재건위원 회의자료(준공업지역 아파트 현황및 재건축관련 브리핑 내역)

[김동길]

                     준 공업지역 아파트

제목: 현황 및 재건축관련 브리핑 내역

1.    준 공업지역 아파트 현황

2.    궁전 성지(준 공업지역)아파트 주요현황

3.    성남시 중원구 상대원1동 준 공업지역 현황

4.    성남시 중원구 궁전성지아파트 및 인근토지 이용현황

5.    2009.12.09 성남시장 및 관계부서장, 준공업지역단체장

재건축관련 면담(성남시장실)

6.    취재자료(아름방송)

7.    아름방송 보도 뉴스내용(2010. 03. 16 18:00)

8.    공고(재건축 및 건물노후로 인한 현안 문제)

9.    준 공업지역 재건축 방안

                        2009. 03

성지아파트 입주자대표회의

성지아파트 재건축준비위원회

                 준 공업지역 아파트 현황

1.     재건축추진 진행현황

1). 준 공업지역 재건축금지에서 재건축가능으로 시 조례개정: 2002.9월

2). 2006. 9월 예비안전진단 통과

3). 용적률280%로 시,도 조례개정: 2008. 5월

4). 2020도시기본계획에 포함하는 것으로 시의회 의결: 2009. 4월(성지)

상기와 같이 사안상 현재까지 3차에 걸쳐 시 조례를 개정하고 2006. 9월에 예비안전진단을 통과하였음에도 불구하고 재건축사업의 비례율(경제성)부족으로 난이 한 상태임.

(준 공업지역 용적률400%, 성지의 경우 현재용적률 280%적용 시 비례율 약74%임)

2.     재건축 주요 경과보고

1)     2002. 07: 자체 안전진단 실시(구미건축구조연구소) E급 판정 받음

2)     2005. 03: KBS중앙방송 성지아파트 연관 노후 불량상태에 대해 보도

3)     2006. 08: 성지아파트 재건축 총회 개최(441세대 중 246세대 참석)

4)     2006. 09: 예비안전진단 심사 통과

5)     2007. 06: 세계일보와 기호일보 성지아파트의 재건축필요성 보도

6)     2007. 07: 준 공업지역 재건축관련 주민탄원서 성남시에 제출

7)     2007. 10: 아름방송 성지아파트 재건축 필요성 방영

8)     2007. 11: 준 공업지역(성지,궁전,일성,산호) 주민탄원서 성남시에 제출

9)     2008. 02: 준 공업지역(성지,궁전,일성,산호,현대) 주민탄원서 대통령인수위에 제출

10)   2008. 05: 시의회 준 공업지역 용적률280%로 상향조정 시,도조례법 개정

11)   2009. 01: 2020주거환경정비기본계획 반영 청원서 성남시에 제출(청원소개: 유근주,

지관근 성남시의원)

12)   2009. 04: 중앙일보 성남시 준 공업지역 노후 공동주택 정비관련 보도

13)   2009. 09: 준 공업지역(성지,궁전,일성,산호,현대)뉴타운식개발 탄원서 성남시에 제출

14)   2009.12.09 성남시장 및 관계부서장, 준공업지역단체장 재건축관련 면담(성남시장실)

15)   2010. 03. 09 성남시도시개발과 정책팀장 등 당 아파트방문 현황파악

16)   2010. 03. 16: 아름방송에서 성지아파트현황 16일저녁6시부터 톱뉴스로 1주일간 방영

17)   2010. 03. 23 성남시주택과 김용대팀장 당 아파트방문 현황파악.

3.     당 아파트 현황(노후, 불량, 부실, 불법 아파트)

-상세내역 붙임 참조

4.     재건축 방안

1). 인접한 그린벨트를 포함하여 기본계획 수립: 재건축진행

2). 근로자복지회관 포함 기본계획 수립: 재건축진행

3). 소규모 뉴타운지역으로 기본계획 수립: 재건축진행(준 공업지역의 용적률은 400%임)

-상세내역 붙임 참조

5.  기타

당 아파트는 상기와 같은 문제점으로 긴급히 재건축이 필요하나 지분능력의 저하로(장소협소) 재건축 시 비례율(경제성)이 극히 낮아 자력 재건축이 난이 한 관계로 절대적 정책적 배려가 요구됨

  성지,궁전(준공업지역)아파트 주요 현황

1. 20년 이상 경과하면서 건물 및 구조물의 노후로 인한 문제점

  - 외벽의 심한 균열 및 지붕 파손으로 약20%의 세대에서 누수 발생.

  - 누수로 인한 세대 내 곰팡이 발생으로 입주민이 심한 고통을 받고 있음.

  - 수도관 및 온수관 등 각종배관의 심한 부식으로 녹물이 발생하여 건강에 심각한 문제가 발생하고 있음.

  - 우기시 누수로 인한 민원으로 관리사무실의 업무가 마비되고 일부 주민은 흥분하여 시청에 민원 제기 등 폭발 직전 임.

- 급한 경사지(산 중턱)에 위치한 관계로 단지 전체가 콘크리트 옹벽으로 둘러 싸여 있으며 옹벽이 E등급으로 수리불가: 실재 산사태가 난 적이 있으며 안전문제 상존

2. 급수, 배수, 오수설비 등 각종설비의 노후화로 인한 문제점

  - 콘크리트 구조물인 저수조가 일부 균열로 누수발생: D등급으로 수리 불가

  - 수도관이 심하게 부식되어 녹물이 심하게 발생하여  미생물, 세균의 온상이 되고 음용수에서 악취 발생 :  KBS와 중앙방송에서 녹화 방영

  - 옥상고가 수조의 노후화로 사용불가 :  막대한 교체비용으로 교체불가.

    약한 수압으로 물이 나오지 않아,  5~6층 주민 심한 고통을 받고 있음.

-오, 배수관의 잦은 파손으로 오수 역류 및 심한 악취 발생 : 오수정화조가 재래식 오니 방식으로 여과기 상태 파악 불가. 

3. 구조적인 문제점 : 부실공사, 불법증축, 설계불량 등

  - 자체 안전진단 시 콘크리트 강도 170 이하로 판정

  - 성지아파트 건축허가 시 용적률 140%였으나 부실감독으로 준공 시 160%로 불법 확장: 지분능력이 저하되어 사업성 전무.

  - 성지아파트 102,103동 시공시 측면 불법증축으로 도로폭이 협소하여 소방차 진입 불가

- 아파트세대 밑을 통과하는 터널의 높이가 낮아 화재시 소방차와 음식물수거용차 진입불가.

    - 옥상 개구부가 없어 화재시 비상대피 불가.

    - 주차공간이 과부족하고, 6층 임에도 엘리베이터가 없음.

    - 변전실 및 기계실이 없어 전체적인 관리 불가

4 기타: 상기와 같은 문제점으로 성지아파트는 시급히 철거되고 재건축이 진행되어져야 함.                       

성남시 중원구 궁전 성지아파트 및 인근 토지 이용현황

단지명칭	주        소		용도지역	세 대 수	구  조
	준공일자	사용승인일자	연 면 적	건축면적	대지면적	용적률	건폐율
성지아파트	성남시 중원구 상대원 1동 195-5,산21-4,산21-5		준공업지역,일부GB	441세대	철근콘크리트,슬라브지붕
	1차분(101~103)1987.10.31 2차분(104~108)1989.11.23		23,881㎡ (7,224평)	3,655㎡ (1,106평)	14,770㎡ (4,468평)	152%	24.7%
궁전아파트	성남시 중원구 상대원 1동 179		준공업지역	268세대	철근콘크리트,슬라브지붕
	1987.08.17		17,383㎡ (5,258평)	2,938㎡ (889평)	11,872㎡ (3,591평)	146%	24.8%
성남시근로자 종합복지회관	성남시 중원구 상대원 1동 197-6		준공업,자연녹지		철근콘크리트,슬라브지붕
		1996.06.03	4,382.73㎡ (1,326평)	1,172㎡ (355평)	6,632㎡ (2,006평)	58.31%	17.68%
성지아파트 인근 1	성남시 중원구 상대원 1동 산21-1		준공업지역,자연녹지, 개발제한구역내농업진흥지역외,보전임지,토지거래허가구역		20,017㎡ (6,055평)	나지(임야)
성지아파트 인근 2	성남시 중원구 상대원 1동 산19-5		자연녹지,개발제한구역내 농업진흥지역외, 보전임지, 토지거래허가구역		27,329㎡ (8,267평)	나지(임야)
합   계					80,620㎡ (24,388평)

※1. 성지아파트와 궁전아파트 사이에 국유지로 도로(93㎡), 구거(99㎡) 있음

※2. 현재 준공업지역의 용적률은 조례개정으로 280%로 확정됨                                         

성남시 중원구 상대원 1동 준공업지역 현황

                                                                       2009.04.16

단지명칭	주        소		시공회사	세 대 수	구  조
	준공일자	사용승인일자	연 면 적	건축면적	대지면적	용적률	건폐율
성지아파트	성남시 중원구 상대원 1동 195-5		성지건설	441세대	철근콘크리트,슬라브지붕
	1차분(101~103)1987.10.31 2차분(104~108)1989.11.23		23,881㎡ (7,224평)	3,655㎡ (1,106평)	14,770㎡ (4,468평)	162%	24.7%
산호아파트	성남시 중원구 상대원 1동 산19-4		산호종합건설	158세대	철근콘크리트,슬라브지붕
	1992.01.27	1993.05.07	15,496㎡ (4,688평)	1,260㎡ (381평)	6,434㎡ (1,946평)	240%	19.6%
궁전아파트	성남시 중원구 상대원 1동 179		영산주택	268세대	철근콘크리트,슬라브지붕
	1987.08.17		17,383㎡ (5,258평)	2,938㎡ (889평)	11,872㎡ (3,591평)	146%	24.8%
일성아파트	성남시 중원구 상대원 1동 178-6		창인건설, 일성건설	270세대	철근콘크리트, 슬라브지붕
	1993.10.12		24,906㎡ (7,534평)	1,901㎡ (575평)	8,070㎡ (2,441평)	284%	23.6%
현대빌라트	성남시 중원구 상대원 1동 199-1		현대산업개발	39세대 (상가포함)
	1997.12월(사용검사일)		6,380 (1,930평)	640 (194평)	1611 (487평)	296%	39.7%

취재자료(아름방송)

                                             2010. 03. 09

1.    주차문제: 주차장이 너무좁아 심각한 주차난에 직면하고 있음

-허가된 주차대수: 99대

-실제 등록차량대수: 392대

2.    건물노후로 옥상 에어덕트비트 콘크리트 파손

-사진 참조

3.    에어덕트비트 콘크리트 조각낙하로 차량파손

-수리비배상: \550,000

-사고일자: 2009. 01. 24

-차량번호: 54모8323 Y20 쏘나타승용차

-소유주: 이광희 101동201호 011-9704-7889

-사진 참조

4.    상기 사고로 에어덕트비트 콘크리트 조각 낙하방지 긴급공사

-공사비용: \1,600,000

-사진참조

5.    건물측면(야기리) 크랙으로 누수발생(101동) 및 붕괴위험으로 심각한 안전문제 발생

-사진참조

   6. 재건축 및 건물노후로 인한 현안문제

      -공고문 참조

성지아파트 입주자대표회의

[사회] 재건축 아파트, 주민 안전 위협	방송일:2010-03-16

[아나운서 멘트]

지난겨울 유난히 추웠는데요, 중원구 상대원동의 한 아파트 단지 옥상에서 얼었던 콘크리트 덩어리가 녹으면서 건물 아래로 떨어지는 아찔한 사고가 발생했습니다. 최현아 기잡니다.

[기자 멘트]

중원구 상대원동의 한 재건축 추진 아파트단지.
 
얼마 전 6층 건물 옥상에서 어른 주먹만 한 콘크리트 덩어리가 떨어져 주차된 차량이 파손되는 사고가 발생했습니다.
 
다행히 지나던 사람이 없어 인명 피해는 없었지만, 주민들은 불안에 떨고 있습니다.
 
<인터뷰> 민용기 / 상대원동 성지아파트
 
지은 지 20년이 넘은 이 아파트 단지는 건물 곳곳에 균열이 생겼습니다.
 
벽이 갈라지면서 생긴 누수현상의 책임을 놓고 주민 간의 싸움도 종종 벌어집니다.
 
지난겨울 유난히도 잦았던 폭설과 한파 때문에 올해는 얼었던 콘크리트가 녹고 갈라지는 현상이 더 심해졌다는 게 아파트 측의 설명입니다.
 
현재는 임시로 콘크리트 받침대를 만들어 놓은 상태지만, 여전히 사고 위험에 노출돼 있습니다.
 
지난 2006년 9월 예비안전진단을 통과한 이 아파트 단지는 현재 재건축을 추진 중입니다.
 
하지만 주민들의 요구 사항인 용적률 400% 상향 조정에 대한 형평성 논란으로 재건축 사업이 지연되면서 주민들의 안전에 위협이 되고 있습니다.
 
ABN 뉴스 최현아입니다.
 

(최현아 기자 hyunachoi@abn.co.kr)

[저작권자(c) ABN (www.abn.co.kr) 무단복제-재배포 금지]            기사입력:2010-03-16 15:10

                      공  고

제목: 재건축 및 건물노후로 인한 현안 문제

1.  당 아파트는 20년 이상 경과된 불량공동주택으로 재건축추진 준비단계에 있는바, 사안상 현재까지 3차에 걸쳐 시 조례를 개정하고 2006. 9월 예비안전진단을 통과하였음에도 불구하고 재건축사업의 비례율부족으로 난이한 상태입니다.

1차: 준 공업지역 재건축금지-재건축 가능으로 개정(2002. 9월)

      2차: 용적률상향조정(시, 도 조례개정: 2008. 5월)

3차: 2020기본계획에 포함 등(시의회 의결: 2009. 4월).

2.  현재 성남시에서 2020도시주거환경정비기본계획을 용역 중에 있으나 고도제한완화문제의 발표지연으로 용역작업이 중단된 상태이며, 4~5월경 국방부의 고도제한문제가 발표된 후 기본계획이 실사될 예정이오니 양지바랍니다( 2020기본계획은 2020년까지 성남시의 도시재개발기본계획이며 본 기본계획에 기초하여 정비구역이 지정되고 재개발, 재건축 등이 진행됨).

3.  주민 여러분의 참고 사항으로 재건축추진진행은 법적 시기와 맥락에 의거 유동적으로 대처하면서, 향후 당 아파트의 불량노후현상으로 인한 건물, 설비, 배관 등의 보수보강 또는 교체 등 개선작업에 상당한 비용이 소요될 것으로 사료되어 공지하오니 이점 주민 여러분의 많은 관심과 이해를 바랍니다(금년 겨울 건물노후 및  한파로 수도관, 계량기, 옥상에어덕트비트, 시멘트계단, 도로주변 시멘트블럭, 1차상가 외벽타일 등 여러 곳이 동파되어 긴급보수보강 하였음. 또한 현재 건물과 옹벽 균열,옥상기와 파손 등 급속도로 진행되고 있는 실정임: 옥상 에어덕트비트의 콘크리트조각 낙하에 의한 차량파손으로 수리비배상 사례발생 등).

                         2010. 04. 01

성지아파트 입주자대표회의 회장

성지아파트 관리사무소     소장

(http://cafe.daum.net/sj1001)

준 공업단지 재건축 방안

1.    기본계획 수립 시 적용 검토안

1). 인접한 그린벨트를 포함하여 기본계획 수립

-보금자리주택법 적용: 성남시에서 임대아파트로 세수입 확보.

-인접한 그린벨트는 개인이 소유하고 있는 사유지임(상대원1동 산19-5: 6,055평, 산21-1: 8,267평).

-성남시에서 매입 후 용도 변경.

      2). 근로자복지회관 포함 기본계획 수립

        -개발이익 환수하여 진행

      3). 준 공업지역 모두 포함하여 소규모 뉴타운지역으로 기본계획 수립(성지, 궁전, 일성, 현대, 산호, 쌍용자동차공업사 등 포함): 용적률 400%적용.

    2. 재건축불가능 문제요인

      1). 성지아파트의 평균16.02평 기준 현용적률280% 적용 시 붙임표기준 약28평 분양으로 채산성 검토상 재건축 불가능( 현행 건축법 적용 시 용적률 190%로 재건축 불가능): 용적률로만 검토 시 붙임표참조 362%이상 되어야 재건축이 가능함.

-성지아파트 현 시세 약 1,000만원/평으로 현재가치: 약1억6천만 원

        -재건축 28평 기준 건축비등 모든 공사비: 약1억6천만 원 소요.

        따라서 현재가치로 재건축후 28평 기준 약3억2천만 원의 가치가 있어야 재건축이 가능하나 분당 등 주변지역의 분양가 고려 시 경제성이 없음.  

2). 지반이 암반층으로 채석작업이 필요할 것으로 판단되며 이 경우 공사비 상승요인으로 비례율 추가저하.

    3. 기타

      1). 성남시 및 주공 주관으로 재건축진행 검토 필요성.

      2). 그린벨트(자연녹지)해제 시 정책 및 기타관계법 수립 또는 개정 필요성 검토 요청.

      3). 주민동의를 구할 수 있는 재건축 안 수립 불가능 시 사회문제로 비화 될 수 있음.

      붙임: 성지아파트 개요 및 용적률 증가 현황표 1부(3쪽) 참조

상대원