부산/양산 분양물량 단기 과잉우려(이주 수요 등)에 대한 소고

[레몬나무(반재탁)]

그동안 바쁜 일이 많아 정말 이카페 오랜만에 글을 올립니다.

시간관계상 부산은 구별 분양물량에 대한 세밀한 조사를 못했습니다. 이점 양해를 구합니다. 아래는 큰틀에서의 부산/양산 주택시장에 대한 제 생각을 간단히 정리한 내용입니다.

2011년 부산 3만세대, 양산 1만세대, 김해 5천세대 합계 4만5천세대, 부산/양산/김해 적정 연간입주물량 약 2만세대(부산1만5천, 양산/김해 5천)를 감안하면 약 2만 세대 조금 넘게 단기 공급과잉 우려될 것 같네요.

물론 2010년~2012년 입주물량 부족분을 감안하면 2만5천세대 보다 휠씬 적을 수도 있습니다. 

하지만 양산지역은 확실히 공급과잉예상됩니다. 

이중 물량이 집중되는 양산,정관 지역이 당분간 공급과잉이 더욱 우려됩니다. 부산도 지역별 분양 물량 편차가 있는 편인데 분양물량이 적은 지역은 물량 부담은 크게 없을 듯 합니다.(구별 가구수 대비 분양물량 확인 필요)

분양권중 실수요가 아닌 투자수요가 많았던곳은 입주시점이 다가오면 무P, -P 등장할 것으로 보여지며, 만약 유럽발 금융위기가 터져 경기의 심한 침체와 입주시점이 맞물리면 단기적으로는 시장은 좀 더 힘들어 질수 있을듯합니다.

부산/양산/김해 지역은 올해 여름 부터 주택시장의 심리적 변곡점(올해 4월까지 주간상승율이 0.4~0.5% 이상이었지만

여름부터 0.1~0,2%로 상승율이 폭 적어졌습니다. 즉 연간 상승율 환산시 15% 수준이 5% 내외의 물가 상을율 수준으로 안정화됨)이 이미 지난 상태이며 서서히 매도자 우위 시장에서 매수자 우위시장으로 변화가 일어나고 있는 중입니다.(2년이상 가파른 상승과 분양물량 지속 출현 영향-분양권 가진 분은 매매시장에서 관심이 멀어집니다. 분양권도 벅찬데 자연히 매수할 수요감소됨) 분양권 프리미엄도 하락내지 무P로 전환되어 가는 추세입니다. 단기적으로는 올해 11월 부터 입주하는 해운대 마린시티 약 3,500세대, 내년 6월 화명 롯데 5,300세대 입주시점 등 일부지역의 국지적인 많은 물량 입주시 시장의 변화상황을 좀 더 구체적으로 확인할 수 있지 않나 생각됩니다.

특히 2010년~2011년 매매/전세 상승율 1위를 기록한 북구지역(2년간 매매가 50% 상승)을 눈여겨 볼 필요가 있을 것 같습니다.

최근 수년간 주택입주물량이 없으면서 최근 몇년동안 이주수요-약 5천2백세대 (화명주공 4천, 만덕주공 1천2백)만 발생한 상태이며, 다소 시장의 정상적인 수급상황이 왜곡된 측면이 있지 않나 보입니다.

즉 지금 사면 단기 고점일 수도?(물론 양산신도시권역 역시 지금이 단기 고점일듯 보여집니다.)  

내년 6월이면 화명주공 조합원들의 입주가 본격화할 경우 화명동, 넓게는 북구/양산의 전세시장 약세 및 매매시장의 일부 조정이 예상됩니다. 그 전에 해운대 우동 아이팍/제니스 3,500세대 입주시 해운대 일대의 갈아타기 연쇄적 반응으로 역시 다소의 약보합장이 연출될 수 있습니다.

물론 물량이 많은 정관/양산은 말할 것도 없을 것 같습니다. 2011년만 양산신도시 및 신도시 주변 공공(임대)/민간 약1만세대 공급으로 2013년 봄~2014년 양산의 주택시장은 2008년 2지구 5천세대 입주시 보다 더한 공급과잉 재판이 우려되는 상황입니다. 부산/경남 지역 건설사들 오래동안 미루어 왔던 분양물량들 이번참에 모두 털고 나갈 것 같아 2013년~2014년은 지역별 단기적인 수급불균형(공급과잉)이 우려됩니다.

실수요자 입장에서는 전혀 걱정할 사항이 아니지만 투자목적-2013~2014년 주택 처분 계획하시는 분 및 분양권 투자자로서 향후 전매를 계획한 분들은 시간이 지날 수록 다소 마음이 무거워질 수도 있을 것 같네요.

*재건축/재개발에 대한 향후 이주수요 전망.

재건축은 저밀도(5층 이하) 단지(구서주공/AID/화명주공/만덕주공/다대1주공 등)는 거의 이주가 끝난 상태이고, 물론 다대2주공 등은 남아있네요. 고밀도(5층 이상)은 현재의 재건축법상의 용적률 수준에서는 사업성 문제로 다소 답보상태가 오래갈 듯합니다.

이는 현형법상 용적율이 일반2종(250%미만),일반3종(300%미만) 수준에서는 고밀도(대부분 10층~15층) 아파트에 대한 사업성은 낮은 상태입니다.

그럼 서을 강남 대치동 은마아파트(12층)는 왜 고밀도인데 되느냐? 이곳도 사업진행과정 문제로 제법 오랜기간 답보상태였습니다. 최근 진행은 되는데 그곳은 분양가만 평당 4천만원 가까이 나올 수 있는 곳입니다. 즉 재건축 해도 조합원들 2~3억 남는 곳입니다.(예 30평대 10억 매매가 형성시 재건축시 분담금 내고 해도 분양 후 집값에서 2~3억 이익을 보는 구조,부산은 10~15층 고밀도 단지중 이와 같은 수익을 내는 단지가 거의 없고 분담금만 내기에 진행이 답보상태임.당장의 가능성은 희박하지만 만약 용적율을 3종 기준 400~500%로 올려 주면 가능도 하겠죠.)  

재건축 사업성 분석 핵심 3대 요소(대지지분/용적율/분양가), 그래서 부산은 남천동 삼익비치를 비롯해서 일부 고밀도 단지가 법적 용적율 범위에거 초고층(70층 이상?) 개발에 대한 기대감은 있다고 보여지나 시간은 제법 걸릴 듯합니다. 

그리고 재개발은 도심부를 중심으로 인기지역은 개발하겠지만 서울(서울은 현재 주택보급울이 94% 수준으로 상당기간 고밀도 정책을 지속하려고 재건축/재개발을 장려할 것입니다.)과 같은 동시 다발적인 사업진행은 부산에서는 보기 드물 것 같습니다.

부산은 2014년 기준으로 주택보급율이 105%대 육박하여 선진국형 주택보급율 110~115% 도달시점 까지는 고밀도 주거정책을 펴지만,부산의 연간 주택보급율 1.5% 상승시(부산 총가구수 대략 100만가구 상회, 연간 평균 분양물량 1만5천세대) 2017~2018년 주택보급율 110% 육박할 것으로 예상되어 앞으로 몇년간은 핵심지역(재개발 지구지정지역중 5~10%, 나머지는 들러리 예상) 재개발 이주수요가 있겠지만 대부분의 비인기지역은 재개발 진행 전에 부산시 주택보급율 110% 이상 도달해서 분양시장이 하향안정화 및 아파트 선호도 감소와 더불어 도심 핵심지역에 대한 저밀도 단독주택 선호현상의 복고풍의 바람이 불것으로 조심스럽게 예상해 봅니다.

[10in5(김성훈)]

일정부분 동감합니다 ^^ 단, 앞으로 재개발로 인한 멸실주택이 포함되어 생각보다 우려할만큼의 상황은 안나올 가능성이 큽니다 ^^

[푸른산 (모재익)]

쏟아지는 물량도 짚고넘어가야 겠지만, 더 큰문제점은 비인기지역의 분양물이겠지요.
앞으로는 양극화가 극명하게 드러날 것입니다.어줍짢은 지역은 입주시 전세도 잘 나가지 않으리라 보여집니다.
가을철 또다시 분양이 시작되는데 잘 가려서 분양받아야 할것 같습니다.참고로 대형평형은 낭패를 볼수 있습니다.
앞으로는 중,소형이 대세입니다.

[rising석(유상석)]

좋은 정보 감사합니다^^

[제일리[김제연]]

좋은 정보 감사합니다(--)(__)

[더벅머리(김성훈)]

잘 읽었습니다. ^^;

[바람자객(김광석)]

좋은글잘이네요