서울에서 가장 세대수가 많은 아파트 단지 Top 20을 추출해서 이 단지들의 전용면적 84㎡ 기준 평균 실거래가 추이를 2021년 1분기부터 2023년 2분기까지 뽑아봤습니다. 세대수가 많은 대형 단지들이 시세를 리드한다는 사실에는 별다른 이견이 없으실 거라고 생각했고, 개별 단지마다의 사정은 있겠으나 20개 대형 단지의 실거래가를 추출해보면 대략적인 트렌드를 알아보기에 모수로서 부족함이 없다고 생각했습니다.
결과를 보시기에 앞서 몇 가지 주석을 달아봤습니다.
※ PC 화면으로는 표가 잘 보이시겠지만 모바일상으로는 화면이 다 나타나지 않을 겁니다. 이 경우 화면을 오른쪽으로 옮겨가면서 봐주시기 바랍니다.
※ 평균 실거래가 단위는 천만원입니다. (가령 211이라고 적혀있다면 21억 1천만원입니다.)
※ 전용면적 84㎡ 기준으로 했습니다만, 84㎡가 없거나 세대수가 매우 적은 단지는 다른 평수로 했습니다. (미성미륭삼호3차는 미성미륭 50㎡, 중계그린은 59㎡ 기준으로 반영했습니다.)
※ 빈 칸은 거래가 없어서 평균 실거래가 산출을 할 수 없었다는 의미입니다.
※ 각 분기에서 "이상 거래가"는 배제했습니다. "이상 거래가" 기준은 해당 분기 최고가 대비 -20% 이상 하락한 가격으로 삼았습니다. "직거래"도 제외했습니다.
이제 단지별 분기 평균 실거래가 추이를 한번 보시죠.
소재지 | 단지명 | 세대수 | '21. 1Q | 2Q | 3Q | 4Q | '22. 1Q | 2Q | 3Q | 4Q | '23. 1Q | 2Q |
송파구 | 헬리오시티 | 9,510 | 208 | 207 | 222 | 226 | 218 | 214 | 211 | 174 | 180 | 191 |
송파구 | 파크리오 | 6,864 | 213 | 221 | 228 | 237 | 219 | 225 | 208 | 172 | 179 | 196 |
송파구 | 엘스 | 5,678 | 233 | | 243 | 262 | 248 | 235 | 219 | 200 | 203 | 221 |
송파구 | 리센츠 | 5,563 | 231 | 231 | 245 | 254 | 250 | 241 | 225 | 203 | 206 | 221 |
송파구 | 올림픽선수기자촌 | 5,540 | 201 | 207 | 243 | | 242 | 230 | | 174 | 178 | 186 |
중구 | 남산타운 | 5,152 | 139 | 139 | 145 | 150 | 148 | 148 | 159 |
| 119 | 121 |
강동구 | 고덕그라시움 | 4,932 | 171 | 174 | 186 | 187 | 189 | 171 | 162 | 145 | 146 | 159 |
성북구 | 한신한진 | 4,515 | 84 | 85 | 90 | 97 | | 89 | 77 | 85 | 77 | 70 |
송파구 | 올림픽훼밀리 | 4,494 | 184 | 193 | 200 | 201 | 195 | 195 | 167 | 142 | 154 | 168 |
강남구 | 은마 | 4,424 | 239 | 245 | 261 | 282 | 255 | 271 | 254 | 222 | 227 | 242 |
서대문 | DMC파크뷰자이 | 4,300 | 136 | 138 | 144 | 144 | 132 | 137 | 117 | 121 | 115 | 117 |
강동구 | 고덕아르테온 | 4,066 | 165 | 167 | 174 | 178 | 185 | 198 | 158 | 130 | 137 | 144 |
송파구 | 잠실주공5단지 | 3,930 | 245 | 264 | 285 | 320 | | 310 | 268 | 235 | 246 | 276 |
노원구 | 미륭미성삼호3차 | 3,930 | 76 | 83 | 87 | 83 | 81 | 82 | 69 | 59 | 63 | 65 |
마포구 | 마포래미안 푸르지오 | 3,885 | 181 | 178 | 188 | 189 | | 185 | 179 | 162 | 158 | 161 |
강북구 | SK북한산시티 | 3,830 | 76 | 79 | 80 | 88 | 81 | 81 | 71 | 67 | 61 | 63 |
송파구 | 트리지움 | 3,696 | 214 | 219 | 234 | 242 | 231 | 226 | 210 | 185 | 190 | 208 |
강동구 | 고덕래미안 힐스테이트 | 3,658 | 163 | 158 | 165 | 164 | | 154 | 150 | 123 | 132 | 137 |
관악구 | 관악드림타운 | 3,544 | 103 | 105 | 111 | 114 | 108 | 104 | | 80 | 80 | 81 |
노원구 | 중계그린 | 3,481 | 65 | 72 | 78 | | 77 | | |
| 60 | 59 |
표에서 보시다시피 대체적인 방향성은 2022년 4분기에 바닥을 찍고 2023년 2분기까지 상승을 하고 있다는 점입니다.
눈에 띄는 것 몇가지를 이야기해보겠습니다.
우선 올해 2분기가 되어도 아직 하락하고 있는 단지가 2개 눈에 띄는데 한신한진과 중계그린입니다. 두 단지의 소재지가 성북구 돈암동과 노원구 중계동인데 아직 올해의 상승세에서 소외된 모습이 확인됩니다. 남산타운(중구 신당동), DMC파크뷰자이(서대문구 남가좌동), 마포래미안푸르지오(마포구 아현동), SK북한산시티(강북구 미아동)도 저점 대비 +1~3%만 올라와 아직까지는 미미한 반등세를 보여주고 있습니다.
반면 저점 대비 +10% 이상 올라온 단지는 송파구 6개, 강동구 3개, 노원구 1개 등 총 10개 단지로 동남권의 상승세가 돋보이는 점 역시 확인되고 있습니다. 양극화의 심화가 느껴지네요.
단지별로는 엘스와 리센츠, 헬리오시티와 파크리오가 매우 근소한 차이로 경쟁하고 있고, 마찬가지로 근소한 차이로 경쟁하다가 지난 급락장때 차이가 벌어졌던 마포래미안푸르지오와 고덕그라시움의 차이가 다시 급격히 줄어든 모습이 눈에 띕니다. 두 단지의 성격이 다르기 때문에 향후 추이도 어떻게 진행될지 주목되네요.
위 표에서 강남/서초구 단지들은 거의 없어서 강남/서초구에서 가장 세대수가 많은 4개 단지도 별도로 추출해서 평균 실거래가 추이를 뽑아봤습니다.
소재지 | 단지명 | 세대수 | '21. 1Q | 2Q | 3Q | 4Q | '22. 1Q | 2Q | 3Q | 4Q | '23. 1Q | 2Q |
서초구 | 반포자이 | 3,002 | 287 | 299 | 322 | 363 | 365 | 372 | | 348 | 298 | 316 |
서초구 | 반포래미안 퍼스티지 | 2,444 | 302 | 324 | 350 | 368 | 366 | 384 | 378 | 365 | 326 | 343 |
강남구 | 래미안대치팰리스 | 1,608 | | 306 | 308 | 321 | | 330 | | | 290 | |
강남구 | 도곡렉슬 | 3,002 | 289 | 285 | 293 | 288 | 313 | 312 | 296 | | 247 | 264 |
가장 세대수가 많은 20개 단지의 저점이 2022년 4분기였다면 강남/서초구 주요 단지의 저점은 2023년 1분기였다는 것이 특이점입니다. 저점이 다른 단지들보다 늦었기 때문에 2분기까지의 반등폭도 여타 단지들에 비해 높은 편은 아닙니다.
해당 데이터는 분기별로 계속 추출하여 색다른 인사이트가 있는지 찾아보겠습니다. 흥미롭게 봐주시면 감사하겠습니다.