「도시 및 주거환경정비법」 개정 방안에 대한 문제점 제고 |
2007. 7. 12
발표자 : 김 호 권
주거환경연구원 사무처장
하우징헤럴드 대표이사
한국재건축재개발정보원 대표이사
한국주택정비사업조합협회 전문위원장
경기도 도시재정비(뉴타운) 포럼
목 차
Ⅰ. 재개발․재건축사업 투명화 및 활성화를 위한 제도개선 방안
1. 6.20 도정법 개정안 공청회 개최 배경
2. 도정법 개정안 공청회 주요내용
Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정 방안의 한계
Ⅲ. 정비사업 원활화를 위한 도시 및 주거환경정비법 개정방안
1. 사업추진 절차의 명확화
2. 초기 비용 조달 방안
3. 재건축사업 시공자 선정시기 조정
4. 기타 제도개선방안
Ⅰ. 재개발․재건축사업 투명화 및 활성화를 위한
제도개선 방안
1. 도정법 개정안 공청회 개최 배경 (2006. 7. 21) |
1) 재개발·재건축사업의 투명화 필요성
◦ 2006.7.21 국가청렴위원회에서 주택재개발·재건축분야 투명성 제고방안을 위한 제도개선 공개토론회 개최
◦ 재개발·재건축이 확산되면서 사업추진 과정에 참여하는 다양한 참여자들간의 비리와 분쟁이 발생하여 사업의 원활한 추진을 저해
◦ 이에 따라 재개발·재건축 사업 추진상의 공정성·투명성을 제고하기 위해 실천가능한 대안을 모색하게 됨
2) 국가청렴위원회 권고사항
◦ 재개발․재건축분야 투명성 제고를 위해 7가지 제도개선 방안 제시
- 주민제안 제도의 남용방지 및 추진위 승인시기 명확화
- 사업 초기비용 조달방안 마련
- 참여업체의 선정시기·기준·절차 등 명확화
- 정비사업전문관리업자 사업능력 강화
- 조합 등 주민대표기구 운영과정의 투명성 강화
- 추진위, 조합임원 등에 대한 교육
- 위법행위자에 대한 제재 강화
3) 건설교통부의 도정법 개정을 위한 공청회 개최(2007.6.20)
◦ 국가청렴위원회에서 권고한 제도개선방안의 반영 및 정비사업의 투명성을 제고하고 사업의 원활한 추진을 도모하기 위해 도정법에 대한 제도개선방안 모색
◦ 6.20 공청회에서는 사업추진과정상에서 표출되는 각종 문제점을 분석하여 사업의 투명화 및 활성화를 도모하고자 함
2. 도정법 개정안 공청회 주요 내용 |
□ 도정법 개정안 주요내용의 구성
○ 10가지로 제시된 금번 도정법 개정안은 크게 3-4가지로 구분할 수 있음
○ 2006년 국가청렴위원회에서 권고한 사항과 관련된 부분, 공공의 역할강화와 관련된 사항, 사업절차 간소화 및 명확화를 위한 사항 등
구 분 |
내 용 |
국가청렴위원회 권고사항 관련 |
- 사업초기 비용의 수요에 대응 - 주민대표기구 운영과정의 투명성 강화 - 정비사업전문관리업자의 능력강화 |
공공의 역할강화 |
- 지방자치단체의 정비계획 수립의무 강화 - 공공기관의 역할 강화 - 인구 50만 이상의 시에 시·도의 정비구역 지정고시 권한 이양 |
사업절차 간소화 및 명확화 |
- 토지등소유자의 동의방식 등 절차 간소화 - 재개발 임대주택 인수관련 규정의 신설 - 도시환경정비사업 중 토지등소유자방식의 동의요건 명시 - 도정법 공동심의와 건축법 건축심의 중복개선 - 재개발사업 등 수용대상 범위의 명확화 |
기 타 |
- 조합원 자격 강화 - 투기 방지 대책 |
1) 국가청렴위원회 권고사항 관련
① 사업초기 비용의 수요에 대응
□ 현황 및 문제점
◦ 추진위․조합 운영 필수경비 등 초기소요자금의 자체조달이 곤란하여 사업추진에 장애
- 건설업체 등으로부터 시공참여를 매개로 음성적 자금차입 등으로 부조리 발생소지 내재
□ 개선 방안
◦ 추진주체인 토지등소유자의 책임감 제고와 부조리 발생소지 억제를 위해 추진위 설립 동의시 운영기본경비 납부를 의무화
◦ 무분별한 추진위 구성을 방지하기 위해 정비계획 수립과 주택재건축사업의 안전진단 실시결정(예비평가)의 통합
- 안전진단을 위한 예비평가를 통해 안전진단 실시 결정이 있는 경우에만 정비계획 수립이 가능하도록 개선
◦ 안전진단․설계비용 등 사업초기 비용지원을 위해 주거환경정비기금 사용 근거 마련
- 공동주택 수선충당금도 안전진단․설계비용 등으로 사용할 수 있도록 주택법 시행령 제66조제2항도 개정 필요
② 주민대표기구 운영과정의 투명성 강화
□ 현황 및 문제점
◦ 추진위․조합 운영과정에 대한 감독․통제기구가 미비하고, 일반 조합원의 관심 및 정보부족
◦ 일부 임원의 독단적 의사결정으로 인한 사업추진으로 각종 부조리 발생
- 조합임원은 인터넷 등에 관련서류를 공개하고, 조합원 등이 요청하는 경우 공람토록 의무화 하고 있으나, 처벌규정 미비로 비공개
□ 개선 방안
◦ 주민의 알권리 보장과 주민에 의한 민주적통제의 실효성 확보를 위해 관련자료의 보관 및 공개의무를 명확히 규정하고 동시에 미공개에 대한 처벌규정을 신설할 필요
◦ 조합 대의원회 설치의 의무화
◦ 도정법 위반으로 벌금 이상의 형의 선고를 받고 5년 이상 경과되지 아니한 경우 조합임원의 결격사유로 규정
③ 정비사업전문관리업자의 능력강화
□ 현황 및 문제점
◦ 추진위․조합의 업무대행, 인가신청 등 업무지원․대행을 위해 정비사업전문관리업자 제도를 도입․시행 중이나 상근 전문인력의 확보가 미흡하고 본연의 업무보다는 시공자 선정 등 사업이권 관련 부패행위의 연결고리 역활
◦ 건설산업기본법과 도정법상의 시공사 처벌규정 회피를 위해 건설회사가 정비업체 설립 후 조합 상대로 로비
□ 개선 방안
◦ 정비사업전문관리업자가 도정법 제11조에 위반하여 시공자 선정과정에 참여하거나, 추진위․조합과 계약체결 전 시공자 선정과정에 참여한 경우 등록 취소 규정 필요
◦ 정비사업자의 상근인력에 대한 교육이수를 의무화 및 조합의 전문성을 강화하기 위하여 정비사업관리사 자격인증제 도입
- 체계적이고 효율적인 정비사업자 발전을 도모하기 위해 정비사업전문관리협회를 법정협회로 하는 방안을 검토할 필요 있음
◦ 영업실적 등에 따라 정비사업자를 등급화하여 고시할 수 있는 규정을 신설
- 우수업자로 고시된 경우 인센티브 부여(예 : 500세대 이상의 경우 우수 정비사업자만이 계약가능)
2) 공공의 역할 강화
① 지방자치단체의 정비계획 수립의무 강화
□ 현황 및 문제점
◦ 현행 법령상 지자체가 정비계획 수립권자로 규정되어 있음에도 주민들이 자체비용으로 정비계획을 수립하여 지자체에 제안하고, 지자체가 이를 수용하는 방식으로 운영
- 서울시는 조례로 토지등소유자의 2/3동의를 얻어 주민제안제도 시행
◦ 추진위에서 정비계획 수립과정에서 소요되는 비용조달 등과 관련하여 주민부담 및 각조 부조리 발생소지
□ 개선 방안
◦ 정비계획 수립비용 및 업무부담으로 인한 추진위 존속기간의 장기화, 관련 부조리 발생을 방지하기 위해 추진위 구성시기를 정비구역 지정이후로 명시
◦ 한편, 지자체의 정비계획 수립의무 해태로 인한 문제점 방지를 위해 예외적인 경우 주민제안을 허용함과 동시에, 주택공사등의 정비계획 입안제안 제도를 도입
② 공공기관의 역할 강화
□ 현황 및 문제점
◦ 부조리로 인한 매몰비용 증가로 주민갈등 및 분쟁으로 사업기간 장기화 및 사업부진 초래
◦ 사업성 부족으로 민간업체의 사업참여가 힘든 정비구역에서의 사업추진이 어려움
□ 개선 방안
◦ 투명성이 높은 공공기관의 참여를 강화하기 위해 자자체 장은 정비구역 내 국․공유지 면적과 주택공사등이 소유한 면적의 합이 전체 토지면적의 1/2이상인 경우 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 사업시행자로 참여가 가능하도록 함
◦ 추진위 승인 후 장기간(2년) 조합설립이 되지 않는 경우 토지등소유자의 과반수 동의를 얻어 공공기관을 사업시행자로 지정할 수 있도록 함
◦ 주택공사등이 토지등소유자 과반수 동의를 얻어 정비계획 입안제안의 경우 동의한 토지등소유자는 주택공사등의 사업시행자 지정에도 찬성한 것으로 의제
③ 인구 50만 이상의 시에 시․도의 정비구역 지정고시 권한 이양
□ 현황 및 문제점
◦ 인구 50만 이상의 시의 경우 기본계획 수립권한이 있음에도 불구하고 정비구역지정권한이 없음
□ 개선방안
◦ 인구 50만 이상의 시에 대해 정비구역지정 권한을 부여
- 기본계획의 수립권한과 정비구역 지정권한을 일치되게 개선
3) 사업절차 간소화 및 명확화
① 토지등소유자의 동의방식 등 절차 간소화
□ 현황 및 문제점
◦ 추진위 설립, 조합설립, 사업시행인가 및 그 변경에 있어 토지등소유자의 동의는 인감증명서를 첨부한 서면동의의 방식으로 하고 있으나
- 이로 인해 토지등소유자의 동의를 얻는 기간이 장기화되고 사업기간 지연의 주원인이 되고 있음
◦ 사업시행인가 및 관리처분인가의 경미한 변경 시에도 동의와 공람 등 의견수렴 절차를 다시 거치도록 하고 있어 사업기간 장기화 원인
□ 개선 방안
◦ 절차 간소화 및 사업기간 단축을 위해 토지등소유자의 최초 동의시 인감증명서를 첨부하도록 하고, 그 후 인감날인에 의한 서면동의 대체할 수 있도록 개선
- 다만, 시장․군수가 인감과의 동일성을 확인할 수 없는 경우에는 인감증명서 첨부를 요구할 수 있는 근거 마련
<도정법상 동의시기>
추진위 |
조합 |
사업시행인가 |
사업시행자지정 |
정비사업전문 관리업자선정 |
토지등소유자 과반수 |
토지등소유자 4/5(재건축동별2/3) |
정관등이 정하는 동의 |
토지등소유자의 과반수(공동시행)또는 2/3(주공등 단독시행) |
토지등소유자 과반수 |
◦ 사업시행인가의 경미한 변경 시 토지등소유자의 동의를 생략
◦ 관리처분인가의 경미한 변경 시 토지등소유자 공람 및 의견청취절차 생략
② 재개발 임대주택 인수관련 규정의 신설
□ 현황 및 문제점
◦ 재개발사업의 임대주택 의무건설의 시행('05.5.19)되었으나, 재건축사업과 달리 임대주택의 인수자 및 공급가격에 관한 규정이 없음
- 준공 후 조합에서 임대주택 관리가 어렵고, 지자체는 예산부족․법적근거 미흡 등으로 인수가 어려운 실정임
※ 서울시의 경우 재개발 임대주택을 SH공사가 인수하고 있으나, 경기도 및 지방의 경우 임대주택 처분이 어려움
◦ 임대주택의 의무건설은 원주민 재정착 및 저소득 주민의 주거권 보장을 위해 유지해야 될 정책이므로 인수자 및 인수가격 등에 관련된 규정의 정비가 시급
□ 개선 방안
◦ 재개발 임대주택의 인수자 및 인수가격을 재건축 임대주택 처분에 준하여 지자체 또는 건설교통부․주택공사등이 인수할 수 있는 근거를 마련
- 다만, 초과이익환수의 성격이 강한 재건축 임대주택과의 차이 및 건교부의 탄력적인 인수를 위해 임의적인 인수조항으로 규정
◦ 한편, 정비사업으로 건설되는 임대주택을 인수하여 국민임대로 활용하는 방안도 병행할 필요
③ 도시환경정비사업 중 토지등소유자방식의 동의요건 명시
□ 현황 및 문제점
◦ 토지등소유자 방식으로 진행되는 도시환경정비사업의 경우 사업시행인가시 토지등소유자 동의요건이 명시되어 있지 않음
- 법령상 동의률이 규정되지 않으나 현재 4/5이상의 동의를 얻어야 하는 것으로 유권해석
□ 개선방안
◦ 토지등소유자 4/5이상 및 토지면적 2/3이상의 동의를 사업시행인가의 요건으로 개선
④ 도정법 공동심의와 건축법 건축심의 중복개선
□ 현황 및 문제점
◦ 정비계획 수립시 공동심의한 사항에 대하여 건축법상 건축심의의 추가요구로 심의중복 및 사업지연 초래
- 국계법의 도시계획위원회와 건축위원회가 공동으로 심의한 사항에 대하여는 지방건축심의위원회 심의를 생략
□ 개선방안
◦ 정비계획 수립시 지방도시계획위원회와 건축의원회가 공동심의한 사항에 대하여는 지방건축위원회의 심의를 받은 것으로 의제
⑤ 재개발사업 등 수용대상 범위의 명확화
□ 현황 및 문제점
◦ 분양신청을 하고 관리처분계획이 수립된 후 이주기간이 지났음에도 관리처분계획에 불만을 품고 자진이주하지 않는 자로 인해 사업이 지연
◦ 그러나 관리처분계획의 수립을 협의성립으로 보아 미 이주자에 대한 수용이 불가능하다는 의견이 있는 등 해석이 분분함
□ 개선방안
◦ 이주기간이 내 자진이주하지 않는 자는 분양신청을 철회한 것으로 보고 수용이 가능하도록 개선 또는 분양을 보상조건으로 수용이 가능하도록 개선
⑥ 매도청구의 소 제기 후 사업진행의 원활화
□ 현황 및 문제점
◦ 매도청구소송이 진행된 후 단계별 사업진행을 위해 현실적인 소유권확보시기가 명시되어 있지 않음
□ 개선방안
◦ 매도청구소송이 제기되고 그 소송에서 1심 승소판결 등으로 소유권확보가 담보되는 경우 입주자를 모집할 수 있는 것으로 개선
4) 기타
① 조합원 자격강화
□ 현황 및 문제점
◦ 1세대 1주택 및 다주택소유자에 대한 1주택 분양원칙(법 제48조제2항제6호)에도 불구하고 1세대 및 다주택자로 보는 기준시점을 규정하고 있지 않아 관리처분계획수립 전에 세대분리 또는 처분할 경우, 주택의 수만큼 분양이 가능
◦ 이로 인해, 관리처분계획수립 전까지 투기수요의 유입이 계속되고 시세차익을 목적으로 다주택을 보유하는 현상이 발생
- 주택공급에 관한 규칙에 의한 공개모집의 원칙을 무시하고 주택을 분양받을 수 있는 수단으로 악용
※ 투기과열지구내 재건축사업의 경우 조합설립인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 자에 대해 조합원자격 취득을 제한
□ 개선 방안
◦ 조합설립인가 당시의 세대를 기준으로 1세대 1주택 분양원칙을 적용
◦ 다수의 토지 또는 건축물을 소유한 토지등소유자라 하더라도 1주택을 분양하고, 조합설립인가 시점을 기준으로 조합원수를 확정
② 투기 방지 대책
□ 현황 및 문제점
◦ 현재 정비구역이 지정된 경우 구역 내에 행위제한 의무를 규정하고 있으나 기본계획수립 시부터 다수의 분양권을 취득할 목적으로 토지의 분할, 건축물의 신축행위가 성행
◦ 이로 인해 토지 및 주택가격이 상승되고, 조합원수가 증가됨으로 인해 사업성이 악화되는 경우가 발생
※ 용산, 한남 등에서 신축하는 세대수보다 조합원수가 많아 사업을 추진할 수 없는 사례도 발생
◦ 기본계획 수립․고시 후에도 건축법 및 주택법 등 타 법령에 의한 사업 추진으로 지자체가 수립한 계획이 무시되는 경우도 발생
□ 개선 방안
◦ 분양권 취득 목적의 토지분할, 건물신축 행위를 방지하기 위해 기본계획이 고시된 시점부터 지역여건에 따라 필요한 경우 행위제한을 할 수 있도록(임의적) 명시적으로 규정
- 재정비촉진지구 지정 전에도 투기방지를 위해 시․도지사 토지거래허가 구역을 지정한 수 있도록 규정(도시재정비촉진법 특별법 제32조)
Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정 방안의 한계
1) 투명화와 활성화라는 목표를 동시에 추구함에 따른 혼란 발생
◦ 조합설립추진위원회 설립동의시 운영기본경비 납부를 의무함으로써 사업투명화를 유도할 수는 있으나,
◦ 현실적으로는 사업의 불확실성으로 인해 토지등소유자가 경비 납부를 회피하는 것이 대부분임
◦ 이로 인해서, 조합설립추진위원회 설립이 지연되는 등 사업 활성화라는 도정법 개정취지가 퇴색되는 문제점 발생
2) 사업초기비용 조달을 위한 효율적인 제도개선 방안 제시 미흡
◦ 사업초기비용 조달방안의 필요성에 대해 인식하고 있으나, 이를 해결하기 위한 다양한 제도개선 방안 마련이 미흡하였음
- 특히, 재건축사업의 경우 현실적인 자금조달 구조를 간과하여 시공자 선정시기 조정이나 이에 대한 보완책 마련 미흡
Ⅲ. 정비사업 원활화를 위한 도시 및 주거환경정비법 개선방안
1. 사업추진절차의 명확화 및 원활화 |
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사업추진절차의 명확화 및 원활화 |
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■ 사업시행인가시 토지소유권 확보 규정 필요 |
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- 정비사업의 사업시행인가시 토지소유권 확보 규정은 과거 주택건설촉진법의 규정을 준용토록 하여 명확화 - 재건축에 참여하지 아니한 자의 구분소유권 등을 매도청구한 경우에는 소유권을 확보하지 않은 상태에서도 사업승인 가능토록 함 | |||
■ 입주자 모집 승인시 토지소유권 확보 규정 |
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- 입주자 모집 승인시 토지소유권 확보가 미진한 경우 그에 상응하는 담보 제공 등 기준 명확화 필요 - 소유권 확보가 불확실한 경우 해당 토지의 감정평가 금액 상당액을 공탁하면 입주자 모집승인을 해준다는 예외조항 신설 | |||
■ 추진위원회 구성시기 명확화 |
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- 법에 추진위원회 승인시기를 명확히 규정 - 정비구역 지정된 경우, 직접 조합설립 인가 가능토록 검토 | |||
■ 재개발 조합설립 동의율 완화 |
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- 재개발 조합설립 동의율 규정이 높아(4/5) 사업추진 애로사항으로 작용한다는 인식 높으므로 하향조정(2/3) 검토 | |||
■ 관리처분계획 공람시기 조정 |
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- 관리처분계획서 공람시기를 관리처분총회 개최 이전인지, 이후인지 명확화 - 관리처분계획의 인가를 받기 전 시기도 신청전인지 인가전인지 명확화 | |||
■ 총회의결사항에 대한 서면동의서 징구폐지 |
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- 총회의결사항에 대한 서면동의서 징구 폐지 - 정비사업전문관리업체 선정시 총회의결로 갈음토록 개정필요 |
1) 사업시행인가시 토지소유권 확보 규정 필요
□ 현황 및 문제점
ㅇ 도정법에 의한 사업시행인가신청시 제출할 사업시행계획서에서는 ‘토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세’, ‘주택재건축 사업의 경우 기존 주택의 철거 계획서’가 포함되어야 함
ㅇ 그러나, 재건축 미동의자에 대하여는 어떻게 처리해야 되는지 아무런 규정이 없음
ㅇ 현재 일선 행정기관에서는 과거의 주촉법의 규정대로 매도청구권을 행사하였음을 증명하는 소송제기증명원 등을 첨부하면 사업시행인가를 내주고 있음
ㅇ 그러나, 명확한 규정이 없기 때문에 일부는 혼선이 발생하고 있는 실정임
- 주촉법 당시 재건축조합은 「집합건물의소유및관리에관한법률」 제48조의 규정에 의하여 재건축에 참가하지 아니한 자의 구분소유권 등을 매도청구한 경우에는 소유권을 확보하지 않은 상태에서도 사업승인이 가능하도록 하였음
□ 제도개선 방안
ㅇ 정비사업의 사업시행인가시 토지 소유권 확보에 관한 규정은 과거 주택건설촉진법 당시의 규정을 준용하여 명확화하는 것이 바람직함
ㅇ 재건축에 참여하지 아니한 자의 구분소유권 등을 매도청구한 경우에는 소유권을 확보하지 않은 상태에서도 사업시행인가가 가능토록 규정 필요함
2) 입주자모집 승인시 토지소유권 확보 규정
□ 현황 및 문제점
ㅇ 사업주체가 선분양을 위하여 입주자를 모집하는 경우 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보해야 함
ㅇ 재건축 조합의 경우 재건축 미동의자의 소유지분을 취득하기까지는 상당한 기간이 소요됨
- 매도청구소송 제1심에서 조합이 승소한다하더라도 미동의자가 항소, 상고할 경우에는 대법원판결이 확정되어야 현실적으로 소유권이전등기를 할 수 있음
ㅇ 서울시 지자체에서는 일반적으로 조합이 미동의자에 대한 1심 승소판결을 받아 제출하면 입주자 모집승인을 해 주었음
- 때로는 1심 승소판결 이전에도 입주자모집승인을 해준 경우도 있음
ㅇ 그러나, 1심 승소판결을 받았더라도 완벽하게 토지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수는 없으므로 이는 현실을 고려한 행정처리라고 볼 수 있음
ㅇ 따라서, 입주자모집승인을 내기 위한 명확한 기준을 설정할 필요성이 높음
□ 제도개선 방안
ㅇ 입주자모집승인시 토지소유권 확보가 미진한 경우 그에 상응하는 담보 제공 등 기준을 명확하게 할 필요가 있음
ㅇ 소유권 확보가 불확실한 경우 해당 토지의 감정평가 금액 상당액을 공탁하면 입주자모집승인을 해준다는 예외조항 신설
- 예를 들면, 주택공급에관한규칙 제7조제1항 및 제3항에 다음과 같은 단서규정을 신설
“주택재건축정비사업조합이 미동의자에 대한 매도청구소송을 제기한 경우 해당토지의 감정평가액 상당액을 사업시행인가관청에 담보로 공탁할 것을 조건으로 입주자모집승인을 할 수 있다.”
3) 추진위원회 구성시기 명확화
□ 현황 및 문제점
ㅇ 도정법상 추진윈회 승인시기가 명확히 규정되어 있지 않아서 각 지자체에 따라서 추진위원회 승인시기가 각기 다름
ㅇ 일부 지역에서는 도시주거환경정비기본계획이 수립되기 전에도 추진위원회 수립이 가능한 반면, 다른 지역에서는 도시주거환경정비기본계획이 수립되어 정비구역이 지정된 후까지 추진위원회 승인을 유보하고 있음
□ 문제점
ㅇ 사업을 추진하는 주체의 입장에서는 사업추진의 혼란이 야기되고, 지역마다 다른 규정 때문에 공무원 재량권 남용이 가능하다는 문제를 안고 있음
ㅇ 이런 불분명한 규정은 신속한 사업추진을 원하는 주민과 공무원 사이의 부조리를 야기하는 요인이 될 수 있으므로 추진위원회 승인 시기를 명확히 하는 것이 필요함
□ 제도개선 방안
ㅇ 도정법에 그 시기가 명확히 규정되어 있지 않아 업무의 혼란 및 공무원 재량권 남용이 우려되는 추진위원회 승인시기를 법에 규정하여 명확히 하는 것이 바람직함
ㅇ 정비구역이 지정된 경우에는 직접 조합설립인가 가능토록 검토
- 정비구역이 지정된 경우, 정비구역 및 면적, 건축물의 층수·용적률, 사업시행 예정시기 등 사실상 사업계획이 결정되므로 추진위원회가 반드시 존재하여 사업추진을 위한 사전준비작업을 할 필요성이 낮음
4) 재개발 조합설립 동의율 완화
□ 현황
ㅇ 도정법 제16조에서는 주택재개발조합을 설립하고자 할 경우 토지등소유자 4/5이상의 조합설립동의를 확보하도록 하고 있음
□ 문제점
ㅇ 재개발사업의 특성상 소재불명자의 수가 평균적으로 10%에 근접하며, 상속재산 등의 등기 미정리로 인한 가족간의 분쟁, 소유자의 확인이 현저히 곤란한 건축물(도정법 제45조)이 존재
- 재개발사업에서 4/5이상 동의율 확보가 현실적으로 어려움
ㅇ 현재 주택재개발사업 조합설립 인가시 동의율은 80% 이상으로 규정되어 있으나 이에 대해 일선 조합에서는 높다고 인식하는 것으로 나타남
- (사)주거환경연구원과 하우징헤럴드에서 2005년 12월 정비사업조합을 대상으로 조사한 결과에 따르면, 조합설립인가시 4/5 이상의 동의율 확보가 매우 높다고 생각하는 경우가 50.7%로 나타남
- 이에 비해 4/5 이상 동의율이 적정하다고 인식하는 경우는 17.4%로 나타남
□ 제도개선 방안
ㅇ 재개발사업을 추진하고 있는 조합에서는 재개발 조합설립시 동의율을 현행의 4/5에서 2/3 정도로 완화하는 것이 바람직함
5) 관리처분계획 공람시기 조정
□ 현황
ㅇ 관리처분계획의 인가를 받기 전에 관계서류 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하고 의견을 청취토록 하고 있음
ㅇ 조합에서는 관리처분계획인가 신청시 관리처분계획서와 총회의결서 사본을 첨부하여 시장․군수에게 제출해야 함
□ 문제점
ㅇ 관리처분계획서의 공람시기가 관리처분총회 개최 이전인지 이후인지 불분명함
ㅇ 또한, 각종 의견 수렴을 위한 공람기간에 의견제출 건수가 거의 없어 사업기간을 연장하는 요인으로 작용하는 부작용 발생함
ㅇ 관리처분계획의 인가를 받지 전의 시기가 조합에서 인가를 신청하기 전인지, 또는 행정청에서 인가를 하기 전인지 불분명
□ 제도개선 방안
ㅇ 관리처분계획서의 작성주체가 누구인가의 문제는 있으나, 관리처분총회에 참석하지 못한 조합원도 총회에서 다수의 조합원에 의해 결정된 사항을 수용한다고 보는 것이 맞으므로 관리처분 공람시기는 관리처분총회 이전으로 하는 것이 바람직 함
ㅇ 관리처분계획의 인가를 받기 전 공람시기에 대하여 인가 신청 전인지 인가 후인지를 명확히 설정해 줄 필요
6) 총회의결사항에 대한 서면동의서 징구 폐지
□ 현황
ㅇ 정비사업 추진시 계획단계로부터 7종류 이상의 인감날인과 인감증명이 제출된 서면동의서를 토지등소유자 또는 조합원들로부터 징구하여 해당 인허가권자에게 제출하여야 함
- 조합(추진위원회)이 징구하여야 할 서면동의서는 추진위설립(구성)동의서, 운영규정제정동의서, 정비사업전문관리업체선정동의서, 구역지정 신청동의서, 조합설립동의서, 조합장선임동의서, 사업시행계획동의서 등임
□ 문제점
ㅇ 조합(추진위원회)이 징구하여야 할 서면동의서 중에서 정비사업전문관리업체 선정, 조합장 선임, 사업시행계획 동의 등은 도정법에서 정한 총회 의결사항들로써 총회의결로 갈음할 수 있음
- 서면동의서 징구와 총회의결이라는 중복업무로 인해 불필요한 비용 손실과 사업기간의 지연 발생
ㅇ 특히 정비사업전문관리업체의 선정은 추진위 설립 동의자의 과반수 동의를 필요로 하면서, 운영규정상 주민총회 의결로 선정토록 규정하고 있어 이중 동의 문제 및 혼란을 야기
□ 제도개선 방안
ㅇ 도정법 개선안은 최초 동의시 인감증명서를 첨부하도록 하고, 그 후 인감날인에 의한 서면동의 대체할 수 있도록 하고 있음
ㅇ 정비사업전문관리업자 선정은 총회의결로 갈음토록 개정이 필요
2. 초기비용 조달 방안 |
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초기비용조달 방안 |
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■ 금융기법 개발 |
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- 보증기관에서 조합의 종전자산을 담보로 하여 보증상품을 개발 - 차입금 상환의 안정성을 도모하기 위하여 조합원 공동으로 상환의무 규정 첨가하여 책임성 강화
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■ 도(道)의 도시·주거환경정비기금 설치규정 마련 | ||||
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- 시·군의 정비사업 지원을 위한 도 차원의 정비기금 설치규정 신설 - 개발부담금, 기반시설부담금 등의 재원 활용
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1) 금융기법 개발
□ 현황
ㅇ 정비사업비는 사업시행자가 부담(도정법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우 제외)하는 것이 기본원칙
ㅇ 추진위원회 운영 및 사업시행을 위한 자금조달은 다음 3가지 방식으로 조달하도록 규정 (정비사업조합설립추진위원회 운영규정 제32조)
- 토지등 소유자가 납부하는 경비
- 금융기관 및 정비사업전문관리업자 등으로부터 차입금
- 특별시장, 광역시장 또는 시장이 융자하는 융자금
ㅇ 서울시 500세대 재건축사업단지를 대상으로 조사한 결과 조합설립인가 이전까지 약 5억3천6백만원이 소요되었으며, 사업계획승인까지는 약 27억원 소요
- 총 사업비 대비 사업계획승인까지 2.3% 소요되는 것으로 나타남
□ 문제점
ㅇ 사업비조달에 대해 이미 관련법에서 규정하고 있음에도 불구하고 실제로 초기단계로부터 토지등소유자에게 비용을 부과 징수하는 사례는 없음
ㅇ 이는 해당 구역 또는 단지내 토지등소유자가 사업실현가능성에 대한 확신이 없어 사업초기 비용 지불에 부정적인 실태
ㅇ 설령 실현 가능성이 높다고 하더라도 비용의 직접 납부보다는 향후의 개발이익에서 환수하는 것을 선호
□ 제도개선 방안
ㅇ 재개발사업에서 조합의 초기자금조달을 위해 공동사업시행자를 지정하여 사업을 진행토록 하고 있음을 참조하여,
ㅇ 재건축사업에서도 금융기관과의 연계방안 및 금융기법을 마련토록 하는 것이 필요함
- 서울보증, 대한주택보증 등의 보증기관에서 조합(추진위)의 종전자산을 담보로 하여 보증상품을 개발함으로써 안정적인 자금 확보 필요
ㅇ 은행에서 우려하는 채권회수의 불확실성 문제를 해결하기 위하여 조합원 공동으로 차입금에 대한 상환의무규정을 첨가하여 그 책임성을 강화
- 정비업체로부터 자금차입에 따른 문제를 해결하기 위해 보증을 통해 직접자금을 차입하여 사업의 투명성 제고
2) 도(道)의 도시․주거환경정비기금 설치규정 마련
□ 현황
ㅇ 도정법 제3조에 의해 기본계획을 수립하는 특별시장․광역시장 또는 시장은 정비사업의 원활한 수행을 위하여 도시․주거환경정비기금을 설치하도록 규정하고 있으나,
ㅇ 도(道)지사는 기본계획수립권자가 아닌 관계로 정비기금을 설치․운용할 근거가 없음
□ 문제점
ㅇ 정비기금설치 운용 규정이 없어 시․군의 정비사업 지원, 임대주택의 건설․관리 및 임차인의 주거안정 대책을 위한 지원 근거가 없음
□ 제도개선 방안
ㅇ 정비사업의 지원과 임대주택의 건설 및 관리, 임차인의 주거안정 지원 등을 위해 도(道)에서도 도시․주거환경정비기금을 설치․운용할 수 있도록 개정
- 「기반시설 부담금에 관한 법률」과 「개발이익 환수에 관한 법률」에 의한 기관별 귀속분을 도(道)를 포함하여 국가 및 지자체별 적정비율로 귀속될 수 있도록 별도 개정 건의
∙개발이익환수에 관한법률 제4조(징수금의 배분)
➡ 국가 : 시․군 / 50 : 50
∙기반시설부담금에 관한 법률 제4조(부담금의 배분)
➡ 국가 : 시, 광역시, 시․군 / 30 : 70
3. 재건축사업 시공자 선정시기 조정 |
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재건축사업 시공사 선정시기 조정 |
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■ 재건축사업 시공사 선정시기 조정 |
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- 재건축사업의 안정적 추진과 자금조달을 위하여 시공사 선정시기를 앞당기는 방안 검토 - 정비업체와 조합집행부의 유착을 방지하고 자금지원을 통한 원활한 사업진행을 돕고자 한다면, 재개발사업에서와 같이 사업초기에 시공사를 선정할 수 있도록 현행 규제를 폐지하는 방안 고려
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1) 재건축사업 시공자 선정시기 조정
□ 현황
ㅇ 도정법 시행 이전의 경우에는 재건축사업 시공자 선정시기는 추진위원회 설립시기부터 논의되기 시작하여 대부분 조합창립총회시 선정하는 것이 관행이었음
ㅇ 도정법 시행에 따라 시행주체를 조합 단독시행으로 변경하고 시공자는 경쟁입찰에 의해 사업시행인가 이후에 선정하는 것으로 변경함
□ 문제점
ㅇ 대부분의 조합에서는 정비사업전문관리업체로부터 자금을 차입 또는 대여받고 있으나,
ㅇ 자본금 5억으로 설립된 정비사업전문관리업체의 자금조달 능력 한계로 시공사와 가칭 M.O.U를 체결하여 비합법적으로 필요한 자금을 지원받음
ㅇ 이러한 자금차입 또는 대여가 시공사 등의 협력업체 선정과정상의 부조리발생요인으로 작용하고 있음
□ 제도개선 방안
ㅇ 재개발사업에서 조합의 초기자금조달을 위해 공공사업시행자 또는 시공자를 조합설립인가 후에 선정할 수 있도록 하고 있는 규정처럼
ㅇ 시공자 선정시기를 조합창립총회 또는 조합설립인가 이후로 조정함으로써 충분한 자금력과 전문성에 기인한 사업추진의 협력체계를 구축할 수 있을 것임
4. 기타 제도개선방안 |
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기타 제도개선방안 |
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■ 안전진단 시기의 문제 |
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- 도정법 개정안에 따라 추진위원회 구성후 정밀안전 진단시, 재건축 사업불가 판정을 받는 경우의 문제점 해결방안 모색
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■ 재건축임대주택 인수자 시기 결정 |
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- 정비구역 지정대상이 아닌 재건축 사업의 경우, 임대주택 인수가 협의시기를 조합설립인가 전으로 명시
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■ 공공의 사업시행시 주민참여 확대 | ||||
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- 주민대표회의 구성요건을 토지등소유자 10분의 1 이상으로 확대 - 주민대표회의 운영규정 등 마련하여 운용 필요 - 공공의 사업시행규정 작성시 주민의견청취 및 의견반영 의무화
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■ 현금청산자의 소유권 확보규정 | ||||
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- 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 현금청산 방법 및 소유권 확보에 관한 명확한 규정 필요
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1) 안전진단 시기의 문제
□ 현황 및 문제점
ㅇ 2007.6.20 도정법 개정안에서 지자체의 정비계획 수립의무를 강화
ㅇ 정비계획 수립 및 구역지정에 있어 주민제안제도를 폐지하고, 공공이 정비계획을 수립함과 동시에 안전진단 예비평가를 실시토록 함. 이 후 추진위원회를 구성하고 정밀안전진단이 시행되는 구조로 변경
□ 개선방안
ㅇ 변경된 절차에 따라 추진위원회가 구성된 후 진행된 정밀안전진단에서 재건축 불가판정을 받는 경우의 사업추진상의 문제점을 해결하는 방안 마련 필요
2) 재건축 임대주택 인수자 결정시기
□ 현황 및 문제점
ㅇ 재건축 사업의 임대주택의 규모 등 재건축임대주택 관련사항에 관한 협의는 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정단계에서 이루어짐(도정법 제4조)
ㅇ 그러나, 정비구역 지정대상이 아닌 재건축 사업의 경우, 재건축임대주택 인수가 관련 협의 시기는 법에 명시되어 있지 않은 상태
□ 개선방안
ㅇ 300세대 미만 등 정비구역 지정대상이 아닌 재건축 사업의 경우, 임대주택 인수자 협의시기를 조합설립인가 전으로 명시하여 사업추진절차의 명확화 도모
3) 공공의 사업시행시 주민참여 확대
□ 현황 및 문제점
ㅇ 도시재정비촉진을 위한 특별법에 따라 재정비촉진지구로 지정되어 도시정비사업이 광역화되는 경우, 공공의 사업참여가 확대될 예정이며, 이에 반하여 주민의 사업참여여건은 상대적으로 악화될 가능성 내포
ㅇ 공공이 사업추진시 주민들은 기존의 조합을 통한 의견개진이 아닌 5-15인으로 구성된 주민대표회의를 통해 간접적으로 의사를 표시하는 구조로 변경됨
ㅇ 주민대표회의의 구성 및 운영과 관련하여 도정법에서 정하고 있는 사항이 미미하여, 수용에 따른 주거환경개선사업에서와 같이 주민참여가 상당히 제한될 것으로 예상됨
ㅇ 공공사업시행시, 사업시행인가단계에서 사업진행과 관련된 주요한 사항을 담은 사업시행규정을 제출토록 하고 있음
- 비용부담 및 회계, 토지등소유자의 권리·의무, 토지 및 건축물의 권리평가방법, 관리처분계획 및 청산관련 사항, 정비기반시설 및 공동이용시설의 부담에 관한 사항 등이 포함
- 그러나 사업시행규정의 작성시 주민에 대한 의견청취나 의견반영 의무가 부재하고, 향후 사업추진시 주민의 비용부담 등과 직접적으로 관련된 사항에 대해 공공이 일방적으로 결정토록 하는 구조를 띄고 있음
□ 개선방안
ㅇ 주민대표회의 구성요건을 현행 5-15인에서 주민의 대표성을 담보할 수 있도록 토지등소유자의 10분의 1 이상으로 확대
ㅇ 조합을 통한 사업시행시와 같이 주민대표회의 운영규정 등을 마련하여 사업추진의 투명성 확대
ㅇ 공공사업시행시 사업시행규정을 작성하는 경우, 주민 의견 청취 및 반영의무조항을 마련하고, 주민들의 권리변동, 비용부담 등 직접적인 재산권과 관련된 사항에 대하여 통지하는 조항등을 마련하여 공공의 일방적인 사업추진에 따른 폐해 축소 필요
4) 현금청산자의 소유권 확보규정
□ 현황 및 문제점
ㅇ 사업시행자는 분양신청을 하지 아니하거나, 분양신청을 철회 또는 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 토지등소유자에게 해당일로부터 150일 이내에 현금으로 청산토록 규정하고 있음
ㅇ 청산금액은 토지등소유자와 협의하여 산정하되, 감정평가금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있음
ㅇ 그러나 재건축사업의 경우, 협의 미성립시 소유권확보를 위한 소성을 해야 한다는 의견이 있는 등 해석이 분분하고, 재개발사업의 경우에는 토지수용대상자로 명확히 규정되어 있지 아니함
□ 개선방안
ㅇ 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 현금청산 방법 및 소유권확보에 관한 명확한 규정이 필요함