실지가격에 접근하는 방법(개별공시지가와 시세)

[항만이]

  현장실무

개별공시지가의 활용 

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개별공시지가에 대해서는 얼핏 알고 계시지만 경매 투자시 중요한 자료로서 활용하시는 분이 많지 않을 것입니다. 하지만 개별공시지가를 살펴보지 않고 이루어진 경매 투자는 원산지를 모르고 농수산물을 구입하는 것과 같은 경우라고 말씀드릴 수 있습니다. 만약 개별공시지가가 정책적 가격일 뿐 현실과 동떨어진 것으로만 보고 넘기신다면 이는 중요한 한 요소를 간과하셔서 그렇습니다. 이하에서는 그 부분을 검토해보고 활용하는 팁을 살펴보겠습니다.

□ 주변 부동산과의 가격 균형

개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 모든 토지에 대해 시장. 군수. 구청장이 지가를 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 결정. 공시하는 개별토지의 단위 면적당 가격(원/㎡)를 의미합니다. 개별공시지가는 일반적인 매매가격이나 호가보다 낮은 정책적 가격일 뿐이라고 판단되어 잘 보시지 않지만 상기의 공시 절차 덕분에 가격분석의 기초가 된다고 할 수 있겠습니다.

즉, 개별공시지가는 모든 토지에 대하여 지가 산정 후 검증 절차, 의견수렴, 심의 등 일련의 과정을 거쳐 공시되기 때문에 주변 토지 가격과 서로 영향을 주고받을 수밖에 없으므로 대체적으로 어느 한 토지만 뜬금없는 가격이 나올 수 없습니다. 즉, 개별공시지가가 실제 가격과 괴리될 수 있지만 주변 토지들과의 가격 비율 면에서는 참고할 만한 데이터를 보여준다고 볼 수 있겠습니다.

□ 예시를 통한 개별공시지가 활용

경매 투자 목적의 A 토지가 있고 이와 가까운  B 토지, 근접하진 않으나 인근의 이용상황이 유사한 C 토지가 있다고 가정하도록 하겠습니다. 이때 A 토지와 B 토지의 시세 파악이 곤란한 경우 포기하실 건가요? 아닙니다. 인근의 C 토지를 통해 얼마든지 A 토지의 투자 타당성 검토가 가능합니다. 개별공시지가에 그 해답이 있습니다.

C 토지의 시세가 평당 1,100만 원 수준으로 알려져 있다고 보고 개별공시지가 조회시 A 토지는 3,200,000원/㎡, B 토지는 3,150,000원/㎡, C 토지는 2,800,000원/㎡이라고 보겠습니다. 이제 A 토지의 적정 시세를 유추해보겠습니다. A 토지는 C 토지보다 개별공시지가 단가 비율이 3,200,000 / 2,800,000 = 14% 높기 때문에 C 토지의 시세인 평당 1,100만 원을 기준하여 보정할 때 11,000,000 x 1.14 = 평당 약 1,250만 원으로 유추됩니다.

□ 개별공시지가의 한계 및 요구 지식

개별공시지가는 개략적인 비교 산정, 현장조사 없는 산정, 통계적 산정 등의 다양한 한계 때문에 가격 비율 면에서도 비현실적인 유추 결과가 나올 가능성이 높고 감정평가 규정에서도 평가 근거로서 등재되어 있지  않으므로 신뢰도가 크지 않은 점을 유의하셔야 합니다. 따라서 본격적인 가치 조사에 앞서서 기초자료 정도로 활용하면 되겠습니다. 참고로 올바른 인근 지역 선정 및 비교 부동산 선정 등을 위해 지역분석, 개별분석 등에 대한 지식이 필요하다고 볼 수 있겠습니다.

□ 경매 입찰에 있어 토지의 시세를 제대로 알아내거나 추정하는데 참고할 수 있는 몇 가지 방법을 소개하겠다.

응찰에 앞서 해당 토지(임야)의 정확한 시세를 우선적으로 파악해야 한다. 물론 토지의 경우 필지별로 매년 공인 받은 감정평가사가 조사 평가한 개별공시지가가 존재한다. 이는 토지가치를 평가하는 기본적 자료로 이용되고 있다. 하지만 개별공시지가의 경우 현실적 시세와 적지 않은 괴리가 존재하고 있다는 것 역시 관행적으로 인정되고 있다. 토지의 경우 아파트, 상가 등 대중성 있는 부동산들과 달리 거래량이 많지 않고 객관화된 거래 정보조차 없어  정확한 시세(가격)을 알아내기가 결코 쉽지 않다. 그렇다면 어떻게 해야 매입(입찰) 하고자 하는 토지의 시세를 보다 객관적으로 정확히 알아낼 수 있을까? 또 만일 제대로 된 시세 파악이 사실상 어렵다고 한다면 차선적인 해결방안으로서 어떤 것이 있을까?  

일반적으로 부동산 경매시장에서 토지 매물은 아파트나 상가와 달리 입찰을 원하는 투자자들에게 그다지 인기가 없다. 이는 토지라는 물건이 아파트와 같은 경매물건에 비해 실수요자가 많지 않아 환금성에 취약하고 상가와 같은 경매물건처럼 수익성이 미미하기 때문으로 판단된다. 따라서 소위 ‘경매꾼’이라는 전문가가 아니라면 입찰에 참여하지 않는 게 보이지 않는 불문율이기도 하다. 게다가 정확한 시세 파악이 매우 어려워 입찰금액을 정하기도 쉽지가 않다. 필지별로 매년 공시되는 개별공시지가라는 게 있다. 통상 개별공시지가는 토지 증여, 재산세 부과와 같은 세무상의 과세 기준으로 이용되고 있다. 하지만 개별공시지가의 경우 현실적인 시세와는 비교적 큰 차이를 보이고 있다. 예를 들어 대지가 상당 부분을 차지하고 있는 서울권, 수도권, 광역시권 등은 통상적으로 개별공시지가와 시세와의 차이가 1.5~2배 정도 차이를 보이지만 농지와 임야가 대다수를 차지하는 지방권으로 내려갈수록 그 차이가 더욱 벌어져 적게는 3~5배, 많게는 5~10배 정도 차이가 난다.

첫째, 개별공시지가를 통해 토지의 시세를 추정해 보는 방법이 있다. 참고로 공시지가는 국토해양부에서 감정평가사에 의뢰하여 조사하고 이를 중앙토지평가위원회에서 심의하여 국토해양부장관이 직접 결정·공시하는 표준(지) 공시지가와 시·군·구청장이 감정평가업자의 검증과 시·군·구토지평가위원회의 심의를 거쳐 이를 결정·공시하는 개별공시지가로 구분한다. 이때 표준지공시지가(전국 50만 필지)는 개별공시지가의 산정과 보상평가 등 제반 토지평가의 기준으로 사용된다. 본래 개별공시지가는 토지에 대한 세금 부과 즉 과세 기준으로 사용될 목적으로 만들어졌다. 따라서 토지 거래에서 발생하는 양도소득세, 상속세, 증여세, 종합토지세, 취득세, 등록세 등 세금을 산출하는 기준이 됨은 물론, 개발부담금 및 농지전용부담금 등을 부과할 때 사용된다. 이처럼 개별공시지가는 과세 기준으로 사용될 목적으로 만들어졌음에도 불구하고 공권력을 지닌 지자체에서 결정·공시한다는 점에서 토지가치를 객관적으로 비교·검증할 수 있는 유일한 잣대이기도 하다. 

둘째, 인터넷 부동산 정보사이트를 활용해 토지의 시세를 추정해 볼 수 있다. 부동산114, 닥터아파트, 스피드뱅크, 부동산써브, 부동산뱅크 등 대부분의 부동산 정보사이트는 ‘토지 매물정보’코너를 통해 제휴 중개업소가 제공한 매물을 소개하고 있다. 통상적으로 이들 부동산 정보사이트에 등재된 매물은 지번 없이 소개되고 있는 경우가 대부분이지만 간혹 구체적으로 지번까지 소개된 매물이 있다. 만일 지번까지 소개된 매물이 내가 시세를 알고자 하는 토지의 소재지와 근접해있다면 시세를 파악하는데 커다란 도움이 될 수 있을 것이다.

셋째, 인터넷 경매 정보사이트를 활용해 해당 토지의 시세를 추정해 보는 것이다. 전국적으로 매년 평균 8~10만 건의 토지 매물이 법원 경매장에 등장하고 있고, 그중 35% 정도 즉 3~4만 건이 낙찰되어 새로운 주인에게 돌아가고 있다. 이때 법원 경매장에 등장하는 토지는 법원이 지정한 감정평가 기관이 평가한 가격(법사 가격)을 최초 입찰가로 정하고 있다. 따라서 입찰된 이웃 토지를 찾아낸다면 자연스럽게 인근 토지의 감정가격을 알 수 있게 되므로 결국 자신이 파악하고자 하는 토지의 시세를 구하는데 큰 힘이 될 것이다. 

끝으로, 현장답사 즉 발품 파는 방법이 있다. 이 방법은 토지를 비롯해 모든 부동산의 시세를 파악하는데 있어 가장 중요하며 현실적인 방법이기도 하다. 해당 토지가 소재한 지역의 중개업소 5곳 이상을 방문하여 매물의 존재 여부와 적정 시세를 파악한다. 특히 토지의 경우 아파트와 달리 환금성이 많이 떨어진다는 점에서 급매물의 존재 여부 등을 함께 알아본다면 금상첨화일 것이다.

□ 공시지가와 실거래가

공시지가는 말 그대로 공적인(세금 산출, 토지수용보상 등) 가액이 필요하여 산출되는 지가이며 실제가는 수요 공급 및 필요 여부에 따라 정해지는 가격으로 가름할 수 없는 사항입니다. 공시지가가 높으면, 실거래가도 높은 것이 보통으로 비례 관계이지만 그렇지 않은 경우도 많이 있습니다. 그 이유는 시가를 공시지가가 정확히 따라가지 못하기 때문입니다. 공시지가는 크게 "표준지공시지가"와 "개별공시지가"로 구분되며 일반적으로 "공시지가"라 함은 국토해양부장관이 감정평가사에게 의뢰하여 토지이용상황이나 주변 환경 기타 자연적 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 대표할 수 있는 표준지를 선정하고 적정가격을 조사평가하여 국토해양부장관이 결정 공시한 매년 1월 1일 기준의 단위 면적당(㎡) 가격을 말하며, 이를 "공시지가" 또는 "표준지공시지가"라고 칭하게 되며, 공시지가 즉, 표준지공시지가는 개별공시지가의 산정 기준은 물론 국가 지방자치단체 등의 기관이 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준으로 적용하고 있습니다.

공시지가는 위와 같이 감정평가한 금액을 기준으로 판단하고 있으나, 현실적으로 정확한 조사가 어려워 괴리가 발생할 수 있지만 우리나라 토지 전체를 비교하여 본다면 당연히 정비례한다고 할 수 있습니다. 도시지역은 거의 정비례한다고 보면 됩니다. 다만, 비도시지역의 농지나 산지의 경우 경작을 기준으로 하여 공시지가를 정하였으므로 도시인의 주택지로 선호하는 토지의 경우는 공시지가와 많은 괴리가 벌어지게 되는 것입니다. 그리고 토지 전체로 보면 주택으로 선호하는 토지보다 농지로만 사용할 수 있는 토지가 더 많습니다. 그러므로 정비례하는 토지가 그렇지 않은 토지보다 더 많다는 뜻입니다. 그러므로 부동산 중개를 업으로 하시는 분들은 특히 지방 토지를 중개할 경우에 농지로만 사용되는 토지는 중개할 기회가 거의 없고 대부분 주택지로서의 농지만을 중개하게 되므로 시가와 공시지가는 전혀 관계가 없다고 느낄 수 있지만 이와 같이 일부를 제외하고 분명히 상관관계가 있으며 국토 전체로 보면 정비례합니다.

전국적인 농지나 임야 매물의 가격과 공시지가를 비교하다 보면 지역별 지자체에서 매년 공시지가 변경률을 어떻게 적용하느냐에 따라 지자체에서 표준지공시지가를 매년 변경하면서 어떻게 높이냐에 따라 지역마다 해가 가면서 더욱 편차가 심해지는 경우를 흔히 볼 수 있습니다. 심한 지역은 공시지가보다 시세가 낮은 지역마저 발생하는 땅도 있고 어떤 지역은 공시지가 보다 몇 배나 높은 지역이 발생하는 경우도 있습니다. 전원주택지 용도의 임야의 경우는 그 차이가 수십 배가 되는 곳이 흔한 경우입니다. 비슷한 조건의 농지라도 지역에 따라 공시지가와 무관하게 시세가 형성되는 경우가 많기에 토지의 가격은 공시지가의 몇 배라는 판단 기준은 무의미해졌다고 보고 부동산 가격을 판단할 때 공시지가로 기준을 삼는 것은 피하시는 것이 현명한 방법입니다. 

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