규정되어 있지 않아 아쉬움이 남는다.

5. 소유권 이전등기

부동산 소유자가 변동되는 경우에 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말한다. 부동산의 소유권 변동을 위해서는 등기를 해야 효력이 발생한다. 소유권이전등기는 법률행위를 원인으로 하는 것과 법률규정에 의한 것으로 구분할 수 있다. 법률행위를 원인으로 하는 소유권 이전등기는 매매, 증여, 사인증여, 재산분할, 양도담보, 교환, 계약의 해제, 현물출자, 대물변제 등을 원인으로 하며, 법률규정에 의한 소유권 이전등기는 공익사업법에 의한 토지 등의 수용, 자산유동화에 관한 법률에 의한 유동화자산의 양도 등의 설정, 상속, 판결, 경매를 원인으로 한다.

부동산매매계약에 의하여 부동산을 매입하여 매수인 앞으로 부동산 소유권을 명의 이전하기 할 때 매수인은 등기권리자, 매도인은 등기의무자라고 한다. 부동산을 매수하여 등기이전을 할 수 있는 날로부터 60일 이내에 해야한다. (지연시는 과태료 부과)

<등기이전에 필요한 서류>

1. 매도인 준비서류

① 등기권리증(등기필증)

② 매도용 인감증명서 1통(매수인의 인적사항기재) :발행일로부터 6개월이내

③ 양도신고확인서 1통(1가구1주택에서 3년이상 보유 후 매도한 경우는 해당 안됨)

: 매도인이 잔금일전에 세무서에 거래 내용을 신고하면 발급 가능

④ 주민등록등본 1통(등기부상 주소가 기재되도록 가능하면 주민등록초본 발급을 권장)

⑤ 검인받을 매매계약서 4부(원본2부 사본2부도 가능)

2. 매수인 준비서류

① 토지대장 1통

② 검인계약서 2통

③ 건축물관리대장 1통

④ 본인의 주민등록등본 1통

⑤ 제1종 국민주택채권매입필증 1통

⑥ 등록세 영수필 확인서통지서 각 1통

 법무사를 통해 등기를 하는 경우: 매수인이 주민등록등본 2통을 추가적으로 준비하고 등록세, 인지세, 국민주택채권매입금액 및 수수료를 법무사에게 주면 된다.

<소유권 이전등기 절차>

매매계약서 시군구 지적과검인

-->검인계약서 인지첨부

-->취등록세납부 후 납부영수증 영수필확인서.통지서수령

-->은행에서 제1종국민주택채권매입

-->등기신청서작성 후 검인계약서를 첨부해서 등기신청

-->소유권이전완료 후 등기권리증수령 및 등기부등본확인

6. 이주자택지란?

택지개발사업, 국민임대주택단지 조성사업등 사업지구내에 이주대책 기준일 이전부터 최초 보상개시일까지 허가가옥을 소유하면서 계속 거주한 자로서 손실보상을 받고 해당 사업시행으로 이주하는 자에게 지급되는 토지이며, 공급면적은 연면적 40%이내의 점포가 가능한 단독주택지 80여평 정도가 공급된다.

공급가격은 조성원가에서 생활기본시설(도로,급수시설,배수시설등) 설치비를 공제한 금액과 조성원가의 80%금액 중 적은금액으로 결정하며 기준면적을 초과하는 면적에 대하여는 감정가격으로 공급한다.

이주대책 기준일은 택지개발사업,국민임대주택단지조성사업은 예정지구 지정 공람 공고일이며

주택건설사업은 주택건설사업승인 고시일이다.

단,수도권은 이주대책 기준일 1년 전부터 거주한 자에 한하여 자격을 부여하며, 공급계약 체결이후 해당사업 시행자의 동의를 전제로 1회에 한하여 명의변경이 가능하다.

7. LTV 담보인정비율이란?

담보인정비율(LTV : Loan To Value ratio)

담보인정비율이란 자산의 담보가치 대비 대출금액 비율을 의미하는 것으로 담보대출을 취급하는 하나의 기준이다.

금융회사는 대출채권에서 부도가 발생하는 경우 담보자산을 처분하여 대출채권 상환에 충당하며, 이 때 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 일정의 담보 인정 비율 이내에서 담보대출을 취급하고 있다. 경매 처분 시나 부동산 가격 하락 시에를 고려하여 금융회사는 담보인정비율을 100%보다 낮은 수준에서 운용하고 있다.

주택의 종류 및 주택의 소재 지역에 따라 담보자산의 시가 대비 처분가액 비율이 달라질 수 있으므로, 금융감독 당국은 가계 주택 담보 대출에 대해 주택의 종류 및 소재 지역에 따라 담보인정비율을 차등하여 적용하도록 하고 있다. 또한, 담보인정비율을 다음과 같이 산정한다.

LTV = (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 담보가치

실제 자산을 경매 처분하였을 경우 받게 되는 금액을 산정하기 위해 선순위채권과 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금을 반영하여 계산한다.

담보가치는 국세청의 기준시가, 한국감정원 등 전문 감정 기관의 감정평가금액, 한국감정원 시세의 시세중간가, KB부동산 시세의 일반거래가 중 한 가지를 적용하게 된다.

8. DTI 총부채 상환이율이란?

총부채상환비율(DTI)이란 차주의 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 의미하는 것으로 담보대출을 취급하는 하나의 기준이다. 대출채권의 원리금 상환은 1차적으로 차주의 소득에 의해 이루어져야 하므로, 금융기관은 주택담보대출 취급시 차주의 소득에 근거한 채무상환능력을 반영하기 위해 총부채상환비율을 고려한다. 한편, 금융감독당국은 특정 차주 및 주택에 대해서는 총부채상환비율을 의무적으로 적용하도록 하고 있으며, 총부채상환비율을 다음과 같이 산정하도록 하고 있다.

DTI = (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액) ÷ 연소득

원금일시상환방식 대출 및 원금일부분할상환방식 대출의 경우 만기 상환액을 대출기간으로 나누어 연간 원리금 상환액을 계산한다. 차주 본인을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 하되, 차주의 배우자가 주택담보대출이 없는 경우에는 부부합산 기준으로 산정할 수 있다. 

9. 국지도로망 중 컬데삭/ 루프형

국지도로란 도로를 기능적 체계로 구분할 때의 맨 아래 체계. 주택지ㆍ상업지 따위에서 직접 통행이 이루어지는 도로로, 독자적인 생활 도로의 기능을 갖는다.

도로망이란 복수의 교차로로 접속된 도로의 집합체를 말한다. 도로망은 도시계획상 중요한 역할을 하기 때문에 토지이용계획, 철도, 상·하수도 등 도시기반시설과 조화가 되도록 구축한다. 도시의 역사적 환경, 문화재, 자연환경 등과도 서로 연관성을 갖도록 배치한다. 일반적으로 간선도로의 간격은 상업·업무기능의 지구에서는 가구의 효율적 이용의 측면에서는 300∼500m, 주거지역에서는 근린지구의 주거환경보존이라는 측면에서 1,000m 정도가 많다. 보조간선도로의 간격은 상업·업무기능의 지구에서는 100∼300m. 주거지에서는 500m 정도로 배치한다. 마지막으로 구획도로간의 간격은 지구마다 다르므로 정형화된 패턴은 없다. 구획도로의 폭은 6∼15m이며 차도폭 6m, 보도폭 1.5 ∼3.5m가 주류를 이루고 있다. 또한 구획도로망 형태로는 격자형, 방사환상형, 막힌도로형, 루프형 등 다양하다.

루프 Loop형: 상가, 주거지역

막다른 골목형의 불필요한 교통배제라는 이점을 살리면서 우회로가 없는 단점을 보완하는 형으로 통과교통 배제로 보행의 안전성은 확보되나, 도로율이 높아지는 단점이 있다.

막다른 골목형이 지닌 단점인 우회도로가 없는 점을 개선한 형태이다.

컬데삭 Cul-de-sac(막다른 골목)형: 주거지역

통과교통이 없고 주거환경의 쾌적성과 안전성 확보 가능하며 각 가구와 무관한 자동차의 진입을 배제한다. 그러나 우회도로가 없어 방재방범상 불편할 수 있으므로 보행자 전용도로를 함께 고려해야한다. 획지규모가 큰 주택의 배면에는 보행자 전용도로가 설치되어야 효과적이고실제 주거지 개발시 각 단자의 특성을 살려 그 지형에 적함한 패턴으로 도입하여야 한다.

10. 근린분구, 근린주구

자연적인 근린사회에 기초를 두고 주거환경의 체계적 조직화로 이루어진 주거구에 대한 계획단위. 근린주구는 약 2천호, 100ha의 범위로서 초등학교를 중심으로 한 근린분구의 수개집합체이다.

근린주구(Neighbourhood Unit)란 도시계획 접근방법의 하나로서, 어린이놀이터, 상점, 교회당, 학교와 같이 주민생활에 필요한 공공시설의 기준을 마련하고자 초등학교 도보권을 기준으로 설정된 단위주거구역을 기준으로 하는 도시계획 접근 개념을 말한다.

이러한 근린주구의 개념은 주구 내 도보 통학이 가능한 초등학교를 중심으로 공공시설을 적절히 배치함으로써, 주민생활의 안전성과 편리성, 쾌적성을 확보함은 물론 주민들 상호간의 사회적 교류를 촉진시키기 위한 목적으로 1920년대 미국의 페리(C. A. Perry)에 의해 제시되었다.

페리에 의한 근린주구 조성의 6가지 계획원칙은 다음과 같다.

1. 규모 : 주거단위는 하나의 초등학교 운영에 필요한 인구규모를 가져야 하고 면적은 인구밀도에 따라 달라진다.

2. 주구의 경계 : 주구 내 통과교통을 방지하고 차량을 우회시킬 수 있는 충분한 폭원의 간선도로로 계획한다.

3. 오픈스페이스 : 주민의 욕구를 충족시킬 수 있도록 계획된 소공원과 레크레이션 체계를 갖춘다.

4. 공공시설 : 학교와 공공시설은 주구 중심부에 적절히 통합 배치한다.

5. 상업시설 : 주구내 인구를 서비스할 수 있는 적당한 상업시설을 1개소 이상 설치하되, 인접 근린주구와 면해 있는 주구외곽의 교통결절부에 배치한다.

6. 내부도로체계 : 순환교통을 촉진하고 통과교통을 배제하도록 일체적인 가로망으로 계획한다.

근린주구는 사회적으로 주민 생활 공동체를 제시하여 주민들 상호간의 공동연대를 강화하고 물리적·공간적으로 안전하고 쾌적한 생활환경을 조성하기 위한 공공시설의 효율적인 배치를 제시한다는 점에서 의의를 가진다.

이러한 초등학교를 기준으로 물리적 생활환경에 필요한 근린시설을 포함하는 주거지역을 근린주구로 정의하는 페리의 근린주구 개념은, 현대의 도시계획에서 초등학교, 중학교 학군을 중심으로 하는 인구 2~3만인 규모의 소생활권(근린생활권)의 개념으로 이어지고 있다. 하지만 현대사회의 생활은 과거보다 훨씬 복잡 다양화되었으며, 교통수단의 발달, 커뮤니케이션의 발달로 인한 생활권의 지속적 확대와 대두되고 있는 직주근접(職住近接) 개념의 측면에서 볼 때 경직성을 탈피해야할 필요성도 지적된다.

한편 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에서는 도시기본계획의 수립시 도시의 공간구조, 생활권의 설정 및 인구의 배분에 관한 사항을 포함하도록 하고 있으며 특히 도시관리계획의 수립기준에서 도시의 공간구조는 생활권단위로 적정하게 구분하고 생활권별로 생활·편익시설이 고루 갖추어지도록 해야 한다고 규정하고 있다.

[캡틴핑크]

고생하셨어요

[소녀♥]

수고 많으셨어요

[슈팅스타]

수고많으셨어요~ 꾸준히 열공!! 파이팅입니다^^

[프린세스]

수고많으셨습니다