판교신도시 등 배후 소비세력이 뒷받침되는 단지내상가 투자 집중 2009년 상가시장은 미국發 금융위기의 후유증에서 벗어나는 모습을 보이며 극도로 위축되었던 투자심리가 다소 살아났다.
특히 판교신도시 LH공사 단지내상가의 연이은 100% 낙찰과 근린상가 "스타식스"에 대한 개인투자자들의 통매입이 연거푸 이뤄지면서 중소자금 투자자들과 큰손들의 투자 움직임이 이어졌다.
그러나 지역별로 투자자의 선택이 극명하게 갈리는 등 상가시장이 전체적으로 회복되었다기 보다는 판교신도시를 비롯해 남양주 진접지구 등 대규모 택지개발지구와 같이 배후 소비세력이 새롭게 뒷받침되는 단지내상가를 중심으로 투자가 몰리는 경향이 나타났다.
주요도시 매매가격 소폭 상승, 대전만 2.0% 하락 2009년 3분기를 기준으로 주요 도시별 상가 매매가격은 대전을 제외한 대부분의 도시에서 전년동기대비 소폭 상승했다.
서울 2.3%, 경기 0.8%, 인천 0.7%로 수도권에서는 소폭의 상승률을 나타냈고 지방의 경우 2008년 하락폭이 컸던 부산은 가격 회복세를 보이며 8%의 높은 상승률을 나타냈다.
반면 대전은 2% 하락했다.
㎡당 매매가격은 서울이 602만원이며 경기 401만원, 인천 394만원, 대구 366만원, 대전 329만원, 부산 334만원 순으로 매매가격이 높은 것으로 조사됐다.
부동산114가 2009년 3분기 상가매물 자료를 분석한 결과 서울의 주요 28개 상권 가운데 신림, 신사, 노량진, 신촌, 압구정 등 총 19개 상권의 상가 매매가격이 전년동기대비 상승한 반면 건대, 이태원, 종로, 홍대 등 9개 상권의 상가 매매가격은 하락했다.
압구정전략정비구역사업 추진이 가시화됨에 따라 압구정상권의 상가 매매가격은 전분기대비 15.3% 상승했다.
건대상권은 2008년 멀티플렉스 영화관(롯데시네마), 대형쇼핑센타(롯데백화점), 대형할인점(이마트)의 입점으로 기존 대학가 상권에서 종합상권으로 발전 중이다.
그러나 중심상권 인근 지역에서 급매물 위주의 거래가 이루어진 탓에 전체평균 매매가격은 전년동기대비 29.4% 하락했다.
㎡당 매매가격이 가장 높은 곳은 압구정 상권이었으며 명동, 신천, 종로, 신촌, 강남역 순으로 높은 매매가격 수준을 보였다.
잠실신천 등 배후수요, 유동인구 확보된 상권 임대료 상승 서울과 부산 지역의 상가 임대료는 전년대비 소폭 상승한 반면 인천, 대전, 대구 지역은 전년대비 소폭 하락했다.
㎡당 전환임대료는 서울이 2만 4800원 수준으로 가장 높았으며 인천(1만 8500원), 부산(1만 7000원), 대구(1만 4700원), 대전(1만 4300원)순으로 나타났다.
서울의 28개 상권 중 전년동기대비 임대료가 상승한 지역은 신천, 홍대앞, 노원 등 17개 상권이었으며 임대료가 하락한 지역은 건대, 이태원, 미아 등 11개 상권이었다.
2008년 잠실 재건축아파트 입주 및 단지내상가의 고분양가 논란이 불거졌던 신천 상권은 2009년 전반적인 상가시장 침체 속에서도 여전히 상승세를 이어가며 전년동기대비 22.5%의 상승률을 보였다.
신천 상권은 주변에 대규모 아파트단지가 있어 배후수요가 풍부한 데다 교통이 좋아 고객이 유입하기에 좋다.
향후 지하철 9호선 개통, 제2롯데월드 등 개발호재가 추가로 남아 있어 신청상권의 발전 가능성은 더욱 클 것으로 예상된다.
전통상권인 종로, 강남, 신촌, 홍대앞 중 강남 상권을 제외한 대부분의 상권에서 임대료가 상승한 반면 강남 상권은 전년동기대비 1.4%의 하락률을 나타냈다.
임대료가 가장 높은 곳은 명동 상권으로 ㎡당 6만 3800원의 임대료 수준을 보였으며 동대문, 종로, 신천 등이 ㎡당 4만원 이상의 임대료 수준을 보였다.
분양물량 감소 불구 단지내상가는 전년대비 77.6% 증가 2009년 1월부터 9월까지 총 219건의 신규상가가 분양돼 2008년 같은 기간의 226건 대비 3.1% 감소했다.
2009년 3분기까지 분양된 상가는 단지내상가 119건, 근린상가 70건, 복합상가 19건, 기타상가 7건, 테마상가 4건 순이었다.
단지내상가 분양물량은 전년보다 52건이 증가하며 77.6%나 늘었다.
테마상가의 공급량은 해마다 지속적인 감소세를 보이고 있다.
전반적인 경기침체의 영향도 있겠지만 기존에 공급된 테마쇼핑몰이 이미 포화상태에 도달한 것으로도 볼 수 있다.
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지역별로는 2008년에 이어 2009년에도 수도권 집중현상이 지속됐다.
총 신규물량 219건 중 154건이 수도권에서 공급돼 전체물량 중 70%나 됐다.
2009년 1월부터 9월까지 분양된 신규상가의 ㎡당 평균 분양가격은 369만원이며 서울 464만원, 경기 386만원, 인천 336만원 순이었다.
지방의 경우 지방광역시 315만원, 기타지역 235만원으로 조사됐다.
상가 유형별로는 1층 기준 ㎡당 분양가격이 근린상가 936만원, 복합상가 782만원, 단지내상가 501만원, 기타상가 577만원이었다.
근린상가의 분양가격이 단지내상가보다 ㎡당 435만원(3.3㎡로 환산시 1400만원) 이상 높은 것으로 조사됐다.
입주시장 - 근린상가 입주물량 큰 폭 감소 2009년 1월부터 9월까지 입주한 상가는 총 171건으로 2008년 같은 기간(251건) 대비 31.9% 감소했다.
유형별로는 근린상가 77건, 단지내상가 63건, 복합상가 24건, 테마상가 5건, 기타상가 2건으로 상가 유형별로도 모두 전년대비 감소했으며 특히 근린상가의 입주건수는 2008년 148건에 비해 무려 48%나 감소한 것으로 조사됐다.
대규모 택지개발지구 내 아파트 공급이 한동안 감소하고 미분양 주택이 급증하는 등 열악한 상황이 지속되면서 근린상가 분양물량 또한 감소한 탓에 2009년 근린상가 입주물량 감소폭이 큰 것으로 풀이된다.
실물경기, 내수시장 살아나면 2010년 상가시장도 정상화 될 것 정부의 주택 규제정책 강화로 시중의 유동자금이 상가 등 수익형 부동산으로 몰릴 가능성이 제기되면서 상가시장의 회복 신호로 받아들여지고 있다.
그러나 기업들의 설비투자가 지속적으로 감소하고 2008년 하반기 이후 큰 폭으로 줄어든 국내 자영업자수가 늘어나지 않는 등 여전히 불안한 요소들이 많이 내재되어 있다.
지난 9월 기준 국내 자영업자수는 573만 명으로 2008년 같은 기간(606만 명) 보다 32만 4000명이나 더 줄었다.
자영업자는 상가의 최종 소비자로서 자영업자수의 감소는 곧 상가에 대한 내수체력의 약세를 의미하기도 한다.
이러한 내수체력의 약세는 상가점포 공실 및 중심부 상권의 권리금 약세와 임대료 하락으로 이어져 상가시장의 커다란 악재로 작용할 수 있다.
2009년 상가시장의 매매·임대 가격은 전년동기대비 미미한 상승세를 보였으나 내수시장의 불안정한 요소들이 채 가시지 않은 상황에서 2010년 상가시장의 전망을 밝게만 볼 수는 없는 실정이다.
다만 2010년 경제성장률이 4%대로 점쳐지고 있고 점진적인 경기 회복이 예상돼 내수경기가 회복 국면으로 접어든다면 상가시장도 점차 안정을 되찾을 전망이다.