[4월동향] 서울 재건축 올 들어 가장 크게 하락

[아름드리]

[4월동향] 서울 재건축 올 들어 가장 크게 하락

4월 한 달간 서울 재건축은 -0.3%로 올 들어 가장 크게 하락했다. 총선 이후 규제 완화가 지연되면서 실망매물이 출시됐고 세금 회피성 매물도 출현했지만 매수는 관망세를 보이면서 거래가 잘 이뤄지지 않았다.

부동산114에 따르면 서울 재건축 시장은 지난 달(-0.24%)보다 0.06%p 추가 하락했다. 매물이 늘면서 강남권이 하락세를 보였다. 강남구 개포 주공에서 매물이 늘었고 송파구 가락시영은 추가 부담금 문제로 수익률에 실망한 매물을 쏟아냈다. 잠실주공 1,2단지 입주를 앞두고 양도세 중과를 피하기 위한 1가구 2주택자 매물이 5단지에서도 출시됐다. 매물 증가에도 매수세가 형성되지 않아 가격 하락이 지속될 전망이다.

송파구 재건축이 하락하면서 인접한 서울 강동구와 성남시 재건축 시세에도 영향을 미쳤다. 과천시 재건축도 약세를 보이면서 수도권 재건축은 0.07% 변동률로 오름세를 유지했지만 지난 달(0.24%)에 비해 상승폭이 둔화됐다.



서울 : 강남권 실망 매물 증가, 서울 재건축 하락폭 커져

서울은 ▼송파(-1.77%) ▼강동(-0.28%) ▼서초(-0.08%) ▼강남(-0.06%) 지역이 지난 달에 이어 하락세를 보였다. 추가분담금 증가 부담으로 출시되는 매물, 양도세와 종부세 등 세금 부담 매물이 조금씩 늘었다.

송파구 가락시영 1,2차는 추가부담금 증가에 부담을 느낀 조합원이 매물을 내놓고 있다. 4월 말 추가부담금 관련 공문이 조합원에게 발급된 상태고 5월 말까지 분양신청 기간. 42㎡형이 5억 5000만원-5억7000만원 선에 출시되고 있다.
잠실5단지도 매물이 출시되면서 가격이 하락했다. 잠실주공1,2단지 준공검사가 마무리되는 7월까지 양도세 중과를 피하기 위한 일시적인 매도 매물이 늘어날 전망이다. 매물이 증가하면서 매수자들은 급하게 서두르지 않고 하락세를 기대하며 관망세를 보이고 있다. 112㎡형이 11억 5000만원 선에 거래되고 있다.

서초구 서초동 삼호1차는 문의는 가끔 있으나 거래는 잘 안 된다. 4월 16일 관리처분인가가 났고 95㎡형이 6억 8000만원 선이다.
강남구 개포동 주공1단지 49㎡형은 9억 7000만원 대에 매물이 출시되고 있으나 현재 거래는 없다. 주공3단지 35㎡형이 6억 8000만원 선에 출시되고 있다. 5월까지 종부세 부담 매물이 출시될 전망이다.



반면 강북 지역을 중심으로 비강남권은 오름세를 보였다. 재건축 시장의 수익성 악화 측면은 강남권과 입장이 같지만 소형 아파트 시장이 오름세를 이어가면서 재건축 대상 소형 아파트 가격도 오름세다. 재건축 기대감이 커진 것은 아니어서 재건축 투자를 위한 거래는 많지 않다.
▲중랑(7.56%) ▲노원(6.52%) ▲영등포(6.29%) ▲관악(0.76%) ▲강서(0.23%) ▲용산(0.06%) 순으로 올랐다.

중랑구 묵동 우성아파트는 호가 위주로만 매물이 나와있다. 49㎡형이 1억 7000만원-1억 9000만원 선에 나온다.
노원구 월계동 동신 79㎡형은 2억 8000만원 선에서 거래가 이루어진다. 매물도 거의 없고 수요자도 관망 상태로 돌아서 거래는 끊어졌다.
영등포구 신길동 남서울아파트와 신미아파트는 신길뉴타운 10구역으로 편입돼 재건축 법을 적용 받아 진행한다. 56㎡형이 2억 5000만원 선에 출시되고 있다.
관악구 신림동 강남아파트는 조합원 동호수 추첨을 앞두고 있다. 추첨 후에 매도하려는 사람들이 많아 현재는 출시된 매물이 적다. 56㎡형이 2억원 선에 출시된다.



경기 : 송파 약세 성남도 하락, 과천 약세

경기 지역은 ▼성남(-0.83%)과 ▼과천(-0.17)이 하락했다. 성남시는 송파 재건축 하락 영향으로 하락했다. 과천시는 지난 달에 이어 하락세가 이어졌다. 주변 재건축 신규입주를 앞둔 일시적 1가구2주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 매물을 내놓으면서 가격이 떨어졌다.

과천시 원문동 주공2단지는 인근 주공3단지가 7월 말 입주를 앞두고 있다. 사업준공 전까지 1가구2주택 양도세 중과를 피하기 위한 매물이 출시되면서 시세가 하락할 전망이다. 52㎡형은 6억 4000만원 선에 매물이 나오고 있으며 지난 달보다 1000만원 정도 떨어졌다.
성남시 신흥동 주공 76㎡형은 500만원 가량 하락한 3억 9500만원 선에 매물이 출시된다.

경기 지역에서도 소형 강세지역의 재건축은 오름세를 보였다. ▲의정부(3.83%) ▲남양주(1.45%) ▲수원(0.51%) ▲안산(0.32%) ▲안양(0.04%) 등지가 한 달간 올랐다.

의정부시 용현동 용현주공은 5년간 이어온 조합설립인가 취소여부판결이 5월 중순에 발표될 예정이다. 조합설립인가가 인정될 경우 여러 차례 거래한 매물은 조합원 자격 인정이 어려울 전망. 그러나 조합원 지위 양도가 가능한 일부 매물은 거래가 성사되면서 시세도 올랐다.
남양주시 평내동 양지는 삼창과 공동사업을 추진하면서 조합원 동의서를 접수 중에 있다. 양지는 대지지분이 인근 아파트보다 큼에도 불구하고 저평가된 편. 공동사업을 추진하면서 대지지분이 높은 양지로 수요자가 몰리면서 가격이 상승했다. 양지 76㎡형이 1억 6000만원 선에 거래가 이루어졌다.



강남권 중심으로 매물 증가 추세
매수 관망세로 거래 없이 약세 전망

규제 완화 시점이 불투명해지면서 재건축 시장은 약세가 이어지고 있다. 매도 타이밍 문의는 증가하고 있지만 수요자들은 추가 하락을 기대하며 매수 시점을 늦추고 있다. 특히 수익성 악화에 실망한 매물, 세금 회피성 매물이 5월까지 늘어날 전망이어서 거래 없이 하락세가 예상된다.