대법 새판례 ㅡ상임법
계약만료 1일전이라도
상가임차인이 계약 해지를 주장한 경우에도 유효하다는 대법원 판결이 나왔습니다.
그 이유는 상임법에는 임차인의 갱신거절 통지기간에 대해서 명시적인 규정이 없는 이상 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다.
입니다.
회원님들은 실무에 착오가 없으시길 바랍니다.
2023다307024 임대차보증금 (타) 파기환송(일부)
[상가건물 임대차계약의 묵시적 갱신이 문제된 사건]
◇상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 임대차계약의 묵시적 갱신이 인정되는지 여부(소극)◇
상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차
기간의 만료일에 종료한다고 보아야 한다.
그 이유는 다음과 같다.
가) 기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 종료한다. 민법 제639조는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 아니하는 때에는 묵시의 갱신을 인정하고 있다. 민법에 의하면 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절
의 통지를 하는 경우에는 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없다.
나) 「상임법」 제10조 제1항은 “임차인이 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우
정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하여 임차인의 계약갱신 요구권을 인정 할 뿐
이고, 임차인이 갱신거절의 통지
를 할 수 있는 기간은 제한하지 않았다.
상임법 제10조 제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료
된 때에 전 임대차와 동일한 조건
으로 다시 임대차한 것으로 본다.
”라고 정하여 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한하였을 뿐, 주임법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한
을 두지 않았다.
상임법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다.
다) 원심이 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인인 원고가 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었다고 판단
한 것은 문언해석에 반한다.
또한 상임법 제10조 제1항이 임차인의 갱신거절 통지기간도 한정한 것으로 해석한다면,
위 기간 이후 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인의 의사에 반하여 상임법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 되고, 이는 상가건물 임차인을 보호
함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상임법의 입법 취지에도 반한다.
☞ 상가의 임차인인 원고가 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지
를 한 뒤 임대인인 피고를 상대로 그에 따른 임대차보증금 반환을 청구한 사안임
☞ 원심은, 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인인 피고가 갱신거절의 통지 등을 하지 아니하였고, 임차인인 원고도 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었으나, 갱신거절의 취지
가 기재된 2020. 12. 29. 자 이 사건 통지로 이사건 임대차계약
은 그로부터 3개월이 지난 2021. 3. 29. 해지되어 종료
되었다고 보아, 피고가 원고에게 2021. 3. 29.까지의 차임과 부가세를 공제한 임대차보증금 및 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 판단하였음
☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 임차인인 원고가 이 사건 임대차계약의 종료일 전에 갱신거절의 의사를 명확히 하였으므로, 이 사건 임대차계약
은 그 임대차기간 만료일인 2020. 12. 30. 종료되었다고 보아, 이와 달리 이 사건 임대차
계약은 기간만료일전 1개월이 경과하여 묵시적으로
갱신되었음을 전제로 판단한 원심을 파기·환송함
출처 ㅡ한황렬이사